Leserdienst
Hinweise •Anregungen
DEUTSCHES ARZTEBLATT
WIRTSCHAFT:
Mietkauf verlangt
„Pioniersinn"
beim Anleger
REISE:
Frankreichs Cöte d'Azur — ein Ferienland für alle Jahreszeiten
PRAXIS UND HAUS:
Schalterlose Lampe Bettgymnastik Verlängerter Arm
AUTO:
Leyland Princess
Des Arztes beliebteste steuerbe- günstigte Kapitalanlage — das Bauherrenmodell — soll neu belebt werden durch das Mietkaufsystem.
Worum geht es dabei?
Der Bauherr baut vorzugsweise statt Eigentumswohnungen dem Markttrend entsprechend Einfami- lienhäuser für Mietkäufer, die gleichzeitig mit dem Bauherrn ge- sucht werden. Der Mietkäufer hat die Option, das Einfamilienhaus nach zwei bis sieben Jahren gegen Zahlung einer monatlichen auf den Kaufpreis anzurechnenden Op- tionsgebühr zu kaufen. Er darf sich freilich nicht dazu verpflichten, da sonst ein steuerliches Spekula- tionsgeschäft vorläge (das sagen auch schon die Mietkaufsystem-
„Konzeptionatoren"). Da zudem das Einfamilienhaus, rein ökono- misch gesehen, die unrentabelste Immobilie mit der größten Spanne zwischen Kosten- und Marktmiete ist, ergeben sich während der Bau- zeit und nach der Bauzeit noch er- hebliche (steuerlich interessante) Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung bis zu 270 Prozent des Eigenkapitals.
Während nun die meisten Eigen- tumswohnungs-Bauherrenmodelle an Kostenüberschreitungen bis zu zehn Prozent der Gesamtsumme und an Vermietungsschwierigkei- ten leiden (von einem Wiederver- kauf der Wohnungen redet schon kaum einer mehr), soll mit dem Mietkaufsystem das Vermietungs- und Verkaufsproblem von vornher- ein vor Baubeginn mitgelöst wer-
den, indem Bauherr und Mietkäufer zusammen geworben werden. Die Unterschiede und Vorteile des Mietkaufsystems zum „Kölner Mo- dell”, einem Bauherrenmodell al- ten Stils, zeigt die Tabelle.
Vergleicht man die Gegenüberstel- lungen in der Tabelle, dann scheint das Mietkaufsystem in Verbindung mit dem Bauherrenmodell die idea-
Rentenversicherung
Die Redaktion hat mit dem Autor des Beitrages über die Rentenversicherung („Lohnt der Eintritt in die Rentenver- sicherung?"), der in den Hef- ten 39 und 40 erschienen ist, vereinbart, daß dieser Leser- anfragen direkt beantwortet.
Die Verfasseranschrift lautet:
Verwaltungsdirektor Hugo Finke,
1
Berlin 33, Borkumer Straße 24 (bitte beachten Sie den geänderten Straßenna- men; durch einen Druckfeh- ler war er in Heft 39 und 40„entstellt"). EB
le steuerbegünstigte Kapitalanlage zu sein. Wie so oft ist aber hier die Rechnung ohne das Finanzamt ge- macht. Trotz steuerlicher Be- denken sind am Markt innerhalb weniger Wochen Hunderte von Häusern verkauft worden, obwohl die steuerliche Anerkennung die- ser Konstruktion noch aussteht. Ob
Mietkauf verlangt
„Pioniersinn" beim Anleger
Bringt das Mietkaufsystem die Rettung des Bauherrenmodells?
DEUTSCHES ÄRZTEBLATT Heft 43 vom 23. Oktober 1975 3009
Leserdienst
Hinweise • Anregungen
Mietkauf
die entsprechenden Mietkäufer so- fort gefunden wurden, ist auch nicht bekannt. Wer also „steuerli- cher Pionier" spielen will, sollte zumindest wissen, welche steuerli- chen Bedenken anzumelden sind:
0 Das Baupartenurteil führt zu ge- werblichen Verlusten und Nachver- steuerung — Wer ein Gebäude in der Absicht errichtet, es sofort nach der steuerlichen Spekula- tionsfrist wieder zu verkaufen und dies vor Baubeginn durch Ab- schluß eines Mietkaufvertrages kundtut, auf den kann das soge- nannte Baupartenurteil des Bun- desfinanzhofes angewandt werden, wonach es sich in einem derarti- gen Fall um gewerbliche Veräuße- rungsgewinne handelt, die mit dem halben Durchschnittssteuersatz des Veranlagungsjahres nachzu- versteuern sind.
0 Wirtschaftlicher Eigentümer der Verluste könnte Mietkäufer sein — Durch die Kaufoption des Mietkäu-
fers, an dessen Ausübung der Bau- herr ihn nicht hindern kann, erhält der Mietkäufer schon während der Bauzeit wirtschaftliche alleinige Verfügungsgewalt über das Eigen- tum. Es besteht die Gefahr, daß dann auch dem Mietkäufer die Ver- mietungs- und Verpachtungsverlu- ste während der Bauzeit, sicher aber nach der Bauzeit steuerlich zugerechnet werden müssen. Das wäre das Schlimmste, was dem Bauherrn passieren könnte.
® Optionspreis ist Mietbestandteil
— Die marktübliche Miete für Ein- familienhäuser liegt je nach Stand- ort zwischen fünf bis sechs DM pro qm. Beim Mietkaufsystem werden aber Mieten für den Mietkäufer von drei bis vier DM pro qm angesetzt, um ihm überhaupt die Zahlung der Optionsgebühr zu ermöglichen. Es ist sehr wahrscheinlich, daß man steuerlich die Optionsgebühr als Mietbestandteil rechnen muß. Das führt für den Mietkäufer zu einer Erhöhung seines späteren Kauf-
preises, wodurch für ihn der Preis- vorteil gegenüber anderen Einfami- lienhäusern entfällt.
Betriebswirtschaftliche Überlegungen
Neben diesen rein steuerlichen Be- denken sollten aber auch noch die wirtschaftlichen Überlegungen Be- rücksichtigung finden. Meines Er- achtens steht das Risiko der Hypo- thekenhaftung in Höhe von bei- spielsweise 160 000 DM in keinem Verhältnis zu dem möglichen Ver- äußerungsgewinn von 40 000 DM.
Und auf einen solchen Gewinn sieht ja diese Anlageform, denn das Mietkaufsystem muß als kurz- fristige Finanzanlage zwecks Erzie- lung eines steuerfreien Veräuße- rungsgewinns betrachtet werden.
Denkt man das Mietkaufsystem zu Ende, so kann der Anleger das nur einmal machen, weil er sonst zum Hypothekenmillionär wird. Das zeigt folgende Überlegung: Zeich- nungssummen liegen heutzutage gewöhnlich schon über 50 000 DM beim Arzt. Beim Mietkaufsystem müßte er dann schon zwei Häuser bauen, um diese 50 000 DM überhaupt zeichnen zu können.
Das würde zu einer Hypotheken- verpflichtung von über 300 000 DM führen. Das ist kaum zu verantwor- ten. Es sollte weiter bedacht wer- den, daß die Preise des Mietkauf- systems durch die Provisionen für Anlageberater und Vertriebsgesell- schaft meist überhöht sind. Man spricht von bis zu 20 Prozent. Das entspräche gerade dem Eigenkapi- talanteil. Man muß dann schon froh sein, wenn die Steuervorteile aus- reichen, um die Mehrkosten zu decken.
Schließlich, betriebswirtschaftlich, ist das Einfamilienhaus die ver- lustträchtigste Immobilie über- haupt; die Kostenmiete ist fast dreimal so hoch wie die Marktmie- te. Dem gegenüber gibt es andere Immobilien, bei denen tatsächlich noch Überschüsse erwirtschaftet werden können.
Dr. rer. pol. Harald Rölle Mietkaufsystem Bauherrenmodell
Laufzeit kurzfristig von langfristig, da 2 bis 7 Jahren Rückkaufgarantien
mangels notarieller Form fraglich; bei einer GmbH mit 100 000 DM Stammkapital auch wirtschaftlich fraglich Liquiditäts- bei 250 Prozent Verlust nie, auch beim NATO- gewinn fast 50 Prozent der Modell mit MwSt.-
Zeichnungssumme Option nicht Kapitalgewinn zu 100 Prozent aus meist zu 75 Prozent
Steuermitteln zuz. aus Steuermitteln Liquiditätsgewinn
und keine
Nachversteuerung
Hypotheken- nur kurzfristig langfristig auch für die
bindung Erben und ohne
Lebensversicherung für die Erben nicht empfehlenswert Marktlage günstig, da ungünstig, da Halden
Einfamilienhausboom an unvermieteten und unverkauften
Eigentumswohnungen
3010 Heft 43 vom 23. Oktober 1975 DEUTSCHES ÄRZTEBLATT
