5. BEGRÜNDUNG DER SCHUTZWÜRDIGKEIT UND
6.2 Gebietsbezogene Kriterien
Erhalt der Grundstruktur des Gebietes und der städtebaulichen Gliederung in Be-zug auf:
Baustruktur, Bauweise
- grundsätzlicher Erhalt der vorhandenen Bebauungsstruktur, - Erhalt der städtebaulichen Gliederung des Gebietes,
- behutsame bauliche Ergänzungen (Neubau) zur Komplettierung der Struktur sind entsprechend der vorhandenen Baustruktur und Gebietstypik (offen/ Zei-le; geschlossen/ Block – s. Pkt. 3.3) zulässig,
- Neubauten dürfen die vorgefundene maximale Geschossigkeit innerhalb der Quartiere nicht überschreiten (s. Karte 27),
- Erhalt des Wechsels von geschlossener und offener Bauweise als charakteris-tisches Merkmal der Quartiere,
- Erhalt der prägenden Dachlandschaft und der Höhenstaffelung der Gebäude, vorhandene durchgehende Traufkanten dürfen nicht beseitigt oder unterbro-chen werden (s. Karte 28),
- Erhalt der Baukörperstrukturen und der oberen Gebäudeabschlüsse ohne zusätzliche An- und Aufbauten,
- Sichtachsen im öffentlichen Raum, wie Straßenzüge und Grünverbindungen, dürfen nicht durch bauliche Anlagen unterbrochen oder verstellt werden.
Freiraumstruktur
- Erhalt der Freiraumgliederung in öffentliche Freiräume (einschl. Spielplätze), Wegeverbindungen, repräsentative Flächen im Straßenraum mit ihrer funktio-nellen Gliederung, private Freiflächen und deren Vernetzung,
- private Freiflächen, die der Versorgung von Wohnanlagen mit Grün- und Spielflächen dienen, dürfen nicht beseitigt oder bebaut werden,
- Zaunanlagen zur Abgrenzung von Grundstücken, ausgenommen Infrastruk-tureinrichtungen wie Schule und Kita, sind nicht zulässig,
- Vorgartenbereiche sind zu erhalten und zu begrünen
- Werbeanlagen auf öffentlichen und privaten Freiflächen (z.B. Billboards, Roll-boards u.ä.), die das Ortsbild beeinträchtigen, sind nicht zulässig,
- Erhalt und Ergänzung der zusammenhängenden und raumbildenden Baum-pflanzungen in den Straßenbereichen.
6.3 Gebäudebezogene Kriterien nach Bauphasen
Von außerordentlicher Bedeutung für das Stadtbild/ Ortsbild sind die Fassaden, Dächer, Fenster und Türen als Zeugnisse der jeweiligen Bauepoche. Die gebäu-debezogenen Kriterien sind deshalb entsprechend der historischen Gestaltmerk-male der einzelnen Bauzeiten zu formulieren (vgl. Karten 25 – 35)
Bereiche/ Quartiere der Bebauung vor 1945 Dach
- Erhalt des historischen Erscheinungsbildes bzgl. Dachform, Firsthöhe, Dach-neigung, Trauflinie, Drempelgeschoss;
- bei Neueindeckung: Dacheindeckung bzgl. Form und Farbe an Ortsbild anpas-sen,
- Dachaufbauten einschl. Dachflächenfenster dürfen das Erscheinungsbild des Daches nicht wesentlich verändern oder verfälschen; sie haben in ihrer Anord-nung Bezug auf darunterliegende Fensterachsen zu nehmen,
- Aufdachterrassen sind nicht zulässig,
- Dacheinschnitte sind nur an den Hofseiten der Gebäude zulässig, wenn diese den öffentlichen Raum nicht beeinträchtigen,
- die durchgehenden Traufkanten sind zu erhalten und dürfen durch Dachauf-bauten nicht unterbrochen werden; Zwerchhäuser im Bestand sind zu erhalten.
Fassaden
- Erhalt der historischen Gliederung (Achsen, Öffnungen, Erker, Balkone), - Erhalt der Putzfassaden,
- gemusterte Putze, orts- und zeituntypische Wandverkleidungen oder Werk-stoffimitationen sind nicht zulässig.
- abgestuckte Fassaden, die im Duktus der 1950er Jahre (geringe Plastizität) saniert wurden, sind zu erhalten;
- das Anbringen von nachträglichen Balkonen, Erkern sowie Stuckelementen o.ä. an der Straßenfassade ist nicht zulässig; Errichtung von Balkon ist hofsei-tig zulässig;
- die Errichtung von Aufzügen ist nur hofseitig zulässig;
- eine äußere Wärmedämmung ist nur zulässig, wenn das Maß der Dämmstär-ke auf 8 cm begrenzt wird und zur Verhinderung des sog. Schießcharten-effektes aufgrund der zurückgesetzten Fensteröffnungen und das ursprüngli-che Fassadenbild (vor den Dämmmaßnahmen ) wieder hergestellt wird; (Min-destwärmeschutz - Ausnahmen nach EnEV 2016: § 24)
- monochrome Farbgebung entsprechend dem Ortsbild, stark kontrastierende Farbgebung ist zu vermeiden;
- geplante gestalterische Veränderungen müssen dem Gebäudetypus entspre-chen,
- Werbung ist nur an der Stätte der Leistung zulässig;
- Werbeanlagen/ Markisen müssen sich auf das Erdgeschoss beschränken und sich maßstäblich in die Fassadengestaltung einfügen (Bezug auf Fensterach-sen), horizontale und vertikale Bauteile des Gebäudes dürfen nicht durch Wer-bung verändert, verkleidet oder in ihrer Wirkung beeinträchtigt werden;
- Werbeanlagen an Brandwänden sind nicht zulässig.
Fenster/ Türen
- Erhalt der Fassadenöffnungen,
- Erhalt der Fensterformate (stehende Formate),
- Fenster: Teilung durch Pfosten oder Stulp, Kämpfer und glasteilende Spros-sen,
- Gliederung der Fenster: 2-flügelig mit Stulp
- bei Ersatz sind Haustüren in ortsüblicher Gestaltung/ Gliederung auszuführen, - farbliche Akzentuierungen der Fenster und Haustüren (analog zum Bestand)
sind zulässig.
Bereiche/ Quartiere der Bebauung 1951 - 1957 Dach
- Erhalt des historischen Erscheinungsbildes bzgl. der bauzeitlichen Dachform (begehbare Flachdächer/ Terrassendächer, abgewalmte Satteldächer, Sattel-dächer);
- Erhalt des Dachüberstandes;
- Erhalt der historischen Dachaufbauten in Form von Dachhäusern; die Geomet-rie und der obere Dachabschluss der Dachhäuser ist beizubehalten;
- Erhalt der historischen Begrenzung von Dachgärten in Form von strukturierten Balustraden, Wänden aus Glasbausteinen, Brüstungselementen;
- Aufstockungen, Staffelgeschosse (Penthäuser ) sind unzulässig;
Fassaden
- Erhalt der historischen Gliederung (Achsen, Öffnungen, Erker, Loggien, Balko-ne) der Fassaden mit allen gestalterischen Details (Gesimsbänder, Attiken, Fenstereinfassungen, Wandfriese, künstlerische Bilddarstellungen, Beleuch-tung u.a.),
- Erhalt der Keramik- und Putzfassaden;
- Erhalt der Gestaltung der Sockel-/ Erdgeschosse in Farbe und Material;
- Erhalt der durchbrochenen und gegliederten Loggien-/ Balkonbrüstungen im historischen Material;
- gemusterte Putze sowie untypische Wandverkleidungen sind nicht zulässig, - eine äußere Wärmedämmung ist nur zulässig, sofern weder der historische
Wert des Gebäudes noch das Stadtbild negativ beeinflusst werden (Mindest-wärmeschutz - Ausnahmen nach EnEV 2016: § 24);
- Farbgebung entweder nach Farbbefund oder bauzeitlich; farbliche Differenzie-rung der Grundkörper zu Loggien-und Sockelbereichen;
- nachträgliche Anbauten von Balkonen, Loggien sind im Straßenraum nicht zulässig;
- der Anbau von Aufzügen ist nur hofseitig und nicht vom öffentlichen Straßen-raum einsehbar, zulässig;
- Werbung ist nur an der Stätte der Leistung zulässig;
- Werbeanlagen/ Markisen müssen sich auf das Erdgeschoss beschränken und sich maßstäblich in die Fassadengestaltung einfügen (Bezug auf Fensterach-sen), horizontale und vertikale Bauteile des Gebäudes dürfen nicht durch Wer-bung verändert, verkleidet oder in ihrer Wirkung beeinträchtigt werden;
- Bekleben von Fassaden ist unzulässig;
- Schaufenster dürfen mit einem Anteil von max. 20% der Fensterfläche mit Werbung, Plakaten und Ankündigungen beklebt werden;
- Werbeanlagen an Brandwänden sind nicht zulässig.
Fenster/ Türen
- Erhalt der Fassadenöffnungen;
- Erhalt der Fensterformate (stehende und liegende Formate) und ihrer bauzeit-lichen Einfassungen in Material und Farbe;
- Fensterteilung durch Pfosten oder Stulp, Kämpfer und glasteilende Sprossen;
- Gliederung der Fenster: bei stehenden Formaten Gliederung 2-flügelig mit Stulp oder Stulpsprosse; bei liegenden Formaten 3-flügelig und 4-flügelig mit Stulp;
- Erhalt der Gliederung der Haustüren, bei Ersatz einfache Gliederung entspre-chend der Bauzeit.
Nutzung
- Nutzungsänderungen von Wohnen in Gewerbe bzw. Gewerbe in Wohnen sind unzulässig;
- Gewerbliche Nutzungen des Erdgeschosses (Ladenzeile) müssen sich nach Art und Dimensionierung an den vorhandenen Nutzungen orientieren.
Bereiche/ Quartiere der Bebauung 1958 - 1974 Dach
- Erhalt der Dachform als Flachdach und flachgeneigtes Satteldach;
- Erhalt der Trauflinie und Traufausbildung;
- Dachaufbauten, Staffelgeschosse und Aufdachterrassen sind unzulässig.
Fassaden
- Erhalt der Fassadengliederung (Achsen, Öffnungen, Loggien, Balkone);
- Erhalt der Keramik- und Putzfassaden sowie vorhandener Klinkersockel und der Betonung von Treppenhäusern (Einrahmung, tw. hervortretend);
- untypische Wandverkleidungen oder Werkstoffimitationen sind unzulässig;
- eine äußere Wärmedämmung ist nur zulässig, wenn das Maß der Dämmstärke auf 8 cm begrenzt wird zur Verhinderung des sog. Schießscharteneffektes (Fensteröffnungen) und das ursprüngliche Fassadenbild wieder hergestellt wird (Mindestwärmeschutz - Ausnahmen nach EnEV 2016: § 24); die Anschlüsse an angrenzende Gebäude sind zu berücksichtigen;
- Fassadenerneuerungen sind im Gebäudeduktus und der Materialität vorzu-nehmen;
- nachträgliche Anbauten von Balkonen, Loggien sind nicht zulässig;
- der Anbau von Aufzügen ist nur hofseitig und nicht vom öffentlichen Straßen-raum einsehbar, zulässig;
- Werbeanlagen an Brandwänden sind nicht zulässig.
Fenster/ Türen
- Erhalt der Fassadenöffnungen,
- Erhalt der Fensterformate (stehende und liegende Formate) entsprechend dem Gebäudetyp;
- Erhalt der Gliederung der Fenster;
- Erhalt der Gliederung der Haustüren und der bauzeitlichen Ausbildung der Eingangsbereiche (Überdachungen),
Bereiche/ Quartiere der Bebauung 1975-1989
Dach
- Erhalt der Dachform: Flachdach;
- Erhalt der Trauflinie und Traufausbildung;
- Dachaufbauten, Staffelgeschosse und Aufdachterrassen sind unzulässig,
Fassaden
- Erhalt der Fassadengliederung (Achsen, Öffnungen, Loggien, Balkone);
- untypische Wandverkleidungen oder Werkstoffimitationen sind unzulässig, - eine äußere Wärmedämmung ist zulässig, wenn das Maß der Dämmstärke auf
8 cm begrenzt wird zur Verhinderung des sog. Schießscharteneffektes und das ursprüngliche Fassadenbild wiederhergestellt wird (Mindestwärmeschutz - Ausnahmen nach EnEV 2016: § 24);
- nachträgliche Anbauten von Balkonen, Loggien sind nicht zulässig - Werbung ist nur an der Stätte der Leistung zulässig;
- Werbeanlagen/ Markisen müssen sich auf das Erdgeschoss beschränken und sich maßstäblich in die Fassadengestaltung einfügen (Bezug auf Fensterach-sen), horizontale und vertikale Bauteile des Gebäudes dürfen nicht durch Wer-bung verändert, verkleidet oder in ihrer Wirkung beeinträchtigt werden;
- Bekleben von Fassaden ist unzulässig. Schaufenster dürfen mit einem Anteil von max. 20% der Fensterfläche mit Werbung, Plakaten und Ankündigungen beklebt werden;
- Werbeanlagen an Brandwänden sind nicht zulässig.
Fenster/ Türen
- Erhalt der Fassadenöffnungen, - Erhalt der Fensterformate,
- Erhalt der Gliederung der Fenster (tw. ungeteilt);
- Erhalt der Gliederung der Haustüren und der bauzeitlichen Ausbildung der Eingangsbereiche (tw. Überdachungen).
Gemeinbedarfseinrichtungen
Gemeinbedarfseinrichtungen wie Schulen und Kindertagesstätten sind in unter-schiedlichen Bauphasen errichtet worden und besitzen unterschiedliche bauzeitli-che Merkmale.
Die Kindertagesstätten sind vergleichbare Gebäudestrukturen bzw. Typenprojekte aus den Bauphasen ab 1951. Die Kitas in der Auerstraße und der Hildegard-Jadamowitz-Straße bilden die ästhetische Grundhaltung der Alleebauten ab und sind Mauerwerksbauten. Der zweigeschossige Kita-Bau in der Singerstraße war der erste entwickelte vorgefertigte Baukörper für diese Nutzung und wurde insge-samt sechsmal im Gebiet realisiert.
Ab Mitte der 1960er Jahre entstand ein neuer Typenbau, bestehend aus zwei Gebäudeteilen, die durch geschlossene Gänge miteinander verbunden waren.
Hierbei handelte es sich um einen Skelettbau, der im Gebiet insgesamt dreimal gebaut wurde.
Die Schulen, die vor 1945 errichtet wurden, sind typische Mauerwerksbauten (Klinker), die in die gründerzeitlichen Blockstrukturen integriert wurden. Bei dem Schulgebäude in der Rüdersdorfer Straße handelt es sich um stadträumlich her-ausragendes Ensemble in der Formensprache der Alleebauten und um einen Mauerwerksbau.
Ab 1963 fand im Erhaltungsgebiet ein Schultyp (SK Berlin) Anwendung, der ins-gesamt sechsmal und bis in die 1980er Jahre gebaut wurde. Mit diesem Schultyp wurden auch jeweils typisierte Turnhallen auf den Grundstücken realisiert.
Grundsätzlich sind die Gebäudestrukturen, die bauzeitliche Fassadengliederung und die Geometrie der Fensteröffnungen zu erhalten. Anbauten im Sinne der Er-weiterung der Nutzung sind zulässig.
Kulturelle Einrichtungen
Das Entwurfskonzept für die Bebauung der Stalinallee sah verschiedene Standor-te für kulturelle und öffentliche Einrichtungen vor.
- zwischen Lebuser-/Andreas- und Koppenstraße:
Nordseite: Sporthalle (1951 realisiert, 1972 abgerissen)
Südseite: Verwaltungsgebäude des Deutschen Sports (nicht gebaut) - Fruchtstraße (Straße der Pariser Kommune):
Nordseite: Kulturhaus Südseite: Bezirksverwaltung - Südlich Weidenweg:
Nordseite: Kulturbau/ Kino (Filmtheater Kosmos 1962 gebaut) Südseite: Wohnzelle
Die Gebäude sind als Solitäre mit eigener Formensprache und besonderen archi-tektonischen Akzenten gebaut. Grundsätzlich sind die Gebäude, die bauzeitliche Fassadengliederung und die Geometrie der Fassadenöffnungen zu erhalten
Mit der Einhaltung der Kriterien zur Zulässigkeit von baulichen Erneuerungen und Veränderungen werden die städtebauliche Eigenart, das Ortsbild und die Frei-raumgliederung als Zeugnis einer baugeschichtlichen Etappe, die geprägt ist durch den Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg, bewahrt.
7 Exkurs zur baulichen Entwicklung im Erhaltungs-gebiet
Mit der Festlegung eines Erhaltungsgebietes hat der Gesetzgeber eine grundsätz-liche Genehmigungspflicht für baugrundsätz-liche Vorhaben eingeführt. Die zwingenden Ge-nehmigungsvorbehalte, bei denen es sich um keine Ermessensentscheidung han-delt, betreffen den Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Errich-tung baulicher Anlagen.
Die Verwirklichung des Erhaltungsziels kann sich im Fall von Neubauten in zweier-lei Hinsicht auswirken.
Bestehen keine Bedenken gegen die Errichtung einer baulichen Anlage, wirkt sich Abs. 1 Satz 2 im Wesentlichen auf die Lage und Stellung des Baukörpers sowie die äußere Gestaltung des Bauwerks aus. „In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung.“21
Satz 2 gestattet allerdings auch die Freihaltung von Flächen von jeglicher Bebau-ung – die VersagBebau-ung steht dann faktisch einem Bauverbot gleich. Die Freifläche kann entweder Bestandteil des Orts- oder Landschaftsbildes sein oder aus städte-baulichen Gründen zur Versorgung mit öffentlichem Grün erforderlich sein.
Neubauten unterliegen ebenso dem städtebaulichen Denkmalschutz wie das vor-gefundene Erscheinungsbild und müssen sich in das erhaltenswürdige Ensemble einfügen. Sie dürfen weder durch ihre Höhe noch durch ihre Kubatur das Gebiet beeinträchtigen. Maßstäblichkeit, Formensprache und Farbgebung von Neubauten werden dabei beurteilt. Gleichzeitig sollen sie als Ausdruck ihrer Zeit erkennbar sein.
Nach den Kriterien der Erhaltungsverordnung sollen neue Gebäude im Gebiet im Sinne einer Komplettierung oder Fortsetzung der Baustruktur entworfen werden. In den einzelnen Schwerpunktbereichen des Gebietes wurde entweder die offene Bauweise in Zeilenform oder die geschlossene Bauweise angewandt. Zur Wah-rung der Maßstäblichkeit können neue Gebäude bis zur vorgefundenen maximalen Geschossigkeit hinzugefügt werden.
Die räumliche Gliederung des Gebietes gehört zu den wesentlichen Merkmalen des Stadtraumes. Um das Erscheinungsbild nicht zu beeinträchtigen, sollen vor-handene Sichtachsen im öffentlichen Raum, wie Straßenzüge und Grünverbin-dungen, nicht durch bauliche Anlagen unterbrochen oder verstellt werden.
Im Sinne einer Ergänzung des städtebaulichen Erscheinungsbildes sind mit dem vorliegenden Gutachten auch Beispiele für eine bauliche Entwicklung aufgezeigt worden (s. Karte 37). Dabei handelt es sich um Flächen im Gebiet, die für eine Neubebauung geeignet sind und um mögliche ergänzende Baustrukturen.
21Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3.November 2017 (BGBl. I S. 3634, § 172
Die Baupotentiale wurden nach Baustruktur, Geschossigkeit und Ausbau von Dachgeschossen unterschieden. Für das gesamte Gebiet konnten überschlägig Potentiale für ca. 1.000 Wohnungen ermittelt werden.
Verdichtungspotentiale im Gebiet:
Baustruktur BGF in m² Wohnfläche
in m² WE EW*
Scheibe 5-gesch. 1.300 1.040 13 33
Scheibe 10-gesch. 14.760 11.808 148 369
Punkthaus 8-gesch. 12.960 10.370 130 325
Blockrandbebauung 8-Gesch. 13.480 10.784 135 337 Blockrandbebauung 6-Gesch. 16.290 13.032 163 408 Blockrandbebauung 5-Gesch. 17.700 14.160 177 443
Lückenschließung 5-Gesch. 7.270 6.036 76 188
Dachgeschossausbau 146 362
gesamt 83.760 67.228 1.066 2.663
*Berechnung der Einwohnerzahl mit 2,5 EW/WE
Die mögliche Verdichtung durch Wohnungsbau zieht Bedarfe der infrastrukturellen Ausstattung nach sich. Schätzungsweise handelt es sich um ca. 160 neue Kita-Plätze und ebenso viele Grundschulplätze.
Entsprechend der bisherigen funktionellen Gliederung im Gebiet wurde ein Kita-Standort innerhalb eines Wohnhofes (nördlich Karl-Marx-Allee zwischen Lebuser und Koppenstraße) vorgeschlagen.
Für die zusätzliche Einwohnerzahl werden ca. 2.500 m² öffentliche Spielplatzfläche und 15.000 m² öffentliche Grünfläche benötigt.
Die Betrachtung möglicher Baupotentiale stellt eine Orientierung für die künftige bauliche Entwicklung des Gebietes dar.