Am alten Holzhafen. Grundstücksverkauf der Stadt Duisburg im Innenhafen (Investorenauswahlverfahren) Oktober 2021

Am alten Holzhafen

Grundstücksverkauf der Stadt Duisburg im Innenhafen (Investorenauswahlverfahren)

Oktober 2021

Inhalt

Inhalt ... 2

1. Verkäufer und Verkaufsgegenstand ... 4

1.1. Die Stadt Duisburg ... 4

1.2. Der Innenhafen Duisburg ... 5

1.3. Das Grundstück „Am alten Holzhafen“ ... 5

2. Rahmenbedingungen ... 7

2.1. Liegenschaftsdaten ... 7

2.1.1. Grundbuchstand ... 8

2.1.2. Baulasten ... 9

2.2. Baugrund... 9

2.3. Vorhandene Gutachten zu Baugrund und Stufenanlage ... 9

2.4. Baugrubenverbau und alte Spundwand ... 9

2.4.1. Baugrubenverbau ... 9

2.4.2. Alte Hafenspundwand ... 10

2.5. Kampfmittel ... 10

2.6. Wasserstände ... 11

2.7. Altlasten ... 11

2.8. Auslassbauwerke ... 12

2.9. Verladeanlage ... 12

2.10. Straßenausbauplanung ... 13

2.11. Tiefgarage ... 13

2.12. Stufenanlage/Anschluss Promenade ... 14

2.12.1. Stufenanlage ... 14

2.12.2. Promenade ... 14

2.13. Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Kabel/ Medienanschluss ... 14

2.14. Lärm ... 15

2.15. Planungsrecht ... 15

2.15.1. Übergeordnete Planungen ... 15

2.15.2. Planungsrecht auf dem Grundstück ... 15

2.16. Haftung für Unterlagen im Datenraum ... 16

3. Verkaufsverfahren / Grundlagen ... 16

3.1. Investorengemeinschaften ... 17

3.2. Genereller Zeitplan ... 17

3.3. Verfahren ... 18

3.3.2.1. Kaufpreis ... 20

3.3.2.2. Erarbeitung eines städtebaulichen und freiraumplanerischen Gesamtkonzeptes ... 20

3.3.2.3. Architektonisches Konzept ... 21

3.3.2.4. Rendering/Fotorealistische Darstellung ... 21

3.3.2.5. Erläuterungsbericht Städtebau und Architektur ... 21

3.3.2.6. Nutzungskonzept ... 21

3.3.2.7. Zusätzlich erforderliche Abgabeleistungen ... 21

3.3.2.8. Umsetzungs- und Realisierungskonzept ... 22

3.3.2.9. Angebotsfrist und Empfänger ... 22

3.3.2.10. In der Phase der Angebotserstellung: Nachfragen, Angebot der Vorstellung ... 22

3.3.2.11. Ideenvorstellung ... 23

3.3.3. Phase 3: Verhandlungsphase ... 23

3.3.4. Phase 4: Finale Angebotsphase ... 23

3.3.4.1. Rahmenbedingungen und Bewertungskriterien ... 23

3.3.4.2. Städtebauliche Rahmenbedingungen ... 24

3.3.4.3. Prüfkriterien zum Thema Städtebau ... 25

4. Vertragsbedingungen ... 27

4.1. Bauverpflichtung ... 27

4.2. Kaufpreiszahlung und Besitzübergang ... 27

5. Allgemeine Hinweise ... 28

5.1. Grundstücksbesichtigung ... 28

5.2. Ausloberin ... 28

5.3. Ansprechpartner ... 28

5.4. Vertraulichkeit ... 28

6. Anlagen ... 29

7. Impressum ... 31

1. Verkäufer und Verkaufsgegenstand

1.1.

Duisburg ist eine dynamische Stadt mit vielen Facetten, in der es viel zu entdecken gibt, und die sich in den vergangenen Jahrzehnten stark gewandelt hat. Dieser Wandel bein- haltet nicht allein Strukturveränderungen der Ökonomie, auch die Lebensbedingungen und die Optik der Stadt haben sich positiv verändert.

Sicher zählen die Unternehmen der Stahlbranche nach wie vor zu den bedeutendsten Arbeitgebern der Stadt. Zu nennen sind weiterhin die zahlreichen Logistikunternehmen, die nicht allein vom größten Binnenhafen Europas, sondern auch von der hervorragen- den Lage im drittgrößten Ballungszentrum Europas sowie der Nähe zum Airport in Düs- seldorf profitieren. Als Teil des Infrastrukturprojekts „Belt and Road", einer Wiederbele- bung der antiken Seidenstraße, von der bereits Gerhard Mercator in den Reiseberichten Marco Polos gelesen hatte, entwickelte sich Duisburg zu einer bedeutenden internatio- nalen Logistikdrehscheibe.

Menschen, die Duisburg und Umgebung noch nicht gut kennen, sind jedoch überrascht, welche Potenziale hier an Rhein und Ruhr ruhen, die bei Weitem noch nicht ausge- schöpft wurden. Daher gibt es in Duisburg bereits große Anstrengungen und Erfolge darin, die nach wie vor industriell geprägte Stadt wirtschaftlich breiter aufzustellen. So gewinnen in Duisburg zunehmend andere Wirtschaftszweige an Bedeutung. Dazu zäh- len vor allem Firmen der Informations-, Kommunikations- und Mikrotechnologie, aber auch Dienstleistungen, Städtetourismus sowie Umwelt- und Energietechnik. Allein der Dienstleistungssektor stellt inzwischen rund 70% aller Arbeitsplätze in Duisburg.

Doch nicht nur mit den positiven Folgen des erfolgreich verlaufenden Strukturwandels kann Duisburg überzeugen. Daneben profitiert die Stadt von starken Partnern wie der Universität Duisburg-Essen, die als eine der jüngsten Universitäten Deutschlands bereits jetzt zu den weltweit anerkannten Forschungsuniversitäten zählt und als wichtiger Im- pulsgeber die gesellschaftliche, wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung in unserer Stadt weiter vorantreibt und den internationalen Ruf Duisburgs kontinuierlich ausbaut.

Alleinstellungsmerkmale Duisburgs sind nicht zuletzt das moderate Mietpreisniveau und die attraktiven Konditionen für den Erwerb von Immobilien. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die ambitionierten Immobilienpreise, die im Düsseldorfer Umland aufgerufen werden.

Als ein herausragendes Beispiel für den attraktiven Immobilienmarkt in Duisburg ist das Grundstück „Am alten Holzhafen“ im Duisburger Innenhafen zu nennen, das Gegen- stand des in diesem Exposé beschriebenen Ausschreibungsverfahrens ist.

1.2.

Eine Zeitreise ins 19. Jahrhundert führt uns an einen Ort, der schon immer eine heraus- ragende Rolle für die Stadt Duisburg spielte. Im Jahr 1844 wird zunächst ein neues Ha- fenbassin errichtet, das später den Namen „innerer Hafen” erhält. Dessen Ende befand sich auf Höhe des Springwalls mit der Ruhrschleuse, deren hölzerne Brücke den Spring- wall mit dem Sommerdeich, der heutigen Schifferstraße, verbindet. Hinter dieser Ruhr- schleuse verläuft der eigentliche Kanal mit seinem Holzlagerbecken, dem späteren Holz- hafen. Der sogenannte „innere Hafen“ bildet heute den älteren Teil jenes Ortes, der sich nach ständigen Verbesserungen und Erweiterungen der Infrastruktur sowie nach enor- men Modernisierungen und Investitionen schließlich zum Duisburger Innenhafen for- mierte.

Nachdem sich während der Industrialisierung zunächst die Holzindustrie im Hafen nie- derließ, nahmen schließlich vielerorts die Getreidemühlen mit ihren markanten Speicher- gebäuden ihren Platz ein. Fortan galt der Innenhafen als „Brotkorb des Ruhrgebiets“, der die sprunghaft anwachsende Bevölkerung im Revier versorgte. Nachdem seine Blütezeit als florierender Hafen- und Handelsplatz in den 1960er Jahren endgültig vorüber war, wurde die Revitalisierung des Areals angestrebt.

Mit seiner innerstädtischen Lage und den vorhandenen denkmalwerten, stadtbildprägen- den Mühlen- und Speichergebäuden besaß der Hafen ein einzigartiges Entwicklungspo- tential. Erste Schritte wurden Ende der 1980er Jahre mit der Freilegung der Stadtmauer und dem Bau eines neuen Wohnviertels am Corputiusplatz unternommen, bis schließlich im Rahmen der IBA Emscher Park in den 90-er Jahren eine Umnutzung des gesamten Innenhafens in Angriff genommen wurde. Man wurde Zeuge einer städtebaulichen Ent- wicklung, in der sich das alte, rund 90 ha große Hafenareal zu einem attraktiven, archi- tektonisch anspruchsvollen und innovativen Stadtquartier mit eigenem Charakter und unverwechselbarer Atmosphäre wandeln und somit beispielhaft für den gelingenden Strukturwandel in Duisburg stehen sollte.

Heute dient der Innenhafen nicht nur als Anlaufstelle für Touristen, Spaziergänger oder Mitarbeiter der hier ansässigen Unternehmen, sondern ist zugleich Heimat für zahlreiche Bürgerinnen und Bürger Duisburgs. Das Ziel, den Innenhafen zu einem lebhaften und bewohnten Teil unserer Stadt werden zu lassen, ist jedenfalls verwirklicht worden.

Das Grundstück „Am alten Holzhafen“ bildet das finale Puzzleteil der erfolgreichen Transformation des Innenhafens, welche in zwei Jahren ihr 30-jähriges Jubiläum feiert.

1.3.

Gegenstand des Verfahrens ist der Verkauf des städtischen Grundstückes "Am alten Holzhafen" in Duisburg mit Bauverpflichtung. Dem Käufer wird vorgegeben, ein Ge- bäude bzw. einen Gebäudekomplex zu errichten oder errichten zu lassen. Mit diesem Projekt soll auf Grundlage des vom Architekturbüro Foster & Partners entworfenen Mas- terplans die Konversion des Innenhafens abgeschlossen werden.

Das sichelförmige Grundstück hat eine Fläche von ca. 11.996 m². Es ist noch Teil des Flurstücks 163 mit einer amtlichen Grundfläche von 76.490 m², wovon 45.521 m² vom Hafenbecken bedeckt sind und weitere rund 8.000 m² mit einer Stufenanlage sowie wei- teren Verkehrsflächen bebaut sind.

Das Grundstück soll durch seine Bebauung zu einer Belebung des Innenhafens beitra- gen, indem insbesondere besucherfrequentierte Nutzungen in einem qualitätsvollen En- semble umgesetzt werden. Dazu können unterschiedliche Nutzungen wie beispielweise Büro/Dienstleistungen, Hotel, Konferenzräume und Gastronomie integriert werden.

Wohneinheiten sind aufgrund der planungsrechtlichen Situation nicht vorgesehen.

Die bebaubare Fläche des Grundstücks ermöglicht die Errichtung eines Gebäudekom- plexes mit ca. 35.000 m² Nutzfläche. Diese Vorgaben dienen als Orientierung für das einzureichende städtebauliche Konzept.

Abbildung 1: Lage des Holzhafens im Stadtgebiet

2. Rahmenbedingungen

Das Grundstück „Am alten Holzhafen“ (nachfolgend auch „Kaufgrundstück“ genannt) ist der letzte freie Bauplatz im Innenhafen. Das sichelförmige Grundstück liegt prominent zwischen den prägnanten Bürokomplexen „Five Boats“ und „The Looper“, welche inner- halb Duisburgs und des Ruhrgebiets eine Top-Adresse für Büroimmobilien darstellen.

Die Hafenseite des Kaufgrundstücks ist mit einer Stufenanlage bebaut, die mit einer Pro- menade zum Kaufgrundstück abschließt. Die Promenade soll später als öffentliche Auf- enthaltsfläche fungieren. Die Stufenanlage ist nicht Teil des Kaufgrundstücks, allerdings eine wesentliche gestalterische Rahmenbedingung für den zu entwerfenden Gebäude- komplex.

2.1.

Schifferstraße, Am Innenhafen, Holzhafen 47059 Duisburg

Abbildung 2: Über- sichtsplan

Details zur Lage und Beschaffenheit des Grundstücks sind dem Übersichtsplan zu ent- nehmen.

2.1.1.

Grundbuch: Amtsgericht Duisburg Grundbuch von Duisburg Blatt: 7, lfd. Nr. 105

Gemarkung: Duisburg

Flur: 21

Flurstück: 163

Größe: 76.490 m²

Kaufgrundstück: 11.996 m² (noch zu vermessen und katasterlich fortzuschreiben) Eigentümer: Stadt Duisburg

Abteilung I Stadt Duisburg

Abteilung II, lfd. Nr. 8

Je eine Grunddienstbarkeit (Der Eigentümer ist verpflichtet, die vom Bahnbetrieb, der auf den herrschenden Grundstücken ausgeübt wird, ausgehenden Auswirkungen (Lärm, Erschütterungen, Gerüche, Dämpfe und Rauch) zu dulden für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Gemarkung Duisburg Flur 16 Flurstück 168, Flur 17 Flurstück 153 (Blatt 9998), Flur 17 Flurstück 232, Flur 21 Flurstücke 90, 140, 5, 104, Flur 22 Flurstück 147, Flur 23 Flurstücke 64, 36, 55, 68, 25, 27 (Blatt 1230). Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 15. August 1996 (UR-Nr. 1125/96, Notar Dr. Altenburg, Duisburg) ein- getragen am 9. September 1996.

Hinweis:

Aufgrund zahlreicher durchgeführter Fortführungsvermessungen seit 1996 haben sich die Flurstücksbezeichnungen der herrschenden Grundstücke der in Abt. II, lfd. Nr. 8 ein- getragenen Dienstbarkeit mehrfach geändert

Abteilung III

Keine Eintragungen

2.1.2.

2.2.

Das Kaufgrundstück war ursprünglich Hafenbereich, bestehend aus Wasserflächen und Uferanlagen. Nach Aufgabe der Hafennutzung wurde das Grundstück im Jahr 2008 zum großen Teil mit sog. Waschbergen verfüllt und – südlich angrenzend an das Kaufgrund- stück – die wasserseitige Stufenanlage errichtet. In 2018 wurde entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks ein Baugrubenverbau zur Schifferstraße und der Straße Am Innenhafen errichtet. In diesem Zusammenhang wurden die Böschung und der Uferbe- reich bis auf das Niveau der Auffüllung abgetragen. Hierdurch steht dem späteren Käufer des Grundstücks eine nahezu fertige Baugrube zur Verfügung.

Aufgrund der Baugrundbeschaffenheit wurden umfangreiche Untersuchungen des Bau- grundes durch Sachverständige durchgeführt. Hiernach ist die Stadt Duisburg zu dem Schluss gekommen, dass die Gründung des zukünftigen Gebäudekomplexes nur mittels einer Bohrpfahlgründung sinnvoll ist¹. Grund hierfür ist neben der Auffüllung der Bau- grube mit Waschbergen die Setzungsempfindlichkeit der Stufenanlage. Zur Gründungs- situation des Kaufgrundstücks hat die Stadt Duisburg eine „Gutachterliche Empfehlung zur Planung und Ausführung von Bohrpfählen“ durch die Dr. Spang GmbH erstellen las- sen.

2.3.

Seit den ersten Planungen zur Entwicklung des Kaufgrundstücks wurden ca. 80 Gutach- ten und Untersuchungen über den Baugrund, die Gründung sowie die Stufenanlage er- stellt. Diese Dokumente werden den Kaufinteressenten in einem Datenraum zur Verfü- gung gestellt.

Um den Interessenten einen besseren Überblick und effizienten Einstieg zu verschaffen, wurde die Dr. Spang GmbH mit einer Strukturierung, Zusammenfassung und Priorisie- rung der Gutachten und Untersuchungen beauftragt. Die entsprechende Ausarbeitung wird im Datenraum den zuvor genannten Unterlagen vorangestellt.

2.4.

2.4.1.

Bei dem unter Ziffer 2.2 bereits angesprochenen Baugrubenverbau handelt es sich um einen temporären, rückverankerten Trägerverbau mit Spritzbetonausfachung.

Aufgrund der Bodenverhältnisse nördlich der Baugrube wird der Verbau aktuell durch das Einbringen einer zweiten Ankerlage ertüchtigt. Im Bereich der Zufahrtsrampe wird

1 Siehe hierzu Gutachten des Ingenieurbüros Dr. Spang GmbH, Gutachterliche Bewertung mög- licher Gründungskonzepte

auf diese Maßnahme verzichtet. Sollte der Käufer während der Bauarbeiten eine Verle- gung der Rampe planen, muss er die fehlenden Anker einbauen bzw. den Fußpunkt des Verbaus durch eine Vorschüttung stabilisieren.

Im Zuge der Baumaßnahme hat der Käufer den Verbau bis auf ca. 1,50 m unter Gelän- deoberkante zurückzubauen (Steckträger und Holzverzug).

Die Verbaulinie ist nicht identisch mit der Grundstücksgrenze. Teilweise geht der Verbau darüber hinaus (im Bereich der Schifferstraße), teilweise bleibt er hinter der Grund- stücksgrenze zurück (insb. im Bereich des geplanten Kreisverkehrs).

Mit Abschluss des Kaufvertrages geht der Verbau in das Eigentum des Käufers über, soweit er sich innerhalb der Grundstücksgrenze befindet. Soweit der Verbau sich außer- halb der Grundstücksgrenze befindet, übernimmt der Käufer sämtliche Lasten und Nut- zen. Das heißt, der Käufer übernimmt unabhängig von der Lage des Verbaus die voll- ständige Verantwortung, insbesondere für seine Standsicherheit, Wartung und Unterhal- tung bis zur Aufgabe des Verbaus im Zuge der Neubebauung.

2.4.2.

Das alte Hafenbecken des Holzhafens wurde ehemals durch eine in Teilbereichen rück- verankerte Spundwand gesichert, welche noch nicht gezogen wurde und derzeit längs durch das Kaufgrundstück verläuft. Diese Spundwand ist bei der Gründungsplanung zu berücksichtigen.

2.5.

Für die in den Jahren 2007 und 2008 verfüllten Waschberge besteht kein Kampfmittelri- siko. Dieses Risiko besteht unterhalb der Waschberge (Gewässersohle) sowie im ehe- maligen Böschungsbereich (zwischen alter Spundwand und Baugrubenverbau bzw.

Grundstücksgrenze).

Bei der Störkörpersuche im Rahmen der Herstellung des Verbaus sowie den Bohrungen zur Begutachtung des Baugrundes stellte sich heraus, dass die von der Bezirksregierung üblicherweise eingesetzte ferromagnetische Untersuchung aufgrund der Erzanteile in den aufgefüllten Waschbergen nicht möglich ist. Daraufhin wurde die Firma DMT GmbH

&. Co. KG aus Essen mit der Durchführung eines alternativen Verfahrens beauftragt, und zwar der Detektion von Störkörpern mittels Impuls-Neutron-Neutron (INN-Verfah- ren) in Kombination mit dem Gamma-Ray-Verfahren. Die Bohrungen und Detektionen mittels INN-Verfahren wurden 2019/2020 in einem Probefeld mit fünf Bohrungen durch- geführt und anschließend ausgewertet. Danach war mit dem INN-Verfahren eine Stör- körperdetektion auch in Bereichen mit Waschbergen möglich. Bezirksregierung und Be- rufsgenossenschaft Bau (BG Bau) haben auf der Grundlage einer von der Stadt Duis- burg vorgelegten Verfahrensanweisung (siehe Datenraum) ihr grundsätzliches Einver- ständnis mit dem INN-Verfahren signalisiert. Der Käufer muss mit der Bezirksregierung und der BG Bau auf dieser Grundlage für sein Bauvorhaben eine neue Verfahrensan- weisung abstimmen.

Sollten Kampfmittel gefunden werden, beteiligt sich die Stadt Duisburg mit 50 % an den reinen Bergungskosten (d.h. ohne Kosten für Abtransport, Entsorgung, Baustillstand, etc.).

2.6.

Das Kaufgrundstück liegt unmittelbar angrenzend zum Duisburger Innenhafen, dessen Wasserstand mit dem Rheinwasserpegel korrespondiert. Zum Schutz des Innenhafens vor Hochwasser wird das Schleusentor der Marientorbrücke zwischen Innen- und Au- ßenhafen geschlossen, wodurch der maximale Wasserstand des Innenhafens auf + 25,30 m NHN begrenzt wird. Die Marientorschleuse schützt bis zu einem Rheinpegel von + 30,45 m NHN.

Aufgrund der Korrespondenz mit dem Rheinwasserpegel kann nicht ausgeschlossen werden, dass nicht nur in der Winterperiode, sondern auch während der weniger hoch- wassergefährdeten Sommerperiode (01.04. bis 31.10.) Hochwassersituationen eintre- ten, welche in der Phase der Gründung und Tiefgeschossherstellung zu einer Unterbre- chung der Ausführungsarbeiten und zu einer temporären Räumung des Baufelds führen können.

Der räumlich nächste offizielle Pegel der „Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes“ (WSV) lautet Duisburg-Ruhrort. Die Daten sind online abrufbar unter:

https://www.pegelonline.wsv.de/gast/stammdaten?pegelnr=2770010 Weitere Informationen hierzu können dem Datenraum entnommen werden.

2.7.

Auf dem Kaufgrundstück befinden sich an zwei Stellen Altlasten, die jedoch nach der- zeitigem Kenntnisstand unproblematisch sind und zu keinen Einschränkungen bei der Bebauung führen.

Im nordöstlichen Bereich ragt lediglich das südliche Ende des ehem. Ruhrkanals – ein Stichkanal zwischen Innenhafen und Ruhr – in die Fläche hinein, der als Altablagerung unter der Nummer AA0649 im Kataster registriert ist. Eine exakte Lage des verfüllten Bereichs ist bisher nicht bestimmt worden. Im Zuge der Herstellung des derzeit vorhan- denen Baugrubenverbaus sind jedoch alle angetroffenen Anschüttungsbereiche im Bau- feld, auch die, welche ggf. auf den ehemaligen Ruhrkanal zurückzuführen sind, bis auf die Höhe der derzeitigen Baugrubensohle ausgehoben worden.

Weiterhin wurden im nordöstlichen Grundstücksbereich im Umfeld eines stillgelegten Auslassbauwerkes (Entwässerung der Autobahn A 40 in den ehem. Holzhafen, siehe dazu auch Kap. 2.8) schädliche Bodenveränderungen und Grundwasserbelastungen nachgewiesen. Durch eine umwelttechnische Untersuchung wurde dort in einer Tiefe von ca. 18 m NN (d. h. ca. 3 m unterhalb der Baugrubensohle) eine ca. 1 m mächtige Bodenverunreinigung durch organische Schadstoffe auf einer Fläche von ca. 300 m² festgestellt. Die von der Bodenbelastung ausgehende Grundwasserbelastung wurde

durch Grundwassermessstellen eingegrenzt und auf eine Fläche ca. 450 m² abge- schätzt. Im Anstrom und weiteren Abstrom der Bodenbelastung wurden keine Grund- wasserbelastungen festgestellt.

Die Größe der Grundwasserbeeinträchtigung und der Bodenbelastung ist gutachterlich als lokal begrenzt eingestuft worden. Die Grundwasserbelastung kann als gering einge- stuft werden. Nach derzeitigem Stand wird die Beprobung wahrscheinlich letztmalig im Frühjahr 2022 durchgeführt.

Auf dieser Grundlage besteht für den Fall, dass das Bodenmaterial nicht im Rahmen einer geplanten Baumaßnahme mit angemessenem Aufwand ausgekoffert wird, die Möglichkeit, dass das belastete Bodenmaterial im Untergrund verbleibt.

Entsprechende Unterlagen finden sich im Datenraum.

2.8.

Auf dem Grundstück befinden sich auf der Höhe der Einfahrt zur Straße Am Innenhafen noch Reste eines nicht mehr genutzten, alten Auslassbauwerks einschließlich Zuleitun- gen zur Entwässerung der Autobahn A 40. Abhängig von der Planung des Käufers kön- nen diese Restbauwerke entweder im Kaufgegenstand verbleiben oder auf Kosten des Käufers zurückgebaut werden. Die Rückwand des alten Auslassbauwerks fungiert heute als Teil des Baugrubenverbaus.

Das heute in Betrieb befindliche neue Auslassbauwerk zur Oberflächenentwässerung der Autobahn A 40 liegt unmittelbar hinter der südlichen Grundstücksgrenze auf Höhe der Baugrubensohle. Darüber hinaus plant die Autobahn GmbH im Zusammenhang mit dem geplanten Ausbau der Autobahn A 59, auch deren Oberflächenwasser in den Holz- hafen abzuleiten. Hierzu soll das neue Auslassbauwerk außerhalb des Kaufgegenstan- des erweitert werden. Diesbezüglich hat sich die Stadt Duisburg mit der Autobahn GmbH als Vorhabenträger im Vorfeld abgestimmt und die südliche Grenze des Grundstücks einvernehmlich festgelegt.

Entsprechende Unterlagen befinden sich im Datenraum.

2.9.

Auf dem Grundstück befand sich am Böschungskopf zur Straße Am Innenhafen ein denkmalgeschützter Hafenkran (sog. Drehkran-Verladeanlage). Diese Verladeanlage muss aus denkmalschutzrechtlicher Sicht auf dem Grundstück erhalten bleiben. Sie wurde im Rahmen der Verbauerstellung im Jahr 2017 abgebaut und eingelagert. Im Rahmen der Außenanlagenplanung muss in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbe- hörde ein neuer Standort auf dem Grundstück festgelegt werden. Die Verladeanlage ist so anzuordnen, dass diese für die Wartung und Instandhaltung uneingeschränkt zu- gänglich ist. Alle mit dem Wiederaufbau der Verladeanlage anfallenden Kosten gehen

zu Lasten des Käufers.² Das Eigentum und die weitere denkmaltechnische Instandhal- tung der Verladeanlage bleiben bei der Stadt Duisburg, Amt 61-3, das heißt, auf den Käufer kommen diesbezüglich keine dauerhaften Folgekosten zu.

2.10.

Im Rahmen der Straßenausbauplanung der Schifferstraße soll der gesamte Erschlie- ßungsbereich attraktiviert werden, u. a. durch einen neuen Kreisverkehr. Das Kaufgrund- stück wird primär über die Schifferstraße angedient. Ein Um- bzw. Ausbau der Schiffer- straße ist in Abstimmung mit dem Käufer nach Baufortschritt des zu errichtenden Ge- bäudes vorgesehen.

Eine vorläufige Ausführungsplanung für den endgültigen Ausbau der Schifferstraße liegt bei der Stadt Duisburg vor³. Diese wird im Zuge des Bauantrags mit dem Käufer abge- stimmt und gemäß den Vorgaben aus der Bebauung des Käufers finalisiert.

Sollten sich durch die Planungen des Käufers Änderungen an der vorläufigen Straßen- ausbauplanung (bezüglich der Zufahrt der Tiefgarage) ergeben, werden die Kosten für die Straßenumplanung durch die Stadt Duisburg getragen.

2.11.

Auf dem Kaufgrundstück ist mindestens ein Tiefgaragengeschoss zu errichten. Die städ- tebaulichen Voraussetzungen sind unter Ziffer 3.3.4.2 erläutert.

Von den Kaufinteressenten ist ein Stellplatzkonzept vorzulegen. Der Stellplatzbedarf hängt von der Nutzung des geplanten Gebäudes in Verbindung mit der Stellplatzsatzung der Stadt Duisburg ab. Die Stadt Duisburg stellt derzeit eine Stellplatzsatzung auf, die zeitnah durch den Rat der Stadt Duisburg beschlossen werden soll. Die Inhalte des bis- herigen Entwurfs sind in Auszügen im Datenraum hinterlegt. Das Bauvorhaben sollte sich mit seinen Stellplätzen daran orientieren.

Der Käufer kann im Bereich der Schifferstraße die Tiefgarage über die Grundstücks- grenze hinaus bis an den bestehenden Verbau errichten, um die Ausnutzbarkeit des Grundstücks zu verbessern. Hierfür hat der Käufer einen einmaligen Entschädigungs- betrag zu leisten.

Für weitere Stellplätze kann über ein Erbbaurecht auf ein benachbartes Grundstück zu- rückgegriffen werden, siehe hierzu unten Ziffer 3.3.4.2.

2 Fotos und Planunterlagen werden im Datenraum zur Verfügung gestellt.

3 Die Straßenausbauplanung ist im Übersichtsplan dargestellt und wird zusätzlich im Datenraum zur Verfügung gestellt.

2.12.

2.12.1.

Entlang der Wasserlinie des Kaufgrundstücks erstreckt sich sichelförmig eine Stufenan- lage, welche sich aus einer 4 m breiten Promenade und einer wasserseitigen Treppe zusammensetzt. Die Stufenanlage hat insgesamt eine Länge von ca. 350 m. Die Stufen- anlage ist empfindlich gegenüber Setzungsdifferenzen, da sie wasserseitig und landsei- tig in unterschiedlicher Weise gegründet ist.

2.12.2.

Die Promenade bildet den oberen Abschluss der Stufenanlage und grenzt direkt an das Kaufgrundstück. Damit bildet die Promenade den Auftakt zu dem zukünftigen privaten Gebäude- und Freiraumkomplex auf dem Kaufgrundstück und dem öffentlichem Raum.

Aufgrund der attraktiven Lage im Innenhafen kommt der Promenade somit eine beson- dere gestalterische Rolle zu. Vom Käufer muss daher ein qualitätsvoller Übergang zwi- schen privater Fläche auf dem Kaufgrundstück und öffentlicher Promenade entlang des Stufenbauwerks hergestellt werden.

Für eine konkrete Ausbauplanung ist eine enge, konstruktive und gestalterische Abstim- mung mit der Stadt Duisburg erforderlich, da der Oberflächenbelag der Promenade durch die Stadt Duisburg aufgetragen wird. Mit Fertigstellung des Bauvorhabens des Käufers muss die Nutzung der Promenade und teilweise auch der Treppe für den Fuß- gängerverkehr ermöglicht werden. Der Radverkehr soll zukünftig gemäß dem Radwege- konzept der Stadt Duisburg entlang der Schifferstraße geführt werden.

Jenseits des südlichen Endes des Kaufgrundstücks befindet sich auf einer Länge von ca. 20 m auf Niveau der Baugrubensohle das in Ziffer 2.8 beschriebene neue Auslass- bauwerk. Sollte vom Käufer eine Überdeckelung in diesem Bereich angestrebt werden, ist dies zum einen detailliert mit der Autobahn GmbH abzusprechen, eine Lösung liegt derzeit noch nicht vor. Zum anderen kann der Käufer der Stadt Duisburg eine konstruk- tive Lösung zur Überdeckelung im Bereich des neuen Auslassbauwerks vorlegen, die durch den Käufer umgesetzt und finanziert werden muss, sofern der Käufer die Überde- ckelung wünscht. In diesem Fall kann im Einvernehmen mit der Stadt Duisburg das Kauf- grundstück an dieser Stelle in südliche Richtung erweitert werden. Ein Anspruch des Käufers auf Erweiterung des Kaufgrundstücks besteht nicht.

2.13.

Angrenzend an das Kaufgrundstück befinden sich folgende Ver- und Entsorgungsleitun- gen sowie Kabel in den Verkehrsflächen der Schifferstraße und der Straße Am Innen- hafen:

• Abwasserkanal DN 300 der WBD-Wirtschaftsbetriebe Duisburg

• Stadtwerke Leitungen – DVV – Gas, Wasser (150 Ge – Gussleitung), Strom

• Vodafone (Glasfaserkabel in der Nähe von „Five Boats“ ca. 75 cm tief)

• Telekom – Telefonkabel in Oberflächennähe (ca. 30 cm tief)

• Versorgungsanlagen der Unitymedia – auf den Plänen auf der gegenüberliegen- den Straßenseite in der Nähe zum „Looper“ zu erkennen

• Keine Fernmelde- oder Kommunikationskabel der Feuerwehr

• Eventuell Steuerungskabel der Autobahn GmbH (ehem. Straßen NRW) im Stra- ßenbereich

• Zuleitungen zum alten Auslassbauwerk bestehen nicht mehr bzw. sind verdämmt und können somit bei Bedarf entfernt werden.

• Zuleitungen zum Neuen Auslassbauwerk

Die Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Hierzu ist eine aktuelle Lei- tungsabfrage durch den Käufer erforderlich.

Neben zuvor genannten vorhandenen Kabeln und Leitungen ist die Verlegung einer Fernwärmeleitung zwischen der Schifferstraße über die Straße Am Innenhafen bis zum Philosophenweg geplant, so dass das Bauvorhaben des Käufers daran angeschlossen werden kann.

2.14.

In unmittelbarer Nähe zum Kaufgrundstück befinden sich verschiedene Lärmquellen, wie beispielsweise die Autobahn A 40, die Hafenbahn und verschiedene Gewerbebetriebe.

2.15.

2.15.1.

Der Flächennutzungsplan für Duisburg befindet sich aktuell in der Neuaufstellung. Im Rahmen der laufenden Neuaufstellung sind die Flächen des Kaufgrundstücks als Son- derbauflächen vorgesehen. Für den Innenhafen wird der Nutzungsschwerpunkt Dienst- leistung dargestellt. Im Beiplan Hochwasserschutz wird der Bereich als vollständig gesi- chertes Überschwemmungsgebiet gekennzeichnet.

Das Kaufgrundstück liegt in einem Gebiet mit signifikantem Hochwasserrisiko (Risikoge- biet). Für alle Gebiete, in denen bei seltenen Hochwasserereignissen signifikante Hoch- wasserschäden auftreten können – sogenannte Risikogebiete –, werden Hochwasserri- sikomanagementpläne mit Hochwassergefahrenkarten erarbeitet, in denen verschie- dene Hochwasserszenarien mit unterschiedlicher Wahrscheinlichkeit berechnet werden.

Die Hochwassergefahrenkarten informieren über die mögliche Ausdehnung und Tiefen der Überflutung. Die aktuell vorliegenden Gefahren- und Risikokarten können auf den Internetseite des MUNLV im Fachinformationssystem ELWAS (https://www.elwas- web.nrw.de/elwas-web/index.jsf) eingesehen werden.

Im Regionalplanentwurf des Regionalverbandes Ruhr wird der Standort als Allgemeines Siedlungsgebiet dargestellt.

2.15.2.

Das Grundstück liegt nicht im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. Die Zu- lässigkeit eines konkreten baulichen Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Folgende Nutzungen und einzelne planungsrechtliche Rahmenbedingungen sind bereits durch eine positive Bauvoranfrage beschieden, die im Datenraum einsehbar ist.

• Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,

• Schank- und Speisewirtschaften, wie z. B. Gastronomie im Erdgeschoss,

• Hotelnutzung mit Veranstaltungsräumen für Konferenzen und Tagungen,

• Anlagen für kulturelle, bildungsorientierte, soziale und freizeitorientierte Zwecke, dazu zählen z. B. Kindertageseinrichtungen, Museen, Fortbildungsstätten.

• Das Grundstück kann nahezu vollständig bebaut werden. Dabei ist eine vollstän- dige Ausrichtung des Baukörpers entlang der Treppenanlage – d. h. die Form des Hafenbeckens aufgreifend – planungsrechtlich zulässig.

• Gebäude mit einer baulichen Höhe von 52 m über NHN, um sich damit an den umliegenden baulichen Höhen der Gebäude „Five Boats“ sowie dem ehemaligen

„Alltours“ - Gebäude zu orientieren.

• Zusätzlich ist untergeordnet (auf 30 % bezogen auf die gesamte überbaute Flä- che) eine bauliche Höhe der Gebäude von 63 m über NHN planungsrechtlich zulässig, um die bestehenden städtebaulichen Hochpunkte, wie z. B. die Traufe des Landesarchives und des ehem. Speichers der Werhahnmühle sowie dem Museumsneubau Küppersmühle, nicht zu überschreiten.

Das Bauvorhaben muss sich nach § 34 BauGB einfügen und umgesetzt werden können.

Damit sind Nutzungen, wie beispielsweise Wohnen, nicht umzusetzen. Die Durchfüh- rung eines B-Plan Verfahrens zur Umsetzung des Bauvorhabens ist nicht geplant. Pla- nungen, für die eine Realisierung zunächst die Durchführung eines B-Planverfahrens erfordert, werden aus dem Verfahren ausgeschlossen.

2.16.

Soweit in dem Datenraum Unterlagen eingestellt sind, die nicht selbst vom Verkäufer erstellt worden sind, sondern von Dritten, zum Beispiel Gutachtern und Sachverständi- gen, übernimmt die Stadt Duisburg für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen keine Verantwortung und Haftung. Alle vom Verkäufer im Datenraum eingestellten Un- terlagen gelten als offengelegte Unterlagen und dem Käufer als bekannt gegeben. Der Kaufgegenstand wurde nicht umfassend auf Mängel untersucht, insbesondere wurde keine Verkäufer-Due Diligence durchgeführt, so dass auch keine Haftung für die Voll- ständigkeit des Datenraums übernommen wird. Ein entsprechender Haftungsausschluss wird auch in den Kaufvertrag aufgenommen.

3. Verkaufsverfahren / Grundlagen

Der Verkauf des Grundstücks erfolgt auf Basis des gemeinderechtlich erforderlichen vol- len Wertes (§ 90 Abs. 3 GO NRW) im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens (Kon-

Kaufpreis, sondern auch die städtebaulichen und architektonischen Qualitäten der durch die Investoren eingereichten Konzepte relevant. Diese sollen sowohl die rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen gemäß Kapitel 2 berücksichtigen, als auch die städ- tebaulichen Vorgaben aus dem Kapitel 3.3.4.2. Damit soll sichergestellt werden, dass die zukünftige Bebauung der prominenten Lage des Grundstücks gerecht wird. Preis und städtebauliche Qualität fließen im Verhältnis 40 / 60 in die Bewertung der eingegan- genen Angebote ein. Zu den Einzelheiten der Bewertung wird auf die nachstehende Zif- fer 3.3.4.1 f. verwiesen.

Der Grundstücksverkauf steht unter dem Vorbehalt einer positiven Ratsentscheidung der Stadt Duisburg nach Vorliegen des finalen Angebotes. Aus dem Verfahren, insbe- sondere aus der Angebotsabgabe, lassen sich keine Ansprüche gegen die Stadt Duis- burg ableiten. Dies gilt nicht für durch grobe Fahrlässigkeit verursachte Schäden oder Personenschäden.

3.1.

Die Bildung einer Investorengemeinschaft ist zulässig. Eine Investorengemeinschaft hat mit ihrem letztverbindlichen Angebot eine von allen Mitgliedern rechtsverbindlich unter- zeichnete Erklärung abzugeben, in der:

1. die Bildung einer Investorengemeinschaft mit Erläuterung der gesellschaftsrechtli- chen Struktur im Falle des Abschlusses des Kaufvertrages erklärt wird,

2. alle Mitglieder aufgeführt sind und der für die Durchführung des Vertrages bevoll- mächtigte Vertreter bezeichnet ist,

3. erklärt wird, dass alle Mitglieder als Gesamtschuldner haften.

3.2.

Das Grundstück wird auf der Expo Real in München am 11.-13.10.2021 vorgestellt. Da- nach wird die Homepage für das Projekt online gehen.

Die Investoren haben dann

bis zum 14.12.2021 (FRIST)

Gelegenheit ihr Interesse an dem Verfahren zu bekunden und gleichzeitig ihre Eignung nachzuweisen. Dieser Eignungsnachweis ist die zwingende Voraussetzung für die Teil- nahme an dem Veräußerungsverfahren.

Ende Dezember 2021 wird die Aufforderung zur Abgabe des Angebots an die geeigne- ten Investoren versendet und die Zulassung zum Datenraum, beginnend mit dem 03.01.2022, erfolgen.

Für die Bearbeitungszeit des Angebots werden aufgrund der Vielzahl der Gutachten sechs Monate veranschlagt, so dass die Angebote

bis zum 30.06.2022 (FRIST)

vorliegen müssen. Nach ca. 8 Wochen besteht die Möglichkeit, die bisherigen Entwürfe der Stadt Duisburg vorzustellen.

Die Auswertung der Angebote erfolgt zum 30.09.2022.

Anfang Oktober 2022 sollen dann die Konkretisierungen des städtebaulichen Entwurfes und des Vertrages mit den ausgewählten Investoren starten. Die Stadt Duisburg behält sich vor, dem besten Investor Exklusivität für die Verhandlungen bzw. die Abgabe des finalen Angebots zu gewähren.

Der Abschluss des Kaufvertrages ist nach entsprechender Befassung des Rates der Stadt im Jahre 2023 geplant.

3.3.

Insgesamt wird der Zuschlag in einem mehrstufigen Verfahren erteilt:

In der Phase 1 (Bewerbungsphase) weisen interessierte Investoren ihre grundsätzliche Eignung zur Umsetzung des Projektes nach.

Phase 2 (erste Angebotsphase) Die geeigneten Investoren werden von der Stadt Duis- burg zur Abgabe eines Angebots eingeladen und erhalten danach Zugang zum Daten- raum, um alle erforderlichen Unterlagen zur Vorbereitung des Angebots einzusehen.

Zur Vorbereitung des Angebots kann die bis dahin vorliegende konzeptionelle Grundidee nach ca. 8 Wochen in einer Zwischenpräsentation vorgestellt werden.

Das Angebot muss bis zum 30.06.2022 eingereicht werden und die unten aufgeführten Unterlagen enthalten.

In Phase 3 (Verhandlungsphase) wird mit den anhand der Wertung der ersten Angebote ausgewählten Investoren, der städtebauliche Entwurf konkretisiert und die Kaufvertrags- verhandlungen geführt.

In Phase 4 (finale Angebotsphase) wird die Stadt Duisburg die ausgewählten Investoren zur Abgabe der finalen Angebote auffordern. Der anhand der Kriterien beste Investor ist nach Befassung des Rates der Stadt Duisburg für den Grundstücksverkauf vorgesehen.

3.3.1.

Interessierte Investoren haben ihre Eignung sowohl in Bezug auf ihre wirtschaftlichen Kapazitäten als auch im Hinblick auf ihre Erfahrung nachzuweisen. Um ihre wirtschaftli- che Leistungsfähigkeit nachzuweisen, müssen die Investoren folgende Unterlagen ein- reichen:

• Nennung der Rechtsform, Auszüge aus dem Handelsregister (zum Zeitpunkt der Einreichung nicht älter als drei Monate)

• Darstellung des / der sich bewerbenden Unternehmen(s) und seiner / ihrer Struk- tur

• Bonitätsnachweis durch Selbst- bzw. Bankauskunft

• durch unabhängige Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater testierte Angaben zu

den Umsätzen in jenen Geschäftsjahren mit Projekten, die mit dem ausgelobten Projekt vergleichbar sind.

• Eigenerklärung zur Zuverlässigkeit, dass folgende Ausschlussgründe (Insolvenz, Liquidation, Rückstände bei Steuern, Abgaben und Beiträgen) nicht bestehen.

• Vertraulichkeitserklärung

Ihre qualitativen Fähigkeiten sollen die Investoren anhand von Referenzen aus bereits umgesetzten Projekten nachweisen und müssen dazu einreichen:

• Referenzblätter (maximal DIN A 3) mit mindestens einem Projekt seit dem 01.10.2011, in dem ein vergleichbares Vorhaben geplant und realisiert wurde.

Die vollständigen Unterlagen sind auf dem Postweg bis zum 14.12.2021 zu übersen- den an:

Amt für Bodenordnung, Geomanagement, Kataster z.Hd. Herrn Andre Koppers

Am Burgacker 3 47051 Duisburg

a.koppers@stadt-duisburg.de

3.3.2.

Die geeigneten Investoren bekommen ab dem 03.01.2022 den Zugang zum Daten- raum und werden zur Abgabe eines Angebotes bis zum 30.06.2022 aufgefordert.

Inhaltliche Anforderung an das Angebot:

Das Angebot muss ein verbindliches Kaufpreisangebot enthalten und soll Konzepte über

• Städtebau und Erschließung

• Freiraum

• Architektur

• Nutzung

• Mobilität

• Energie und

• technische Ausführung (insoweit nur Grobkonzept) enthalten.

Hierbei sind die folgenden inhaltlichen Anforderungen zu berücksichtigen:

3.3.2.1. Kaufpreis

Gegenstand des Verkaufs ist das Grundstück einschließlich der Aufbauten wie es steht und liegt – jedoch ohne die Verladeanlage (Ziffer 2.9) – unter Berücksichtigung der nach- stehend beschriebenen Erschließungssituation. In diesem Zustand ist das Grundstück von dem Käufer zu übernehmen.

Das Kaufgrundstück wird für die derzeit vorhandenen Erschließungsanlagen Schiffer- straße und Am Innenhafen erschließungs- und anschlussbeitragsfrei verkauft.

Die Schifferstraße und die Straße Am Innenhafen werden nach Fertigstellung des Bau- vorhabens erneut ausgebaut.

Für diese Baumaßnahmen sind im Kaufpreis für die Erschließungsanlagen Schiffer- straße und Am Innenhafen der endgültige Erschließungsbeitrag gemäß Baugesetzbuch (BauGB), der einmalige Kanalanschlussbeitrag gemäß § 8 Kommunalabgabegesetz (KAG) für das Land Nordrhein-Westfalen (KAG NW) in der zurzeit gültigen Fassung und der hierzu ergangenen Satzung der Wirtschaftsbetriebe Duisburg – AöR- und der Stra- ßenausbaubeitrag gem. § 8 KAG enthalten. Spätere Erneuerungs- und Verbesserungs- maßnahmen an den Erschließungsanlagen, die zu einer Beitragspflicht nach §8 KAG führen, bleiben davon unberührt.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes beträgt der Mindestkaufpreis:

1.550.000 Euro.

Der Mindestkaufpreis berücksichtigt die nachfolgenden, auf der Grundlage gutachterli- cher Beurteilung bekannten wertmindernden Faktoren: Mehraufwand bei der Gründung, Setzungsrisiken Stufenanlage, Maßnahmen an der Rückverankerung der alten Ha- fenspundwand, Mehraufwendungen bei der Kampfmittelsondierung mittels INN-Verfah- ren sowie Erschwernisse wegen Hochwasser.

Der Mindestkaufpreis gilt als Mindestanforderung. Angebote, die den Mindest- kaufpreis unterschreiten, werden von der weiteren Bewertung ausgeschlossen.

Zum Nachweis, dass im Falle der Auswahl die Zahlung des gebotenen Kaufpreises si- chergestellt ist, ist die Bestätigung eines namhaften inländischen Kreditinstitutes vorzu- legen.

3.3.2.2. Erarbeitung eines städtebaulichen und freiraumplanerischen Gesamtkonzeptes Im Maßstab 1:500 ergänzt durch Piktogramme mit folgenden Inhalten:

• Städtebauliche Struktur, städtebauliche Einbindung (Bezug zum Innenhafen und Holzhafen), Raumbildung und Kubatur, Sicht- und Wegebeziehungen sowie Aus- sagen zu Gebäudehöhe(n) und Dachlandschaften,

• Aussagen zu Gestaltung und Qualitäten, wie Aussagen zu der konzeptionellen Einbeziehung bzw. Berücksichtigung der Promenade sowie erweiterter Frei- räume auf den privaten Flächen,

• Darstellung und Beschreibung der Anordnung und Nutzung von Freiflächen so-

3.3.2.3. Architektonisches Konzept

• Architektonisches Konzept mit Aussagen zu:

o Fassadengestaltung/Fassadenabwicklung

o den geplanten Materialitäten (mindestens drei Ansichten im Maßstab 1:200, davon eine Fassadenansicht, die zu der Hafenfläche orientiert ist, eine zur Schifferstraße sowie eine Giebelansicht mit Ausrichtung zum Portsmouthdamm).

• Zwei Grundrisse im Maßstab 1:200 (davon ein Grundriss des Erdgeschosses)

• Darstellung der Funktionalität (auch innere Erschließung) des Gebäudes/der Ge- bäude in einer schematischen Darstellung (inkl. der Tiefgarage) in Piktogrammen

• Mindestens zwei aussagekräftige Schnitte im Maßstab 1:200, mindestens ein Schnitt davon soll im Bereich von Treppe und Promenade über die zukünftigen Gebäude bis zur Schifferstraße abbilden.

• Zusatzdarstellungen sind möglich.

3.3.2.4. Rendering/Fotorealistische Darstellung

• Darstellung des Gesamtkonzeptes in 3D-Visualisierung aus mindestens vier Per- spektiven

o davon mindestens zwei Ansichten unter Andeutung bzw. Einbezug des direkten baulichen bzw. räumlichen Umfeldes (eine aus Blickrichtung Ost und eine aus Blickrichtung West)

o sowie mindestens eine Ansicht von der Schifferstraße

o sowie mindestens eine Ansicht von der gegenüberliegenden Seite des Hafenbeckens auf die Gesamtbebauung des Kaufgrundstücks.

3.3.2.5. Erläuterungsbericht Städtebau und Architektur

• Beschreibung des städtebaulichen und architektonischen Konzeptes auf max.

drei DIN A4 Seiten

• Darlegung der wesentlichen städtebaulichen und architektonischen Kennzahlen in einer tabellarischen Übersicht (Mustertabelle wird im Datenraum zur Verfü- gung gestellt)

• Stellplatznachweis

o Rechnerisch in einer tabellarischen Übersicht untergliedert in Nutzungen und falls erforderlich in Realisierungsabschnitten

• Nachvollziehbare Verortung aller Stellplätze inklusive Erschließungsflächen in schematischer Darstellung (auf Kaufgrundstück und, sofern genutzt, auf zusätz- licher Erbbaurechtsfläche Am Unkelstein)

3.3.2.6. Nutzungskonzept

• Nutzungskonzept in schematischer Darstellung/Piktogrammen

• tabellarischen Auflistung der Nutzungen mit geplanten Flächenanteilen in BGF 3.3.2.7. Zusätzlich erforderliche Abgabeleistungen

• Energiekonzept

• Nachhaltigkeitskonzept

• Mobilitätskonzept

• technische Ausführung (insoweit nur Grobkonzept)

Jeweils in einem Erläuterungstext auf jeweils max. insgesamt drei DIN A4 Seiten. Es wird empfohlen, die Konzepte anhand von Piktogrammen, zusätzlichen Schnitten oder ähnlichen Darstellungen auf den Abgabeplänen zu verdeutlichen.

Die jeweiligen Konzepte sind nachvollziehbar und so konkret wie möglich darzustellen.

Abgabeformate

Es sollen jeweils ein Plansatz Präsentationspläne und ein Plansatz Prüfpläne (analog und digital), ergänzt um den Erläuterungsbericht sowie die Konzepte und Nachweise, zur Verfügung gestellt werden. Es ist nicht zwingend erforderlich die Pläne zu norden.

Weitere Hinweise

Alle Unterlagen sollen als PDF Daten zur Verfügung gestellt werden. Die Visualisierun- gen, Pläne, Schnitte und Ansichten sollen zusätzlich auch als Bilddaten (JPG Dateien mit hoher Auflösung) zur Verfügung gestellt werden.

3.3.2.8. Umsetzungs- und Realisierungskonzept

• Beschreibung folgender Parameter auf max. drei DIN A4 Seiten o Realisierungssicherheit und -zeitraum

o Zeitplan

o abschnittsweise Realisierung

3.3.2.9. Angebotsfrist und Empfänger

Das vollständige Angebot mit allen Unterlagen ist postalisch bis zum 30.06.2022 zu übersenden an:

Stadt Duisburg

Amt für Bodenordnung, Geomanagement, Kataster z.Hd. Herrn Markus Netten

Am Burgacker 3 47051 Duisburg

3.3.2.10. In der Phase der Angebotserstellung: Nachfragen, Angebot der Vorstellung Während der Angebotserarbeitung können Fragen an die folgende Mailadresse gerichtet werden:

holzhafen@stadt-duisburg.de

Die Fragen werden schnellstmöglich beantwortet und die Antworten im Datenraum zur

3.3.2.11. Ideenvorstellung

Um die Angebote möglichst zielführend zu gestalten und Fehlinterpretationen zu mini- mieren, haben die Investoren innerhalb dieser Phase 2 die Möglichkeit, ihre ersten Ideen für die Bebauung des Grundstücks nach 8 Wochen und somit frühzeitig vor Abgabe des ersten Angebots der Stadt Duisburg vorzustellen. Hierbei wird nicht erwartet, dass be- reits vollständige durchgearbeitete Konzepte und Planungen vorgestellt werden. Die Wahrnehmung dieses Termins und der Umfang der Präsentation der ersten Ideen bleibt den Investoren freigestellt. Aus Sicht der Stadt Duisburg wäre es jedoch für beide Seiten zielführend, dass seitens der Investoren mindestens grundlegende Aussagen getroffen werden zu den in Ziffer 3.3.2. aufgezählten Konzepten.

Die Stadt Duisburg wird sich nach bestem Ermessen zu solchen Vorstellungen der In- vestoren äußern. Damit wird jedoch keine Aussage über eine spätere Wertung des An- gebots getroffen. Wertungsrelevant ist allein das zum 30.06.2022 einzureichende Ange- bot.

3.3.3.

Nach der Auswertung der Angebote wird mit den ausgewählten Investoren verhandelt, insbesondere der städtebauliche Entwurf konkretisiert und der Kaufvertrag besprochen.

Die Verhandlungen sollen im allseitigen Interesse zielführend und effizient gestaltet wer- den.

Die Stadt Duisburg behält sich vor, dem besten Investor Exklusivität für die Verhandlun- gen zu gewähren.

3.3.4.

Nach dem Abschluss der Verhandlungen werden die ausgewählten Investoren zur Ab- gabe des finalen Angebots aufgefordert.

Die Stadt Duisburg behält sich vor, das Exposé, den Kaufvertrag sowie andere Unterla- gen des Investorenauswahlverfahrens vor der Aufforderung zur Abgabe der finalen An- gebote unter Berücksichtigung der Verhandlungsergebnisse fortzuschreiben.

Die formalen und inhaltlichen Anforderungen an die finalen Angebote entsprechen den Anforderungen an die ersten Angebote.

Die Bindefrist für das finale Angebot muss mindestens 3 Monate betragen und ist mit Abgabe des Angebots ausdrücklich durch den Investor zu erklären.

3.3.4.1. Rahmenbedingungen und Bewertungskriterien

Die Entscheidungskriterien für das Angebot stellen sich wie folgt dar:

Die Stadt Duisburg wird die eingereichten Angebote jeweils zu 60% nach ihren städte- baulichen Qualitäten und der Erfüllung der städtebaulichen Vorgaben sowie zu 40%

nach dem aufgeführten Kaufpreis bewerten.

Die Investoren haben in ihren Angeboten die städtebaulichen Rahmenbedingungen und Mindestanforderungen einzuhalten. Angebote, welche die Mindestanforderungen ge- mäß Ziffer 3.4.3 nicht einhalten, werden ausgeschlossen.

Sollte der Kaufvertrag mit dem ausgewählten Investor nicht innerhalb der Bindefrist ge- schlossen werden, behält sich die Stadt Duisburg vor, die Verhandlungen mit einem anderen Investor bzw. mit anderen Investoren neu zu eröffnen.

3.3.4.2. Städtebauliche Rahmenbedingungen

Grundsätzlich sollen die geplanten und umzusetzenden Nutzungen auf dem Grundstück dazu beitragen, die Entwicklung des Innenhafens zu komplettieren, als Dienstleistungs- standort weiter zu stärken und zu erweitern. Daher werden Nutzungen wie Büro und Geschäftsgebäude, Dienstleistungen sowie kundenfrequentierte Nutzungen, die einen Mehrwert für die bereits bestehenden Nutzungen auslösen, präferiert. Davon erfasst sind z. B. auch museale oder freizeitorientierte Nutzungen (Vergnügungsstätten ausge- schlossen). Denkbar sind ebenso ergänzende gastronomische Nutzungen, insbeson- dere im Erdgeschoss. Darüber hinaus sind Hotelnutzungen vorstellbar, die ergänzt mit Tagungs-, Konferenz- und/oder Bildungsangeboten zur Belebung des Innenhafens bei- tragen. Bei der Grundstücksvergabe wird daher besonderer Wert auf eine verträgliche und zugleich den Standort fördernde Nutzungsmischung gelegt. Der Innenhafen Duis- burgs prägt das Stadtbild und steht beispielhaft für die Stadt Duisburg im 21. Jahrhun- dert. Eine zukünftige Bebauung soll daher nicht nur den Anspruch erfüllen, das Stadtbild des Innenhafens zu vervollständigen, sondern an dieser Stelle neu zu inszenieren.

Aus städtebaulicher Sicht wird daher folgendes Anforderungsprofil definiert:

• Es müssen architektonische Lösungen gefunden werden, die respektvoll mit dem Kontext des Innenhafens Duisburg umgehen.

• Eingebettet in eine städtebaulich überzeugende Konzeption soll sich das zukünf- tige bauliche Vorhaben an der sichelförmigen Hafenkante ausrichten.

• Hinsichtlich der überbaubaren Flächen sind zwingend die vorgenannten techni- schen Rahmenbedingungen auf der Fläche zu berücksichtigen.

• Die künftigen baulichen Höhen eines Vorhabens auf der Fläche sollen sich aus städtebaulicher Sicht an den angrenzenden baulichen Höhen auf der nördlichen Seite des Innenhafens orientieren und damit überwiegend eine Mindesthöhe von 52 m über NHN nicht unterschreiten (vgl. Kapitel Planungsrecht).

• Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass bauliche Akzentuierungen innerhalb des Vorhabens untergeordnet möglich sind (vgl. Bauvoranfrage).

• Diese baulichen Akzentuierungen müssen sich dabei in ihrem Maximalmaß wahrnehmbar und tatsächlich unterhalb der umliegenden Hochpunkte im Stadt- körper bewegen (Landesarchiv, Salvatorkirche, Werhahnmühle etc.).

• Aus städtebaulicher Sicht sowie aus Sicht des Immissionsschutzes sind ge- schlossene Baukörper zu empfehlen (dominierend sind hauptsächlich gewerbli- cher Lärm, daneben verkehrlicher Lärm).

• Die bestehenden Wegeverbindungen sollen konzeptionell integriert werden.

• Das zukünftige Bauvorhaben und die öffentliche Promenade sollen in ihrem Zu- sammenspiel so konzipiert sein, dass Aufenthaltsqualitäten generiert werden. In diesem Zusammenhang sollen die „Zugangsbereiche“ zu der Stufenanlage mit- gedacht werden - hier sind geeignete Außenräume zu entwerfen, wie z. B. Platz- bereiche als Verteiler/Auftakt zur Promenade.

• Die Promenade soll künftig uneingeschränkt öffentlich zugänglich und nutzbar sein (für Fußgängerverkehr – kein Radverkehr). Es wird daher erwartet, dass angrenzend (auf den künftig privaten Flächen des Käufers) zusätzliche Freiflä- chen mit hoher Aufenthaltsqualität, z. B. zur Nutzung von Außengastronomie, vorgesehen werden (partielle Aufweitung der Promenade).

• Die Unterbringung der Stellplätze ist zwingend primär in einer Tiefgarage zu or- ganisieren, die vorzugsweise von der nördlich angrenzenden Schifferstraße zu erschließen ist.

• Die oberirdischen unbebauten Flächen des Grundstücks sind freiraumplanerisch zu gestalten und sollen allenfalls untergeordnet und ausschließlich in Richtung Schifferstraße für Stellplätze genutzt werden.

• Parkhäuser oder ausgeprägte oberirdische Parkgeschosse sind auf der Fläche städtebaulich nicht erwünscht. Oberirdische Stellplätze „im“ Gebäude sind allen- falls ebenerdig zum Funktionsraum Schifferstraße denkbar, jedoch nur sofern ar- chitektonische Lösungen gefunden werden, die eine Wahrnehmbarkeit dieser Anlagen durch eine hochwertige Gestaltung ausschließen.

• Sollten – neben der Tiefgarage – weitere Flächen für Stellplätze notwendig sein, können diese auf Kosten des Investors auf einer Fläche im räumlichen Umfeld hergestellt werden. Ein im Wege des Erbbaurechts verfügbares Grundstück für eine stellplatzbezogene Nutzung befindet sich in unter 300 m Entfernung nördlich des Vermarktungsgrundstückes. Dieses Grundstück ist für den motorisierten In- dividualverkehr über die Straße Am Unkelstein zu erreichen. Die fußläufige Wegeverbindung von diesem Grundstück zum Kaufgegenstand müsste noch hergestellt werden. Hierzu hat der Käufer auf seine Kosten über die Hafenbahn- strecke eine Fußgängerbrücke nebst Wegeverbindung zu planen, zu errichten und zu unterhalten.

• Eine bauabschnittsweise Realisierung ist zulässig, wobei die erforderliche Tief- garage als Ganzes aus einer Hand geplant/gebaut werden muss, um die oberir- dischen Bauten auf einem einheitlichen Niveau realisieren zu können. Die Bo- denplatte der Tiefgarage (als erster Bauabschnitt) ist innerhalb 12 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung fertigzustellen.

3.3.4.3. Prüfkriterien zum Thema Städtebau

Zwingende Anforderungen, deren Nicht-Beachtung zum Ausschluss des Angebots füh- ren

• Ausrichtung der Bebauung an der sichelförmigen Hafenkante

• Nutzungsmischung

• Geplantes Vorhaben mit bestehendem Planungsrecht umsetzbar

• Errichtung einer Tiefgarage

• Hauptzufahrt zum Grundstück und zur Tiefgarage über Schifferstraße

• Verladeanlage im städtebaulichen Konzept berücksichtigt

• Promenade an der Stufenanlage durchgängig öffentlich zugänglich und nutzbar

• Stellplatznachweis vorhanden

Wertungskriterien (bezogen auf Städtebau = 100%)

• Städtebauliche, architektonische und freiraumgestalterische Qualität (55 %) Betrachtet werden hier u.a. die städtebauliche Figur, Positionierung, Gliederung des Ensembles / der Gebäude, Ausbildung repräsentatives Entree insbes. zum Hafenbecken, Bauliche Höhen; der Gesamteindruck, Architektursprache, Fas- sadengliederung / -ausdruck, Qualität der Fassadenmaterialien, Dachgestal- tung, Kontext des Innenhafens, Grundrisse; die Aufenthaltsqualität, Anbindung an die Treppenanlage und Promenade, Erweiterung der Breite der Promenade, Organisation der Querungen, Nebenanlagen und Einfriedungen

• Nutzungsmischung, Verkehr (35 %) Betrachtet werden hier u.a. die Belebung des Innenhafens, Publikumswirksame Nutzungen, Gastronomie in EG-Zone; die Nachvollziehbarkeit des Stellplatz- nachweises und die Verortung der Stellplätze;

• Innovation (10 %)

o Mobilitätskonzept o Nachhaltigkeitskonzept o Energiekonzept

4. Vertragsbedingungen

Mit dem ausgewählten Bieter schließt die Stadt Duisburg nach der Zustimmung durch die politischen Gremien einen Kaufvertrag über das Grundstück ab. Der Kaufvertrags- entwurf wird durch den Verkäufer zur Verfügung gestellt und liegt im Datenraum vor. Er ist die Grundlage für die Verhandlungen mit den folgenden wesentlichen vertraglichen Eckpunkten:

4.1.

Die Stadt Duisburg verkauft mit einer Bauverpflichtung. Die Konzepte über Architektur, städtebauliche Einbindung und Realisierung werden insoweit Bestandteil des Grund- stücksaufvertrages.

Spätestens 9 Monate nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist der vollständige und prüffähige Bauantrag einzureichen.

Spätestens 12 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung sind die Arbeiten zur Erstel- lung der Bodenplatte für die Tiefgarage abzuschließen.

Spätestens 5 Jahre nach der Erteilung der Baugenehmigung muss das Gesamtvorha- ben bezugsfähig bebaut sein.

4.2.

Der Kaufpreis ist zahlbar innerhalb von vier Wochen nach erstmaliger Zahlungsauffor- derung durch die Stadt Duisburg. Eine Koppelung der Kaufpreisfälligkeit an die Erteilung der Baugenehmigung erfolgt nicht. Der Besitzübergang erfolgt mit dem Eingang des Kaufpreises bei der Stadt Duisburg.

Weitere Bedingungen sind:

• Gewährleistungsausschluss;

• Rücktrittsrecht der Stadt Duisburg bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtung sowie bei nicht fristgerechter Erfüllung der Bauverpflichtung; dinglich gesichert

• bei Kampfmittelfunden: Beteiligung der Stadt Duisburg an den reinen Bergungs- kosten (d.h. ohne Kosten für Abtransport, Entsorgung, Baustillstand, etc.) mit 50%;

• Kosten und Steuern trägt der Käufer.

5. Allgemeine Hinweise

5.1.

Besichtigungstermine können nach vorheriger Terminabstimmung vereinbart und durch- geführt werden.

5.2.

Amt für Bodenordnung, Geomanagement und Kataster Am Burgacker 3

47051 Duisburg

5.3.

E-Mail: holzhafen@stadt-duisburg.de

5.4.

Alle Unterlagen, die den Investoren im Zusammenhang mit dem Vergabeverfahren über- lassen werden, dürfen ohne Zustimmung der Stadt Duisburg nicht für andere Zwecke verwendet, vervielfältigt oder Dritten zugänglich gemacht werden.

Das vom Investor beschäftigte Personal sowie seine Berater sind zur entsprechenden Geheimhaltung zu verpflichten. Diese gilt auch für alle vom Investor im Zusammenhang mit diesem Projekt beauftragten oder einbezogenen Unternehmen. Entsprechende Er- klärungen sind auf Verlangen der Stadt Duisburg vorzulegen.

Investoren, die den Zuschlag nicht erhalten, müssen die Vergabeunterlagen auf Verlan- gen der Stadt Duisburg zurückgeben.

6. ^Anlagen

Vertraulichkeitserklärung:

1. Der Investor verpflichtet sich, alle Erkenntnisse und Informationen, die ihm durch die Stadt Duisburg, Amt für Bodenordnung, Geomanagement und Kataster zur Überprüfung seines Erwerbsinteresses an dem Grundstück

„Am alten Holzhafen“ – Schifferstraße (Innenhafen Duisburg), 47059 Duisburg

schriftlich, elektronisch oder anderweitig gespeichert oder mündlich übermittelt wurden, vertraulich zu behandeln und darüber Stillschweigen gegenüber Außen- stehenden zu bewahren. Er wird die ihm überlassenen Informationen nicht für eigene Zwecke nutzen, außer zur Überprüfung seines Interesses am Erwerb der vorbezeichneten Grundstücke und zur Vorbereitung eines Angebots.

2. Der Investor ist zur Einhaltung sämtlicher datenschutzrechtlicher Bestimmungen verpflichtet.

3. Die Geheimhaltungspflicht und die Verpflichtung zur Einhaltung der datenschutz- rechtlichen Bestimmungen besteht auch dann fort, wenn es zwischen dem Inves- tor und der Stadt Duisburg nicht zu einem Vertragsschluss über die vorbezeich- nete Liegenschaft kommt. Zur Verfügung gestellte Unterlagen sind in diesem Fall unaufgefordert zurückzugeben. Kopien dürfen nicht behalten werden und sind zu vernichten.

4. Der Investor wird seine Mitarbeiter, Erfüllungsgehilfen und/ oder Unterauftrag- nehmer und Berater ebenfalls zur Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestim- mungen bzw. zur Geheimhaltung verpflichten. Dies beinhaltet auch die Verpflich- tung, der Stadt Duisburg die Überprüfung der Einhaltung der Verpflichtung zu ermöglichen.

__________________ __________________________

Datum Unterschrift

Name: ________________________________________________________

Straße/Haus Nr.: ________________________________________________

PLZ/Ort: _______________________________________________________

Land: _________________________________________________________

E-Mail: ________________________________________________________

7. ^Impressum

Stadt Duisburg,

Der Oberbürgermeister Burgplatz 19

47051 Duisburg Telefon: 0203 283 0

E-Mail: info@stadt-duisburg.de

Bearbeitet von:

NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH Fritz-Vomfelde-Str. 10

40547 Düsseldorf Tel. 0211 54238-0 info@nrw-urban.de www.nrw-urban.de

Düsseldorf, den 12. Oktober 2021