IV. Wohnungsbau
1. STADTBAU WÜRZBURG GMBH
Gegenstand des Unternehmens
Zweck der Gesellschaft ist vorrangig die Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundbe-sitz. Des Weiteren wirkt die Gesellschaft bei der Stadtentwicklung und Stadtsanierung mit, insbeson-dere bei An- und Verkauf von Grundstücken, Erschließung, Finanzierung und Mitwirken bei städtebau-lichen Verträgen. Die Gesellschaft ist im besonderen Maße der Förderung der kommunalen Woh-nungswirtschaft verpflichtet. Der Geschäftskreis der Gesellschaft soll sich räumlich auf die Stadt Würzburg beschränken. Die Gesellschaft kann außerhalb des Gemeindegebiets unter den Vorausset-zungen des Art. 87 Abs. 2 der Gemeindeordnung tätig werden.
Unter Berücksichtigung des oben genannten Zwecks errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet die Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentums-wohnungen. Die Verwaltung fremder Wohnungen und Grundbesitz ist eingeschlossen. Die Gesell-schaft kann alle im Bereich der WohnungswirtGesell-schaft, des Städtebaues und der Infrastruktur anfallen-den Aufgaben und Dienstleistungen übernehmen, bebaute und unbebaute Grundstücke erwerben, be-lasten und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeein-richtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche, sportliche und kulturelle Einrichtungen errichten und betreiben.
Gründungsdatum
03. Dezember 1934 (Gesellschaftsvertrag); unter der Firma „Gemeinnützige Baugesellschaft für Kleinwohnungen mbH“;
eingetragen in das Handelsregister des Amtsgerichts Würzburg am 22. Februar 1935 unter HRB 81;
rückwirkend zum 01. Januar 2011 mit der Stadtbau Würzburg GmbH verschmolzen;
eingetragen in das Handelsregister am 03. August 2011 unter HRB 81
Gesellschafter
Stadt Würzburg (100 %)
Stammkapital
10.000.000,00 EUR
Verwaltungsorgane
Organe der Gesellschaft sind die Gesellschafterversammlung, der Aufsichtsrat und die Geschäftsfüh-rung.
Aufsichtsrat:
Christian Schuchardt, Oberbürgermeister (Vorsitzender)
Wolfgang Roth, Stadtrat, Landwirtschaftsmeister (1. stellv. Vorsitzender)
Alexander Kolbow, Stadtrat, Geschäftsführender Diözesansekretär (2. stellv. Vorsitzender) Benjamin Schneider, berufsm. Stadtrat und Stadtbaurat
Antonino Pecoraro, Stadtrat, Migrationsberater
Micaela Potrawa, Stadträtin, Praxismanagerin (bis 30.04.19) Hans-Jürgen Weber, Stadtrat, Altoberbürgermeister (ab 01.05.19) Judith Jörg, Stadträtin, M.A. Politikwissenschaftlerin
Stadt Würzburg – Beteiligungsbericht 2019 STADTBAU WÜRZBURG GMBH
Beratende Mitglieder:
Dr. Hülya Düber, rechtsk. berufsm. Stadträtin und Sozialreferentin Robert Scheller, rechtsk. berufsm. Stadtrat und Stadtkämmerer
Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten folgende monatliche Aufwandsentschädigung:
Vorsitzender: 613,55 EUR stellv. Vorsitzender: 460,16 EUR Aufsichtsratsmitglied: 306,78 EUR beratendes Mitglied: 245,42 EUR
Geschäftsführung:
Hans Sartoris, Dipl.-Geograph, Dipl.-Wohnungs- und Immobilienwirt, Kaufmann
Beteiligungen
STADTBAU - IMMOBILIEN - MANAGEMENT - GMBH Anteil am Stammkapital: 30 TEUR bzw. 100 %
Wichtige Verträge
1. Pachtvertrag mit der Stadt Würzburg über verschiedene Immobilienobjekte
2. Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Stadtbau - Immobilien - Management - GmbH
3. Städtebaulicher Vertrag mit der Stadt Würzburg im Rahmen der Maßnahme „Rahmenplan Zelle-rau“
4. Vertrag über Quartiersmanagement Zellerau
Personal
Im Geschäftsjahr 2019 beschäftigte die Gesellschaft durchschnittlich 88,5 (i. Vj. 93) Mitarbeiter.
Leistungsdaten
Kennzahlen und Daten
Eigene Wohneinheiten 5.058 WE 5.066 WE Neubauinvestitionen 16,5 Mio. EUR 12,6 Mio. EUR Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen 10,0 Mio. EUR 9,0 Mio. EUR Mieteinnahmen 23,9 Mio. EUR 23,4 Mio. EUR Durchschnittliche Nettokaltmiete 5,88 EUR/m² 5,75 EUR/m²
2019 2018
Stadt Würzburg – Beteiligungsbericht 2019 STADTBAU WÜRZBURG GMBH
a. Der Gesellschaftszweck lässt alle Geschäfte im Bereich der Immobilienbewirtschaftung und der Stadtentwicklung zu.
b. Die Stadtbau ist hundertprozentige Gesellschafterin der Stadtbau Immobilien Management GmbH (Stammkapital 30.000,00 €).
c. Die Stadtbau erledigt die Geschäftsbesorgung umfassend für die Stadtbau Immobilien Manage-ment GmbH gegen Kostenersatz. Zwischen der Stadt Würzburg und der Stadtbau besteht ein Pachtvertrag über 11 Objekte unterschiedlicher Nutzung.
Wohnungsbestand (Stand 31.12.2019)
* enthält 146 Wohnungen, die baubedingt nicht vermietet sind.
Bewirtschaftung und Entwicklung des Wohnungsbestandes im Berichtsjahr 2019
Die Marktsituation war auch im Berichtsjahr wieder von einer konstanten Nachfrage insbesondere nach preisgünstigem Wohnraum geprägt. Marktbedingte Leerstände sind nicht zu verzeichnen.
Durch die Neubauvorhaben, vorausschauende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, engen Kundenkontakt und soziales Management wird der gute Vermietungserfolg aktiv gestützt.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnraum lag im Mittel des Berichtsjahres 2019 bei € 5,88 je m² Wohnfläche gegenüber € 5,75 je m² im Mittel des Jahres 2018.
Die Kaltmiete liegt bei etwa 28 % der Wohnungen zum Teil deutlich unterhalb von € 5,00 je m² Wohn-fläche und bei weiteren 54 % des Bestandes zwischen € 5,00 und € 7,00 je m². Nur 18 % der über 5.000 Wohnungen liegen oberhalb von € 7,00 je m² Wohnfläche.
Die Mietpreisspanne liegt dabei aufgrund der breiten Streuung von Qualitäten und Standards im Be-stand zwischen 2,00 und 10,00 EUR pro m². Im frei finanzierten Neubau liegt die Spanne zwischen 8,09 und 12,04 EUR pro m². Die vom Mieter zu zahlende Bewilligungsmiete im geförderten Neubau liegt zwischen 4,35 und 7,25 EUR pro m².
Dem satzungsgemäßen Auftrag nach einer Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahl-barem Wohnraum kam das Unternehmen auch im Berichtsjahr in mehrfacher Hinsicht nach. Bei Neu-bauvorhaben liegt der Anteil geförderter Wohnungen im Durchschnitt bei über 50 Prozent. Durch ge-zielte Modernisierung und Aufwertung erfolgt eine qualitative Entwicklung des Wohnungsbestandes.
Auch hier sicherte das Unternehmen durch den hohen Anteil preisgünstiger Wohnungen eine
ange-Stadt Würzburg – Beteiligungsbericht 2019 STADTBAU WÜRZBURG GMBH
Insgesamt wurden bei der Stadtbau Würzburg GmbH im Jahr 2019 10,0 Mio. € für Instandhaltung und Modernisierung im Bestand und 16,5 Mio. € für Neubauvorhaben aufgewendet.
Grundstücks- und Baulandentwicklung
Aufgrund fehlender unternehmensstrategischer Bedeutung veräußerte das Unternehmen aus dem An-lagevermögen ein Reihenmittelhaus im Stadtteil Keesburg, drei Eigentumswohnungen und fünf Gara-genstellplätze in der Dr. Maria-Probst-Straße, Zellerau sowie zwei Gewerbeeinheiten am Place de Caen im Stadtteil Heuchelhof.
Immobilienankäufe erfolgten nicht.
Dienstleistungen
Die Stadtbau Würzburg GmbH hat bis zum 31.12.2019 zwei Wohnungseigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz verwaltet. Dieses Geschäftsfeld wurde aufgegeben.
Lage der Gesellschaft und Ausblick
Die Wirtschafts-, Finanz- und Ertragslage der Stadtbau Würzburg GmbH ist geordnet, solide und stabil. Damit ist das Unternehmen gut gerüstet um die vielfältigen Herausforderungen insbesondere bei der Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes in Angriff zu nehmen.
Diese Herausforderungen sind insbesondere:
• Ersatzneubau für nicht zukunftsfähige Altbestände.
• Ergänzungsneubau zur Erweiterung des Wohnungsbestandes mit Schwerpunkt am Hubland.
• Steigender Investitionsbedarf in Bestand insbesondere durch altersbedingten Verschleiß der Bausubstanz und der Haustechnik.
• Anpassung des Altbestandes an die Differenzierung der Nachfrage.
• Anpassung des Bestandes an demographische Entwicklung.
• Steigende Anforderungen durch Klimaschutzziele.
• Sicherstellung von angemessenem aber dennoch preisgünstigem Wohnraum.
• Sicherstellung stabiler Nachbarschaften und Quartiere durch ausgewogene Wohnungsbele-gung.
Die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes auf die zukünftigen Markterfordernisse und Kundenbedürfnisse steht somit im Vordergrund des unternehmerischen Handelns.
Für die Stadt Würzburg bleibt die Gesellschaft ein verlässlicher Kooperationspartner bei Stadtteilent-wicklung, sozialen und kulturellen Projekten sowie bei energetischen und demografischen Themen.
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Stadt Würzburg – Beteiligungsbericht 2019 STADTBAU WÜRZBURG GMBH
Zum Verkauf bestimmte Grundst. und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten 48.927,55 48.927,55
Stadt Würzburg – Beteiligungsbericht 2019 STADTBAU WÜRZBURG GMBH
31.12.2019 (in EUR) 31.12.2018 (in EUR) Passiva:
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 10.000.000,00 10.000.000,00
Kapitalrücklage 41.939.428,84 41.939.428,84
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 5.846.780,48 5.846.780,48 Andere Gewinnrücklagen 34.545.093,76 29.261.934,85 Gewinnrücklagen gesamt 40.391.874,24 35.108.715,33
Bilanzgewinn 3.866.937,54 5.283.158,91
Eigenkapital gesamt 96.198.240,62 92.331.303,08
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen
und ähnliche Verpflichtungen 869.048,00 851.442,00
Steuerrückstellungen 11.149,83
Rückstellungen für Bauinstandhaltung 3.573.487,84 4.044.871,35 Sonstige Rückstellungen 3.359.763,32 4.243.008,23 Rückstellungen gesamt 7.802.299,16 9.150.471,41 Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 176.449.879,03 169.708.794,99 Erhaltene Anzahlungen 8.510.244,73 8.252.780,84 Verbindlichkeiten aus Vermietung 297.031,64 267.033,79 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.302.198,85 1.716.034,97 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 5.322.297,59 300.020,96 Sonstige Verbindlichkeiten 79.328,86 78.502,15 Verbindlichkeiten gesamt 191.960.980,70 180.323.167,70 Rechnungsabgrenzungsposten -
-Bilanzsumme 295.961.520,48 281.804.942,19
Stadt Würzburg – Beteiligungsbericht 2019 STADTBAU WÜRZBURG GMBH
Gewinn- und Verlustrechnung
2019 (in EUR) 2018 (in EUR) Umsatzerlöse
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 32.141.156,94 31.427.915,24 Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken - -Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 467.222,92 12.272,00 Umsatzerlöse aus a. Lieferungen und Leistungen 109.967,29 139.491,93
Umsatzerlöse gesamt 32.718.347,15 31.579.679,17
Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen - 62.412,16 594.786,91 Andere aktivierte Eigenleistungen 518.100,64 557.543,12 Sonstige betriebliche Erträge 2.251.954,93 3.798.408,47 Aufwendungen für bez. Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung - 11.992.914,95 - 11.635.363,33 Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke - 216,99 - 1.264,10 Aufwendungen für a. Lieferungen und Leistungen - 115.444,36 - 391.398,91 Aufw. für bez. Lieferungen und Leistungen gesamt - 12.108.576,30 - 12.028.026,34
Rohergebnis 23.317.414,26 24.502.391,33
Personalaufwand
Löhne und Gehälter - 3.897.034,79 - 3.772.813,41 Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung - 1.178.615,92 - 1.104.074,73 Personalaufwand gesamt - 5.075.650,71 - 4.876.888,14 Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegen-stände des Anlagevermögens und Sachanlagen - 6.570.789,70 - 6.535.984,17 Sonstige betriebliche Aufwendungen - 4.314.181,56 - 4.308.081,08 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 147.551,00 154.942,34 Zinsen und ähnliche Aufwendungen - 2.974.170,75 - 3.096.378,17 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 4.530.172,54 5.840.002,11 Steuern vom Einkommen und Ertrag 7.434,12 104.934,42 Sonstige Steuern - 670.669,12 - 661.778,22
Jahresüberschuss 3.866.937,54 5.283.158,31