Das Aktivgeschäft offener Immobilienfonds

Als das Aktivgeschäft offener Immobilienfonds sind sämtliche Tätigkeiten der Kapitalanlagegesellschaft zu qualifizieren, die darauf ausgerichtet sind, die dem Fonds zufließenden Anlegergelder in Vermögenswerte zu investieren.

Hinsichtlich der Anlagevorschriften ist zunächst zwischen den gesetzlich allgemein zulässigen Anlagen (§ 27 Abs. 1 KAGG) und solchen Gegen-ständen zu unterscheiden, die in den individuellen Vertragsbedingungen vorgesehen sind und gleichzeitig einen dauerhaften Ertrag erwarten las-sen (§ 27 Abs. 2 KAGG).²⁸³

Allgemein zulässig ist nur der Erwerb unmittelbaren Grundstückseigen-tums.²⁸⁴ Ohne Einschränkung können danach folgende, in einem grund-sätzlich erlaubt sind, in den Vertragsbedingungen des Fonds ausgeschlossen werden können. So verzichtet z.B. der DESPA-Fonds auf den Erwerb von Fabrikgebäuden, da die Kapitalanlagegesellschaft hierin ein erhöhtes Risiko vermutet. Vgl.

Laux/Ohl, Grundstücksinvestment, S. 36 f. In § 27 Abs. 3 ist ferner festgehalten, daß Immobilien nur erworben werden dürfen, wenn der Sachverständigenausschuß die-se zuvor bewertet hat und der Kaufpreis nicht wedie-sentlich von dem ermittelten Ver-kehrswert abweicht.

284 Eine indirekte Immobilienanlage, z.B. der Erwerb von Anteilen an Immobilienaktien-gesellschaften oder reinen ObjektImmobilienaktien-gesellschaften ist damit gesetzlich verboten. Eine indirekte Anlage wäre jedoch, insbesondere aus steuerlichen Erwägungen, beim Er-werb im Ausland belegener Grundstücke geboten. Eine Aufhebung dieser Re-striktion wurde von den Offenen Immobilienfonds und dem BVI daher bereits an-läßlich der KAGG-Novelle vom März 1990 angestrebt, ließ sich jedoch nicht durch-setzen. Siehe hierzu BVI, Investment 91, S. 18 f., 66 f.; Waldmann, Kapitalanlagege-setz, S. 412; Wonhas, Geschichte, S. 730; Baur, Investment-Anteile, Rdnr. 49; Wald-mann, Grenzen, S. 8; Päsler, Wunsch, S. 404 ff.

285 Die Klassifizierung erfolgt in Anlehnung an die im § 75 BewG verwendete Termino-logie. Danach sind Grundstücke als Mietwohngrundstücke anzusehen, wenn sie ge-messen an der Jahresrohmiete zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen. Analog wer-den Geschäftsgrundstücke behandelt. Zu gemischt-genutzten Grundstücken siehe Fußnote Fehler! Textmarke nicht definiert. auf Seite 34.

 gemischt-genutzte Grundstücke oder entsprechende

 Erbbaurechte.

Mit der Immobilienanlage ist außerdem die Bedingung verknüpft, daß der von den Fonds aus den Immobilien gezogene Nutzen nur auf Vermietung oder Verpachtung beruhen darf.²⁸⁶

Für den Erwerb von Immobilienprojekten bestehen weiterhin zwei mit Einschränkungen versehene Vorschriften:

 Unbebaute Grundstücke dürfen 20% des Wertes des Son-dervermögens nicht überschreiten und müssen zur als-baldigen Bebauung bestimmt und geeignet sein.²⁸⁷

 Bereits im Zustand der Bebauung befindliche Grundstüc-ke dürfen ebenfalls 20% des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Darüber hinaus muß mit der Baufertig-stellung in angemessener Frist zu rechnen sein.²⁸⁸

Folgende Vermögensgegenstände dürfen erworben werden, wenn die Vertragsbedingungen dies vorsehen und sie einen dauerhaften Ertrag²⁸⁹ erwarten lassen:

 Rechte in Form des Wohnungs- und Teileigentums, Woh-nungs- und Teilerbbaurechts sowie andere als die oben

286 Laux/Ohl (Grundstücksinvestment, S. 37) begründen diese Einschränkung mit der Absicht des Gesetzgebers, daß “die Kapitalanlagegesellschaft entsprechend den Prinzipien des Investment-Geschäfts kein über das Vermietungsrisiko hinausgehen-des Unternehmerrisiko tragen soll”. Dieses würde z.B. dadurch entstehen, daß die Fondsgesellschaft ein ihr gehörendes Hotel in eigener Regie bewirtschaftet. Vgl. Ab-romeit-Kremser, Immobilieninvestmentfonds, S. 96.

287 Damit soll nach allgemeiner Einschätzung der Erzielung von Erträgen aus der relativ risikoreichen Spekulation auf Bodenwertsteigerungen entgegengewirkt werden.

288 Ursprünglich durften Bauprojekte nur insgesamt 10% des Sondervermögens ausma-chen. Mit der bereits genannten März-Novelle des KAGG hat der Gesetzgeber damit der zunehmenden Bedeutung der Projektentwicklung für offene Fonds in gewisser, jedoch nach wie vor restriktiver Weise Rechnung getragen.

289 Das heißt nach Päsler (Handbuch, S. 158) “einen Ertrag, den das Grundstück bei ord-nungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann”.

Fraglich ist hier jedoch, ob die genannten Grundstücksarten mit Wohnnutzung auf-grund der einschlägigen Mietgesetzgebung überhaupt einen Ertrag aus Vermietung erwirtschaften können.

genannten Grundstücksarten bzw. Erbbaurechte²⁹⁰ bis 10% des Wertes des Sondervermögens.

 Grundstücke im außereuropäischen Ausland bis 20% des Wertes des reinen Grundstücksvermögens und nach Maß-gabe der wertmäßigen Beschränkungen für in der EG be-legene Grundstücke.

Das in der gesetzlichen Begriffsbestimmung von Kapitalanlagegesellschaf-ten verankerte Erfordernis der Risikostreuung wurde für offene Immo-bilienfonds weiter ausgeführt.²⁹¹ Das Grundstückssondervermögen muß danach mindestens zehn Grundstücke umfassen, die für sich genommen nicht mehr als 15 % des Wertes des Sondervermögens ausmachen dürfen.

Dabei ist auch eine aus mehreren Grundstücken bestehende wirtschaft-liche Einheit als Grundstück in diesem Sinne anzusehen. Für neugegrün-dete Fonds gilt eine Übergangsfrist von vier Jahren für den Aufbau des Sondervermögens.

Schließlich bestehen für offene Immobilienfonds noch eine Reihe von Li-quiditätsvorschriften. Aufgrund der jederzeit zu erfüllenden Rücknahme-verpflichtung muß die Investmentgesellschaft einen Teil ihrer Mittel als Liquiditätsreserve halten. Gemäß § 35 KAGG sind mindestens 5 % des Wertes des Sondervermögens in Guthaben mit einer Kündigungsfrist von längstens einem Jahr bei der Depotbank oder in lombardfähigen Wertpa-pieren zu halten. Darüber hinaus können 5 % des Sondervermögens in festverzinslichen Wertpapieren oder in Aktien, die an einer deutschen Börse amtlich notiert sind, investiert werden. Die Vertragsbedingungen müssen ferner einen Höchstsatz für Bankguthaben und Geldmarktpapiere enthalten und festlegen, ob und ggf. in welcher Höhe eine Mindestliquidi-tät zu wahren ist.²⁹²

Eine Belastung des Grundstücks-Sondervermögens durch die Gewährung von Grundpfandrechten muß ebenfalls durch die Vertragsbedingungen ausdrücklich geregelt sein und darf nur erfolgen, wenn die Depotbank dem zustimmt und es “im Rahmen einer ordnungsmäßigen

290 Z.B. Ein- und Mehrfamilienhäuser.

291 Gem. § 28 KAGG.

292 Gem. § 15 Abs. 3 Buchstabe c und d KAGG.

führung geboten ist”²⁹³. Die Gesamtbelastung darf 50 % des Verkehrswer-tes des reinen Grundstücksvermögens nicht überschreiten.²⁹⁴

Zusammenfassend kann festgehalten werden, daß mit dem Netz der ge-setzlichen und vertraglichen Anlagevorschriften zur Sicherheit der Anle-ger eine nicht unerhebliche Einschränkung der Anlagedisposition der Fondsgesellschaft verbunden ist. Diese wird, von einigen punktuellen Ausnahmen²⁹⁵ abgesehen, in der Praxis jedoch als bewährter Rahmen für die Geschäftstätigkeit offener Immobilienfonds anerkannt.²⁹⁶

Da es der Problemstellung dieser Arbeit nicht dienen würde, in die Dis-kussion um die Zweckmäßigkeit der Anlagevorschriften für offene Im-mobilienfonds einzugreifen, soll die gesetzliche Regulierung generell als Rahmenbedingung für das strategische Management offener Immobilien-fonds akzeptiert werden.