4. Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt auf die Lebenszykluskosten Lebenszykluskosten Lebenszykluskosten
4.1 Berechnungsmodell: Demonstration des Einflusses an Berechnungs- Berechnungs-beispielen Berechnungs-beispielen
4.1.4 Einfluss von Umweltaspekten
4.1.4.1 Variantenbildung
Untersucht werden die Aspekte Baubiologie (Einsatz natürlicher Materialien), Energie- und Wasserverbrauch. Die Ausbildung der Varianten berücksichtigt nicht nur die aktuelle Kostenrelevanz von Verbräuchen, sondern auch die ge-sellschaftliche und politische Dimension umweltoptimierten Bauens, die sich z.B. in Image-Vorteilen (z.B. Werbung für ökologische Gebäude) oder in gerin-gerer Betroffenheit durch z.B. künftige Energiepreissteigerungen oder Energie-steuern ausdrücken lässt (Zusammenstellung der Annahmen, vgl. Anhang 8 und Anhang 9).
Berg Var. U1: Baubiologie
Es soll auf dauerelastische Fugen verzichtet werden, da deren Ausdünstungen möglicherweise in Zukunft als gesundheitsschädigend erkannt werden. Dazu ist eine höhere Präzision in der Ausführung sämtlicher Anschlüsse erforderlich. Es können zusätzliche Kosten durch Abdeckleisten entstehen. Dafür werden pau-schal 5% höhere Kosten für Bodenbeläge, keramische Wandbeläge und für Sanitärinstallationen incl. Objekten veranschlagt. Diese Qualitätssteigerung macht sich mit 1% höherer Miete im Ertrag bemerkbar.
Berg Var. U2: Energieverbrauch
Der Heizenergiebedarf kann durch eine nächtliche Wärmedämmung der Au-ßenfenster reduziert werden. Dazu werden wärmegedämmte Schiebeläden (von innen zu verriegeln) incl. Laufschienen, Verriegelung, Bremsgummi, etc.
vor den Fenstern angebaut. Es werden um 50% erhöhte Kosten für die Außen-fensterkonstruktion (incl. Schiebeläden) veranschlagt. Der Transmissionswär-mebedarf der Fenster verringert sich um 50%, wobei dessen Anteil am gesam-ten Wärmebedarf 20% betragen soll. So erreicht diese Dämm-Maßnahme eine Reduktion des Heizenergiebedarfs um 10%.
Die zusätzliche Sicherheit durch verriegelbare Läden, der Statusgewinn durch ökologisch orientierte Bauweise und die verringerte Betroffenheit von zukünfti-gen Energiepreissteigerunzukünfti-gen werden durch 2% höheren Mietzins honoriert.
Berg Var. U3: Wasserverbrauch
Da mehr als die Hälfte des durchschnittlichen deutschen Wasserverbrauchs für Toilette, Waschmaschine, Gartenbewässerung und Putzen aufgewendet wird434, lässt sich der Trinkwasserbedarf durch den Einbau einer Wasseraufbe-reitungsanlage (stehende Wandelemente mit geringem Platzbedarf, ca.
15.000€, LD ca. 20 Jahre) um 50% senken. Es fallen zusätzliche Ausgaben für die Verlegung eines Brauchwassersystems an (plus 4.000€435). Der Wasser-verbrauch hat zwar einen eher geringen Anteil an den Betriebskosten einer Im-mobilie (im Beispiel der Bergstraße: 5%). Da aber die Kosten für Wasser und Abwasser ebenso schnell gestiegen sind wie die für Energie436 und diese Anla-ge mit 50% Ersparnis sehr effektiv ist, soll auch diese Maßnahme umweltopti-mierten Bauens mit einem Mietaufschlag von 2% zu Buche schlagen.
Die Argumentation der Annahmen gilt entsprechend für die Rheinstraße:
Rhein Var. U1: Baubiologie vgl. Berg Var. U1.
Rhein Var. U2: Energieverbrauch
vgl. Berg Var. U2, anstelle von Schiebeläden werden wärmegedämmte Rolllä-den eingebaut.
Rhein Var. U3: Wasserverbrauch
vgl. Berg Var. U3, Zusatzkosten Sanitär: 15.000€, Wasseraufbereitungsanlage:
40.000€.
4.1.4.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten
Keine der Umweltvarianten ist unter den oben beschriebenen Annahmen auf Basis der LZK günstiger als die Ausgangsvarianten für Berg- und Rheinstraße.
434 vgl. Pontos GmbH, 2003, S. 14.
435 vgl. Pontos GmbH, 2003, S. 14f.
436 vgl. Brechbühl, Abrufdatum 30.06.2005; Erhöhung der Wasserpreise in Berlin zum Jahres-wechsel 2003/2004 um 15%, vgl. Lohse, 2004, S. 18.
Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt auf die Lebenszykluskosten Seite 157
Zu dem gleichen Befund kommen auch die ’konventionellen’ Berechnungen der Varianten437. Dies könnte sich ändern, wenn man eine höhere Steigerungsrate für die Kosten für Energie oder Wasser annähme. Die höchsten LZK erzielt Berg Var. U3 (Wasseraufbereitung, vgl. Anhang 19) bzw. Rhein Var. U2 (wär-megedämmte Rollladen für alle Fenster, vgl. Anhang 20). Da alle Umweltvarian-ten kleinere, applizierbare Maßnahmen darstellen, wurde keine Auswirkung auf die Sanierungszyklen angenommen, sodass die Auswirkungen auf die LZK über diejenigen bei einer Berechnung aufgrund technischer Daten nicht hinaus-gehen.
Sensitivität der Energiekostensteigerung (nominal) für Berg U2: LZK, dynamisch, als Differenz zur jeweiligen Var. 0 in Euro je m² Mietfläche
-170,00 -120,00 -70,00 -20,00 30,00 80,00
1 11 21 31 41 51 61 71 81
Jahr
Euro Berg Var. U2 (8%)
Berg Var. U2 (10%)
Abbildung 31: Berg Var. U2 - Sensitivität der Energiekostensteigerung
Würde man jedoch eine konsequent ökologische Ausrichtung als Strategie auf das gesamte Gebäudekonzept anwenden – was in der Praxis empfehlenswert wäre, im Untersuchungsansatz wegen der durch die multiplen Maßnahmen schwierigeren Kausalzuordnung jedoch ausgeschlossen wurde –, so könnte man wiederum mit Auswirkungen auf die Sanierungszyklen argumentieren und
437 diese Erkenntnis wird in der Praxis häufig bestätigt: ohne zusätzliche Subventionierung, wie Kreditvergünstigung oder subventionierte Stromeinspeisevergütung (KfW-Kredite, Photovol-taikanlagen) „rechnen“ sich viele Energiesparmaßnahmen zu heutigen Energiepreisen nicht, z.B. Gespräch mit Herrn Glauche, 30.06.2005.
entsprechende, positive Effekte erzielen.
Eine Sensitivitätsanalyse für Berg Var. U2 zeigt, dass der Energiepreis (Wär-me und Strom) für die nächsten 10 Jahre um 10% steigen muss (danach konti-nuierliches Absinken der Steigerungsrate auf 2% im Jahr 89), um eine Vorteil-haftigkeit gegenüber der Basisvariante ab dem Jahr 41 zu erzielen (vgl.
Abbildung 31).
Die Gegenüberstellung mit den konventionell errechneten Rankings zeigt ledig-lich die Unterschiede zwischen einer zyklischen Instandhaltung (Sanierungszyk-len) und einer statistisch modellierten Instandhaltung, da den Umweltvarianten keine Auswirkung auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von baulich nicht un-mittelbar betroffenen Bauelementen zugeschrieben wurde (vgl. Tabelle 26 und Tabelle 27). Relevanz ist für die Auswirkung von Umweltaspekten auf die LZK über die technischen Aspekte hinaus nur eingeschränkt gegeben.
Bergstraße
Ranking: LZK, statisch LZK, dynamisch
1. Var. 0 tech. Var. 0 Var. 0 tech. Var. 0
2. Var. U1 tech. Var.
U2 Var. U1 tech. Var.
U1
3. Var. U2 tech. Var.
U1 Var. U2 tech. Var.
U2
4. Var. U3 tech Var. U3 Var. U3 tech Var. U3
Tabelle 26: Bergstraße - Ranking-Vergleich, LZK der Umweltvarianten Rheinstraße
Ranking: LZK, statisch LZK, dynamisch
1. Var. 0 tech Var. 0 Var. 0 tech. Var. 0
2. Var. U1 tech. Var.
U1 Var. U1 tech. Var.
U1
3. Var. U3 tech. Var.
U2 Var. U3 tech. Var.
U3
4. Var. U2 tech. Var.
U3 Var. U2 tech. Var.
U2
Tabelle 27: Rheinstraße - Ranking-Vergleich, LZK der Umweltvarianten
Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt auf die Lebenszykluskosten Seite 159
4.1.4.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg
Statisch betrachtet sind die wärmegedämmten Schiebeläden aus Berg Var. U2 nach 13 Jahren eine lohnende Investition (durch die Mietzulage von 2%, die zu den ersparten Energiekosten in Höhe von 0,05 Euro/m² bzw. 0,5% der Miete hinzutritt), dynamisch jedoch erst nach 18 Jahren (vgl. Anhang 21). Ähnlich sieht es bei der Rheinstraße aus (vgl. Anhang 22).
Der Erfolg einer Vermeidung von dauerelastischen Fugen fällt in der Bergstraße noch deutlicher aus als in der Rheinstraße, da dort die Maßnahmen der U1 nur auf die vier Wohnetagen angewendet werden.
Obgleich auch die Umweltvariante U3 in ihren Annahmen praktisch identisch angelegt wurde für die beiden Gebäudebeispiele, wirkt sie sich unter wirtschaft-lichen Gesichtspunkten unterschiedlich aus. Während die Wasseraufbereitung in der Rheinstraße nach ca. 10 bis 12 Jahren (also deutlich vor dem Ende der technischen Lebensdauer der Aufbereitungsanlage) statisch wie dynamisch ein voller Erfolg – gegenüber der Basisvariante – ist, erreicht sie für die Bergstraße statisch betrachtet die Rentabilitätsgrenze nur knapp, während sie dynamisch betrachtet eindeutig unvorteilhaft ist. Als Hypothese zur Erklärung dieses Effek-tes mag die höhere Effizienz (oder ein zu niedrig angesetzter Anlagenpreis) der größeren Wasseraufbereitungsanlage in der Rheinstraße gelten. Tabelle 28 und Tabelle 29 zeigen nur in der dynamischen Berechnung des LZ-Erfolgs rele-vante Unterschiede im Vergleich der Rankings auf.
Bergstraße
Ranking: LZ-Erfolg, statisch LZ-Erfolg, dynamisch
1. Var. U2 tech. Var.
U2 Var. U1 tech. Var.
U2
2. tech. Var.
U1
tech. Var.
U1 Var. U2 tech. Var.
U1
3. Var. 0 tech Var. U3 Var. 0 tech. Var. 0
4. Var. U3 tech. Var. 0 Var. U3 tech Var. U3
Tabelle 28: Bergstraße - Ranking-Vergleich, LZ-Erfolg der Umweltvarianten
Rheinstraße
Ranking: LZ-Erfolg, statisch LZ-Erfolg, dynamisch
1. Var. U2 tech. Var.
U2 Var. U3 tech. Var.
U2
2. Var. U3 tech. Var.
U3 Var. U2 tech. Var.
U3
3. Var. U1 tech. Var.
U1 Var. U1 tech. Var.
U1
4. Var. 0 tech Var. 0 Var. 0 tech. Var. 0
Tabelle 29: Rheinstraße - Ranking-Vergleich, LZ-Erfolg der Umweltvarianten