3. Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien
3.3 Berechnungsmodell: Beispielrechnungen
3.3.1 Gewählter Berechnungsansatz
Aus der oben erläuterten Vielzahl von Wahlmöglichkeiten für die Berechnung der LZK wurden vier Berechnungsansätze ausgewählt, um deren Ergebnisse miteinander zu vergleichen: Die LZK im engeren und im weiteren Sinne (als LZ-Erfolg) werden jeweils statisch und dynamisch berechnet (vgl. Tabelle 14). Zum Vergleich der unterschiedlich großen Gebäude werden Kennzahlen (LZK je m² Mietfläche) verwendet.
LZK LZ-Erfolg
statisch Kostenvergleichsrechnung Gewinnvergleichsrechnung dynamisch Kapitalwertmethode ohne
Einzahlungen
Kapitalwertmethode
Tabelle 14: Berechnungsansätze im Berechnungsmodell
Jeder der vier Ansätze hat seine Vor- und Nachteile sowie ein entsprechendes Anwendungsgebiet (vgl. Tabelle 15). Da hier keine Eingrenzung auf einen be-stimmten Anwendungsfall vorgenommen werden soll, werden die jeweiligen Berechnungsergebnisse gleichberechtigt präsentiert.
Berechnungsansatz pro contra Anwendung, z.B.
statisch Minimum an Annahmen bzw.
Prognosen
Zahlungen am Ende des Lebenszyklus´ werden Unsicherheits-faktoren, da keine Erträge prognostiziert werden
Erfolg vollständige Abbildung der Wirtschaftlichkeit möglich.
zusätzlicher Prognoseauf-wand
Vergleich auf Ebene der Immobilie
Tabelle 15: Vergleich der vier Berechnungscharakteristika
Die statischen Methoden werden vor allem deswegen dargestellt, weil die gängigen Faustgrößen, wie z.B. 10% Erstkosten zu 90% Folgekosten, offen-sichtlich auf einem statischen Überschlag beruhen. Dieser lässt die Relation von Erst- zu Folgekosten besonders dramatisch erscheinen. Wie unter 3.2.2.6 erläutert, betrachten Kosten- und Gewinnvergleichsrechnung den gesamten Lebenszyklus als eine Periode, die aus zahlreichen Jahreseinheiten besteht.
Als dynamischer Berechnungsansatz wurde die Kapitalwertmethode gewählt.
Dies entspricht den Empfehlungen im „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“ sowie der Vorgehensweise zahlreicher bestehender Berechnungsprogramme (z.B.
LEGEP, Baulocc, dialogFM, BLCC, vgl. 5.3.2).
Da von abgerechneten und in Betrieb genommenen Gebäuden ausgegan-gen wird, reduziert sich die Prognose-Unsicherheit auf die Kostenentwicklung während der Nutzungs- und für die Rückbauphase. Es werden also vornehmlich die Abbildungsschritte „Preiszuweisung“ und „Berechnung“ durchgeführt. Die
„Operationalisierung“ zur Abbildung von Gebäude und Nutzung auf Prozesse wurde für die Phasen Initiierung, Planung, Bau und für den Beginn der Nutzung durch die Realität bereits vollzogen. Lediglich für die langfristige Nutzung und den Rückbau muss dieser Abbildungsschritt noch durchgeführt werden.
Gemäß den Ausführungen unter 2.1.1.3 steht die Entwicklung der Zahlungs-ströme (Cash Flow) entlang der Zeitachse des Lebenszyklus´ der Immobilie im Fokus der Untersuchungen.
3.3.2 Berechnungsergebnisse
Die Berechnung der LZK für beide Gebäudebeispiele bietet die Möglichkeit, die
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Auswirkung der Wahl des Berechnungsansatzes auf das Berechnungsergebnis zu demonstrieren. So wird die häufig genannte Faustformel von 10% Erstkos-ten zu 90% FolgekosErstkos-ten418 in der Bergstraße nur annähernd erreicht, wenn no-minal, d.h. mit 1,5% Inflation jedoch ohne Diskontierung gerechnet wird (vgl.
Abbildung 15).
Berg Var. 0: LZK in Prozent (kumuliert)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Prozent diskontiert (5%)
nominal (1,5% Infl.) statisch
Abbildung 15: Bergstraße - LZK in %
Eine statische Berechnung weist Erstkosten in Höhe von ca. 28% aus, bei einer diskontierten Berechnung (im Weiteren als dynamische Berechnung bezeich-net) haben die Erstkosten sogar einen Anteil von über 50% an den gesamten LZK (für einen Zeitraum von 90 Jahren). Das sprunghafte Ansteigen der Kurven in den Jahren 30 und 60 wird jeweils durch die Kosten einer Sanierung verur-sacht.
Die Anteile der Erstkosten sind für die Rheinstraße noch etwas höher (vgl.
Abbildung 16), da dort die Grundstückskosten einen größeren Anteil an den Erstkosten einnehmen: 34% (wegen der 1B Geschäftslage) gegenüber 28% in
418 oder bei Harriehausen: 15% Erstkosten von LZK über 30 Jahre, vgl. Harriehausen, 2003, S.
V 13; ebenso in GEWOS, 1999.
der Bergstraße. Der Grundstücks-Verkaufserlös (= negative Kosten) am Ende des Lebenszyklus´ ist verantwortlich für das Abknicken der Kurven im Jahr 90.
Rhein Var. 0: LZK in Prozent (kumuliert)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Prozent diskontiert (5%)
nominal (1,5% Inf.) statisch
Abbildung 16: Rheinstraße – LZK in %
Berg Var0: LZK je m² Mietfläche
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Euro dynamisch
statisch
Abbildung 17: Bergstraße - LZK, statisch und dynamisch
Abbildung 17 zeigt die absolute Entwicklung der LZK der Bergstraße während des Lebenszyklus´ von 90 Jahren. Um die beiden unterschiedlich großen
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Objekte miteinander vergleichbar zu machen, wurden die LZK auf die Mietflä-che umgelegt (LZK/m² MietfläMietflä-che). Die Kurve der Rheinstraße verläuft entspre-chend, mit etwas erhöhten Anfangskosten, jedoch niedrigeren Endkosten, be-zogen auf den m² Mietfläche (vgl. Abbildung 18).
Rhein Var. 0: LZK je m² Mietfläche (kumuliert)
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Euro dynamisch
statisch
Abbildung 18: Rheinstraße - LZK, statisch und dynamisch
Des Weiteren wurde die Verteilung der LZK (im Jahr 90) auf die verschiede-nen Kostenarten, hier: Grundstücks-, Planungs-, sonstige Nebenkosten, Bau-kosten, Bewirtschaftungskosten separat von den Instandsetzungs- bzw. Sanie-rungskosten und Abrisskosten, analysiert (vgl. Abbildung 19 und Abbildung 20).
Die Folgekosten der Immobilien werden von den Bewirtschaftungskosten aus Betriebs- und Verwaltungskosten dominiert. In der diskontierten Aufstellung nehmen die Sanierungs- und Instandsetzungskosten einen Anteil von rund 25%
ein. Die Abrisskosten machen in der statischen Berechnung gerade noch ca.
2% der LZK aus, in der dynamischen Berechnung ist ihr Anteil durch die Dis-kontierung unbedeutend geworden419.
419 zu einem ähnlichen Ergebnis kommt Schmidt, 1997, S. 45.
Berg Var. 0: LZK
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Abriss
Instandh./Sanierung Bewirtsch. (ohne Inst.) Bau
Sonstige NK Planung Grundstück
Abriss 39.000 2.034
Instandh./Sanierung 972.240 243.919
Bewirtsch. (ohne Inst.) 1.114.629 379.783
Bau 459.000 459.000
Sonstige NK 54.000 54.000
Planung 81.000 81.000
Grundstück 141.500 141.500
statische Kosten dynamische Kosten
Abbildung 19: Bergstraße - Verteilung der LZK
Vor diesem Hintergrund erscheint die Frage berechtigt, ob angesichts der ho-hen Prognoseunsicherheit und der geringen Ergebnisrelevanz eine Einbezie-hung von Abrisskosten überhaupt erforderlich ist420.
Insgesamt zeigt der Vergleich der Kostenverteilung, dass ein größeres Gebäu-de wie die Rheinstr. effektiver ist durch einen geringeren Anteil an Planungs-kosten und das günstigere Verhältnis zwischen Hüllfläche und Volumen (A/V), was sich in einem etwas geringeren Anteil an Instandhaltungskosten bemerkbar macht.
420 vgl. Betonung der Abrisskosten in Definition der WLC, in 2.1.1.1, bzw. Verzicht auf Abriss-kosten in OGIP, in 5.3.2.
Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien Seite 129
Rhein Var. 0: LZK
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Abriss
Instandh./Sanierung Bewirtsch. (ohne Inst.) Bau
Sonstige NK Planung Grundstück
Abriss 379.440 19.789
Instandh./Sanierung 4.809.600 1.196.156
Bewirtsch. (ohne Inst.) 7.292.634 2.435.494
Bau 3.348.000 3.348.000
Sonstige NK 200.880 200.880
Planung 301.320 301.320
Grundstück 1.531.920 1.531.920
statische Kosten dynamische Kosten
Abbildung 20: Rheinstraße - Verteilung der LZK
Auch hinsichtlich des LZ-Erfolges je m² Mietfläche ähneln sich die Kurven für Berg- und Rheinstraße (Abbildung 21 und Abbildung 22). Trotz höherer An-fangs- und Sanierungskosten wäre das Projekt Rheinstraße wirtschaftlich att-raktiver, da es in der dynamischen Betrachtung eine Verzinsung des eingesetz-ten Kapitals in Höhe des Diskontierungszinssatzes bereits nach ca. 24 Jahren erreicht (Kreuzungspunkt mit der Null-Linie) und auch zum Zeitpunkt der Sanie-rung nicht nochmals unterschreitet.
Diese vier Berechnungsansätze: statisch, dynamisch (nur zur Unterscheidung des nominalen Ansatzes wurde er bei den LZK als diskontiert bezeichnet) je-weils für LZK und LZ-Erfolg bilden die Basis für die Analyse der Auswirkungen von Lage, Gestaltung und Umwelt (in Kapitel 4) auf die LZK im engeren und im weiteren Sinne.
Berg Var. 0: wirtsch. Erfolg je m² Mietfläche
-4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Euro dynamisch
statisch
Abbildung 21: Bergstraße - LZ-Erfolg je m² Mietfläche
Rhein Var. 0: wirtschaftlicher Erfolg je m² Mietfläche (kumuliert)
-4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Euro dynamisch
statisch
Abbildung 22: Rheinstraße - LZ-Erfolg je m² Mietfläche