Bewertung des Modells und Vergleich der Simulationsfälle

Es lässt sich abschließend feststellen, dass sich das Grundmuster der Immobilienmarktent-wicklung mit einem relativ einfachen dynamischen Marktmodell abbilden lässt. Die exakte Prognose von Marktgrößen war nicht der Zweck der hier durchgeführten Simulation. Es ging vielmehr darum, das Marktverhalten eines als typisch erachteten Marktes unter verschiedenen Rahmenbedingungen zu beobachten, um die Marktentwicklungen miteinander zu vergleichen und Erkenntnisse über das ungefähre zeitliche Auftreten von Marktumschwüngen bzw. Zyklen zu gewinnen. Dabei wurde zunächst die Anpassung an ein Gleichgewicht unter konstanten Bedingungen untersucht. Im Anschluss wurden die Bedingungen mehr und mehr denen eines Immobilienmarktes im Transformationsprozess angepasst. Dabei wurde deutlich, dass die Zunahme der Volatilität schon zu großen Teilen durch das kräftige Marktwachstum gepaart mit einem geringen Anfangsbestand hervorgerufen wird. Zusätzliche Änderungen der Modellpa-rameter im Zeitablauf verstärken diese Wirkung. Es ist festzuhalten, dass sich mit den ver-wendeten Modellgleichungen unter allen Wachstumsbedingungen (Fälle 2 bis 4) kein Markt-gleichgewicht mehr einstellt. Besonders im Szenario des Falles 4 stößt das Modell an seine Grenzen bzw. überschreitet diese. Vermutlich liegt dies an der Art, wie die Mietänderung mo-delliert wurde – die Miete kann sich dadurch „ungebremst“ dem Wert Null annähern. Im All-gemeinen ist der Grund wohl auch darin zu suchen, dass ausschließlich lineare Gleichungen zur Beschreibung der Marktprozesse herangezogen wurden. Reale Systeme basieren hinge-gen oft auf nichtlinearen Zusammenhänhinge-gen. Diese können möglicherweise in einer gewissen Bandbreite durch Linearitäten approximiert werden. Doch bei einer solch massiven System-störung, wie sie im Fall 4 vorgenommen wurde, sind solche Annäherungen mit großer Wahr-scheinlichkeit falsch oder wenigstens unzureichend. Es ist allerdings festzuhalten, dass diese Modellierung mit linearen Gleichungen in der immobilienökonomischen Literatur derzeit Stan-dard ist,²⁴⁰ bzw. dass noch keine besseren Marktmodelle existieren. Solange man aber nicht weiß, welcher Art die Abhängigkeiten sind, macht es keinen Sinn, andere als lineare Zusam-menhänge vorauszusetzen und anzunehmen, auch wenn, wie beschrieben, lineare Glei-chungssysteme wahrscheinlich nicht das Nonplusultra sind.

Dem Vergleich eines reifen Marktes mit einem Immobilienmarkt in einem Transformationsland in der Realität entspricht der Vergleich der Simulationsergebnisse des Falls 2 mit denen des Falls 4. Durch die Bank fällt die weitaus höhere Volatilität des Transformationsmarktes auf.

240 Vgl. du Toit / Cloete (2003), S. 1.

Die Wachstumsimpulse bewirken im Fall 2 stark gedämpfte Zyklen. Im Fall 4 sorgen die Transformationsbedingungen dafür, dass dieser Glättungseffekt nicht deutlich wird. Macht man den Marktzyklus an der Entwicklung der Neubauten fest und vergleicht dazu die betref-fenden Graphen, fällt auf, dass sich im Transformationsfall zunächst ein Zyklus im Zeitraf-fer andeutet – die erste Phase der Zu- und Abnahme des Bauvolumens ist im Vergleich zu den anderen Fällen sehr kurz. Dieser Eindruck verkehrt sich im weiteren Verlauf jedoch ins Gegenteil, da die Erholung erst erheblich später einsetzt als im Fall eines regulären Markt-systems.

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5 Eigenschaften und Entwicklung des polnischen Ge-werbeimmobilienmarktes

In diesem Kapitel werden die landesweiten Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes und ihre Entwicklung behandelt. Es dient dazu, erstens die Entwicklung derjenigen Parameter zu beschreiben, die landesweite Wirkung haben bzw. die nur aggregiert erhoben werden.

Zweitens sollen einige Aspekte zu den Märkten für Büro- und Handelsimmobilien vor die Klammer gezogen werden, um Redundanzen bei der Behandlung der einzelnen Städte im folgenden Kapitel zu vermeiden.

Das Kapitel beginnt mit einem Blick auf die allgemeine Entwicklung der Volkswirtschaft. Im Anschluss werden immobilienspezifische Rahmenbedingungen untersucht. Diese sind Zustand und Entwicklung der Eigentumsrechte, der Besteuerung und sonstiger rechtlicher Bedingungen. Es geht dabei also um Marktentwicklungen zweiter Ordnung und die Entwick-lung der kodifizierten Institutionen.²⁴¹ Der Rest dieses Abschnitts befasst sich dann mit der Marktentwicklung erster Ordnung und präsentiert einen globalen Überblick über die Entwick-lung von Preisen, Renditen und Akteuren.

5.1 Allgemeines wirtschaftliches Umfeld

Der Immobilienmarkt ist Teil des Marktsystems der polnischen Volkswirtschaft. Daher wird hier zunächst die allgemeine Entwicklung der polnischen Marktwirtschaft seit 1989 wiedergege-ben, um den Rahmen aufzuzeigen, in dem die Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte stattfand und stattfindet. Die Nachfrage nach Büro- und Handelsflächen ist in hohem Maße von dieser gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig.²⁴²

Die Entwicklung der polnischen Wirtschaft seit der Wende ist insgesamt positiv verlaufen.

Zwar erfuhr die polnische Volkswirtschaft in den Jahren 1990 und 1991 infolge der Anpassung eine recht drastische Kontraktion, jedoch wuchs die Wirtschaft seither ständig und teilweise kräftig. Dabei stieg nicht nur das reale Bruttoinlandsprodukt insgesamt an, es kam auch zu einer Erhöhung des Pro-Kopf-Einkommens, da die Bevölkerungszahl stabil blieb.²⁴³ Parallel dazu nahm die Inflationsrate deutlich ab. Sie sank von Spitzenwerten mit 251,1 % im Jahr 1989 bzw. sogar 585,8% in 1990 beständig und erreichte in 2003 einen bisherigen Minimal-wert von nur 0,8 %.²⁴⁴ Im Außenhandel ist Deutschland als westlicher Nachbar der wichtigste

241 Zur Klassifizierung von Institutionen vgl. Ahrens (1997), S. 8-9.

242 Auf die gesamtwirtschaftlichen Einflussfaktoren auf die Gewerbeimmobilienmärkte wird am Ende dieses Abschnitts eingegangen.

243 Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 579 und S. 597.

244 Vgl. Central Statistical Office (2004) -> Yearly price indices of consumer goods and services from 1950 till 2003.

Handelspartner. Auf die Bundesrepublik entfallen in 2003 gut 24 % der Importe und gut 32 % der Exporte. Diese Quote ist über die 1990er Jahre stabil.²⁴⁵ Interessanterweise findet sich ein solcher Wert auch in der früheren Geschichte wieder.²⁴⁶ Es scheint sich hier also um eine recht konstante Marktlösung zu handeln. Weitere wichtige Handelspartner in den 1990er Jah-ren sind Russland, Italien, Frankreich und die Niederlande mit schwankenden Anteilen an Ex- und Import in der Größenordnung von zwischen 5,5 % und 9,5 %.

Im Zuge der Privatisierungspolitik wurden zwischen 1990 und 2002 etwa 80 % der ehemali-gen Staatsbetriebe privatisiert. Dabei wurden drei Möglichkeiten der Privatisierung verfolgt: die Kommerzialisierung, d.h. die Umwandlung des Staatsbetriebs in eine privatrechtliche Kapital-gesellschaft, die direkte Privatisierung, d.h. ein Verkauf des gesamten Betriebs, sowie die Liquidation, falls eine andere Form der Privatisierung nicht möglich war.²⁴⁷ In der Folge stieg der Anteil des privaten Sektors am Bruttosozialprodukt zu Faktorkosten von etwa 18 % im Jahr 1989 auf 72 % in 2001. Der Anteil der Privatwirtschaft an der Beschäftigung nahm im gleichen Zeitraum von 33 % auf 73 % zu. Berücksichtigt man dabei die geringe Steigerung im Landwirtschaftssektor, denn hier entfielen 1989 bereits knapp 80 % der Beschäftigten auf den Privatsektor, fällt die Steigerung außerhalb des Landwirtschaftssektors noch deutlicher aus, denn hier wuchs der Anteil von 14 % auf 63 %. Am stärksten betroffen war der Bereich des Handels. Hier kehrten sich die Verhältnisse in den 1990er Jahren komplett um. War der priva-te Handel in 1989 mit nur 8 % der Beschäftigpriva-ten eine Randerscheinung, so nimmt heupriva-te der öffentliche Sektor mit nur noch 1,6 % der Beschäftigten diese Stellung ein. Maßgebend dafür dürfte neben dem Anstieg des Außenhandels auch die Entwicklung des Einzelhandels sein.²⁴⁸

Ungeachtet des Aufschwungs im Privatsektor weitete sich die Arbeitslosigkeit im betrachte-ten Zeitraum deutlich aus. Betrug die Arbeitslosenquote im Januar 1990 nur 0,3 %,²⁴⁹ so lag sie im Januar 2004 bei 20,6 %. Zwar konnte diese Quote von einem zwischenzeitlichen Ma-ximalstand im Jahr 1994 bis einschließlich 1998 gesenkt werden. Wohl als Folge der Russ-land-Krise und des damit einhergehenden langsameren Wirtschaftswachstums stieg diese Zahl jedoch wieder auf den heute erreichten Wert an.²⁵⁰ Für die Nachfrage nach Büroflächen ist die Beschäftigung in den Wirtschaftsbereichen Finanzwesen, Immobilien und

245 Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 370-371.

246 Das polnische Statistikamt veröffentlicht dazu historische Werte im Abstand von normalerweise 10 Jahren.

Die ältesten angegebenen Zahlen stammen von 1929 und 1938. Für das Jahr 1929 beträgt der deutsche Anteil am Export 31,2 % und am Import 27,3 %. Die Werte für 1938 sind mit jeweils 14,5 % deutlich niedri-ger – hier dürfte jedoch der bevorstehende 2. Weltkrieg seine Schatten voraus geworfen haben, so dass diese Werte nicht auf einem freien Spiel des Marktes beruhen dürften. In den Jahren 1950 bis 1980 ist die Sowjetunion wichtigster Außenhandelspartner Polens. Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 370.

247 Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 465-467.

248 Vgl. Economist Intelligence Unit (2003), S. 28; Central Statistical Office (2003), S. 456.

249 Diese Zahl – wenn auch statistisch korrekt – ist als Folge der „Vollbeschäftigung“ im Sozialismus zu sehen.

250 Vgl. Central Statistical Office (2004) -> Unemployment rate 1990-2004.

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tungen von überragender Bedeutung.²⁵¹ Leider ist die amtliche polnische Statistik im Hinblick auf Dienstleistungen im Vergleich zu Industrie und Landwirtschaft dürftig. Die geringe Beach-tung des DienstleisBeach-tungssektors lässt vermuten, dass sich Polen selbst noch vorrangig als Agrar- und Industriestaat sieht. Das statistische Jahrbuch Polens gibt dementsprechend nur sehr aggregierte Auskunft über Beschäftigung im Dienstleistungssektor. Demnach sind etwa 40 % aller Erwerbspersonen (inklusive der Arbeitslosen) im Dienstleistungssektor beschäf-tigt.²⁵² Obgleich sich der Anteil des Dienstleistungssektors am BIP zwischen 1988 und 2001 von 35 % auf 65 % ungefähr verdoppelt hat, findet diese Entwicklung nur wenig Niederschlag in der Beschäftigtenstatistik. Im Vergleich der Jahre 1995 und 2002 weist nur die Rubrik „Real Estate, renting and business activities“ eine deutliche Steigerung der absoluten Beschäftigten-zahl auf. Diese liegt allerdings gleich bei ca. 60 %. Betrachtet man den Anteil des Dienstleis-tungssektors an der Gesamtbeschäftigung zwischen 1989 und 2001, so legte der für die Bü-ronachfrage unwichtige Handel mit 14,2 % in 2001 gegenüber 1989 am deutlichsten zu. Da-mals betrug dessen Anteil mit 8,6 % nur gut die Hälfte. Die ebenfalls für den Büromarkt wenig wichtige Rubrik „Transport & Communication“ verlor leicht an Bedeutung, während die „Other Services“ mit 27,7 % in 2001 gegenüber 22,3 % in 1989 ein wenig zulegen konnten.²⁵³ Diese Zahlen deuten insgesamt auf einen deutlichen Anstieg der Arbeitsproduktivität hin, der Wachstum im Dienstleistungssektor ohne proportionale Ausweitung der Beschäftigung ermög-licht hat.

Für die Entwicklung der Handelsimmobilienmärkte ist hingegen die Entwicklung von Bevöl-kerungszahl, Einkommen und Konsumquote maßgebend, denn diese bestimmen die Nachfra-ge nach Handelswaren und damit den Umsatz der Händler, von dem wiederum ein Teil für Mieten aufgewendet werden kann.²⁵⁴ Die Bevölkerungszahl auf nationaler Ebene ist seit der Wende nahezu unverändert geblieben und betrug in 2002 rund 38,2 Millionen Menschen.²⁵⁵ Das reale verfügbare Einkommen der Bevölkerung hingegen ist mit dem Wachstum des BIP angestiegen. So lag das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte in 2001 um 23 % über dem des Jahres 1995.²⁵⁶ Dabei sind die Polen als konsumfreudige Gesellschaft einzustufen.

Denn im gleichen Zeitraum stiegen die individuellen Konsumausgaben sogar real um 38,6

%. Konjunkturbedingt war das jährliche Wachstum in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre hö-her als in den Anfangsjahren des 21. Jahrhunderts.²⁵⁷ Die Auswirkungen dieser

251 Vgl. Grayson et al. (1995), S. 345-346 – demnach machen diese Wirtschaftsbereiche 80 % der Bürobe-schäftigung aus.

252 Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 141.

253 Vgl. Economist Intelligence Unit (2003), S. 27; Central Statistical Office (2003), S. 144.

254 Vgl. Kately (1995), S. 403; Carn et al. (1988), Kapitel 9, insbes. S. 179-183; Vernor / Rabianski (1993), S.

25580. Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 113.

256 Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 167.

257 Vgl. Central Statistical Office (2003), S. 182.

chen Umstände auf die Einzelhandelsumsätze werden im Abschnitt 5.4.1 gesondert unter-sucht.

Etwas differenziert ist die Wechselkursentwicklung des Zloty zu betrachten. Zwar ist die Entwicklung der jeweiligen Devisenkurse für den Erfolg von Auslandsinvestitionen von großer Bedeutung. Speziell im Immobiliensektor, wo die jährlichen Renditen zwar relativ konstant, dafür aber auch recht niedrig sind, ist die Schwankungsbreite der Währungskurse oft größer als die Rendite des jeweiligen Objektes. Im Fall der hochwertigen polnischen Immobilien wer-den Mieten und Kaufpreise jedoch in der Regel in harter Währung bezahlt bzw. zwar in Zloty bezahlt, aber als Äquivalent einer harten Währung berechnet. Die dabei verwendeten Wäh-rungen sind abhängig von den Vertragsparteien und auch vom Zeitpunkt des Vertragsab-schlusses. In der Anfangszeit wurde vorrangig die D-Mark verwendet, später der Dollar, und in jüngerer Zeit fasst der Euro mehr und mehr Fuß. Dennoch ist der Wert des Zloty von mittelba-rer Bedeutung, da das Einkommen vieler Mieter in Zloty generiert wird. Dies trifft vor allem auf kleinere nationale Firmen zu. Eine Zloty-Abwertung ist für sie gleichbedeutend mit einer Miet-steigerung. Aus Sicht des Investors bedeutet die Verlagerung des Währungsrisikos daher eine Steigerung des Ausfallrisikos. Gegenüber dem Euro ist der polnische Zloty in den letzten Jah-ren relativ stabil geblieben. Seit dem Jahr 2000 befindet sich der Wechselkurs im „free float“

gegenüber anderen Währungen.²⁵⁸ Die Europäische Zentralbank veröffentlicht die Referenz-wechselkurse zwischen Euro und Zloty im Zeitraum von 1999 bis heute auf ihrer Internetseite.

Demnach lag der Wert des Zloty zwischen einem Höchststand von 3,34 PLN/€ am 12. Juni 2001 und einem niedrigsten Stand von 4,93 PLN/€ am 20. April 2004. Seither hat der Zloty wieder an Wert gewonnen, so dass der aktuelle Kurs bei ca. 4,08 PLN/€ beträgt.²⁵⁹

5.2 Eigentumsrechtlicher Rahmen

Das Eigentumsrecht eines Staates stellt den zentralen Punkt der Definition von Property Rights dar. In Abschnitt 2.3 wurde bereits dargelegt, dass die Ausgestaltung der Property Rights großen Einfluss auf das Geschehen auf Märkten und die Funktionsweise von Wirt-schaftssystemen hat, da sie die von der Gesellschaft als erlaubt angesehenen Handlungen des Rechtsinhabers definiert.²⁶⁰ Für das Funktionieren eines Immobilienmarktes ist die Aus-gestaltung der Eigentumsrechte an Immobilien von großer Bedeutung. Daher wird in den fol-genden Abschnitten ausführlich auf die Ausgestaltung der Eigentumsrechte an Immobilien, auf ihre Entwicklung und auf Einschränkungen eingegangen.

258 Vgl. Economist Intelligence Unit (2003), S. 31.

259 Vgl. Europäische Zentralbank (2004); „aktuell“ bedeutet Ende Januar 2005.

260 Vgl. Demsetz (1967), S. 347.

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