Archiv "Rentenversicherung" (23.10.1975)

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Leserdienst

Hinweise • Anregungen

Mietkauf

die entsprechenden Mietkäufer sofort gefunden wurden, ist auch nicht bekannt. Wer also „steuerli- cher Pionier" spielen will, sollte zumindest wissen, welche steuerlichen Bedenken anzumelden sind:

0 Das Baupartenurteil führt zu ge- werblichen Verlusten und Nachver- steuerung

— Wer ein Gebäude in der Absicht errichtet, es sofort nach der steuerlichen Spekula- tionsfrist wieder zu verkaufen und dies vor Baubeginn durch Ab- schluß eines Mietkaufvertrages kundtut, auf den kann das soge- nannte Baupartenurteil des Bun- desfinanzhofes angewandt werden, wonach es sich in einem derarti- gen Fall um gewerbliche Veräuße- rungsgewinne handelt, die mit dem halben Durchschnittssteuersatz des Veranlagungsjahres nachzu- versteuern sind.

0 Wirtschaftlicher Eigentümer der Verluste könnte Mietkäufer sein

— Durch die Kaufoption des Mietkäu-

fers, an dessen Ausübung der Bau- herr ihn nicht hindern kann, erhält der Mietkäufer schon während der Bauzeit wirtschaftliche alleinige Verfügungsgewalt über das Eigen- tum. Es besteht die Gefahr, daß dann auch dem Mietkäufer die Ver- mietungs- und Verpachtungsverlu- ste während der Bauzeit, sicher aber nach der Bauzeit steuerlich zugerechnet werden müssen. Das wäre das Schlimmste, was dem Bauherrn passieren könnte.

® Optionspreis ist Mietbestandteil

— Die marktübliche Miete für Ein- familienhäuser liegt je nach Stand- ort zwischen fünf bis sechs DM pro qm. Beim Mietkaufsystem werden aber Mieten für den Mietkäufer von drei bis vier DM pro qm angesetzt, um ihm überhaupt die Zahlung der Optionsgebühr zu ermöglichen. Es ist sehr wahrscheinlich, daß man steuerlich die Optionsgebühr als Mietbestandteil rechnen muß. Das führt für den Mietkäufer zu einer Erhöhung seines späteren Kauf-

preises, wodurch für ihn der Preis- vorteil gegenüber anderen Einfami- lienhäusern entfällt.

Betriebswirtschaftliche Überlegungen

Neben diesen rein steuerlichen Be- denken sollten aber auch noch die wirtschaftlichen Überlegungen Be- rücksichtigung finden. Meines Er- achtens steht das Risiko der Hypo- thekenhaftung in Höhe von bei- spielsweise 160 000 DM in keinem Verhältnis zu dem möglichen Ver- äußerungsgewinn von 40 000 DM.

Und auf einen solchen Gewinn sieht ja diese Anlageform, denn das Mietkaufsystem muß als kurz- fristige Finanzanlage zwecks Erzie- lung eines steuerfreien Veräuße- rungsgewinns betrachtet werden.

Denkt man das Mietkaufsystem zu Ende, so kann der Anleger das nur einmal machen, weil er sonst zum Hypothekenmillionär wird. Das zeigt folgende Überlegung: Zeich- nungssummen liegen heutzutage gewöhnlich schon über 50 000 DM beim Arzt. Beim Mietkaufsystem müßte er dann schon zwei Häuser bauen, um diese 50 000 DM überhaupt zeichnen zu können.

Das würde zu einer Hypotheken- verpflichtung von über 300 000 DM führen. Das ist kaum zu verantwor- ten. Es sollte weiter bedacht werden, daß die Preise des Mietkauf- systems durch die Provisionen für Anlageberater und Vertriebsgesell- schaft meist überhöht sind. Man spricht von bis zu 20 Prozent. Das entspräche gerade dem Eigenkapi- talanteil. Man muß dann schon froh sein, wenn die Steuervorteile aus- reichen, um die Mehrkosten zu decken.

Schließlich, betriebswirtschaftlich, ist das Einfamilienhaus die ver- lustträchtigste Immobilie über- haupt; die Kostenmiete ist fast dreimal so hoch wie die Marktmie- te. Dem gegenüber gibt es andere Immobilien, bei denen tatsächlich noch Überschüsse erwirtschaftet werden können.

Dr. rer. pol. Harald Rölle

Mietkaufsystem Bauherrenmodell

Laufzeit

kurzfristig von langfristig, da 2 bis 7 Jahren Rückkaufgarantien

mangels notarieller Form fraglich; bei einer GmbH mit 100 000 DM Stammkapital auch wirtschaftlich fraglich

Liquiditäts

- bei 250 Prozent Verlust nie, auch beim NATO-

gewinn

fast 50 Prozent der Modell mit MwSt.-

Zeichnungssumme Option nicht

Kapitalgewinn

zu 100 Prozent aus meist zu 75 Prozent

Steuermitteln zuz. aus Steuermitteln Liquiditätsgewinn

und keine

Nachversteuerung

Hypotheken

^- nur kurzfristig langfristig auch für die

bindung

Erben und ohne

Lebensversicherung für die Erben nicht empfehlenswert

Marktlage

günstig, da ungünstig, da Halden

Einfamilienhausboom an unvermieteten und unverkauften

Eigentumswohnungen