Über städtische Wohnungspolitik

Vortrag, gehalte n in der Vollv ersam mlun g am G. Dezemb er 1913 von Baurat lug. Ha ns ßnrtack •

. eit Dezenni en st reb t unser Gesellschaf tsk örper Form en a rbe iten will und a n das denk t, was seine n Verdi enst hebt, nicht z~, d,~ dem vergiftenden Bazillus, der Wohnungselend heißt, an da s, was ihn schmä lert .

0

kam es, daß di e zuströmenden einen Imm er günst igeren Tä hrboden liefern Das Gerreuse wicht Massen zwar ein Obd ach fanden , daß aber di e Grund- und Bau-Wohnun lTspolitik gena nnt, muß den krankel~ ^{Gesell chat körpe;'} preise stä ndig stiegen und das Wohnen immer t eurer und rett?n als vorb eugendes und heilend es Mittel. Obwohl der ungesunder wurde.

B a.zlilus Wohnungselend a uch in klein en Orten a uft rit t, wirkt Ab er auch die Besorgnis aller jener , den en das Volkswohl er

III

der R egel doch um so verheerend er, je zrößer der zusammen- am H erzen liegt, war erwacht, d enn di e Volkskraft stand auf gepferchte l\Iensch enhaufen ist, d enn Luft und onne sind seine dem piele. Mehr al di e H älfte der Menschen un serer

Kultur-g~lInllligsten

Feinde. Damit wir di e •otwendigk eit, da s Geeen- völker lebt bereits in den täd t en. Verelend en di e, so verelenden glf~ WohnunlTspolitik al s H eilmittel anzuwend en , recht "'be- di e ga nzen Völker. Volksfr eundlich gesinnte Männer und Frauen

~'1'elfen, mü ssen wir in di e Großstädte wandern wo die vielen fanden sich zusammen und übe rna hme n d en Aufklärungsdi enst.

VerunreinilTllngen der Luft di e . K ra ft nehm en,

wo

R au ch , taub I ch erinnere ie an da s Dank heischend e Wi rk en un ere r Zentral-und Enge der onne den Zutritt wehren , wo die no ch rein en ste lle für Wohnungsr eform. In R ed e und chr ift , in Verbänden I~uft- ^{und Li chtgefilde weitab liegen.} Dort sind di e zr ößte u der Verein e, in Landes- und intern ationalen Kongressen und Krankheitsh crdc und di e sc hw rsten Kra nkhcits erscheinungen. a uf tädteta gen wurden die Wohnungsverhältni se aller Kultur-Unscr tadtbaudircktor Ing. Goi d em und ha t im völker untersucht, di e Mängel aufgedeckt, die Abhilfe beraten;

Jah:.e I ~10 die Wicncr Wohnungsv erh ältnisse studiert und an so ents ta nd unser Gegengift, di e Wohnungspolitik. Jetzt sind

~.tshchhch au sgcführten Kl einwohnung massenmiet ha u ern den a uc h die tau te n , Länder und tädte erwacht und rüsten

all-~mfluß d er Bod enpreise. der Bauko t cn, d er Belehnung und der geme in gegen d en Bazillus "Wohnungselend".

teucr!} auf den Mietpreis gezeigt . Wenn sich di e Verhältnisse In vorbeugender W eise arbeiten di e viel en Städte wohl lind Zlffcrn in unserer be ständig fließ end en Zeit auch ändern , schon lamre. Au ch Wi en. Es galt, eine der Gegenwart und

~o ^{haben di e für eine} ga nz bestimmte Zeit aufge t ellt en zena uen Zukunft g ~nügendc ^{F orm ' der tadtanlage zu find en, die}

ve.r-~ere chnunlTen ^{nicht nur ein en dau ernden} historische~ ^{W ert, hindert,} daß das beständige Größerwerden der Stadt em S~e gestatten d erzeit auch noch, sich ere chlüsse aus ihnen zu chlimmer werde n der Zust ände nach sich zieht. Zunächst mußte ZIehen. Goi dem und s Erhebuneen tunfaßten ty pi ehe Kl ein- eine ausgiebige Erweit erung d er tadtgebiete den

Stadtver-~·ohnunlTs~äu.ser ^{unser er} Arbeiterviertel und erga be n eine waltungen die Möglichkeit geben, in ihrem Machtbereiche für b l~rchschmtthch~ Kopfzahl von 4 bi 5 '2 pro Kl einwohnung, all e Arten der Wohn- und Ge chä ftsb ed ürf nisse auch dann auf b e~tehend ^{aus ZImm er} und Küche od er Kabinett und Küche, Dezennien hinaus Raum zu haben, wenn die Zuwanderung noch /~ Wohnflä chen von 9'6 bis 21 m

²

ohn e di e 6 bi 7'6111

²

großen wachsen sollte, damit nicht in der Großstadt verdient, in

\.l1chenfläch n. achbargem eind en aber verzehrt und gesteuert würde, damit

o traurig dieses Durch schnittseru ebni s schon ist, es wird nicht überdies das von

1

aohbargemeindeu baulich

ver-~~l~tiirlich weit übe rboten von den schle cht m und schlechtesten derben würde, was die Großstadt mit Opfern schafft. Berlin / .a ll en , deren Zusta nd und Wirkung, wie Goi dem und an- hat den richtizen Zeitpunkt der Eingemeindung verpaßt. Die kl1 hrt, unser ozialpolitiker Phi I i p p

0

v i ch folaendermaß en mäohtiz aufbliihenden Tochtergemeinden, zum Teil selbst schon I1rz und treffend kennzeichnet: "Es fehlt alles, was wir als Großstädte, ließen sich nur zu einem lockeren Zweckverbande

~rl1ndl~ge gesunden, bürgerlichen Lebens zu sehen gewohnt herbei, der ihnen nichts von der Gunst ihrer Lage nahm.

Rind. DIC selbständige Existenz d er Familie, die be ondere Für- Wien war glücklicher. Die Eingemeindungen der Jahre

~~rge für die Grundbedürfnisse des täglichen Lebens, für die 1 90, 1905 und 1910 vergrößerten sein Gebiet auf 27.5 81la, ein I~rk~ank.ten und Pflegebedürfti gen , die Wahrung der cham- Gebiet das b ei reichlicher Bedachtriahme auf große

Grün-~aftlgkClt durch die Trennune der Geschlechter, Verhüllung des fläche~, auf weitgedehnte Flachbau- und Industrielandzonen F.~schlechtslebens der Eltern vor den Kindern , die erzieherische für mindestens 50 Jahre rei ch t.

d Ur orge der Eltern für di e Kinder in tunden der Ruhe und Während B erlin von mäch ti gen tädten umgürtet ist, k e~ Erholu~lg. ^Diese Wohnungen bieten k eine Behaalichkeit und so daß die Zonen der di chten Verbauung an den

Gemeinde-\~ne ErqUICkung, sie haben keinen Reiz für den von der Arbeit grenzen ineinanderfließen, l}-nd kaum einen Ei~uß d~rauf ^hat,

J

gemühten. Wer in sie hinabgesunken ist od er hin eingeboren die Tochterstädte an der weiteren Ausdehnung dieser die Mutter-w~rde, muß körperlich und geistig verkümmern und verwelken stadt schädigenden Verbauungsart zu hindern, ist Wien fast

° er verwildern". Das ist das Krankheitsbild. ga nz von Wald und Ackerland umgeben und wohl imstand~, di .~II1ßte es denn so kommen? Die Erde ist ja so gr oß, daß einzelne, zur Anwendung dichter Verbauung hinneigende, derzeit d 11 ^großten tädte nur winzige Punkt in einer ich chier endlos aber noch kleine r achbargemeinden im Zweckverbandswege zu d ~ lIlenden Fläche bilden. Wir haben noch kein Mittel gegen beeinflussen.

ie La nd fluch t gefunden, gegen das unablässiz« noch immer Von ganz ausschlaggebender Bedeutung für ei~e gesunde wachsende Zuströmen der Massen.

e ,

Stadtanlage sind die Baulinien u.nd Verbauu~gsbestlInm~gen I 90 Obwobl in unserer Zweimillionenstadt im Jahrzehnt von und die Bauordnune. In Österreich haben die großen Städte L: 0 Ins 1910 der überschuß der G burtcn üb er die Todesfälle das elbstbestimmu~lTsrecht für die Raulinien und im Rahmen d

¹⁸

r: ^{nah c} 11.000 herunterging, wuchs die Bev ölkerungszahl der bestehenden Ba~lOrdnun(Ten auch' für die

Verbauungs-°f ~ u~ rund 36.000 pro Jahr im Durch chnit t e d Jahrzehntes. be timmun gen. Dieses Hecht. gab Wien' die Möglichkeit, schon

I

c llteßIt 'h sind mehr als zwei Dritt el zu gewandert. nd so seit - cincr R eihe von J ahren Jene tadtg taltung anzustreben,

f eht s schon durch Jahrz ihnt e in all en Groß tädten. Die Leute die nach vielen und an vi elen Orten betriebenen tudien

all-> ra uchte n

!>II\tZ,

brauchten Wohnune n. Die , tadtverwnltungen gemein als die beste erkannt ist. Und zwar: taffelweises War n ni ht gerii stet. Die Be chaffung d er \rohnuneen blieb Niedrieerwerden der Baulichkeiten vom tadtinnern nach dem

~~nz der Tätigkeit der nt rnehrner übe r la en und die' schuf n mfanolTe zu, baldiger Übergang von der geschßl? elVlen z~lr ^offenden .I~ M a senm iethiiusel'. Inn wollt. natürlich nicht

U1IlJ

on st oder halb offenen Vorbauungsart, zweckmä ige ertei ung er

~_ ^{eiten, man wollte} verdienen, am Grund, am Bau , an der Industriezonen und der Wohnungsgruppen bei besonderer

Be-.uuusverwaltung. Es ist ja begreiflich, daß der Einzelne für sich dachtnahme auf eine gute Verteilung der Kleinwohnungsblöcke

402

ZEITSCHRIFT DES ÖSTERR. INGENIEUR- UND ARCIDTEKTEN-VERElNES Nr. 21 1914

nahe dem lndu trielande, zweckmäßige Best imm u ng der Bau-blockgrößen, so daß schon von vorneherein der Zwan g herrsch t , gesund zu bauen. Gerade in diesem Punkt e hab en die bösen Erfa h ru n gen der Vergangenheit gelehrt, wie gefä hrlic h es ist, tiefe Wohnba u blöck e anzulegen, wen n die Ba uord nung nicht das Mit t el an die Ha nd gibt, das unge unde Ausschroten der

1

nnenflächen durch die Be timmung rückwä r t iger

Bauflucht-lini n oder durch den Zwa ng , einen cewi senLich t einfall sw ink el einzuha lt n, zu verhindern.

Teile der Pot

damerstraße

in Berl in mit

150

bis 200 m tief n Blöcken geben traurige Bei

pi

ele, wie Luft und Lich t abgesperrt werden kann, wenn Baulin ien und ßau ordnungs-be timmungen nicht die hohe und dichteVerbauung der Block -innenteile hindern. Auch in Wien haben wir in den verbauten 'tadtteilen tiefe Wohn ba ublöck e, deren ungesund dichte, Luft und Licht ab perren de Verb auun g na ch den Bestimmunzen der

he tehenden

Bauordnung kaum

zebessert

werd enkönnte.Hoffen wir, daß e un serem w it sichticen und kraftvo llen Bürgermeister We

i

kir chne r und dem arbeits fre ud igen Großteil des Gemeindera te gelingen wird, die schwe re n Hemmnissezu über -wind

.n,

di ich noch immer dem In lebent ret en des neu en Bau-ordnung,entwurfcs ntueucnstemmcn. Denn dieser soll der

Oemeinde

da

R

cht geben, auc h

rückwärtige

Bauflu chtlinien zu

be

timmen und die Einha lt ung von Lichteinfall swink eln zu fordern. Wenngleich da in voller Strenge nur für da s bish er noch

unverbaute

Gelände durchzusetze n sein wird, sosoll doch auch beim mbau der altve rba ute n Teile eine besser e Li cht-und Luft zu fu hr

al bi

her

ue

ich er t werd en.

Es wird voraus ichtl ich auc h in den Gebieten der offenen

Y

rbauung der

Reihenbau

von Kleinhäusch en zugelassen , der vom wi rt haft liehen und schö nhe it liehen •'ta nd punk t e zu empfeh len i t, wenn uroß e Blocktiefen kurze Frontlängen der Kleinh au bau teilen von etwa bis

12111 nahel egen.

Die neue Ba uordn ung faßt auc h die Sch eidune nach Wohn -und Oe,

häf

tra ßen und dieZonenteilungschärfer und soll der lemeinde wen ig ten s für die a llcrnotwendi gsten Fäll e in

En t iununrr

'recht bringen . nd zwar für die _l~rwerbung oder

B

nutzunu jener Grund fläc he n, die

Iür

öffent liche Zwecke

b

nöt iu; werden , und für, olche Grundstiick e,welcheihrer Lage und G talt nach unzw eck m ä ßig verba uba r ind.

Wie auch der

X.

heuri ge Internationale Wohnun"s-kong re ß in che veni nge n wied er bewi es , sind die Wolmunas. poli t ik er einig darin, daß den Geme inde n ganz allgem ein

je~lC

Ent eis n un u rechte zue rka nnt werden sollen, welch e sie für die Anlage, den Ausb au und die Ge undung der tädte brauchen.

, ii bb en verlanut da Ent eiznunzsr echt der Gemeinden unter d n rford rlieh en Ka ut elen und unter der Kontrolle der

'taa

tsreeierunz

für:

l. Grund tiicke ode r Gru nds t ückreste, die so klein sind da ß i elb tändic nicht 'in ce undheitlich er und wirt cha ft liche ;

Weis • v rbaut werden können . die Yerbauung ande re r Grund-stück aber behinde rn . Die enteigne te n Flächen sind den An -liegern zu d II elbst ko ten anzu bie te n.

=:!.

Grund tiieh und Grundstiickt eile, die von traßen-dur hbriiclll'n berü h rt werden und neu verbaut werden sollen.

. ~. Grund tüe ke, der en vorhand en e Verbauun" eine h)"/-.'1 m h.chä d lich i t, b huf Freile"un " und Wied erbebauun"

der eiben. 0

4. Au nahm wei für on ti" es Bauland insofern es zur B chaffun" neuer Woh nu n" en not we nd i" ist. '

.13 I'0c k ha u sen und .'i t te - Wien verlangen das EllteJ" n u n" recht der GenlCind auf alleöffentlich en Verkehrs-flächen ein chließlich öffent lic her Gartenalllagen und Erholun"s-tä t t en , auf

~.rundstücke

^für öffent liche Gebäude, welche

a~ls

(;riind en der theti k oder der Zweckmäßigk eit an b ,t im m te La gen im • tlldtgebiete gebunde n sind, ferner auf schlecht ver-L~I,ILare R .t grund tiic~e. Ur. Ewald Pr i b ra m-Wien geh t

\\elterund WIll da Entelgnun "srecht außerde m nochauf Grund-tück e für Klei nw oh nun gsh äu er.

Wien bemüh t sich schon seit dem Jahre 1894 um die Erlansunu eines Ent ei unun asuesctz es zum Zweck e der Durch

-'" '" e 0 0

1-1

führungöffentlich er, traßen ,Gassen ,Wegeund Plätze, der .er -ste llung entsprec he nde r Baustellen , der Durchführung ander er öffen t lic he r Werke und

Anlasren

sowie zum Zweck e der

Be-seit iuuna

von dem

öffentlich~n

^Wohle zuwiderlaufenden An

-o '"

it d

r

la gen , bish er abe r ver geb en s. nser taat zögert mi e Genehm igung, trot zde m andereLändermit viel eingeschrä nk te r?r Gem eindeautonomie, wie Preußen , Sach sen , Württember g, ein Entcianunusr echtfür traßen und öffentliche Plätze zuerkannt

e 0 . k

hab en , England , Frankreich , Belgi en ein Zon en - oder Bezlr rs-ente ignungs rec h t, also ein Enteignungsreeht für Baugrund-st üc ke.

DieNotwendi zk eit eines cewissen_{o t'} Entei"nuno"srechtes_{' 0} der_• tädte ist nicht anzuzweifeln, der mfang ist bestimmt, ellle Willkür ist durch Vorbehalt von Genehmirrun"srechten der o '" .

ßli I Regierun g

zu hindern ,

darum

wird auchin

dieserFrage schlie

icI ein Erfolg zu erzie len sein.

Bed enk en wir noch , daß der Ruf nach Schaffung von ausgiebi gen Grünplätzen im ,

tadtbereiche

in Wien nicht ~eri zcb lich aeh ört worden ist. Dem uro ßc n Büruerm eister Dr. har

o 0 0 l'"

G

Id

Ier

Lu

e

^tr er

uelanu

es unter

Aufw endune

bedeutender

c

op

e

'" 0 0 , 0

'1

die

Zal~1

^der

Grünflächen

in. den dicht verbauten

Stad~tel e~

wesentlich zu vermehr~n. eme r.gr~ßen ners~hrockehelt und Tatkraft verdanken WII' auch

die

cha ffung

eines

Wald-

un Wiesengürt els,

um den uns die ga nze Welt beneidet. . Das Fundament aller st ä d t isc he n Wohnungsp olitik- dIe

O"ute

tadtanlaue

_{o ,} ist bei uns wohl als ₀

uesichert

zu betrachten._. überfli egen wir rasch die zur Anlage gehö rigen EIIl-richtungen . Die Ergänzung unser es anerkannt gu te n St ra ße n-bahnverk ehres und unser es in

wenirren

Woch en mithelf enden Kraftwagenbetriebes durch

Stadtsch~lellbahnen

wird trotz des immer schwierige n Zusamm en arb eiten s ver schi ed en er. Ver -waltungskörper nicht mehrlangeauf sich warten lassen..Unsere Wasserversoruunu istulänz endder Güte und Reichli chkeif nach,

o 0 0

Il

die Vervollständigun g unser er Abwasserbeseitigun g in a. en noch nich t kanalisierten Teilflä ch en ist im Zuge ; wir ar~C1ten aufdieBeseitigungder , 'ta ub plage durch syste ma t isc h bet nebe ne Pflasterungder chot ters t ra ße n hin wir berrecnen_{, 0 0} der Lärmplage_{.1 '} durch immer

weit erzreifend e Anwendune

lärnwermindernue' Pflasterungsarten ,und wie wir aus dem

~I~lIlde

^{unser es Biirger'}

meisters vernehmen konnten , ist er fest entschlossen, u,nsere

Müllbeseiti gung

in ganz naher Zeit

befriediz ond

zu reforl1l1eren.

Aber

dieHauch ga seunser erEisenbahnen F;briksschlöte,unserer ungezählten Wohnungsfeu erungen und die immerst ä rk er

fii~ba{

werdenden Abtrase der Kraftwänen sind ein furchtbares bel , dasunschädlich er zu mach en

wir~vohl

ers t leisebegonnen haben.

Giftige Gase,Ruß und,

äur en

verderbennicht nur uns, sondern

a~lCh

^{unser e} Luftverbesser er ,die Pflanzen. Die Mittel zu

~~ldeIJ

die die 'e Leb en szerstörer vernichten ,ist bish er nur ungenu gen gelunge n.

Die Kleinwohnunssnot zu wenige und zu teure verfügb'lare

. 0 , 1I c\1e

Kleinwohnuncen und das Kleinwobnunzselend , zu sclek und ü,Lerfüllte

Kleil~.wohnungen

^{t!'eib en}

fetz~

^die

K~~I~~rvöli~~':

zur HIlfe. taaten Lander 1ndustnelleund Stlldte betatl/,ens . nichtzuletztdie

u~s

^dem

, ?

^olke erstan denen

gemeinnützig~n

Bau-und Wohnungsrrenossen schaften der en wir in Osterreich nnm?lr l•

. 0 ,

d' d

WI •

hm schon

G:l4

haben. Aller Mithilfe ist notwen Ig un kommen.

In denGroßstädten werden aber wohl die 'tadtverwaltlin -.

gen dieHauptleistung zu vollbringen haben, vielfach

U1~tr:;.( ~~

geset zgeb erische n Mithilfe des ,taates. Das augenbhc

.t.

^I

Einrrreifen in Zeiten besonder er Not durch Erbauungvon K

e lll~

wohnun"en Wien zum Beispi el ers te llte in den letzten Jahre!

2:345

Klei,;wohnungen für Bedienstete seiner großen.

nte~~

nehmungen und wird noch weiter e erbauen, reicht Illcht.. • I'

wie die verbauten Teil e der, tadt durch die Anwendung

el~~e

neuen Bauordnunrr

verbess~rt

werden müssen , so müssen d1

baulichen und

ges~lIldh eitsschädlichen

^Mängel der bestehen e11

Wohnungen durch syst em a t isch betriebene ntersuchung aUf_

1!l14 ZEITSCHR IFT DES OSTERR. INGENlEUR- UND ARCID TE KTEN- VEREI NES NI'. 21

403

I:(edeckt und ab gestellt werden. Wir dürfen es ferner nicht, mehr dara uf a nkommen lassen, daß zeitweise die Za hl d er verfunbaren

\\~ ^ohnungen

^1.11

^{ge ring ist " sondern}

^miissen

^{imm er wisse71 , wie}

~Vlr daran sind. D azu brau chen wir die ohligntorische Wohnun es-II1spektion lind den obli gat oris .hcn Wohnllngsna chweis.

. D er Sta a t muß zun iichsf im Gceetacswcec d ie H a us-C1/?ent üme r zwingen , der (: cmeind e jeden A IIS- 1I1~1 ^{E inzug von}

~~:~tern , ^{dazu. d ie Uröße,} Bcschaffenh e.it, IIn .d d~n ~I.ietpr~is ^der

hnn ngen sofort zu melden , dann Ist die Gemeinde

111

der Lage, einen Wohnlln rrsan zeirrer

hcrauszuaeben

Wohnun"s-su

'I 1 ..

^{0 '? . . . . , 0}

c

1en~

en Ausknnft

7.11

erte ilen. Ba u lu. tigc Zll beraten und

~el~)st ^{Immer zu wissen, welche} Vorkehru ngen für die nächste ,\elt

1.11

t reffen sind. Viel Städ te Deut, chlnnds hab en das diesen

f !lfo.rderungen genüge nde Wohnungsamt schon lind sind

be-\~:edlgt von dem Ergebn isse. So ba ld bei

uns

der

Stunt

das ol,.nungsordnull gHgesetz l'r!assen

hab eu wird ,

wird Wien

~wClfellos als eine der

ers te n

iistl'rreichi HclH'n ~tädt cd a ran gehcn, .

er sc hon gcscha ffelH' n Verw al tun gsstelle fü r Woh nlln trsfürsorge

ein

Wohnungsam t auzugliedern.

k] Ich m öcht e iiber di eses schon vielfac h behand elt e lind ar"estellt Uebi et d er Wohn unrr polit.i k rasc h hinweucehen

un 1 I'

^e-

e-e-\V ( nur ui e nusgcze ichnoton Vor. chläge der

~.

Deut schen

· ohnllngsko nfercnz in Frankfurt a. M. iiher die Woh nlln" sllt!etre

In F .· ' .

0 0

:J/

mn erung brin gen . Dan ach so llen. v .tcma t t

ich

untersucht

~~oo : •

I. Alle Kl einw ohnungen , di e einsc hließ lich K üche

ent-;~'ede!' ^{vier od er weniger} b ew~llIlba re Riiume ode r weniger als JO

IW

nutebare Wohnfl äche hab en.

2. Größere Wohnun ge»

11111'

in Ausna hmsffillen.

I :s. Alle Wohn- und Schlafräum e d er von ih ren Arbei t 'g

iberu

~\ ;herbergtCl.1 Person en , wie Angest ellte , Gewcrbsgc h ilfeu, P and erarbelter , Dienstbot en , Lehrl inge usw. Die \ ufsicht unkt 3. wird bei uns sc hon von der Gewerbebchörd ueübt.

4. Die in nt ermiet e grrrehe nen Bä ume.

5.

Die

Befuani se

sind I~i ^{Beda rf}

auszudehnen.

· Fiir di e Durchf ührun g wird em pfohlen: D er Wohnun gs-I\~ pe.ktor soll der häufi gen bauli chen M iin " e1 weaen techn is .he

orlJll1 I ' I ' , ""

⁰

P r . (

ung iceitz en

IIn(

sem

Amt nich t vom , tandpunkt.e d es t

0

IZClbealllten,

sond orn

von dem eines

Beraters

lind Ver-Sau?nsmannes der l\Iiet er

uuffas

e n. Er soll a uch V ermi ttler in

•. t reltsac hen sein. Erst wenn

(Iiite

und Hat nich ts

nützen

soll

1110

_{... sc} hril I'

_11'1t

_{iche Aufford} erunu erfolgen und nach di eser , wenn '

n~tIrr,

erst ,' t ra fverfiigllngen, wie nb ewohnbark eit, erklär uns

~~ ~r Vorn.ahme von ArLwit en auf Ko t en d er Hau

eigentüme r.

~I~I

Au.ml et.llng n soll die Gemeind e immer für Ersa tz

orgen.

'I lt dem ohligatorischen \\ ohnun g:nachw eis gerü tet , wird sie

(Il~

zunwi st ohn e K ost en t lln könn en. Vielfach wird d en

Ge-n~emden

l'mpfohlen , a ugenblicklich nicht leistungsfähi gen Hau

s-elg~ntiimCl'n

di e Bclll'bun g vorgefllnd ener l\liin gel durch gc I~nete K

I' C

d i t h i I f e

1.11

ermöglichen. nd nun sollen wir

~~relChen , dal3 in der schön und lTesund vera nla gt en Groß stadt ( le Von innen na ch außen

7.11

inll~er ^{niedri ger} und weitriiumige;

~ ~baut wird und na ch außen zu immer mehr Griinflächen

k ^)~ 'O\l1 \11 t, um sieh die verulll'eini lTte Luf t . elb t verbesse rn zu

'onne . I

0 ,

I' I d

k _{ann o} ^{n, IlI C11, nur ges u nd, sonde rn a uch btllg tr wo mt wer en} . Alle bislll'ri gl'n Vl'rslwhe hab cn rr"eben, da ß ein

Billiger-\\ ('I'den der 1\1 ietllrcise bei " lei 'hz 'itigem Bcssenverden der \\'ohn-V er! la tlllSS' "I . nicht erre icht werd en '"' kann. Da. B 'e rwerclen muß II/IS di e IIllupt sa ch' sein. Der Preisau "Ipi' h er fo! Tt ohnehin nach]

_I

em

Cl

I lemen LollIl"esetz , demzuf oltrr "" d er Ta trlohn SIC , h

nach _{I,' .} I I) ' ''''

^{<" ""}

I

'm reIse der notw endi gen Lebensbedürfniss regPlt.

of~ ^lI lt .llhcr zu tl'l~ CI~tCII, ^{das nicht} auf~uhaltende be tiindi ge, SI" ungha ft , Rtcl" en deI' GrundpreIse uII<1 Ballk o,t en zu vcl'\angsam en IIl1d di~ ^{Geldb e..'> haffun cr . ko ·te n zu} vermin dr rn.

J)

Daß der I'rl'i s

c1(' !!

Bautrrund e so. tei" cn muß wie der . nr chHchnitt all el' iihri cren BeJllrfsart ikel oclE'r wie der Tll"lohn I .'t

l ^{seih t} ve rstii nd lich. " Tl'lln Wohnl and in

(:1'

chäft 'Iand '"'iiber~

" . It d '

:1 ^{un lIlfolgc d e hiilll'l'l 'n Ertragf' o} ' im Prei: ra. c her steilTt ' . der g II lLnnt ' Dmch chnit t, i t da ' rrl 'ichfa ll ' . Ib. v

1'-standlieh. Nich t aber die kiin tli che Steigerung, die sich ans der allgemein üblichen

Ertra gswerts berechnu ng ergibt,

Wir

sollte n

bei der Kap ital isieru ng des

Reinert ra ges

nicht anne hmen , daß das Hau s ewiu steht. Es überda uert in der Hege! ja nur

iO

Jahre. Wir sollte n di e Ann ahm e zu niedri ccr K api tal

isierungs-prozcntc,

die einen zu hohen

I~rtragswert

geben , nich t dami t begründen , daß Mi etpreise u nd Gru ndpreise steigen und duß de r errechnete Ert ra gswert in der Zuku nft sicher erreicht wird . Den n mit diesem Vorga ng setzen wir einen künftigen. höh rcn Gr undp re is an te ile

de

heutigen niedrigeren und drängen den Hau skäu fer förm lich daz u, die :\Iiet prei

e

ba ld zu erhöhen.

)).1

d er Grundpreis in der Rege l so rrerechnet wird , daß man

Will

ohnehin schon zu hoch bezifferten E rt r

giwert

den Steuer-freiheit swert addie rt und hievon die Gesamtgestehungskosten von Grund und Ha u mit Au nahnie d es nack ten Gru nd wertes a bzieht, wirk t auch das kü nstlic he Gebi lde der , te uer freiheit gru nd preist.reihend, a m meist en aber der mst and , daß der

•tadtboden

eine Hand elswa re

ist . (,'r/l/U/preise.

CI

0

I d e m u nd ha t in seiner • tudie über die Wiener Wohn ungsv erh äl t nisse wer t volle verg leichende Berech nu ngen

unzestellt

und gef unde n: Wenn der Grundpreis eines d rei-stöckigen Kleinwohnung ha use au f einer 50i

^JIl2

großen Bau -ste lle statt K

.l;)

pro 1

1112

nur 1\: 20 kost et , so verr inge rt sich der Mietpreis pro Wohnung um G ', %. ^{Ein Erfolg ist da , er teh t}

a be r zu dem Opfer in keinem Vergleich , das eine ta dt durch Grundverkauf unter dem halb en Ma rk tw erte brin gen müßte. Es muß ein Vorgan g eingesc hlage n werd en , bei dem Ergebni sse der Zukunft die jet zigen Opfer aufwiegen. Das ist durch An-wendung d es Baurech tes erre ich ba r, auf welchen Ums ta nd

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^{I d em und a uch hinwei}

^t.

m den Erfolg zu

ichern,

ist ein Vorgehen der ,

tad

t-verwa lt ungen

notwendi g,

das s ich we sentlich von dem bisher igen Gl'llndstü ckhandel

untersch eid et.

Von a llen

Irsa chen,

di e den

Stadtboden trotz reichlichen

Vorh anden eins von

Baue rund

un verb äl tni smiißi g verteuert en , ist wohl die ausgiebigst e der Grundhand el auf privatwirtschaft.licher Basis. Wie ein Land Aussicht hat, in ab sehbarer Zeit Baul and zu werd en und einen viel höheren

Ertrau

als den landwirtschaftli chen abzuwerfen, verf ällt es der Spekul ation. Es wird War e und geht. vor seiner Zweck erfüllun g a ls unb ebauter Grund oft schon durch mehrere Hände.•Jeder

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der H ändler will mit Gewinn ar beite n. Dafür müh t er sich ja..Jeder Verk auf soll a lso einen Preis geb~~l, der di e Einknufskost en die a ufla ufende n pe en und Gebühre n, di e Zinsenverlu st e 'und Geldbesc ha ffunrr ko te n währen\1 d er Besitzdauer und einen möglich t hohen Lohn für Bemiihu ng und Wagni s, den nt el'l1ehm ergewinn, deckt. Die let,~ten J.ah re waren bekann tli ch arge 'I'e uel'llngsja hre. nd doch smd

dle

Bedarfs-artik el dmchschnittlich nich t um mehr al et wa ~' 5% ^{pro J ahr} gest iegen. Was ist da s gegen di e

(i%

und mehr , di e der H ändler anstreben muß.

Während die un entbehrli chen Bauuntern ehmungen in der Hegel nur Grund kaufen , um ihn zu verbau en, und rasch vor-gehe n, weil das baureife La nd bereits im P reis so hoch steht, ?aß es b('i längerem Lierrenla en un einbr ingliche Interkalal'len-verlu ste br ächte, wirft sich der Grund t.ück hä nd ler gerne a ll!

das gr üne, noch nich t ba1ll'('ife :eliind e. D as ist vom erb-geses enen Besitzer oft billig zu ha. ben dor t. i t Au' icht vor-ha.nden , di' ] nt erk alari env er!u ·te einilJer Jahre, die pe en und einen Gewinn her einzubringen. Das möglichst e Preistreiben liegt d emnach in der at.llr diese: Geschäft es.

DalJelJen tribt e nm ein Hilf mittel , di e Städte müssen

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zu

entz iehen. dauernd zu behalt en

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iiberall. wo

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T ot an Bauland helT' cht , als pr ei 'drückende Abgeber

von B ~urecht. ~ru nd l' inzu. pringen. Dagegen ist. jeder ' erka~Jf

von selbstii nd ilJ vcrba ubarem ,täd t i chem Grund e d unn em

wohnun gspolit(cher F ehler. wenn nicht gleichzeitirr die .i cherun g

erstellt wird daß cl' dau , el'lld dem H andel ent zogen bleibt. Au

Im Dokument Zeitschrift des österreichischen Ingenieur- und Architekten-Vereins, 66.1914, H. 18-22 = S. 341-440, Tafel III-IV (Seite 63-67)