Bedrohung durch potentielle neue Anbieter

(4) Drohung mit Rückwärtsintegration  

(5) Vollständige Information der Abnehmer  

(6) Niedrige Umstellungskosten  

Gesamtergebnis  

Legende:  = Hohe Verhandlungsstärke der Mieter  = Verhandlungsstärke steigend

 = Ohne allgemeine Auswirkung auf die Verhandlungsstärke  = Verhandlungsstärke unverändert

 = Schwache Verhandlungsstärke der Mieter  = Verhandlungsstärke fallend

4.2.2.2.6. Bedrohung durch potentielle neue Anbieter

Eine der wichtigsten Triebkräfte für den Wettbewerb in einer Branche liegt in der Gefahr des Markteintritts durch neue Anbieter. Der Zustrom neuer Anbieter wird in erster Linie von den in der Branche existierenden Ein-trittsbarrieren und von den erwarteten Reaktionen der etablierten Wett-bewerber bestimmt.⁴⁷⁴

Für die Immobilieninvestmentbranche können neue Konkurrenten aus dem Bereich der Bau-, Immobilien- und Finanzwirtschaft des In- und Aus-lands kommen, die aus ihrem bestehenden Stammgeschäft heraus in den Bereich der Immobilienanlage diversifizieren.⁴⁷⁵ Darüber hinaus ist eine große Gruppe von Unternehmen aus branchenfremden Industrie- und Dienstleistungsbereichen zu den potentiellen Wettbewerbern zu zählen, die über einen zumeist historisch gewachsenen, bislang jedoch nicht aktiv geführten Immobilienbestand verfügen.⁴⁷⁶

Die von Porter identifizierten Bestimmungskräfte für die Höhe der Markt-eintrittsbarrieren und die Bedrohung durch neue Konkurrenten sollen nachfolgend geprüft werden.

(1) Hoher Kapitalbedarf

Unternehmen, die als Akteure in der Immobilieninvestmentbranche auf-treten möchten, müssen eine gewisse ökonomische Mindestgröße aufwei-sen.⁴⁷⁷ Erst eine hinreichende Kapitalausstattung ermöglicht den Aufbau einer verteidigungsfähigen Wettbewerbsposition. Der massive Kapitalein-satz bedingt gleichzeitig ein hohes Eintrittsrisiko im Falle von Fehlinve-stitionen oder eines ungünstig gewählten Eintrittszeitpunktes.

474 Vgl. Porter, Wettbewerbsstrategie, S. 29; Vgl. auch MacMillan, Initiative, S. 273 ff.

475 Zur Problematik des Markteintritts in internationale Immobilienmärkte siehe Hines, Marketing, S. 97 ff.

476 Ein in diesem Zusammenhang vielfach genanntes Beispiel stellen diverse Brauerei-unternehmen dar, die aufgrund ihrer historisch gewachsenen Ansiedlung in zentra-len Innenstadtlagen häufig über wertvolzentra-len Grundbesitz verfügen. Mit der Feststel-lung, daß eine zentrale Ansiedlungserfordernis heute nicht mehr gegeben ist und dieser Grundbesitz regelmäßig einer lukrativeren gewerblichen Nutzung zugeführt werden kann, wurde bei einigen Brauereien (z.B. die Isenbeck Brauerei, welche heute als Isenbeck Development AG firmiert) der Eintritt in die Immobilieninvestment-branche vollzogen. Zum Wandel der Immobilienstrategien von Industrieunterneh-men siehe auch Seldin/Nourse/Heuer, Strategy, S. 13 f.

477 Unabhängig von der rechtsformspezifischen Eigenkapitalerfordernis müssen bei-spielsweise die offenen Immobilienfonds gemäß § 2 KAGG ein Grundkapital von mindestens 5 Mio. DM aufweisen.

(2) Zugang zu Distributionskanälen

Eine Eintrittsbarriere durch die Zementierung von Vertriebsschienen kann für die Immobilieninvestmentbranche nicht festgestellt werden.⁴⁷⁸ Die Vermietung und der Verkauf von Immobilien erfolgen entweder durch die Investoren selbst oder durch die Einschaltung von Maklern. Dem Zu-gang zu Kauf- und Mietinteressenten sowie zu Maklern können keine Be-schränkungen auferlegt werden.

(3) Betriebsgrößenersparnisse

Die Erzielung von Economies of Scale ist kaum denkbar, wenn sich ein Investor lediglich auf die reine Kapitalanlage beschränkt. Kostenvorteile dieser Art können allenfalls bei vertikaler Integration (z.B. bei Eingliede-rung der Projektentwicklung) entstehen.⁴⁷⁹

(4) Größenunabhängige Nachteile⁴⁸⁰

Immobilienspezifisches Know-How, Informationen und Marktnähe⁴⁸¹ sind entscheidende Wettbewerbsfaktoren der Immobilieninvestmentbran-che. Die dadurch entstehenden “Erfahrungsbarrieren” sind zwar nicht nachhaltig verteidigungsfähig, stellen für neue Wettbewerber jedoch ein schwieriges Hindernis dar.⁴⁸²

In diesem Zusammenhang kann ebenfalls angeführt werden, daß die Per-formance eines etablierten Wettbewerbers auf einem historisch gewachse-nen Portfolio beruht, dessen Immobilien günstigenfalls eine gut struktu-rierte Mischung der Faktoren Wertsteigerung und Ausschüttungsrendite aufweisen. Aussichtsreiche Neuzugänge im Bestand müssen nicht not-wendigerweise von Anfang an in gleicher Höhe zur Performance des

478 Vgl. Wise, Enterprises, S. 52.

479 Vgl. Wise, Enterprises, S. 52.

480 Porter (Wettbewerbsstrategie, S. 34) nennt hier “größenunabhängige Kostennachtei-le” als Parameter. Da der Kostenbereich in diesem Rahmen eine nur untergeordnete Rolle spielt, wird hier in allgemeiner Form argumentiert.

481 In diesem Zusammenhang wird immer wieder auf die Bedeutung des Aufbaus eines Beziehungsnetzwerks zu Maklern, Behörden, Developern und zu anderen Trägern der Immobilienwirtschaft hingewiesen. Vgl. auch Blatt, Gründungskonzept, S. 431;

Müller-Trudrung, Sicherheit, S. 329.

482 Siehe hierzu auch Desombre, Investor, S. 24 ff.

folios beitragen. Demgegenüber muß ein neuer Wettbewerber sehr viel Mühe darauf verwenden, bereits in den ersten Jahren nach der Gründung ein ausgeglichenes Portfolio mit attraktiver Performance aufzubauen.⁴⁸³ (5) Produktdifferenzierung

Etablierte Wettbewerber der Immobilieninvestmentbranche sind grund-sätzlich nur in eingeschränktem Maße dazu in der Lage, die objektbezo-gene Loyalität ihrer Mieter auf ihr Unternehmen zu übertragen.⁴⁸⁴ Die für den Industriebereich häufig wichtige Tatsache, daß ein Unternehmen zu den ersten bzw. ältesten Akteuren in der Branche zählt, hat für potentielle Mieter wenig praktische Relevanz. Der Wettbewerbsvorteil der Investoren ist hier vielmehr an den von ihnen gehaltenen Immobilien festzumachen.

(6) Erwartete Reaktion der Wettbewerber

Aufgrund der Beschaffenheit der Immobilieninvestmentbranche sind weitgehende Abwehrreaktionen etablierter Wettbewerber nicht zu erwar-ten. Der Kristallisationspunkt des Wettbewerbs ist die individuelle Im-mobilie, die zum Kauf oder zur Vermietung ansteht, so daß Abwehrmaß-nahmen lediglich auf lokaler Ebene greifen können.

(7) Staatliche Politik

Der Gesetzgeber hat für den deutschen Markt keine wesentlichen Ein-trittsbarrieren geschaffen.⁴⁸⁵ Seine Rolle beschränkt sich hier lediglich auf die ausgeprägte Regulierung einzelner Investorengruppen (Versiche-rungsunternehmen, offene Immobilienfonds), den Aufbau steuerlicher Rahmenbedingungen (Einheitswertbesteuerung, Spekulationsfristen, etc.)

483 Der Performancezwang stellt beispielsweise für die noch jungen offenen Immobilien-fonds insofern ein Problem dar, als diese nicht in der Lage sind - etwa durch Verkauf langfristig gewachsener Werte im Portfolio - die Performance an das Marktniveau anzugleichen. Vgl. auch Blatt, Gründungskonzept, S. 430.

484 Die Einschränkung bezieht sich hier auf das bereits genannte Beispiel “Management-immobilien”, etwa der überregionalen Einkaufszentren. Vgl. Fußnote 437 auf Seite 127.

485 Diese können z.B. in Grundstückserwerbsverboten für ausländische Institutionen, steuerlichen und Devisentransferrestriktionen, etc. bestehen. Vgl. auch Hines, Guide, S. 91 f.

oder etwa die Regelung des Baurechts (z.B. Planungshoheit der Kommu-nen etc.).

Tab. 7: Bewertung der Bedrohung durch potentielle neue Anbieter

Untersuchungsparameter der

(3) Betriebsgrößenersparnisse  

(4) Größenunabhängige Nachteile  

(5) Produktdifferenzierung  

(6) Erwartete Reaktionen der Wettbewerber  

(7) Staatliche Politik  

Gesamtergebnis  

Legende:  = Hohe Bedrohung durch neue Anbieter  = Bedrohung steigend

 = Ohne allgemeine Auswirkung auf Markteintritt  = Bedrohung gleichbleibend

 = Niedrige Bedrohung durch neue Anbieter  = Bedrohung fallend

Gemäß Tabelle 7 wäre im Ergebnis festzuhalten, daß der Aufbau dauer-hafter oder unüberwindlicher Markteintrittsbarrieren für die Immobilien-investmentbranche nicht möglich ist.⁴⁸⁶ Die Wettbewerbsvorteile der eta-blierten Wettbewerber beruhen zu wesentlichen Teilen auf Faktoren, die im Bereich der Humanressourcen zu suchen sind. Einen Wissensvor-sprung dieser Art kann ein neuer Konkurrent jedoch durch den Einsatz von Beratern bzw. den Einkauf qualifizierter Führungskräfte kompensie-ren. Eine echte Zutrittsschranke, die jedoch von einer Vielzahl von Unter-nehmen der Bau-, Immobilien- und Finanzwirtschaft gemeistert werden kann, stellt die notwendige Finanzkraft dar.

Auch an dieser Stelle kann auf das oben genannte Beispiel ausländischer Investoren hingewiesen werden, denen ein Markteintritt in die deutsche Immobilieninvestmentbranche unter Zuhilfenahme externer Berater ohne größere Friktionen gelang.⁴⁸⁷