Ebene 2: Geldeinheiten

Auf der Ebene des Geldes gibt es Wahlmöglichkeiten, die durch die eingenom-mene Perspektive definiert werden (vgl. Tabelle 12).

Geldeinheiten Kosten Marktpreise

externe Kosten etc.

Tabelle 12: Ebene 2 - Geldeinheiten

Kosten entstehen aus der Sicht des Produzenten.

Aus der Perspektive des Marktes bzw. des Verbrauchers gibt es einen Preis für jeden Prozess: zu den Kosten des Produzenten addiert sich der Unternehmer-gewinn, bzw. reduzieren sich die Kosten um den Verlust des Unternehmers³⁸¹. Aus der Sichtweise der Gesellschaft kommen darüber hinaus die sog. externen Kosten zum Tragen, die Kosten für Umweltverbrauch, durch Luftverschmut-zung verursachte Krankheiten, etc.

379 Eekhoff nennt diesen Effekt das „Filtering Down“, vgl. Eekhoff, 1987, S. 8ff.

380 vgl. Wernecke, 2004, S. 215.

381 auch der Marktpreis hängt von der Position des Nachfragenden ab: die Marktmacht von Großunternehmen bzw. die Gebundenheit der Öffentlichen Hand an die Verdingungsord-nung für Bauleistungen (VOB Teil A), vgl. Wentz/Pelzeter, 2005, S. 108.

3.2.2.6 Berechnung

Aus den Geldeinheiten wird im dritten Schritt ein Ergebnis errechnet, das die LZK dieser einen Alternative (oder Variante) abbildet und für den Vergleich mit weiteren Alternativen verwendet wird. Wie in 2.1 bereits erläutert, werden die LZK hier nicht im Rahmen einer Kosten- und Leistungsrechnung betrachtet, sondern als eine den gesamten Lebenszyklus umfassende Wirtschaftlichkeits-analyse. Entsprechend können sämtliche verfügbaren Ansätze der Investitions-rechnung zur Anwendung kommen.

Schulte gliedert die Methoden der Investitionsrechnung in die klassischen Ver-fahren, bestehend aus statischen und dynamischen Methoden, und in die mo-dernen Verfahren, die nach dem Prinzip des Vollständigen Finanzplans (VoFi) vorgehen³⁸² (vgl. Abbildung 14).

Investitionsrechnung

Klassische Verfahren Moderne Verfahren

Statische Methoden Dynamische Methoden VOFI-Kennzahlen

Vermögensendwert

Statische Methoden Dynamische Methoden VOFI-Kennzahlen

Vermögensendwert

Abbildung 14: Methoden der Investitionsrechnung nach Schulte/Bone-Winkel/Rottke, S. 54.

Statische Methoden:

Die statischen Methoden sind – bis auf die Amortisationsrechnung – einperio-dig³⁸³ ausgelegt. Dies ist ein Ausschlusskriterium für die Anwendung auf die

382 vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke, 2002, S. 54.

383 vgl. Kruschwitz, 2003, S. 31ff.

Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien Seite 113

LZK von Immobilien, wenn man von einem Jahr als klassischem Zeitraum einer Periode ausgeht. Da jedoch LZK-Berechnungen teilweise statisch³⁸⁴, d.h. ohne Berücksichtigung des Zeitwertes von Geld, vorgehen, werden auch diese Me-thoden in ihrem Bezug zur Berechnung von LZK kurz vorgestellt.

• Kostenvergleichsrechnung:

Addition sämtlicher Kosten, die mit dem „Sachziel“, d.h. mit der betrachteten Immobilie verbunden sind. Wenn diese Methode zur Berechnung von LZK angewendet wird, so werden sämtliche Kostenprognosen statisch betrach-tet, d.h. zu den Preisen des Betrachtungszeitpunktes, ohne eine Berücksich-tigung von Inflation oder Verzinsung. Die Kostenvergleichsrechnung stellt, anders ausgedrückt, den Sonderfall der dynamischen Methoden dar, wenn nämlich der Kalkulationszinssatz gleich Null gesetzt wird. Nochmals sei hier auf die Problematik der Vernachlässigung von Erlösen hingewiesen³⁸⁵.

• Gewinnvergleichsrechnung:

Der Gewinn wird aus der Differenz zwischen Erlösen und Kosten ermittelt.

• Rentabilitätsrechnung:

Die Rentabilität zeigt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals durch den Gewinn an.

• Amortisationsrechnung:

Berechnung der Zeitdauer, die vergeht, bis die kumulierten Erlöse den Ge-samtbetrag der vorangegangenen Investition erreichen, sich diese „ausge-zahlt“, d.h. amortisiert hat. Auch hier wird ohne Kapitalzinsen gerechnet. Die Amortisationsrechnung wird gerne bei Investitionen zur Energieeinsparung angewendet, um zu prüfen, ob der Amortisationszeitpunkt noch vor dem Zeitpunkt der ersten Instandsetzung erreicht wird.

Gründe, die für die Anwendung statischer Berechnungsmethoden sprechen,

384 zu unterscheiden ist zwischen statischer Berechnung und statischen Daten, z.B. für das Gebäude bzw. dynamischen Daten für die Verbräuche, vgl. Warner, 2001, S. 234.

385 vgl. Kruschwitz, 2003, S. 35: „Die Vernachlässigung der Erlöse ist im Prinzip nur zulässig, wenn sie in Bezug auf jede Alternative gleich groß sind.“

sind die mathematische Einfachheit und der geringere Aufwand für die Beschaf-fung von Informationen³⁸⁶.

Dynamische Methoden:

Die dynamischen Investitionsrechenverfahren rechnen mit „Zahlungsströmen, die während der ganzen Nutzungsdauer der Investition auftreten. Der zeitlich unterschiedliche Anfall der Einzahlungen und Auszahlungen wird berücksich-tigt.“³⁸⁷ Im Unterschied zu den statischen Methoden werden periodenspezifi-sche Größen anstelle von Durchschnittsgrößen prognostiziert³⁸⁸.

• Kapitalwertmethode:

Der Kapitalwert errechnet sich aus dem Barwert der Saldi der jährlichen Zahlungsvorgänge zzgl. dem Barwert des am Ende des Betrachtungszeit-raumes verbleibenden Restwertes abzüglich der Erstinvestition. Den Bar-wert erhält man durch Auf- oder Abzinsung des Zahlungsbetrages mit einem einheitlichen Kalkulationszinssatz auf den Betrachtungszeitpunkt hin. Als Betrachtungszeitpunkt wird meist der Moment der Erstinvestition gewählt.

Der Kapitalwert zeigt an, wie viel mehr (oder weniger) die betrachtete Inves-tition erwirtschaftet als eine imaginäre Alternative, die mit dem Kalkulations-zinssatz verzinst wurde³⁸⁹. Ist der Kapitalwert eines Objektes negativ, so bedeutet dies, dass die Verzinsung des eingesetzten Kapitals unterhalb des angenommenen Kalkulationszinssatzes liegt. Liegt der Kapitalwert bei Null, so hat die Verzinsung exakt den Wert des Kalkulationszinssatzes, und wenn ein positiver Kapitalwert entsteht, so liegt die Verzinsung höher.

Entsprechend kommt der Wahl des Kalkulationszinssatzes eine besonde-re Bedeutung zu: je höher dieser angesetzt wird, desto unbedeutender wer-den Zahlungen, die zu einem späteren Zeitpunkt fällig werwer-den. Nach Schulte kann der Kalkulationszinssatz sehr unterschiedlich definiert werden, z.B. als

386 vgl. Kruschwitz, 2003, S. 43.

387 Thommen/Achleitner, 2003, S. 608.

388 vgl. Bone-Winkel/Schulte/Sotelo, et al., 2004, S. 642.

389 vgl. Bone-Winkel/Schulte/Sotelo, et al., 2004, S. 237.

Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien Seite 115

Grenzrendite, Kapitalkostensatz, Durchschnittsrendite, Branchenrendite, Reinvestitionsrendite oder als subjektive Mindestrendite³⁹⁰. Da in der Kapi-talwert-Berechnung nur ein einziger Zinssatz verwendet wird, muss die i.d.R. unterschiedliche Verzinsung von Eigen- und Fremdkapital entspre-chend der jeweiligen Kapitalanteile und den korrespondierenden Zinssätzen gemittelt werden. Der einheitliche Zinssatz für Ein- und Auszahlungen unter-stellt darüber hinaus, dass die Verzinsung eines Kredites in der gleichen Höhe erfolgt, wie die Verzinsung eines Guthabens. Daraus folgt, dass die Kapitalwertmethode nicht zum Vergleich von Finanzierungsoptionen geeig-net ist.

• Annuitätenmethode:

“Eine Annuität stellt eine einer gegebenen Zahlung oder Zahlungsreihe äquivalente, äquidistante, uniforme Zahlungsreihe dar …, die durch Trans-formation des Barwertes unter Berücksichtigung von Zinseffekten gewonnen wird.“³⁹¹. Anhand der Annuität lassen sich Objekte mit unterschiedlicher Le-bensdauer vergleichen³⁹².

• Interne Zinsfußmethode (IRR Internal Rate of Return):

Der Interne Zinsfuß „gibt die Verzinsung des zu jedem Zeitpunkt gebunde-nen Kapitals an.“³⁹³ Er wird definiert als der Zinssatz, bei dem der Kapital-wert genau Null ist (Ermittlung durch Iteration der KapitalKapital-wertberechnung unter Veränderung des Kalkulationszinssatzes). Es kann jedoch das Prob-lem fehlender mathematischer Eindeutigkeit auftreten.

• Payoff-Methode:

Analog zur Amortisationsrechnung wird der Zeitpunkt ermittelt, zu dem die kumulierten Barwerte der Einzahlungen die kumulierten Barwerte der

390 vgl. Schulte, 1986, S. 73, auch „The Surveyors´ Construction Handbook” widmet der Wahl des Kalkulationszinssatzes ein eigenes Kapitel, vgl. RICS, 2001, Punkt 2.2.2.

391 vgl. Schulte, 1986, S. 32.

392 vgl. Bäumer, 2000, S. 24. Dabei wird eine unendliche Wiederholung der Lebenszyklen un-terstellt.

393 Bone-Winkel/Schulte/Sotelo, et al., 2004, S. 646.

zahlungen erreichen.

Moderne Methoden:

Alle modernen Methoden basieren auf dem Ansatz des Vollständigen Finanz-plans (VoFi)³⁹⁴. Anders als die dynamischen Methoden, die einen Barwert zum Planungsbeginn errechnen, ermittelt der VoFi Kennzahlen, die den Planungsho-rizont des Investors betreffen: den Endwert, ggf. unter Entnahme-Prämissen.

Durch die explizite Ausweisung jeglicher Zahlung werden implizite Annahmen oder Durchschnittswerte vermieden. Dadurch ist auch die Differenzierung zwi-schen Guthaben- und Kreditzinsen, zwizwi-schen Eigen- und Fremdkapital, etc.

möglich. Diese Vorteile empfehlen den VoFi für die Optimierung von Investiti-onsplanungen. Dennoch wird er für LZK-Berechnungen nur ausnahmsweise verwendet: im Programm BUBI zur Kalkulation von BOT-Verträgen. Als Grund dafür wird zum einen die Konvention und zum anderen die geringe Relevanz der Zinsunterschiede (zwischen Soll und Haben) vermutet.

Berechnung statisch dynamisch

modern incl. Erträgen incl. Finanzierung incl. Steuern incl. Risikofaktoren etc.

Tabelle 13: Abbildungsschritt 3 - Berechnung

Grundsätzlich kann jedes der erläuterten Verfahren für die Berechnung von LZK genutzt werden. Wiederum muss sich die Wahl des Berechnungsverfahrens (vgl. Tabelle 13) am Erkenntnisinteresse orientieren. Ist z.B. die Finanzierung der Investition unabhängig von der gewählten Alternative, so kann eine Abbil-dung gewählt werden, die auf die UnterscheiAbbil-dung zwischen Eigen- und

394 Einführung in den VoFi und Beispiele, vgl. Schulte/Bone-Winkel/Pitschke, 2002, S. 240ff.

Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien Seite 117

kapital verzichtet. Soll für jedes Jahr eine spezifische Annahme von Ein- und Auszahlungen getroffen werden, die auch steuerliche Effekte, o.ä. mit einbe-zieht, dann ist der VoFi besser als Berechnungsmethode geeignet. Ist dagegen eine Berücksichtigung des Zeitwertes von Geld nicht erwünscht, damit künftige Zahlungen die gleiche Entscheidungsrelevanz erhalten wie kurzfristig zu leis-tende³⁹⁵, dann sind statische Verfahren am besten geeignet.

Im Dokument EUROPEAN BUSINESS SCHOOL (Seite 130-136)