Bestandsimmobilien

Eine allgemeingültige Legaldefinition des Begriffs „Bestandsimmobilie“ kann weder im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) noch in anderen Gesetzestexten wie z.B. dem Bewer-tungsgesetz (BewG), dem Einkommensteuergesetz (EStG) oder der Wertermittlungs-verordnung (WertV) gefunden werden.¹¹⁷ In Ermangelung einer normativen Begriffsde-finition soll nun folgend auf die ökonomische Betrachtungsebene zur DeBegriffsde-finition des Begriffs Bestandsimmobilien zurückgegriffen werden:

Eine Bestandsimmobilie ist ein Wirtschaftsgut, das aus einem bebauten Grundstück mit dazugehörigem Gebäude und Außenanlagen besteht.¹¹⁸

Im Rahmen der vorliegenden Arbeit gilt es, diese allgemeine Begriffsdefinition für Be-standsimmobilien hinsichtlich der zu Grunde liegenden Thematik zusätzlich zu spezifi-zieren:

Eine Bestandsimmobilie ist ein Wirtschaftsgut, das aus einem bebauten Grundstück mit dazugehörigem Gebäude und Außenanlagen besteht und seit einiger Zeit als direkte Immobilien-Kapitalanlage im Immobilienportfolio eines institutionellen Investors gehalten wird.

Die dezidierte Betrachtung der Bestandsimmobilien institutioneller Investoren zeigt, dass Gewerbeimmobilien¹¹⁹ und hier speziell Büroimmobilien¹²⁰ die präferierte Immo-bilienanlageklasse bzw. Nutzungsart darstellen.¹²¹

Die Vorherrschaft von Büroimmobilien¹²² als Immobilien-Investitionsobjekte lässt sich vor allem anhand von ihren für die Vergangenheit typischen überdurchschnittlich guten Renditen und Wertzuwächse erklären. Des Weiteren zeichnen sich Büroimmobilien auf

117Vgl. Winkel, S./Schulte, K.-W./Focke, C. (2005), S. 5-10; Schäfers, W. (1997), S. 13-15; Bone-Winkel, S. (1994), S. 20-26; Luithlen, L. (1994), S. 3-5.

118 Vgl. Bone-Winkel, S./Schulte, K.-W./Focke, C. (2005), S. 16.

119 Gewerbeimmobilien, die als Produktionsflächen von Dienstleistungen und Gütern sowie deren Distri-bution dienen, lassen sich grundsätzlich in fünf Kategorien untergliedern: Büro-, Handels-, Logistik-, Industrie- und Sonderimmobilien. Vgl. zu einer ausführlichen Betrachtung Walzel, B. (2005), S. 123-138. Siehe zu einer Marktbetrachtung deutscher Gewerbeimmobilien Falk, B. (1997), S.114-137.

120 Siehe zu einer Definition von Büroimmobilien auch Luithlen, L. (1994), S. 3 f.

121Vgl. Walz, E./Walbröhl, V. (2005), S. 177; Bulwien, H. (2002), S. 11 und siehe beispielsweise die Nutzungsartenverteilung der Bestandsimmobilien bei Offenen Immobilienfonds und Versicherungsun-ternehmen generell Abbildung 61 respektive Abbildung 62 im Anhang.

122 Bürogebäude dürfen nicht verwechselt werden mit Büro- und Geschäfts- oder reinen Geschäftsgebäu-den. Bei Bürogebäuden handelt es sich um Gebäude mit einem 100%igen Büroflächenanteil, während Büro- und Geschäftsgebäude eine Nutzungsunterteilung nach Einzelhandels-, Büro- und Wohnnutzung vorsehen und Geschäftsgebäude auf einer überwiegenden Einzelhandelsnutzung basieren. Siehe hierzu auch Schmitt, D. (2001), S. 8.

Grund zumeist langfristig abgeschlossener Mietverträge durch einen geringeren Verwal-tungs- und Managementaufwand gegenüber anderen Immobiliennutzungsarten aus, wo-durch sie zusätzlich an Attraktivität gewinnen.¹²³

Da die Dissertation die Projektentwicklung im Immobilienbestand thematisiert, soll auf drei potenzielle Chancen von Bestandsimmobilien institutioneller Investoren unter Pro-jektentwicklungsaspekten hingewiesen werden. Unter Bestandsimmobilien sollen fortan lediglich die gewerblich genutzten Bestandsimmobilien und hierbei speziell Büroim-mobilien verstanden werden.

Standortvorteile stellen eine wesentliche Chance dar. Die Bestandsimmobilien instituti-oneller Investoren sind in der Regel in exponierten städtischen Lagen lokalisiert.¹²⁴ Die-se Lagen ermöglichen es, dass sich im Rahmen einer Projektentwicklung im Bestand ausgeprägte Wertschöpfungspotenziale generieren lassen. Des Weiteren können sowohl Standort als auch Bestandsimmobilie ein positives Image¹²⁵ aufweisen, dass leicht auf-gegriffen und zu Gunsten des Objekts weiterentwickelt werden kann. Als ein dritter Standortvorteil soll auf die in der Regel vorhandene Erschließung von Bestandsimmobi-lien hingewiesen werden. Durch sie entfallen bzw. verringern sich kostenintensive Er-schließungsmaßnahmen, die oftmals mit einem Neubau verbunden sind.¹²⁶

Die Marktvorteile lassen sich als zweite Chance von Bestandsimmobilien anführen. So kann bei der Projektentwicklung einer Bestandsimmobilie von einer höheren Prognose-sicherheit als bei einem Neubau ausgegangen werden. Die im Rahmen des Portfolio-Managements zumeist über Jahre gesammelten Erfahrungen zur Qualität und Akzeptanz der Bestandsimmobilie sowie des Standorts vereinfachen zusätzlich die Durchführung von Marktumfeld- und Konkurrenzanalysen.¹²⁷

123 Vgl. Lammel, E. (2002), S. 747; 30.

124Diese lagespezifische Konzentration lässt sich dadurch erklären, dass Anlageobjekte in guten bis sehr guten Lagen eine tendenziell höhere Wertsicherheit und bessere Wertentwicklungspotenziale aufwei-sen.

125 Ein positives Image kann z.B. mit ehemals bedeutungsvollen Bestandsimmobilien oder Bestandsim-mobilien mit einer ausgeprägten Architektur verbunden werden.

126 Vgl. Bohn, T./Harlfinger, T. (2003), S. 557; Ringel, J./Bohn, T./Harlfinger, T. (2003), S. 47; Tiemann, H. J. (1998), S. 599; Sotelo, R. (2002), S. 717.

127 Vgl. Bohn, T./Harlfinger, T. (2003), S. 557; Ringel, J./Bohn, T./Harlfinger, T. (2003), S. 47.

Zuletzt müssen die Bestandsschutzvorteile von Bestandsimmobilien genannt werden.

Sie sagen aus, dass ehemalig durch das Baurecht gebilligte, heute jedoch nicht mehr gültige Planungskennzahlen für Bestandsimmobilien erhalten bleiben, solange an diesen keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Im Falle von baulichen Eingrif-fen gelten für neu geschafEingrif-fene Flächen die aktuellen Gesetzesvorschriften der Baube-hörden, während für die Altflächen der Bestandsschutz bestehen bleibt.¹²⁸

Die durch den Bestandsschutz manifestierten Rahmenbedingungen können im Fall der Entwicklung einer Bestandsimmobilie erheblich zur Erleichterung von Genehmigungs-verfahren auf Grund gesteigerter Planungssicherheit und verkürzter Realisierungszeiten beitragen. Zusätzlich bleibt zu ergänzen, dass bei der Einhaltung des Bestandschutzes die Ablösesummen für Stellplätze¹²⁹ entfallen.¹³⁰

Abbildung 8: Chancenpotenziale von Bestandsimmobilien¹³¹

Eine mögliche Objektentwicklungsmaßnahme zur Hebung der Chancenpotenziale von Bestandsimmobilien stellt die Projektentwicklung im Bestand dar. Die Projektentwick-lung im Bestand hat in den letzten Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen, da sie eine valide Lösung zur Handhabung auftretender Qualitäts-, Vermietungs- und

128 Vgl. Oehmen, K. (2000), S. 34 f.

129 Ablösesummen für Stellplätze sind an die öffentliche Hand zu entrichten, soweit ein gesetzlich vorge-schriebenes Mindestkontingent an Stellplätzen bei Entwicklungsmaßnahmen nicht nachgewiesen wer-den kann.

130 Vgl. Bohn, T./Harlfinger, T. (2003), S. 557-559; Ringel, J./Bohn, T./Harlfinger, T. (2003), S. 47.

131 Quelle: Eigene Darstellung.

Vorhandene

probleme bei Bestandsimmobilien darstellt. In Abschnitt 2.4 werden die Projektentwicklung im Bestand sowie einige von ihren Facetten nun vorgestellt.

2.4 Projektentwicklung im Bestand

2.4.1 Begriffliche Bestimmung und Grundlagen der Projektentwicklung im