Miete Wohnungseigentum Nachbarschaft

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ISBN 978-3-8487-5083-2

Klein-Blenkers | Heinemann | Ring [Hrsg.] Klein-Blenkers | Heinemann | Ring ^[Hrsg.]

NomosKommentar

Nomos

Miete | WEG Nachbarschaft Miete | WEG

Nachbarschaft

2. Auflage

Klein-Blenkers Heinemann

Ring

Nomos Kommentar

Miete | WEG Nachbarschaft

2. Auflage

Spezialkommentar zu den §§ 535 ff BGB, dem gesamten WEG, den §§ 903 ff BGB

BUC_Klein-Blenkers_5083-2_2A.indd 1,3,5 07.05.19 13:15

Miete | Wohnungseigentum Nachbarschaft

Spezialkommentar zu den §§ 535 ff BGB, dem gesamten WEG, den §§ 903 ff BGB Prof. Dr. Friedrich Klein-Blenkers

Dr. Jörn Heinemann

Prof. Dr. Gerhard Ring [Hrsg.]

NomosKommentar

Nomos

Dr. Ingo Frommeyer, Vorsitzender Richter am Landgericht, Osnabrück | Dr. Jörn Heinemann, LL.M., Notar, Neumarkt i. d. OPf. | Dr. Werner Hinz, Vorsitzender Richter am Landgericht, Itzehoe | Prof. Dr. Friedrich Klein-Blenkers, Technische Hochschule Köln | Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht, Hamburg | Prof. Dr.

Gerhard Ring, Technische Universität Bergakademie Freiberg | Matthias Scheff, Rechtsanwalt und Syndicus, Hamburg | Dr. Jan-Hendrik Schmidt, Rechtsanwalt, Hamburg | Dr. Hendrik Schultzky, Richter am Landgericht, Nürnberg

2. Auflage

BUT_Klein-Blenkers_5083-2_2A.indd 3 07.05.19 13:16

2. Auflage 2019

© Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden 2019. Gedruckt in Deutschland. Alle Rechte, auch die des Nachdrucks von Auszügen, der fotomechanischen Wieder- gabe und der Übersetzung, vorbehalten.

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

ISBN 978-3-8487-5083-2 (Nomos Verlagsgesellschaft mbH & Co. KG) ISBN 978-3-937919-53-9 (Grundeigentum-Verlag GmbH)

Zitiervorschlag: Bearbeiter in: Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/

Nachbarschaft, § … BGB Rn. …

BUT_Klein-Blenkers_5083-2_2A.indd 4 07.05.19 13:16

Vorwort

Die Überlegung des Nomos-Verlags, Miete, Wohnungseigentum und Nachbarschaft in einem Kommentar handlich zusammenzufassen, ist von Wissenschaft und Praxis gut aufgenommen worden. Die erste Auflage war bald ausverkauft.

Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 war Anlass, den Kom- mentar jetzt neu aufzulegen.

Bereits die Regelungen der Mietpreisbremse im Jahre 2015 hatten zahlreiche Fragen mit sich gebracht. Die Auskunftspflicht des Vermieters zur Miethöhe wirft nun neue Fragen auf. Gleiches gilt für die Neuerungen Modernisierungen betreffend, insb. das sog. Herausmodernisieren. Hier wurde mit § 6 WiStG ein neuer Ordnungswidrigkei- tentatbestand geschaffen.

In der Rechtsprechung haben (Bolzplatz-)Lärm in der Nachbarschaft, das Vermieten von Wohnungen an Feriengäste, Schönheitsreparaturen, Kündigungen wegen Eigen- bedarfs oder die Berechnung der Betriebskosten die Gerichte weiter beschäftigt. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen am Ende des Mietverhältnisses Schadenersatz verlangt werden kann, ist vom BGH ausführlich behandelt worden.

Bei Wohnungseigentum stellt sich ein Teil dieser Fragen ebenfalls, etwa bei Lärm in der Nachbarschaft oder zum Vermieten von Wohnungen an Feriengäste.

Die Kommentierungen entstammen nach wie vor dem sechsbändigen NomosKom- mentar zum BGB (hrsg. von Dauner-Lieb/Heidel/Ring). Sie gehen jedoch auch dieses Mal den Neuauflagen dort voraus. Herausgeber und Autoren danken Herrn Rechts- anwalt Frank Michel für die verlagsseitig stets sehr gute und angenehme Zusam- menarbeit.

Über Anregungen und Hinweise freuen wir uns.

Köln, Neumarkt i.d.OPf. und Freiberg im April 2019

Friedrich Klein-Blenkers Jörn Heinemann Gerhard Ring

5

Bearbeiterverzeichnis

Dr. Ingo Frommeyer, Vorsitzender Richter am Landgericht, Osnabrück (§§ 556-556 b, 560 BGB)

Dr. Jörn Heinemann, LL.M., Notar, Neumarkt i. d. OPf.

(§§ 1-9, 30-42, Vor §§ 43 ff., 43-48, 51-64 WEG)

Dr. Werner Hinz, Vorsitzender Richter am Landgericht, Itzehoe (§§ 549, 553, 556 c-556 g, Vor §§ 563-564, 563-565, 568-575 a, Vor §§ 576-576 b, 577-577 a BGB)

Prof. Dr. Friedrich Klein-Blenkers, Technische Hochschule Köln (Vor §§ 535-580 a, §§ 535-548, 578-580 a BGB)

Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht, Hamburg

(§§ 550-552, 554 a, 555, 557 a, 557 b, 559 a, 559 b, 561-562 d, 566-567 b BGB;

Anh. zu §§ 535-580 a BGB [gemeinsam mit Schmidt])

Prof. Dr. Gerhard Ring, Technische Universität Bergakademie Freiberg (§§ 903-924 BGB)

Matthias Scheff, Rechtsanwalt und Syndicus, Hamburg

(Vor §§ 555 a-555 f, §§ 555 a-555 f, 557, 558-559, 559 c, 559 d BGB;

Anh. zu § 559 d BGB)

Dr. Jan-Hendrik Schmidt, Rechtsanwalt, Hamburg (Anh zu §§ 535-580 a BGB [gemeinsam mit Riecke])

Dr. Hendrik Schultzky, Richter am Oberlandesgericht, Nürnberg (§§ 10-29, 49-50 WEG)

7

Inhaltsverzeichnis

Vorwort . . . 5

Bearbeiterverzeichnis . . . 7

Literaturverzeichnis . . . 15

Allgemeines Abkürzungsverzeichnis . . . 17

Teil 1 Mietrecht

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags . . . .

§535 103

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln . . . .

§536 194

Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines

Mangels . . . .

§536a

216 Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme . . . .

§536b 224

Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter . . .

§536c 228

Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels . . . .

§536d 231

Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters . . . .

§537 231

Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch . . . .

§538 237

Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters . . . .

§539 240

Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . .

§540 244

Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch . . . .

§541 250

Ende des Mietverhältnisses . . . .

§542 254

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . . .

§543 263

Vertrag über mehr als 30 Jahre . . . .

§544 286

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses . . . .

§545 287

Rückgabepflicht des Mieters . . . .

§546 289

Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe . . . .

§546a 301

Erstattung von im Voraus entrichteter Miete . . . .

§547 307

Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts . . . .

§548 308

Untertitel 2: Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1

Allgemeine Vorschriften

Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften . . . .

§549 316

Form des Mietvertrags . . . .

§550 330

Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten . . . .

§551 345

Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters . . . .

§552 360

Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . .

§553 364

(aufgehoben) . . . .

§554 375

Barrierefreiheit . . . .

§554a 375

Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe . . . .

§555 384

9

Kapitel 1a

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Vorbemerkung zu §§555a–555f . . . 387 Erhaltungsmaßnahmen . . . .

§555a 388

Modernisierungsmaßnahmen . . . .

§555b 394

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen . . . .

§555c 399

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist . . . .

§555d 403

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen . . . .

§555e 408

Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen . . . .

§555f 410

Kapitel 2 Die Miete Unterkapitel 1 Vereinbarungen über die Miete

Vereinbarungen über Betriebskosten . . . .

§556 412

Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten . . . .

§556a 436

Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht . . . .

§556b 441

Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung . . . .

§556c 443

Unterkapitel 1a

Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung . . . .

§556d 471

Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung . . . . .

§556e 485

Ausnahmen . . . .

§556f 490

Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete . . . .

§556g 495

Unterkapitel 2 Regelungen über die Miethöhe

Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz . . . .

§557 511

Staffelmiete . . . .

§557a 517

Indexmiete . . . .

§557b 522

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . . . .

§558 524

Form und Begründung der Mieterhöhung . . . .

§558a 531

Zustimmung zur Mieterhöhung . . . .

§558b 537

Mietspiegel . . . .

§558c 541

Qualifizierter Mietspiegel . . . .

§558d 543

Mietdatenbank . . . .

§558e 545

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen . . . .

§559 545

Anrechnung von Drittmitteln . . . .

§559a 552

Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung . . . .

§559b 556

Vereinfachtes Verfahren . . . .

§559c 561

Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung . . . .

§559d

564 Missbräuchliche Modernisierung (§6 WiStG) . . . .

Anhang zu §559d: 565

Veränderungen von Betriebskosten . . . .

§560 567

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung . . . .

§561 573

Inhaltsverzeichnis

10

Kapitel 3 Pfandrecht des Vermieters

Umfang des Vermieterpfandrechts . . . .

§562 578

Erlöschen des Vermieterpfandrechts . . . .

§562a 584

Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch . . . .

§562b 588

Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung . . . .

§562c 593

Pfändung durch Dritte . . . .

§562d 594

Kapitel 4 Wechsel der Vertragsparteien

Vorbemerkung zu §§563–564 . . . 596 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters . . . .

§563 597

Fortsetzung mit überlebenden Mietern . . . .

§563a 610

Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung . . . .

§563b 612

Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche

Kündigung . . . .

§564

617 Gewerbliche Weitervermietung . . . .

§565 622

Kauf bricht nicht Miete . . . .

§566 632

Mietsicherheit . . . .

§566a 643

Vorausverfügung über die Miete . . . .

§566b 645

Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete . . . .

§566c 649

Aufrechnung durch den Mieter . . . .

§566d 651

Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter . . . .

§566e 654

Belastung des Wohnraums durch den Vermieter . . . .

§567 656

Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums . . . .

§567a 659

Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber . . . .

§567b 660

Kapitel 5

Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1 Allgemeine Vorschriften

Form und Inhalt der Kündigung . . . .

§568 662

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . . .

§569 668

Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts . . . .

§570 705

Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum . . . .

§571 706

Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung . . . .

§572 709

Unterkapitel 2

Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit

Ordentliche Kündigung des Vermieters . . . .

§573 713

Erleichterte Kündigung des Vermieters . . . .

§573a 772

Teilkündigung des Vermieters . . . .

§573b 780

Fristen der ordentlichen Kündigung . . . .

§573c 786

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . .

§573d 792

Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung . . . .

§574 794

Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch . . . .

§574a 805

Form und Frist des Widerspruchs . . . .

§574b 810

Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen

Umständen . . . .

§574c

814 Inhaltsverzeichnis

11

Unterkapitel 3 Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit

Zeitmietvertrag . . . .

§575 817

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . .

§575a 841

Unterkapitel 4 Werkwohnungen

Vorbemerkung zu §§576–576b . . . 842 Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen . . . .

§576 843

Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen . . . .

§576a 848

Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen . . . .

§576b 850

Kapitel 6

Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen Vorkaufsrecht des Mieters . . . .

§577 853

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung . . . .

§577a 869

Untertitel 3: Mietverhältnisse über andere Sachen

Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume . . . .

§578 880

Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe . . . .

§578a 900

Fälligkeit der Miete . . . .

§579 901

Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters . . . .

§580 902

Kündigungsfristen . . . .

§580a 904

Anhang zu §§535–580a: WEG . . . 907 Teil 2

Wohnungseigentumsrecht

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)

I. Teil Wohnungseigentum

Begriffsbestimmungen . . . .

§1 946

1. Abschnitt: Begründung des Wohnungseigentums

Arten der Begründung . . . .

§2 953

Vertragliche Einräumung von Sondereigentum . . . .

§3 960

Formvorschriften . . . .

§4 965

Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums . . . .

§5 970

Unselbständigkeit des Sondereigentums . . . .

§6 984

Grundbuchvorschriften . . . .

§7 989

Teilung durch den Eigentümer . . . .

§8 999

Schließung der Wohnungsgrundbücher . . . .

§9 1003

2. Abschnitt: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Allgemeine Grundsätze . . . .

§10 1006

Unauflöslichkeit der Gemeinschaft . . . .

§11 1028

Veräußerungsbeschränkung . . . .

§12 1030

Rechte des Wohnungseigentümers . . . .

§13 1038

Pflichten des Wohnungseigentümers . . . .

§14 1050

Inhaltsverzeichnis

12

Gebrauchsregelung . . . .

§15 1057

Nutzungen, Lasten und Kosten . . . .

§16 1066

Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft . . . .

§17 1087

Entziehung des Wohnungseigentums . . . .

§18 1088

Wirkung des Urteils . . . .

§19 1092

3. Abschnitt: Verwaltung

Gliederung der Verwaltung . . . .

§20 1094

Verwaltung durch die Wohnungseigentümer . . . .

§21 1096

Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau . . . .

§22 1110

Wohnungseigentümerversammlung . . . .

§23 1126

Einberufung, Vorsitz, Niederschrift . . . .

§24 1133

Mehrheitsbeschluß . . . .

§25 1142

Bestellung und Abberufung des Verwalters . . . .

§26 1149

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters . . . .

§27 1160

Wirtschaftsplan, Rechnungslegung . . . .

§28 1174

Verwaltungsbeirat . . . .

§29 1187

4. Abschnitt: Wohnungserbbaurecht

[Wohnungserbbaurecht] . . . .

§30 1191

II. Teil Dauerwohnrecht

Begriffsbestimmungen . . . .

§31 1196

Voraussetzungen der Eintragung . . . .

§32 1202

Inhalt des Dauerwohnrechts . . . .

§33 1205

Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten . . . .

§34 1210

Veräußerungsbeschränkung . . . .

§35 1212

Heimfallanspruch . . . .

§36 1213

Vermietung . . . .

§37 1216

Eintritt in das Rechtsverhältnis . . . .

§38 1217

Zwangsversteigerung . . . .

§39 1219

Haftung des Entgelts . . . .

§40 1221

Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte . . . .

§41 1222

Belastung eines Erbbaurechts . . . .

§42 1223

III. Teil Verfahrensvorschriften

Vorbemerkung zu §§43ff. . . 1224 Zuständigkeit . . . .

§43 1255

Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift . . . .

§44 1263

Zustellung . . . .

§45 1270

Anfechtungsklage . . . .

§46 1276

(aufgehoben) . . . .

§46a 1291

Prozessverbindung . . . .

§47 1291

Beiladung, Wirkung des Urteils . . . .

§48 1297

Kostenentscheidung . . . .

§49 1306

Kostenerstattung . . . .

§50 1308

Inhaltsverzeichnis

13

(aufgehoben) . . . .

§§51–58 1310

IV. Teil Ergänzende Bestimmungen

(aufgehoben) . . . .

§59 1310

(aufgehoben) . . . .

§60 1310

[Veräußerung ohne Zustimmung] . . . .

§61 1311

Übergangsvorschrift . . . .

§62 1312

Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse . . . .

§63 1315

Inkrafttreten . . . .

§64 1317

Teil 3 Nachbarrecht

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Buch 3 Sachenrecht Abschnitt 3: Eigentum Titel 1: Inhalt des Eigentums

Befugnisse des Eigentümers . . . .

§903 1321

Notstand . . . .

§904 1367

Begrenzung des Eigentums . . . .

§905 1367

Zuführung unwägbarer Stoffe . . . .

§906 1379

Gefahr drohende Anlagen . . . .

§907 1502

Drohender Gebäudeeinsturz . . . .

§908 1513

Vertiefung . . . .

§909 1518

Überhang . . . .

§910 1535

Überfall . . . .

§911 1558

Überbau; Duldungspflicht . . . .

§912 1561

Zahlung der Überbaurente . . . .

§913 1591

Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente . . . .

§914 1593

Abkauf . . . .

§915 1597

Beeinträchtigung von Erbbaurecht oder Dienstbarkeit . . . .

§916 1599

Notweg . . . .

§917 1599

Ausschluss des Notwegrechts . . . .

§918 1624

Grenzabmarkung . . . .

§919 1628

Grenzverwirrung . . . .

§920 1633

Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen . . . .

§921 1638

Art der Benutzung und Unterhaltung . . . .

§922 1654

Grenzbaum . . . .

§923 1661

Unverjährbarkeit nachbarrechtlicher Ansprüche . . . .

§924 1666

Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch . . . .

§1004 1666

Stichwortverzeichnis . . . 1667 Inhaltsverzeichnis

14