Miete Grundstück Wohnungseigentum

(1)

FormularBibliothek Vertragsgestaltung

Miete | Grundstück Wohnungseigentum

/Miete

Stephan Gniter, Rechtsanwalt, Düsseldorf

Dorothee Wisselmann, Rechtsanwältin, München Finn Zwißler, Rechtsanwalt, München

Grundstück /

Dr. Helmut Peter Kahlert, Rechtsanwalt und Notar, Hamm Dr. Lorenz Bülow, Notar, Immenstadt i. Allgäu

Wohnungseigentum

Dr. Walter Boeckh, Richter am Landgericht Landshut

• ^Nomos

(2)

INHALT

Verweise erfolgen auf Randnummern

§ 1 Wohnraummietrecht 1 A. Einleitung zum Wohnraum-

miefrecht 1 I. Das wohnraummietrecht-

liche Mandat 1 II. Allgemeines Recht der

Schuldverhältnisse 9 III. Soziales Mietrecht 11 IV. Preisgebundener Wohn-

raum 12 B. Der Wohnraummietvertrag 13 I. Vertragsabschluss 13 1. Einigung 13 2. Form 14 II. Allgemeine Vertrags-

bedingungen 18 1. Allgemeine Geschäfts-

bedingungen iSd

§§ 305-310 BGB 20 a) Sachlicher und

/ I persönlicher Anwen- /•"' dungsbereich 21

b) Begriff der Allgemei- nen Geschäftsbedin- gungen 22 2. Abgrenzung zum indivi-

duellen Aushandeln ... 27 3. Besonderheiten bei Ver-

braucherverträgen 30 4. Wirkungen der

§§305-310 BGB 31 a) Überraschende und

mehrdeutige Klau-.

sein ys. 31 b) Vorrang der Indivi-

dualabrede 35 c) Inhaltskontrolle 38 d) Rechtsfolgen unwirk-

samer Klauseln 40 III. Zwingende mietrechtliche

Vorschriften 42

IV. Einzelne vertragliche Be- dingungen 43 1. Vertragsparteien 43

a) Entsprechung von Rubrum und Unter- schriften 44 b) Ehegatten 45 c) Stellvertretung, ins-

besondere Verwalter auf Vermieterseite . 46 d) Wohngemeinschaf-

ten 49 2. Mietgegenstand 52 a) Umfang 52 b) Garage bzw Stell-

platz 53 c) Wohnflächenan-

gabe 55 d) Schlüssel 60 3. Zustand der Mietsache 63 4. Mietzeit 67

a) Unbefristetes Miet- verhältnis 67 b) Befristetes Mietver-

hältnis 70 c) Zeitmietvertrag 71 /

d) Wechselseitiger Ver- zicht auf das Recht zur ordentlichen

Kündigung 77 e) Ersatzmieterklausel 79 f) Optionsrecht 88 g) Unwirksame Klau-

seln im Zusammen- hang mit der Miet- zeit 90 5. Miete und Zahlungs-

weise 92 a) Miete 92 b) Zahlungsweise 94 c) Aufrechnung und

Zurückbehaltung .... 107

(3)

Inhalt

6. Betriebskosten 111 a) Begriff 111 b) Gesetzliche Rege-

lung 115 c) Erforderliche Anga-

ben 116 d) Pauschale oder Vo-

rauszahlung 124 e) Veränderung der

Betriebskosten 134 f) Umlagemaßstab .... 138 7. Mietsicherheit 143 8. Änderung der Miete ... 150 a) Miethöhe 150 b) Änderung der Miet-

struktur 154 c) Änderung der Ne-

benkosten 161 u d) Unwirksame Klau-

seln zur Änderung der Nebenkosten ... 167 e) Untermietzuschlag . 169

f) Staffelmiete gemäß / §557a BGB 171

g) Indexmiete gemäß

§ 557b BGB 173 9. Mietgebrauch 177

a) Vertragsgemäßer Mietgebrauch 177 b) Vertragszweck 178 c) Tierhaltung 180 d) Antennen 185 e) Sonstige Nutzungen 188 10. Überlassung der Miet-

sache an Dritte 191 a) gesetzliche Regelung 191 b) Einräumung vorvMit-

besitz und Besuch .. 193 c) Selbständige Ge-

brauchsüberlassung 199 11. Instandhaltung/In-

standsetzung 204 a) Gesetzliche Rege-

lung 204 b) Kleinreparaturklau-

sel 207

c) Wartungsklausel .... 214 12. Schönheitsreparaturen 217 a) Gesetzliche Regelung . 217 b) Umfang f.'.. 219 c) Bedarf 223 d) Starre Fristenpläne . 227 e) Öffnungsklausel 231

f) Endrenovierungs- klauseln 233 g) Anfangsrenovie-

rungsklauseln 237 h) Abgeltungsklauseln 239

i) Fachhandwerker- klauseln 243 j) Selbstvornahme-

recht 244 13. Bauliche Veränderun-

gen 246 a) Allgemein 246 b) Barrierefreiheit 254 c) Parabolantenne 255 14. Mängel der Mietsache 256

a) Haftungsfreizeich- nungen des Vermie- ters 256 b) Einschränkung des

Minderungsrechtes . 260 15. Vermieterpfandrecht .. 263 -16. Meldepflicht und Ver-

sicherungen 270 17. Betretungsrecht des

Vermieters 273 18. Pflichten- und Haf-

tungsüberbürdungen .. 281 a) Reinigungspflichten

und Verkehrssiche- rungspflichten 281 b) Haftung des Mieters 287 19. Personenmehrheit als

Mieter 294 20. Beendigung des Miet-

verhältnisses und He- rausgabe der Mietsache 297

a) Herausgabe der Miet- sache im vertragsge- mäßen Zustand 297

(4)

b) Übergabetermin und Übergabeprotokoll . 300 c) Anspruch auf Nut-

zungsentschädi-

gung 301 d) Wegnahmerecht und

Wiederherstellungs- pflicht 303 e) Unwirksame Klau-

seln 306 f) Zulässige Klauseln . 316 22. Vorgaben der Woh-

nungseigentümerge- meinschaft 318 23. Schriftform- und Voll-

ständigkeitsklauseln ... 323 24. Gerichtsstandsvereinb-

arungen / Erfüllungsort- klausel 325 25. Salvatorische Klausel .. 327 26. Hausordnung 328 C.Muster 331 I. Selbstauskunft 331 / II. Basisvertrag 339

1. Muster: Basisvertrag im Mieterinteresse 339 2. Muster: Basisvertrag im

Vermieterinteresse 340 III. Muster: Hausordnung .... 341 IV. §§ i, 2 Betriebskostenver-

ordnung - BetrKV 342 V. Mietvertrag über ein

Haus 343 VI. Garagenmietvertrag im

Vermieterinteresse 348 VII. Muster: Vereinbarung über

die Gestattung baulicher * Änderungen zur Herstel- lung der Barrierefreiheit . 350 VIII. Muster: Untermietvertrag

über einen Teil des Wohn- raums 351 IX. Aufhebungsvertrag 352

1. Interessenlage für einen Mietauf hebungsver- trag 352

2. Wichtige Angaben für einen Mietaufhebungs- vertrag im Überblick ... 354 3. Muster: Mietaufhe-

bungsvertrag 356 4. Widerrufsrecht des

Mieters 358 X. Abnahme-AJbergabe-

protokoll 365 1. Interessen läge 365 2. Muster: Übergabepro-

tokoll 366 3. Muster: Abnahmepro-

tokoll 367

§2 Cewerberaum 1 A. Einleitung Gewerberaum-

miete 1 I. Gewerberaummietrecht

als Begriff 1 II. Mietpreisgestaltung im

Gewerberaummietverhält- nis 5 III. Kaution im Gewerbemiet-

recht 13 IV. Investitionskostenzu-

schuss, Finanzierungskos- tenzuschuss oder Baukos- tenzuschuss 15 V. Schönheitsreparaturen im

Gewerberaummietverhält-

nisy 18

VI. Mietminderung 20 VII. Wegnahmerecht 21 VIII. Zusatzverträge 22

IX. Kündigung eines Gewer- bemietverhältnisses 28 B. Der Gewerberaummietver-

trag 31 I, Regeln der Vertragsgestal-

tung 31 II. USt-Option 35 III. Schriftform 41 1. Grundsätzliches 41 2. Vertragsparteien 42 3. Einheitlichkeit der

Urkunde 44

(5)

Inhalt

4. Unterschriften 46 5. Nachtragsvereinbarun-

gen 53 6. Gebühren 56

a) Abgrenzung Bera- tungs- und Ge-

schäftsgebühr 56 b) Beratungsgebühr ... 61 c) Geschäftsgebühr ... 65 d) Gegenstandswert .. 69 e) Berechnungsbei-

spiele 71 aa) Unbefristeter Miet-

vertrag 71 bb) Befristeter Mietver-

trag 73 cc) Befristeter Mietver-

trag, Mehrvertre- tungsgebühr 75 C. Einzelne vertragliche Rege-

lungen 77 I. Vertragsparteien/Rub-

rum 78

/

l. Erforderliche Angaben, Vertretungsverhältnisse 78

a) Grundsätzliches 81 b) Muster: Rubrum des

Mietvertrags 78 2. Änderung der Rechts-

form 82 a) Grundsätzliches 82 b) Muster: Inhaber-

wechsel 83 II. Mietgegenstand, Zustand

der Mietsache 84 1. Erforderliche Angaben 84 2. Sonderproblem: unfer- *

tige Mietsache .f. 86 3. Zustand der Mietsache 87 4. Beschreibung des Miet-

objekts 88 a) Muster. Einfache Be-

schreibung des Miet- objekts, Fläche steht fest , 90

b) Muster: Einfache Be- schreibung, Fläche steht nicht festy; 89 c) Muster: Mietobjekt

unfertig 90 d) Muster: Einfache Zu-

standsklausel 92 e) Muster: Haftung für

Erreichbarkeit 93 5. Übergabe der Mietsa-

che 94 a) Grundsätzliches 94 b) Muster: Über-

gabeprotokoll 99 III. Vertragszweck 98 1. Materielles 99 2. Vertragszweck 103

a) Muster: Regelungen mit behördlichen Auflagen und Ge- nehmigungen (Ver- mieterfreundlich) ... 103 b) Muster: Regelungen

mit behördlichen Auflagen und Ge- nehmigungen (Mie- terfreundlich) 104 c) Nutzungsgenehmi-

gung wird vom Ver- ymieter besorgt 106 .d) Vollständige Zu-

standshaftung beim Vermieter 108 IV. Mietzeit 110 1. Erforderliche Angaben . 110 2. Verlängerungsoption .. 116 a) Materielles 116 b) Muster: Mietdauer,

Verlängerungsoptio- nen 116 3. Automatische Verlänge-

rung 118 4. Stillschweigende Ver-

längerung, § 545 BGB . 120 5. Kündigungsverzicht .... 122

10

(6)

6. Mietzeit bei Wertsiche- rungsklausel 123 V. Miete, Zahlungsweise .... 124 1. Mietvereinbarungen ... 124

a) Inklusiv- Teilinklusiv- miete/Bruttowarm- miete 126 b) Bruttokaltmiete 128 c) Nettowarmmiete ... 129 2. Vereinbarungen Miet-

höhe 130 a) Staffel miete 133 b) Wertsicherungsklau-

sel/Indexmiete 134 c) Umsatzmiete 142 d) Mietwucher 144 3. Fälligkeit der Miete .... 145 4. Muster zu Vereinbarun-

gen über Miete und

Fälligkeit 148 a) Muster: Kaltmiete

zzgl Betriebskosten- vorauszahlungen ... 148 / b) Muster: Inklusiv-

miete 149 c) Muster: Teilinklusiv-

miete 150 d) Muster: Umsatz-

miete 151 e) Muster: Wertsiche-

rungsklausel automatisch, Punkterege^

lung (Vermieter-

freundlich) 152 f) Muster: Gleitklausel,

Prozentregelung,

automatisch ..„ 153 g) Muster: Indexmiete

mit Festmietzeit .... 154 h) Muster: Indexanpas-

sung bei Nichtfort- führung 155 i) Muster: Salvatorische

Klausel zur Wert- sicherung 156 VI. Betriebskosten 157

1. Grundsätzliches 157 2. Vertragliche Verein-

barungsmöglichkeiten 158 a) Umlegung der'Be-

triebskosten 158 b) Fälligkeit von Be-

triebskostennach- zahlungen und -gut- haben 161 c) Belegeinsicht 162 3. Stillschweigende Be-

triebskostenvereinba- rungen 164 4. Einzelne Betriebskosten 167

a) Die laufenden öf- fentlichen Lasten des Grundstücks, na- mentlich die Grund- steuer 168 b) Die Kosten der Was-

serversorgung und Entwässerung 169 c) Kosten der Hei-

zungsanlage und Warmwasserversor- gung 171 d) Kosten des Aufzugs 172 e) Kosten Müllbeseiti-

gung und Straßen- Peinigung 174 jf) Kosten der Hausrei-

nigung und Ungezie- ferbeseitigung 175 g) Kosten der Garten-

pflege 176 h) Kosten der Sach- und

Haftpflichtversiche- rung 177 / i) Hauswart 178

j) Sonstige Betriebs- kosten 179 5. Verteilungsschlüssel ... 183 6. Abrechnungsfrist 186 7. Muster: Betriebskosten-

überbürdung 187

11

(7)

1 Inhalt

8. Muster: Betriebskosten- anlage 188 VII. Mietsicherheit, Vertrags-

strafe 190 1. Kaution 190 a) Sicherungsarten .... 194 b) Barkaution 196 c) Sparbuch 198 d) Mietbürgschaft 199 e) Muster: Sicherheiten 205 2. Vertragsstrafe 206

a) Muster: Vertrags- strafe wegen verspä- teter Übergabe 207 b) Muster: Vertrags-

strafe wegen ver- letzter Betriebs-

pflicht 208 c) Muster: Vertrags-

strafe wegen Verstoß gegen Konkurrenz- schutz 209 3. Betriebspflicht 210 / a) Allgemeines 210

b) Muster: Betriebs-

pflicht 214 4. Versicherungen 215 a) Allgemeines 215 b) Muster: Versicherun-

gen 216 5. Instandhaltung, Schön-

heitsreparaturen 217 a) Instandhaltung 218 b) Instandsetzung 219

c) Schönheitsreparatu- ren ...,223 d) Kleinreparaturen .... 226 6. Bauliche Veränderun-

gen ...: 228 a) Maßnahmen des

Vermieters 228 b) Maßnahmen des

Mieters 235 c) Muster: Bauliche

Änderungen 236

7. Haftung des Vermieters, Mängel 237

a) Öffentlich-rechtliche Vorschriften '.?.. 237 b) Muster: Haftungs-

ausschluss 238 c) Muster: Gutachter-

klausel bei Mängeln 239 8. Untervermietung 240

a) Verhältnis Vermie- ter/Mieter 240 b) Verhältnis Mieter/

Untermieter 241 c) Muster: Untermiet-

klausel im Interesse des Vermieters 242 d) Muster: Untermiet-

klausel im Interesse des Mieters 243 e) Muster: Veränderung

der Rechtsform 244 f) Untermietzuschlag/

Gewinnabschöp-

fung 245 9. Verkehrssicherungs-

pflicht 246 10. Betreten der Mietsache 248 a) Allgemeines 248 b) Muster: Besichti-

'gungsrecht 251 Muster: Verschwie- genheitsverpflich- tung 252 11. Beendigung des Miet-

verhältnisses 253 a) Erforderliche Anga-

ben 253 b) Muster: Beendigung

der Mietzeit 254 12. Schiedsklausel 255 13. Konkurrenzklausel 259 a) Materielles 259 b) Muster: Kein Konkur-

renzschutz 264 c) Muster: Kein Konkur-

renzschutz, Ver- 12

(8)

pflichtung des Mie- ters 265 d) Muster: Erweiterter

Konkurrenzschutz mit Wettbewerbs- klausel 265 15. Wettbewerbsverbot ... 266 16. Werbung 268

a) Werbegemein-

schaft 268 b) Werbekonzept des

Mieters 270 c) Muster: Werbung des

Mieters (kurz) 271 d) Muster: Werbean-

lagen des Mieters (lang) 272 17. Schriftform 273

a) Erforderliche Anga- ben 273 b) Muster: Schriftform 274 18. Sonderfallklauseln 275 19. Anwendbares Recht - J f Gerichtsstand 277

20. Salvatorische Klausel .. 278 D. Vertragsmuster 279 I. Selbstauskunft 279 1. Die Selbstauskunft 279 2. Muster: Selbstauskunft 280 II. Mietvorvertrag 280 1. Erläuterungen 280 2. Muster: Mietvorvertrag 283 III. Basisvertrag Büroraum ... 284 1. Allgemeines 289 2. Muster: Basisvertrag

Büroraum 284 IV. Rechtsanwalts-, Steuerbe-*

raterkanzlei ./. 285 1. Besonderheiten des

Vertrages (Verschwie- genheit) 285 2. Muster: Rechtsanwalts-

praxis 285 V. Arztpraxis 286 1. Besonderheiten 286 a) Nachfolgeklausel ... 287

b) Verschwiegenheit bei Betretensrecht .. 288 c) Sondermüll 289 d) Um- und Einbauten 291 2. Muster: Arztpraxis 292 VI. Ladenlokal im Einkaufs-

zentrum 294 . VII. Hotel (inkl. Umbau) 296 VIII. Mietvertrag über zu er-

stellende Räume/Miete vom Reißbrett 298 1. Besonderheiten 298

a) Fertigstellung als

Mietbeginn 300 b) Definition der (Um-)

baumaßnahmen .... 301 2. Muster: Mietvertrag

über zu erstellende

Räume 301

§3 Pacht 1 A. Einführung 1 I. Abgrenzung von Miete ... 1 II. Hauptvertragspflichten .. 7 III. Besonderheiten 9 IV. Mängel, öffentlich-recht-

liche Genehmigungen .... 11 V. Erhaltung des Inventars,

§ 582 BGB 12 B. Einzelne Pachtverträge 16 I. Landpacht 16 l./Einleitung 16 2. Besonderheiten 21

a) Bestandteile/Inven- tar 22 b) Sonderkündigungs-

rechte 24 c) Flächenabweichun-

gen 25 d) Milchquote/Betriebs-

prämien 26 e) Steuerliche Behand-

lung 28 3. Landpachtvertrag 32 II. Gaststättenpacht 34 1. Einführung 34

13

(9)

Inhalt

2. Gaststätten pachtver- trag 37 III. Schrebergarten-/Kleingar-

tenpacht 39 1. Einführung 39 2. Kleingartenpachtver-

trag 41 IV. Jagdpacht 42

1. Einführung 42 a) Größe der Jagd-

pacht 43

b) Schriftform, Dauer .. 44 c) Jagdschein 45 d) Anzeigepflicht .<. 46 e) Erlöschen der'Jagd-

pacht, Kündigung ... 48 2. Übernahme laufender

Jagdpachtverträge 50 3. Muster: Jagd pachtver-

trag 51

l

14

Miete Grundstück Wohnungseigentum

FormularBibliothek Vertragsgestaltung