Gebäudebeispiele

2.2.1.3.1 Auswahl der Gebäude

Die Auswahl möglichst ’typischer’ Gebäude stützt die Generalisierbarkeit der Berechnungsergebnisse. Die Gebäude sollten repräsentativ sein hinsichtlich ihrer Nutzung und Größe. Es wurde nach Büro- und Wohnnutzungen gesucht, da sie den größten Anteil an den Immobilien einer Stadt ausmachen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung war die vorhandene bzw. mögliche Nut-zungsmischung erwünscht³²².

Extreme hinsichtlich der zu untersuchenden Variablen Lage, Gestaltung und Umwelt waren zu vermeiden. Ein weiteres Auswahlkriterium war die Aktualität:

die Immobilie sollte nicht älter sein als 5 Jahre, um heutige Bau- und Nutzungs-strukturen widerzuspiegeln. Für möglichst realistische Verbrauchsdaten wurde auf einen abgerechneten Nutzungszeitraum von mindestens einem Jahr ge-achtet.

Die Verfügbarkeit von Kostendaten sowohl für die Bauphase als auch für die Nutzungsphase stellte sich als ein limitierender Faktor heraus. Probleme gab es insbesondere mit der Vertraulichkeit der Angaben zur Miethöhe.

Die gewählten Beispiele entsprechen den o.g. Anforderungen weitestgehend. In der nachfolgenden Gebäudebeschreibung ist vermerkt, wo fehlende Daten von der Autorin aus anderen Quellen ergänzt wurden.

2.2.1.3.2 Bergstraße 67 Dokumentation der Immobilie

Das gewählte Gebäudebeispiel befindet sich in Berlin-Mitte, Baujahr 2000, Erstbezug 2001. Es ist ein 4-stöckiges Gebäude, im Hof einer Gründerzeit-Blockrandbebauung, einseitig angebaut, mit einer Bruttogrundfläche von ca.

135 m². Das Gebäude enthält zwei Maisonettewohnungen, die beide über

322 vgl. Bergmann, 2005, S. 286f.

kon und (Dach-)Terrasse verfügen. Auf tragende Wände wurde - abgesehen von den Treppenhauswänden - zugunsten von Stahlstützen verzichtet. Auf die-se Weidie-se ist eine Umnutzung zu großflächigen Büroräumen möglich (Grundriss und Ansicht, vgl. Anhang 5).

Damit erfüllt das Gebäude die Kriterien der Aktualität und der Nutzungsflexibili-tät. Es ist repräsentativ durch seine mittlere Größe (größer als ein Einfamilien-haus, kleiner als eine Blocküberbauung) und seine städtebauliche Einbindung (weder freistehend, noch vollständig eingebaut). Da das Gebäude zum Unter-suchungszeitpunkt bereits 2 Jahre lang bewohnt war, konnten der Analyse reel-le Betriebskosten zugrunde gereel-legt werden.

Modellierung der Daten

Der Architekt Paul Ingenbleek stellte eine dezidierte Kostenerfassung in Form einer AVA-Datenbank sowie einen vollständigen Satz von Plänen (AutoCAD-Dateien) zur Verfügung. Die Einzelpositionen wurden zu einer nach DIN 276 strukturierten Tabelle zusammengefasst, die ca. 70 Kostenpositionen für die Herstellung der Immobilie umfasst. Einzelne Elemente, z.B. Außenfenster wurden weiter unterteilt in Teilelemente mit gleicher technischer Lebensdauer, z.B. in Fensterrahmen, Verglasung, Anstrich. Wo keine konkreten Angaben vor-lagen, wurden diese anhand der vorliegenden Planung, Kostenkennwerten aus BKI³²³ und eigenen Erfahrungswerten (6 Jahre Tätigkeit als Architektin) ergänzt.

In einer weiteren Tabelle wurden die Betriebskosten zusammengetragen, und zzgl. Verwaltungskosten dem Mietertrag gegenübergestellt.

Für die Miete wurden 10 Euro/m² kalt angenommen. Nach Aussage des Archi-tekten wurde für die Kalkulation der Baukosten von einem Mietwert zwischen 11 und 13 Euro/m² ausgegangen. Da die Wohnungen entsprechend dieser Miet-erwartung verkauft wurden, kann nicht auf tatsächlich gezahlte Mieten zurück-gegriffen werden. Der gewählte Berechnungsansatz unterschreitet den Pla-nungswert, da er im Licht der aktuellen Marktentwicklung zu optimistisch er-scheint und das Berechnungsbeispiel in seinen Ansätzen eher "vorsichtig"

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gelegt ist. Der gegenüber dem Berliner Mietspiegel³²⁴ noch immer überdurch-schnittliche Mietansatz wird u.a. gerechtfertigt durch bauliche Sonderdetails wie z.B. Glasfelder zwischen Stahlstützen und Zimmerwänden oder Glasbrücke zur Verbindung von Schlafzimmer und Bad, die von der Zielgruppe (Individualisten) besonders geschätzt werden. Das Haus befindet sich in einer zentralen, aber ruhigen Wohngegend und hat durch den privat zu nutzenden Garten, bzw. die großzügigen Dachterrassen einen gehobenen Wohnwert.

Die Betriebskosten wurden ebenfalls durch Herrn Ingenbleek übermittelt, der auch als Hausverwaltung für das Objekt tätig ist. Daten zu Strom-, Gas- und Reinigungskosten wurden direkt bei den Bewohnern abgefragt. Die Integration von Strom- und Reinigungskosten³²⁵ in die „Brutto-Miete“ entspricht nicht den Gepflogenheiten des Marktes, ist hier jedoch notwendig, um alle durch das Ge-bäude verursachten Kosten aus der breitest möglichen Perspektive (z.B. des Eigennutzers) darzustellen.

Die Instandhaltungskosten wurden in einer eigenen Tabelle ermittelt unter Rückgriff auf die Herstellungskosten. Dazu wurde jeder zuvor erfassten Position aus den Kostengruppen 300 und 400 der Baukosten eine Lebensdauer zuge-ordnet (Mittelwerte aus „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“³²⁶). Entsprechend der jeweiligen Lebensdauer kann für jedes Jahr ein Instandhaltungsaufwand kalku-liert werden. Zur Modellierung eines Sanierungszyklus wurden einige Lebens-dauern verkürzt, z.B. die des Trockenbaus, da davon ausgegangen wurde, dass nach 30 Jahren eine Veränderung der Raumaufteilung vorgenommen würde. In geringem Ausmaß wurden die mittleren Lebensdauern auch verlän-gert zur Einpassung in den Zyklus, sofern dabei der Maximalwert der Lebens-dauer im „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“ nicht überschritten wurde.

323 vgl. BKI, 2004.

324 vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 2003.

325 Reinigungskosten können 30 bis 50% (bei öffentlichen Gebäuden) der Betriebskosten aus-machen, vgl. Bogenberger/Schöne, 2005, S. 45.

326 vgl. BMVBW, 2001, Anlage 6.

In einem weiteren Tabellenblatt wurden alle genannten Daten in Form von Zah-lungen für jedes Jahr des Immobilien-Lebenszyklus zusammengefügt. Jeder Zahlung wurde in der dynamischen Berechnung eine Entwicklung in Prozent beigestellt. So kann Inflation, überproportionale Preissteigerung, Diskontierung und Mietsteigerung abgebildet werden. Die Darstellung der Ergebnisse erfolgt wahlweise in absoluten Euro-Beträgen oder in Prozent.

2.2.1.3.3 Rheinstraße 16 Dokumentation der Immobilie

Als zweites Beispiel dient ein Wohn- und Geschäftshaus in Berlin-Steglitz, das einem Fonds der CGI gehört. Das Gebäude wurde nach Planung der Architek-ten Pysall Stahrenberg & Partner, Berlin im Jahr 2000 fertiggestellt. Es liegt an einer Hauptverkehrsstraße, ca. 200m vom Walter-Schreiber-Platz entfernt, dem östlichen Endpunkt der Geschäftsstraße „Schloßstraße“. Diese bildet mit meh-reren Kaufhäusern ein Unterzentrum von Berlin. Das Gebäude ist zu beiden Seiten eingefügt in die Front der Gründerzeithäuser, die die Rheinstraße ohne Vorgärten o.ä. flankieren. Mit sieben Geschossen verfügt es über ein Geschoss mehr als die umliegende Bebauung, was durch niedrigere Geschosshöhen im Neubau ermöglicht wurde (Grundriss und Straßenansicht, vgl. Anhang 6).

Zu ebener Erde befinden sich zwei Läden (ca. 200m² und 129m², Raumhöhe i.L. 3,38m nach Plan) sowie der als „Lobby“ bezeichnete Eingangsbereich für die Gewerbeflächen im 1. bis 3. OG und für die Wohnungen im 4. bis 6. OG (=

DG). Die Gewerbeflächen umfassen ca. 439m² (1-OG) bzw. 452m² je Etage (Raumhöhe i.L. 2,69m) nach Plan und sind frei unterteilbar. Sie verfügen über einen seitlich positionierten Sanitärkern, eine zentrale Erschließung mit Aufzug und zwei außenliegende Fluchttreppenhäuser.

Die 12 Wohneinheiten unterteilen sich in 6 Zweiraumwohnungen mit Kichenet-te (um 50m²) und 6 Dreiraumwohnungen mit Wohnküche und Balkon (um 100m²). Alle Wohnungen verfügen über innenliegende Wannenbäder.

Die Lage an einer Hauptverkehrsstraße machte den Einbau von Isoliervergla-sung mit erhöhtem Schallschutz in den Büroetagen bzw. von Schallschutzfens-tern in den Wohnungen erforderlich.

Grundlagen der Untersuchung Seite 87

Modellierung der Daten

Pläne und aggregierte Kostendaten wurden von der Eigentümerin, der Com-merz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH (CGI) zur Verfügung gestellt. Als Durchschnittsmieten wurden 7,50 Euro/m² Monat für die Wohnungen, 11,50 Euro/m² Monat für die Büroflächen und 23,00 Euro/m² Monat angegeben. Zum Kaufpreis des Grundstückes wurden keine Angaben gemacht. Er wurde gemäß dem Bodenrichtwertkatalog 2003 ergänzt (1400 Euro/m², bei GFZ 3,0, M2). Die Daten zu den Betriebskosten stammen von der Firma M+W Zander, die das Facility Management für die CGI übernommen hat. Die Berechnungstabellen-blätter wurden analog zur Bergstraße aufgebaut.

Als Gegenpart zur Untersuchung am Modell wird eine empirische Erhebung durchgeführt. Dies geschieht im Rahmen einer Befragung.

2.2.2 Befragung