7.5 Zusammenfassung: Eignung vs. Akzeptanz
6.1.3 Durchführung der vergleichenden Feldstudie
Bei den Aufenthalten vor Ort wurden im Wesentlichen zwei Arbeiten erledigt. Die hauptsächli-che Arbeit bestand im Führen von Interviews, die andere darin, den Immobilienmarkt selbst in Augenschein zu nehmen. Bei der Inaugenscheinnahme wurden Einkaufsstraßen abgelaufen, Shopping Center besucht und Stadtteile abgefahren, um ein Bild vom vorhandenen Immobi-lienbestand zu bekommen und um die Richtigkeit mancher Angaben aus den Interviews, bei-spielsweise zum Leerstand, zu überprüfen.
Für die Interviews wurde ein immer gleicher standardisierter Fragenkatalog verwendet. Die-ser Katalog ist im Anhang J abgedruckt. Die meisten der Fragen sollen eine Beurteilung des Zustands der von Keogh und D’Arcy postulierten sechs Marktreifefaktoren erlauben. Neben diesen Fragen, die auf die Marktentwicklung zweiter Ordnung abzielen, wurde versucht, die Entwicklung von Parametern wie Kauf- und Mietpreisen, Leerständen und Renditen in Erfah-rung zu bringen. Die Fragen wurden dabei so formuliert, dass a priori vermutet wurde, dass selten ein Gesprächspartner auf alle Fragen eine Antwort weiß und dass die meisten Antwor-ten nicht alle Teilaspekte der jeweiligen Frage abdecken würden. Auf diese Weise war es möglich zu testen, wie detailliert die befragten Personen in der jeweiligen Stadt über den Markt Bescheid wussten.
Der Fragenkatalog konnte nicht immer vollständig abgefragt werden, da eine komplette Be-antwortung bisweilen mehr Zeit in Anspruch nahm, als der Gesprächspartner zur Verfügung hatte. Dafür gab es zwei Gründe. Der eine Grund ist im Umfang des Fragenkataloges zu se-hen. Besonders in Verbindung mit der häufig erforderlichen Übersetzung dauerte die Abarbei-tung sehr lange. Ein weiterer Grund war die Abneigung mancher Interviewpartner gegenüber kurzen und präzisen Antworten auf einfache Fragen und der Hang, insbesondere bei geringen Kenntnissen ausschweifend zu reden, ohne dabei viel zu sagen – offenbar ein Kultur- bzw.
Mentalitätsaspekt. Um dennoch alle Fragen etwa gleich oft stellen zu können, wurde keine Reihenfolge bei den Fragen eingehalten,436 was kein Problem darstellte, weil die Reihenfolge der Fragen im Katalog nicht bedeutsam war.
Im Folgenden werden die Fragen des Kataloges sukzessive vorgestellt und vor dem Hinter-grund des Erkenntnisinteresses begründet. Man kann den Fragebogen in sechs Bereiche ein-teilen:
Die Fragen im ersten Bereich nach der Feststellung der Identität des Gefragten waren offen gestellt. Es ging zunächst darum, das Wissen des bis dahin unbekannten Befragten grob zu bestimmen, um sich für den weiteren Fortgang des Interviews darauf einzurichten. Dazu wur-de zunächst nach wur-den Charakteristika wur-des Immobilienmarktes wur-der jeweiligen Stadt im Ver-gleich zu anderen polnischen Städten gefragt. Diese Frage diente als leichte „Aufwärmfrage“.
Die zweite Frage zielte darauf, Phasen oder Meilensteine in der Entwicklung des Immobilien-marktes zu nennen. In der dritten und vierten Frage des Bereichs sollte die globale subjektive Einschätzung über Faktoren der Marktreife und -attraktivität gegeben werden, bevor detaillier-te Fragen zu einzelnen Faktoren folgdetaillier-ten.
Der zweite Fragenkomplex bezog sich auf die Existenz und Professionalität von Immobilien-dienstleistern und zu einem gewissen Grad auch auf die Offenheit des Marktes in regionaler Hinsicht. Dabei wurden für jede Gruppe von Dienstleistern jeweils die gleichen knappen und geschlossen formulierten Fragen gestellt. Die behandelten Berufsgruppen waren Makler,
436 Ausnahme waren die nachfolgend erläuterten Eingangsfragen, die immer zur Eröffnung des Interviews dienten.
Feldstudie zur Entwicklung urbaner Gewerbeimmobilienmärkte Seite 157
Sachverständige, Hausverwalter/Facility-Manager, Developer, Baufirmen, Berater, Rechtsan-wälte und Banken. Die Fragen waren dabei so gestellt, dass sie eigentlich quantitative Antwor-ten erforderAntwor-ten. A priori wurde jedoch bereits richtig vermutet, dass es oft nur qualitative Ant-worten geben würde. Gefragt wurde im Einzelnen nach der Existenz derartiger Firmen, die sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert haben. Falls es solche Firmen gab, wurde weiterge-fragt, und zwar nach dem Jahr des Aktivitätsbeginns, der Anzahl, dem Ausländeranteil und der Mitarbeiterzahl. Abschließend wurde jeweils nach der Existenz eines lokalen Branchen-netzwerkes gefragt.
In einem dritten Bereich von Fragen ging es um die Transparenz und den Informationsfluss im Markt. Gefragt wurde dazu nach der Menge an Research, das betrieben wird, und dem Jahr, in dem dieses Research begann. Dazu wurde nach der Existenz, dem Namen, dem ers-ten Erscheinungsjahr und der Erscheinungshäufigkeit von Fachzeitschrifers-ten zum Gewerbeim-mobilienmarkt gefragt. Eine zweite Frage war, ob und gegebenenfalls wie viele Maklerfirmen Research-Berichte zum jeweiligen Gewerbeimmobilienmarkt veröffentlichen. Schließlich wur-de erhoben, ob sich auch Universitäten um Nachwuchs an qualifizierten Spezialisten und um Marktforschung im Immobilienbereich kümmern, indem ein entsprechender Lehrstuhl eingerichtet ist.
Viertens wurde dem Thema der Marktoffenheit detailliert nachgegangen. Dabei wurde einer-seits nach dem Anteil von ausländischen Unternehmen hinsichtlich des Immobilieneigentums und der Mietflächennachfrage gefragt. Um Entwicklungstendenzen erkennen zu können, wur-de dabei jeweils nach neuen Projekten und auch nach wur-dem Gesamtbestand geforscht.
Daneben sollten auch die jeweils größten Nachfrager nach Flächen angegeben werden, und zwar einmal bezogen auf einzelne Firmen und dann auch auf Branchen. Zweck war es, fest-zustellen, inwieweit Krisen eines einzelnen Unternehmens oder eine schwache Branchenkon-junktur ein Risiko für den Gesamtmarkt darstellen. Sämtliche Fragen dieses Bereichs wurden sowohl für Büro- als auch für Handelsimmobilien gestellt.
Im Bereich fünf ging es um Immobilienfinanzierung, und zwar wiederum getrennt für Han-dels- und Büroimmobilien. Ziel war es, etwas über den Standardisierungsgrad von Marktab-läufen zu erfahren und die Bandbreite der Investitions- bzw. Finanzierungsmöglichkeiten zu ergründen. Dazu wurde gefragt, wie die Standardfinanzierungsform der jeweiligen Immobi-lienart aussieht. Eine zweite Frage zielte auf die Anwendung innovativer Finanzierungsformen.
Des Weiteren wurde ein Standardprojekt vorgegeben und nach dem Zinssatz für eine Bankfi-nanzierung gefragt. Es sollte durch Unterschiede in den Zinssätzen auf die Einschätzung des Marktrisikos durch die Banken geschlossen werden. Diese Fragen erwiesen sich im Nachhi-nein als unpraktikabel, weil sich herausstellte, dass es für Gewerbeobjekte keine Standardfi-nanzierungen gab.
Im sechsten und letzten Bereich ging es dann um Marktkennzahlen. Hier wurde nach den Mieten, Kaufpreisen, Renditen, Leerstandsraten, Flächenbeständen, Bau-, Renovierungs- und Abbruchvolumina sowie nach Standard-Mietvertragsbedingungen gefragt. Die Antworten wa-ren mit Jahresbezug für die Jahre ab 1990 abzugeben. Darüber hinaus wurde zwischen Büro und Handel einerseits und zwischen Altbeständen von vor 1989 und neueren Beständen an-dererseits unterschieden. Dabei wurde zwar um Antworten mit Jahresbezug gebeten, regel-mäßig konnten die Befragten diese Zahlen aber nur lückenhaft bzw. trendregel-mäßig nennen.