Wohnsituation und Wohnraumbedarf im Landkreis Offenbach bis zum Jahr 2030

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Wohnsituation und Wohnraumbedarf im Landkreis Offen- bach bis zum Jahr 2030

Endbericht

Eine Untersuchung im Auftrag des Landkreises Offenbach

Darmstadt, 22.10.2018

Autoren: Martin Vaché, Dipl.-Ing. M. Sc. MRICS Dr. Philipp Deschermeier

Rheinstraße 65 64295 Darmstadt Germany

Fon: +49(0)6151/2904-0 Fax: +49(0)6151/2904-97 info@iwu.de

www.iwu.de

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Wohnsituation und Wohnraumbedarf im Landkreis Offenbach bis zum Jahr 2030

Autoren: Martin Vaché, Dipl.-Ing. M. Sc. MRICS Dr. Philipp Deschermeier

Darmstadt, 22.10.2018

INSTITUT WOHNEN UND UMWELT GMBH Rheinstraße 65

64295 Darmstadt Germany

Telefon: +49(0)6151/2904-0 / Fax: -97 Internet: www.iwu.de

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Inhalt

Kurzfassung ... 10

1 Aufgabenstellung... 17

1.1 Zielsetzungen ... 17

1.2 Abgrenzung der Untersuchungsregion ... 17

2 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen ... 20

2.1 Bevölkerungsstruktur- und Entwicklung ... 20

2.2 Arbeitsmarkt ... 33

3 Wohnungsangebot ... 41

3.1 Entwicklung der Wohnungsbestände ... 41

3.2 Kennzahlen der Wohnungsversorgungssituation ... 49

4 Mieten und Immobilienpreise ... 59

4.1 Mieten ... 59

4.2 Kaufpreise ... 62

5 Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfs ... 70

5.1 Komponenten des Wohnbedarfs ... 70

5.2 Zusammenfassung der Komponenten des Wohnungsbedarfs ... 76

5.3 Qualitative Aspekte des zukünftigen Wohnungsbedarfs ... 81

6 Der Bedarf an Wohnbauflächen ... 93

7 Der öffentlich geförderte Mietwohnungssektor ... 97

7.1 Nachfrage nach geförderten Wohnungen ... 97

7.2 Sozialwohnungsbestände ... 100

7.3 Die Versorgungssituation mit öffentlich geförderten Wohnungen ... 103

8 Profilbildung und Handlungsoptionen ... 112

8.1 Bildung von kommunalen Bedarfsprofilen ... 112

8.2 Handlungserfordernisse und Instrumente ... 115

Literaturverzeichnis ... 122

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Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Bevölkerungsstand der Gemeinden und Städte im Landkreis Offenbach, seinen Teilräumen, den Vergleichsregionen sowie den übergeordneten Gebietskörperschaften für

ausgewählte Jahre 23

Tabelle 2: Wanderungssalden nach Herkunfts- bzw. Zielorten und Altersgruppen im Jahresmittel

2011 bis 2014 29

Tabelle 3: Kennzahlen zur Beschäftigungs- und Pendlersituation in den Gemeinden des Landkreises

Offenbach und seinen Teilräumen 2016 35

Tabelle 4: Bruttoinlandsprodukt je Einwohner und je Erwerbstätigen für den Landkreis Offenbach und seine Vergleichsräume für die Jahre 2000 und 2015 (in 1.000 € je Person bzw. je

Erwerbstätigen) 40

Tabelle 5: Wohnungsbestände nach dem Gebäudetyp in den Gemeinden und Teilräumen des Landkreises Offenbach und den Vergleichsregionen 2000 und 2016 42 Tabelle 6: Fertigstellungen für Gesamt sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser für die Jahre 2014,

2015 und 2016 mit jährlichen Durchschnittswerten 43

Tabelle 7:Wohnungsbestände nach der Zahl der Räume (einschließlich Küche) 2000 und 2016 44 Tabelle 8: Eigentümer der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen (Zensus 2011) 45 Tabelle 9: Anteil selbstgenutzter Wohnungen (ohne Leerstand und Ferienwohnungen; Zensus 2011) 47 Tabelle 10: Baujahre der Wohngebäude in den Gemeinden, Städten und Teilräumen im Landkreis

Offenbach (Zensus 2011) 49

Tabelle 11: Wohnversorgungsquoten und Leerstandsquoten 2011 50

Tabelle 12: Wohnversorgungsquoten 2011 und 2015 in den Teilräumen des Landkreises Offenbach 52 Tabelle 13: Verteilung von Wohnhaushalten auf Wohnungen unterschiedlicher Größe im Teilraum 1 55 Tabelle 14: Verteilung von Wohnhaushalten auf Wohnungen unterschiedlicher Größe im Teilraum 2 55 Tabelle 15: Verteilung von Wohnhaushalten auf Wohnungen unterschiedlicher Größe im Teilraum 3 55 Tabelle 16: Verteilung von Wohnhaushalten auf Wohnungen unterschiedlicher Größe im Landkreis

Offenbach 2011 55

Tabelle 17: Raumbezogene Unterversorgungsquoten nach Nutzungsform 2011, alle Haushaltsgrößen 56 Tabelle 18: Raumbezogene Unterversorgungsquoten nach Haushaltsgrößen bei selbstnutzenden

Eigentümern 2011 57

Tabelle 19: Raumbezogene Unterversorgungsquoten nach Haushaltsgrößen bei vermieteten

Wohnungen 2011 57

Tabelle 20: Preisdaten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für die Teilräume des

Landkreises Offenbach nach Kategorien 68

Tabelle 21: Vorausberechnung des Bevölkerungsstandes und der Anzahl der bedarfsrelevanten

Haushalte 75

Tabelle 22: Gegenüberstellung der kumulativen Wohnungsbedarfe, der jährlichen Bedarfe nach Teilperioden mit den gegenwärtigen durchschnittlichen Fertigstellungen für den

Landkreis Offenbach und die Teilräume 77

Tabelle 23: Komponenten des Wohnungsbedarfs im Basisszenario in den Teilräumen des Landkreises

Offenbachs und den Teilräumen nach Teilperioden 78

Tabelle 24: Wohnbau-Reserven in Hektar im Landkreis Offenbach, 31.12.2016 94 Tabelle 25: Dichte für die Gemeinden und Städte des Landkreises Offenbach auf Grundlage des LEP 94

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Tabelle 26: Flächenrelevante Wohnungsbedarfe nach Perioden und Szenarien für den Landkreis

Offenbach und seine Teilräume 95

Tabelle 27: Szenarien des Wohnflächenbedarfs im Landkreises Offenbach und seinen Teilräumen 95 Tabelle 28: Als wohnungssuchend registrierte Haushalte mit Wohnberechtigungsschein im

Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften 2010 - 2017 97 Tabelle 29: Bestände an öffentlich geförderten Mietwohnungen in den Gemeinden und

Teilbereichen des Landkreises Offenbach sowie den Vergleichsräumen nach

Förderwegen 2017 100

Tabelle 30: Projektion der zukünftigen Bestandsentwicklung an öffentlich geförderten Mietwohnungen Gemeinden und Teilbereichen des Landkreises Offenbach sowie den

Vergleichsräumen 2017 – 2030 102

Tabelle 31: Berechnungsschema der Kennzahl 4 106

Tabelle 32: Kennzahlgestützte Bedarfsnormen, Ziel- und Fehlbedarfe an öffentlich geförderten Wohnungen im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen 110

Tabelle 33: Datengrundlage der Faktorenanalyse 112

Tabelle 34: Profilbildung: Qualitative Merkmale 115

Tabelle 35: Profilbildung der Gemeinden: Handlungserfordernisse 116

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Zentrale Orte und Verflechtungsbereiche im Regierungsbezirk Darmstadt 18

Abbildung 2: Teilraumgliederung des Landkreises Offenbach 19

Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften zwischen 1987 und 2016 (1987=100) 21 Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung der Teilräume und des Landkreises Offenbach zwischen 1987

und 2016 (1987=100) 22

Abbildung 5: Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Offenbach und seinen Vergleichsregionen

zwischen 1987 und 2016 (1987=100) 22

Abbildung 6: Geburten je 1.000 Personen (links) sowie Sterbefälle je 1.000 Personen (rechts) im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften 24 Abbildung 7: Geburten und Sterbefälle jeweils je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach für den

Zeitraum 2000 bis 2016 25

Abbildung 8: natürliche Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften (links) sowie den Teilräumen innerhalb des

Kreises (rechts) 25

Abbildung 9: Wanderungssaldo je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften (links) sowie mit den Teilräumen (rechts) 26 Abbildung 10: Wanderungssaldo je 1.000 für den Landkreis Offenbach und die Vergleichsregionen 27 Abbildung 11: Wanderungssalden im Jahresmittel 2011-2014 nach Herkunftsgebieten im Landkreis

Offenbach und seinen Teilräumen 28

Abbildung 12: Wanderungssalden im Jahresmittel 2011-2014 nach Altersgruppen im Landkreis

Offenbach und seinen Teilräumen 28

Abbildung 13: Altersstruktur der Bevölkerung im Landkreis Offenbach, in den Teilräumen, den Vergleichsregionen sowie in den übergeordneten Gebietskörperschaften im Jahr 1987 31 Abbildung 14: Altersstruktur der Bevölkerung im Landkreis Offenbach, in den Teilräumen, den

Vergleichsregionen sowie den übergeordneten Gebietskörperschaften im Jahr 2016 31 Abbildung 15: Vergleich der Altersstruktur im Landkreis Offenbach mit der Altersstruktur Hessens für

die Jahre 1987, 2000 und 2016 32

Abbildung 16: Jugend-, Alten- und Abhängigenquotient der Altersverteilung in den Teilräumen des

Landkreises Offenbach für 1987, 2000 und 2016 33

Abbildung 17: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort in den

Teilräumen des Landkreises Offenbach 35

Abbildung 18: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften 36 Abbildung 19: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im Landkreis

Offenbach und den Vergleichsregionen 36

Abbildung 20: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Ein- und Auspendler nach Arbeits- und Wohnorten im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen 37 Abbildung 21: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Ein- und Auspendler nach Arbeits- und

Wohnorten im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen (relative Darstellung) 38 Abbildung 22: Sozialversicherungspflichtig Beschäftige am Arbeitsort nach Wirtschaftsbereichen im

Landkreis Offenbach 2000 und 2016 39

Abbildung 23: Sozialversicherungspflicht Beschäftige am Arbeitsort nach Wirtschaftsbereichen im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften 2016 39

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Abbildung 24: Altersstruktur der Wohngebäude in den Teilräumen des Landkreises Offenbach

(Zensus 2011) 48

Abbildung 25: Wohnversorgungsquoten 2011 in den Gemeinden des Landkreises Offenbach 51 Abbildung 26: Wohnversorgungsquoten für verschiedene Haushaltsdefinitionen in den Teilräumen

den Landkreises Offenbach 2011 53

Abbildung 27: Wohnversorgungsquote der bedarfsrelevanten Haushalte im Landkreis Offenbach und

seinen Teilräumen für die Jahre 2011 und 2015 54

Abbildung 28: Raumbezogene Unterversorgungsquoten bei Mieterhaushalten in den Gemeinden des

Landkreises Offenbach 2011 58

Abbildung 29: Entwicklung der mittleren Angebotsmiete in € pro m² im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen zwischen 2008 und 2017 (2008 = 100%) 60 Abbildung 30: Höhe der durchschnittlichen Angebotsmiete in € pro m² in den Teilräumen des

Landkreises Offenbach zwischen 2008 und 2017 60

Abbildung 31: Mittlere Angebotsmieten in € je m² in den Städten und Gemeinden des Landkreises

Offenbach im Jahr 2017 61

Abbildung 32: Mittlere Angebotsmieten in den Teilräumen des Landkreises Offenbach nach der

Wohnungsgröße 2008 bis 2017 (2008=100) 62

Abbildung 33: Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise für Einfamilienhäuser je Quadratmeter in den Teilräumen des Landkreises Offenbach (2008 = 100) 63 Abbildung 34: Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise von Einfamilienhäusern in Euro

pro Quadratmeter Wohnfläche im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen zwischen

2008-2017 64

Abbildung 35: Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den

Teilräumen des Landkreises Offenbach (2008 = 100) 65

Abbildung 36: Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen in

€ pro m² Wohnfläche im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen 66 Abbildung 37: Entwicklung der Preise von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften (in €) in den

Teilräumen des Landkreises Offenbach 2008-2017 (2008 = 100, Wiederverkauf und

Neubau) 67

Abbildung 38: Entwicklung der Preise von Eigentumswohnungen (in € pro m²) in den Teilräumen des Landkreises Offenbach 2008-2017 (2008 = 100, Wiederverkauf und Neubau) 67 Abbildung 39: Vorausberechnung der Bevölkerung im Landkreis Offenbach und den

Vergleichsregionen (2015=100) 71

Abbildung 40: Vorausberechnung der Bevölkerung im Landkreis Offenbach und den Teilräumen

(2015=100) 72

Abbildung 41: Vorausberechnung der bedarfsrelevanten Haushalte im Landkreis Offenbach und den

Vergleichsregionen (2015=100) 74

Abbildung 42: Vorausberechnung der bedarfsrelevanten Haushalte im Landkreis Offenbach und den

Teilräumen (2015=100) 74

Abbildung 43: Geschätzte kumulative Wohnungsbedarfe nach Szenarien und deren Komponenten im Basisszenario bis 2030 in den Teilräumen des Landkreises Offenbach 77 Abbildung 44: Kumulative Wohnungsbedarfe nach Komponenten im Basiszenario bis 2030 in den

Teilräumen des Landkreises Offenbach 78

Abbildung 45: Relative Entwicklung der Bevölkerung und der bedarfsrelevanten Haushalte bis 2030 79 Abbildung 46: Dekomposition des kumulierten Neubaubedarfs bis 2030 79

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Abbildung 47: Geschätzte jährliche Wohnungsbedarfe nach Teilperioden in den Teilräumen des Landkreises Offenbach und durchschnittliche jährliche Fertigstellungen 80 Abbildung 48: Vorausschätzung der relativen Veränderung der Altersstruktur der bedarfsrelevanten

Haushalte im Landkreis Offenbach, seinen Teilräumen sowie den übergeordneten

Gebietskörperschaften 2015-2030 81

Abbildung 49: Vorausschätzung der Anzahl der bedarfsrelevanten Haushalte bestimmter Altersklassen in den Teilräumen des Landkreises Offenbach im Jahr 2030 im Vergleich

zum Jahr 2015 82

Abbildung 50: Vorausberechnung der bedarfsrelevanten Haushalte nach Größe für das Jahr 2030 und

Vergleich mit 2015 83

Abbildung 51: Vorausberechnung der relativen Veränderung der Größenstruktur der bedarfsrelevanten Haushalte im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen und

Vergleich mit 2015 84

Abbildung 52: Vorausberechnung der Anzahl der bedarfsrelevanten Haushalte differenziert nach Typen für den Landkreis Offenbach und die einzelnen Teilräume für 2015, 2020, 2025

und 2030 86

Abbildung 53: Relative Anteile der vorausberechneten bedarfsrelevanten Haushalte differenziert nach Typen für den Landkreis Offenbach und die einzelnen Teilräume für 2015, 2020,

2025 und 2030 87

Abbildung 54: Vorausberechnung der Zu- und Abnahme nachfragerelevanter Haushaltstypen im Landkreises Offenbach und seinen Teilräumen für die Teilperioden 2015 – 2020, 2020 –

2025 und 2025 - 2030 88

Abbildung 55: Nachfrageprofile typischer Wohnhaushalte in den Teilräumen des Landkreises

Offenbach auf Basis des Zensus 2011 89

Abbildung 56: Abschätzung der Neubaubedarfe in der Periode 2015 – 2020 für zwei Szenarien und derzeitige Neubautätigkeit nach Wohnformen in den Teilräumen des Landkreises

Offenbach 92

Abbildung 57: Kumulierter Flächenbedarf im Landkreis Offenbach nach Szenarien und Wohnbau-

Reserven 95

Abbildung 58: Als wohnungssuchend registrierten Haushalte im Landkreis Offenbach und in den

Vergleichsräumen 2010 – 2017 98

Abbildung 59: Entwicklung der Zahl der Transferleistungsbezieher und Haushalten ohne eigene Wohnung unter den wohnungssuchenden Haushalten im Landkreis Offenbach und in

den Vergleichsräumen 2010 – 2017 99

Abbildung 60: Bestände an öffentlich geförderten Mietwohnungen im Landkreis Offenbach und in

den Teilräumen 2017, nach Förderwegen 101

Abbildung 61: Entwicklung der Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen im Landkreis Offenbach und in den Teilräumen sowie den Vergleichsräumen bis 2030 (Index

2017=100) 103

Abbildung 62: Quotenbasierte Versorgungskennzahlen für öffentlich geförderte Wohnungen im Landkreis Offenbach, in seinen Teilräumen sowie den Vergleichsräumen 104 Abbildung 63: Bedarfsorientierte Versorgungskennzahlen für öffentlich geförderte Wohnungen im

Landkreis Offenbach, in seinen Teilräumen sowie den Vergleichsräumen 107 Abbildung 64: Quotenbasierte Versorgungskennzahlen für öffentlich geförderte Wohnungen im

Landkreis Offenbach, in seinen Teilräumen sowie den Vergleichsräumen 108 Abbildung 65: Quotenbasierte Versorgungskennzahlen für öffentlich geförderte Wohnungen im

Landkreis Offenbach, in seinen Teilräumen sowie den Vergleichsräumen 109

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Abbildung 66: Bedarfsorientierte Versorgungskennzahlen für öffentlich geförderte Wohnungen im Landkreis Offenbach, in seinen Teilräumen sowie den Vergleichsräumen 109 Abbildung 67: Profilbildung der Gemeinden und Städte im Landkreis 113

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Kurzfassung Raumgliederung

Die Ergebnisse der vorliegenden Studie sind, wenn möglich, gemeindescharf dargestellt. Jedoch ist eine gemeindescharfe Darstellung beispielsweise aufgrund fehlender Daten oder hoher Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung bei kleinräumigen Vorausberechnungen nicht immer möglich. Deshalb werden die drei Gemeinden und zehn Städte des Landkreises in drei Teilräume gegliedert. Der Teilraum 1 umfasst die Gemeinde Egelsbach und die Städte Dreieich, Langen und Neu-Isenburg. Zum Teilraum 2 gehören die Kreisstadt Dietzenbach sowie die Städte Heusenstamm, Mühlheim, Obertshausen, Rodgau und Rödermark. Der Teilraum 3 beinhaltet neben der Stadt Seligenstadt auch die beiden Gemeinden Hainburg und Mainhausen. Grundlage für diese Gliederung sind die drei Mittelbereiche des Landkreises auf Grundlage des Landesentwicklungsplans.

Nachfrageseitige Rahmenbedingungen

Bevölkerungsentwicklung

Die demografische Entwicklung im Landkreis Offenbach, im Regierungsbezirk Darmstadt und insgesamt in Hessen verlief seit 1987 und, trotz kurzfristigen Knicks durch den Zensus von 2011, positiv. Der Bevöl- kerungsstand stieg im Landkreis Offenbach zwischen 1987 und 2016 von etwa 303.000 Personen auf etwa 350.000 Personen und somit um 15 % und somit lediglich einen Prozentpunkt weniger stark als der Bevölkerungsstand im Regierungsbezirk Darmstadt. Getragen von der positiven Entwicklung in Südhes- sen übersteigt die Entwicklung im Landkreis Offenbach die des landesweiten Bevölkerungsstands um drei Prozentpunkte. Innerhalb des Landkreises gewinnt der Teilraum 3 zwischen 1987 und 2016 am meisten Einwohner hinzu (+19 % auf etwa 45.000 Einwohner). Der Bevölkerungsstand im Teilraum 2 (16 %) steigt auf etwa 178.000 Personen und somit geringfügig stärker an als der Kreisdurchschnitt. Im Teilraum 1 fällt der Anstieg mit 13 % auf etwa 127.000 Einwohner zwischen 1987 und 2016 dagegen am geringsten aus. Trotz dieser positiven Entwicklung zeigen sich die Folgen des demografischen Wandels bereits in der Altersverteilung der Bevölkerung im Landkreis und seinen Teilräumen. Das Zahlenverhält- nis zwischen jungen und älteren Menschen verschiebt sich zwischen 1987 und 2016 spürbar zu Gunsten der Senioren. Die Alterung der Gesellschaft ist somit kein Phänomen der nächsten Jahrzehnte, sondern sie vollzieht sich im Landkreis bereits heute.

Wanderungen

Wanderungsbewegungen beeinflussen die Bevölkerungsentwicklung und die Nachfrage am Wohnungs- markt in der Regel stärker, als die beiden anderen demografischen Komponenten Geburten und Sterbe- fälle. Zwar bilden die Jahre 2015 und 2016 durch die Flüchtlingsmigration Sondereffekte, jedoch hat sich das Wanderungsgeschehen bereits davor durch die Folgen der europäischen Schuldenkrise und die EU- Arbeitnehmerfreizügigkeit verändert. Entsprechend positiv fällt seit Jahren der Wanderungssaldo des Landkreises Offenbach aus, wobei die Werte insbesondere seit 2014 verstärkt zunehmen. Die Alters- struktur der wandernden Personen zeigt, dass der Landkreis für Familien mit Kindern ein attraktiver Wohnstandort ist. Ebenso wandern junge Menschen zur Ausbildung, dem ersten Job oder Studierende insbesondere in den gut erreichbaren Teilraum 1.

Arbeitsmarkt und Pendlerverhalten

Der Landkreis Offenbach liegt in der Metropolregion Rhein-Main und somit in einem Ballungsgebiet als auch in direkter Nachbarschaft zu den Großstädten Darmstadt, Frankfurt und Offenbach. Ein regionaler

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Arbeitsmarkt ist dadurch gekennzeichnet, dass Beschäftigte aus dem Umland in die Zentren einpendeln.

Diese Struktur spiegeln auch die arbeitsmarktrelevanten Auswertungen für den Landkreis Offenbach wider. So ist der Pendlersaldo im Landkreis negativ (etwa -16.150 Personen) und die Anzahl der Beschäf- tigten mit einem Wohnort im Landkreis (etwa 134.000 Personen) übersteigt die Anzahl derjenigen mit einem Arbeitsort im Landkreis (etwa 118.000 Personen). Der Landkreis hat somit eine hohe Bedeutung als Wohnstandort für die Großstädte. Dies spiegelt auch die Pendlerverflechtungen wider. So pendelt der höchste Anteil der Einpendler innerhalb des Landkreises (30,3 %), während der größte Anteil der Auspendler mit Wohnort im Landkreis in die angrenzenden Großstädte auspendelt (47 %). Dennoch un- terscheidet sich die Struktur innerhalb des Landkreises. Insbesondere durch die wirtschaftliche Leis- tungsfähigkeit der Stadt Neu-Isenburg weist der Teilraum 1 einen positiven Pendlersaldo auf. Zwischen dem Teilraum 3 und dem angrenzenden Bundesland Bayern bestehen höhere Pendlerverflechtungen als mit den anderen beiden Teilräumen.

Wohnungsangebot

Entwicklung der Wohnungsbestände

Passend zur Bevölkerungsentwicklung wuchs der Wohnungsbestand im Landkreis zwischen 2000 und 2016 um 7 % auf etwa 163.000 Wohnungen. Innerhalb des Landkreises zeigen sich jedoch Unterschiede.

Im Teilraum 3 erhöhte sich der Wohnungsbestand zwischen 2000 und 2016 um 15 % auf etwa 21.000 Wohnungen und somit deutlich stärker als in den beiden anderen Teilräumen. Die äußert sich auch in einem höheren relativen Anteil an neuen Wohnungen mit Baujahr seit 1990 am Bestand. Der Teilraum ist dabei mehrheitlich von Ein- und Zweifamilienhäusern (55 %) geprägt, während die anderen beiden Teilräume deutlich niedrigere Anteile aufweisen. Entsprechend höher fällt mit 55 % auch der Anteil an selbstgenutzten Wohnungen am Bestand aus.

Der Wohnungsbestand im Teilraum 1 ist zwischen 2000 und 2016 um lediglich 5 % auf etwa 62.000 Wohnungen gestiegen und somit weniger stark als in den anderen beiden Teilräumen. Der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt etwa ein Drittel, etwa zwei Drittel sind somit Mehrfamilienhäuser. Die Anteile kleinerer Wohnungen mit einem oder zwei Räumen und mittlerer Wohnungen mit drei bis vier Räumen liegen daher über den Anteilen der anderen Teilräume. Der Teilraum weist darüber hinaus hö- here Anteile in älteren Baualtersklassen vor 1970 auf. Der Wohnungsbestand im Teilraum 2 stieg um 7 % auf etwa 81.000 Wohnungen. Eigentümer der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen sind in allen drei Teilräumen überwiegend Privateigentümer. Der Anteil fällt jedoch im Teilraum 1 niedriger aus, da hier der Bund und die Länder nennenswerte Bestände besitzen.

Wohnungsversorgungssituation

Wohnungsversorgungsquoten und Leerstände

Die Beurteilung der Wohnungsversorgung erfolgt in der vorliegenden Studie auf Basis der Wohnungs- versorgungsquote, die das Verhältnis von Wohnungen und Haushalten angibt. Für die Schätzung des Wohnungsbedarfs sind die existierenden Haushaltsbegriffe der amtlichen Statistik („Wirtschaftshaus- halt“ und „Wohnhaushalt“) nur bedingt geeignet. Das Institut Wohnen und Umwelt arbeitet deshalb mit dem Konzept des bedarfsrelevanten Haushalts. Als bedarfsrelevant werden dabei Haushalte definiert, die auf einem gleichgewichtigen Markt eine eigene Wohnung nachfragen würden. Sowohl im gesamten Landkreis, als auch in den einzelnen Teilräumen, hat sich die Versorgungssituation zwischen 2011 und 2015 verschlechtert. Betrug das Verhältnis zwischen bedarfsrelevanten Haushalten zu Wohnungen zu- nächst noch etwa 101 zu 100, reduziert sich die Wohnversorgungsquote bis 2015 auf etwa 97 %. Somit fehlt auf Basis der Definition des bedarfsrelevanten Haushalts nicht nur eine Fluktuationsreserve für Umzüge oder Modernisierungen, sondern auch die Anzahl der bedarfsrelevanten Haushalte übersteigt

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die Anzahl der Wohnungen. Entsprechend haben sich die drei Teilräume entwickelt, wobei das Verhält- nis 2015 im Teilraum 3 noch am günstigsten ausfällt. So entspricht das Verhältnis in etwa 100 Haushal- ten auf 100 Wohnungen. Somit hat sich im Landkreis Offenbach und seinen Teilräumen das Stadium eines angespannten Wohnungsmarktes nachhaltig verfestigt.

Raumbezogene Wohnungsversorgungsquote

Die Wohnungsversorgungsquote zeigt, ob die Anzahl der Wohnungen für die zu versorgenden Haushalte in einem Wohnungsmarkt ausreicht, sagt aber nichts darüber aus, ob die Haushalte im Einzelfall grö- ßenmäßig angemessen untergebracht sind. Eine übliche Norm für die Angemessenheit geht davon aus, dass jedem Haushaltsmitglied neben der gemeinsamen Küche ein Wohnraum zur Verfügung stehen soll- te. Auf dieser Grundlage wurden in der vorliegenden Studie raumbezogene Unterversorgungsquoten errechnet, die angeben, ob ein Haushalt angemessen untergebracht ist. Nach diesem Kriterium sind im Landkreis 13 % der Haushalte unterversorgt. In den Teilräumen 1 und 2 sind jeweils 14 % der Haushalte unterversorgt, im Teilraum 3 sind es dagegen lediglich 10 %.

Eigentümer sind dabei weniger stark von Unterversorgung betroffen als Haushalte, die zur Miete wohnen. Bei Single- und Paarhaushalten gab es fast keine Unterversorgung bei selbstnutzenden Haushalten und nur geringe Werte bei zur Miete wohnenden Haushalten. Bei großen Haushalten sind dagegen im- merhin fast die Hälfte bei den selbstnutzenden Eigentümern und etwa drei Viertel bei zur Miete wohnenden Haushalten unterversorgt. Von den drei Teilräumen weist der Teilraum 2 mit etwa 20 % die höchste Unterversorgung der zu Miete wohnenden Haushalte auf, der Teilraum 3 mit nur 14 % die ge- ringste. Bei den Selbstnutzern zeigen sich nur geringe Unterschiede zwischen den Teilräumen 1 und 2 (jeweils 8 %) und dem Teilraum 3 (6 %). Sowohl bei Selbstnutzern, als auch bei Mietern steigt die Unter- versorgung mit der Anzahl der Personen im Haushalt.

Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise

Mieten und Kaufpreise

Vor 2011 entwickelten sich die Mieten im Landkreis unterhalb der Inflationsrate. In der Folge stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten in allen Teilräumen leicht an. Dabei fiel der Anstieg in den Teilräu- men 1 und 2 stärker aus als im Teilraum 3. Bis 2017 folgt jedoch ein Aufholprozess und über den be- trachteten Zeithorizont zwischen 2008 und 2017 verteuerten sich die Mieten in allen drei Teilräumen um etwas weniger als 30 %. Die absolute Miethöhe ist im Teilraum 1 am höchsten und überstieg 2017 die Marke von 10 € je m².

Die Preise für Einfamilienhäuser in den Teilräumen 1 (+47 %) und 2 (+45 %) sind im Vergleich zur Miet- entwicklung deutlich stärker gestiegen. Im Teilraum 3 sind die Angebotspreise von Einfamilienhäusern seit 2008 zwar stärker gestiegen (+32 %) als die Angebotsmieten (+29 %), die Differenz beträgt jedoch lediglich drei Prozentpunkte. Eine Erklärung dafür, dass die Preise weniger stark als in den anderen beiden Teilräumen gestiegen sind, könnte das stärker gestiegene Wohnungsangebot im Teilraum 3 sein.

Anders als bei der Entwicklung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser übertrifft am aktuellen Rand der Anstieg der Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Teilraum 2 (+57 %) den Anstieg im Teil- raum 1 (+54 %). Im Teilraum 3 stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen zwischen 2008 und 2017 dagegen um 48 %. Als Ergänzung zu den Angebotspreisen wurden zusätzlich Preisdaten des Gut- achterausschusses für Immobilienwerte ausgewertet. Bei diesen Daten fällt der relative Anstieg von Ein- familienhäusern in allen drei Teilräumen stärker aus als auf Basis von Angebotsdaten. Bei Eigentums- wohnungen zeigt sich eine vergleichbare Entwicklung wie die Auswertung auf Basis von Angebotsprei- sen. Lediglich im Teilraum 3 zeigen sich Abweichungen.

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Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfs

Quantitativer Wohnungsbedarf

Das Institut Wohnen und Umwelt nutzt ein Komponentenmodell zur Vorausberechnung des zukünftigen Wohnungsbedarfs. Dieser errechnet sich dabei als Summe aus dem Neubaubedarf, dem Nachholbedarf und dem Ersatzbedarf. Die Wohnungsnachfrage geht in diesem Modell nicht von Einzelpersonen, sondern von Haushalten aus. Die Grundlage der Vorausberechnung des Wohnungsbedarfs ist eine Voraus- berechnung der bedarfsrelevanten Haushalte, die auf der Bevölkerungsprognose der Hessen Agentur aufbaut. Auf dieser Grundlage wird ein Bevölkerungsanstieg im Landkreis bis 2030 auf etwa 365.000 Personen vorausberechnet. Die Anzahl der bedarfsrelevanten Haushalte steigt bis 2030 um etwa 11 % von etwa 168.000 Haushalten im Jahr 2015 auf etwa 186.000 im Jahr 2030.

Innerhalb des Landkreises Offenbach zeigt sich bis zum Jahr 2030 eine einheitliche Entwicklung des Be- völkerungsstandes über den Betrachtungszeitraum. Die Teilräume 1 und 2 weisen beide dieselbe relative Bevölkerungsentwicklung wie der Kreis auf (etwa +5 % bis 2030). Der Bevölkerungsstand im Teil- raum 1 wird im Jahr 2030 auf 133.000 Personen geschätzt, im Teilraum 2 sind es etwa 185.000 Perso- nen. Auf dieser Grundlage wird die Anzahl der bedarfsrelevanten Haushalte im Teilraum 1 auf etwa 69.000 Haushalte (+10 %) und im Teilraum 2 auf etwa 91.000 Haushalte (+11 %) vorausberechnet. Vergleich- bar fällt der Anstieg im Teilraum 3 aus. Die Anzahl der bedarfsrelevanten Haushalte erhöht sich bis 2030 um 11 % auf etwa 23.000 Haushalte. Für die zukünftige Wohnungsnachfrage bedeutsam ist somit, dass innerhalb des Kreises bis 2030 alle drei Teilräume sowohl Einwohner als auch Haushalte gewinnen.

Im Ergebnis liefert das Komponentenmodell einen kumulierten Wohnungsbedarf von etwa 12.100 Wohnungen im Teilraum 1, beziehungsweise von etwa 17.600 Wohnungen für den Teilraum 2 und etwa 3.500 Wohnungen für den Teilraum 3. Dies entspricht kurzfristig bis 2020 einem jährlichen Bedarf von etwa 1.000 Wohnungen im Teilraum 1, von etwa 1.600 Wohnungen im Teilraum 2 und etwa 300 Woh- nungen im Teilraum 3. Zum Vergleich beträgt die Anzahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen zwischen 2014 und 2016 im Teilraum 1 durchschnittlich 326 Wohnungen, im Teilraum 2 sind es 375 Woh- nungen und 200 Wohnungen im Teilraum 3. Der kurzfristige jährliche Bedarf übersteigt somit die aktuellen Fertigstellungen in allen drei Teilräumen.

Qualitative Aspekte der Baubedarfe

Neben der mengenmäßigen Zu- und Abnahme der Haushaltszahlen ist auch die demografische Struktur der Haushalte für Größe und Art der Wohnungsnachfrage maßgeblich. Deshalb wurde in der vorliegenden Studie auch der Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnungsnachfrage diskutiert und eine Abschätzung der Folgen für den Neubaubedarf in den Teilräumen des Landkreises vorgenommen.

Dafür wurden fünf verschiedene Haushaltstypen (junge Haushalte, jüngere Kleinhaushalte, mittelalte Kleinhaushalte, Mehrpersonenhaushalte sowie ältere Haushalte) erstellt und deren Entwicklung über die Zeit vorausberechnet. Den einzelnen Typen liegen Wohnprofile für die Wahl ihrer Wohnform zugrunde. Aus der Veränderung der Anzahl der jeweiligen Typen mit den zugrunde liegenden Präferenzen des entsprechenden Typs resultieren qualitative Aspekte der zukünftigen Wohnungsnachfrage.

Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und den resultierenden Herausforderungen an die Wohnungsmärkte ist der starke Anstieg der älteren Haushalte im Landkreis um über 17.000 Haushalte auf insgesamt etwa 69.000 ältere Haushalte im Jahr 2030 bedeutsam. Zeitgleich reduziert sich die An- zahl der Mehrpersonenhaushalte. Dennoch wird es auch im Jahr 2030 noch etwa 33.000 derartiger Haushalte geben. Beide Haushaltstypen wählen vergleichbare Wohnformen, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei den älteren Haushalten ist das Phänomen, dass nach dem Auszug der Kinder aus dem Haushalt die Wohnform nicht verändert wird und somit weniger Personen in einem Haus oder einer großen Wohnung verbleiben, als Remanenzeffekt bekannt. Für jüngere Familien fehlen daher ent- sprechende Angebote. Gleichzeitig gilt es die Anforderungen der alternden Gesellschaft an den zukünf- tigen Wohnraum langfristig zu planen und die Remanenz im Bestand zukünftig zu senken.

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Der Bedarf an Wohnbauflächen

Aus dem ermittelten Wohnungsbedarf ergibt sich ein Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen. Der Wohnsiedlungsflächenbedarf in Hektar errechnet sich in der vorliegenden Studie, indem man den flä- chenrelevanten Wohnungsbedarf durch den Wohndichtewert teilt. Der Wohndichtewert legt die Anzahl der Wohnungen pro Hektar Bruttowohnbauland fest. Für die Auswertung wurden die Dichtewerte aus dem Landesentwicklungsplan in der dritten Änderung von 2017 herangezogen. Relevant für die Voraus- berechnung der benötigten Wohnbauflächen ist der sogenannte flächenrelevante Bedarf. Dieser setzt sich aus dem Neubaubedarf und dem Ersatzbedarf zusammen. Jedoch wird nicht jede der vorausberechneten Wohnungen relevant für die Außenentwicklung. Daher erfolgte die Vorausberechnung der benötigten Wohnbauflächen über drei Szenarien, die die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung abbilden. Diese unterstellen, dass der flächenrelevante Bedarf entweder 30 %, 50 % und 70 % flächenre- levant für die Außenentwicklung beträgt. Die Datengrundlage für die aktuell vorhandenen Wohnbaure- serven stammt vom Regionalverband Rhein-Main. Diese bezieht sich lediglich auf die Außenentwicklung.

Im ersten Szenario, das den flächenrelevanten Bedarf mit 30 % der Außenentwicklung zuordnet, über- steigen die ermittelten Flächen die vorhandene Reserve bis 2030 nicht. Im zweiten Szenario, das einen Wert von 50 % unterstellt, gilt dies nur für den Teilraum 3. Im Teilraum 2 übersteigt der Bedarf an Wohnbauflächen zwischen 2025 und 2030 die vorhandenen Reserven. Im Teilraum 1 wird die verfügba- re Obergrenze dagegen bereits zwischen 2020 und 2025 erreicht. Im dritten Szenario, das 70 % unterstellt, wird die vorhandene Obergrenze nun auch im Teilraum 2 bereits nach 2020 und vor Mitte der 2020er Jahre erreicht. Selbst in diesem Szenario erreichen die vorausberechneten Bedarfe nicht die vorhandene Reserve von 70 Hektar im Teilraum 3.

Der öffentlich geförderte Wohnungssektor

Nachfrage- und Angebotssituation

Die Nachfrage nach öffentlich geförderten Wohnungen hängt von mehreren Faktoren ab, darunter der Zusammensetzung der einzelnen Bedarfsgruppen, der tatsächlichen Verfügbarkeit von Wohnungen, z.B.

im barrierefreien Bereich sowie der Zugänglichkeit und Erschwinglichkeit des frei finanzierten Mietwoh- nungsmarktes. Als Kennzahl für die unbefriedigte Nachfrage wurde die Zahl der bei den kommunalen Wohnungsämtern registrierten und nach hessischem Wohnfördergesetz wohnberechtigten Haushalte herangezogen. Die tatsächlichen Bedarfslagen können davon abweichen. Hessenweit und im Regie- rungsbezirk Darmstadt (+22 %) ist die Anzahl der registrierten wohnberechtigten Haushalte zwischen 2010 und 2017 um 24 % gestiegen. Im Landkreis Offenbach lag der Zuwachs bei 25 %. Der Anteil der Transferleistungsempfänger unter den wohnberechtigten Haushalten ist hessenweit nur geringfügig gestiegen und lag in diesem Zeitraum bei knapp über 50 %. Im Landkreis Offenbach lag der Anteil bis ca.

2015 relativ stabil bei ca. 40 % und stieg bis 2017 auf 47 % an. Ca. 20% der Haushalte waren im Land- kreis Offenbach 2017 ohne eigene Wohnung. Insgesamt waren im Landkreis Offenbach im Jahr 2017 ca.

3.300 wohnungssuchende Haushalte gemeldet, davon waren ca. 1.500 Transferleistungsbezieher.

Bei den Sozialwohnungsbeständen lassen sich folgende Kategorien unterscheiden: der 1. Förderungs- weg (1.FW), ab 1987 die vereinbarte Förderung mit kürzeren Bindungszeiträumen und höheren Ein- kommensgrenzen und ab 2001 die Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Zum Stichtag 30.11.2017 unter Berücksichtigung von Bindungsausläufen bis Jahresende waren im Landkreis Offen- bach kreisweit ca. 3.600 Wohnungen mit laufenden Förderverträgen vorhanden. Davon unterlagen ca.

79 % dem 1. Förderweg, 14 % dem Förderweg „Vereinbarte Förderung“ und 5 % der Förderung nach WoFG Weitere Förderarten wie Förderungen der Wohnungsfürsorge und der Erwerb von Belegungs- rechten spielen zahlenmäßig nur eine untergeordnete Rolle. Studentisches Wohnen war im Kreis nicht

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als Förderart vertreten. Der Anteil der Förderarten in den Teilräumen des Landkreises variiert, wobei der 1. Förderweg in allen Teilräumen den größten Anteil einnimmt. Relativ am geringsten war dieser mit 74 % im Teilraum 1; dort entfielen 21 % der Wohnungen auf die vereinbarte Förderung. Soweit nicht durch Neuförderungen oder vorzeitige Bindungsausläufe zusätzliche Bestandsveränderungen vorgenommen werden, wird sich bis 2030 durch den Auslauf von Sozialbindungen die Gesamtzahl der geför- derten Mietwohnungen im Landkreis Offenbach um ca. 1.100 auf ca. 2.500 reduzieren, was einem Rück- gang um ca. 30% entspricht.

Abschätzung der Sollbedarfe

Das Ziel der sozialen Wohnungspolitik besteht darin, den auf Hilfe angewiesenen Haushalten eine an- gemessene Wohnungsversorgung zu garantieren. Die Frage zum Bedarf an Sozialwohnungen lässt daher nicht allein empirisch begründen, sondern ist auf Grundlage von Versorgungsstandards und zu fördern- den Zielgruppen normativ festzulegen. Zur Ermittlung von quantitativen Sollbedarfen und zur Einschät- zung der Ist-Situation können verschiedene Kennzahlen herangezogen werden. Setzt man den gesamten Wohnungsbestand mit dem geförderten Wohnungsbestand ins Verhältnis, erhalt man eine bestandsbe- zogene Förderquote genannt. Diese Quote lag im Jahr 2016 im Landkreis Offenbach bei 2,2 %. Innerhalb der Teilräume variierte sie zwischen 2,8 % im Teilraum 1 und 1,7 % im Teilraum 2. Grundsätzlich fallen Förderquoten in Gebietskörperschaften mit einem geringeren Anteil an Mietwohnungen, wie er für kleinere Gemeinden typisch ist, geringer aus, da geförderte Wohnungen nur dem Mietwohnungsseg- ment zuzuordnen sind. Wird eine kreisweite Förderquote von 3 % angestrebt, entspräche dies einer Sollzahl von ca. 5.000 geförderten Wohnungen.

Eine weitere quotenbezogene Kennzahl ist die neubaubezogene Förderquote. Diese setzt die jährlichen Förderbewilligungen mit den gesamten Fertigstellungszahlen eines Jahres in Relation. Auch hier stellt sich das Problem, geförderte Mietwohnungen mit der gesamten Neubautätigkeit, die sich auf Eigenhei- me, Wohnheime, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen erstreckt, in Bezug zu setzen. Nimmt man in Landkreisen wie dem Landkreis Offenbach einen mittleren Anteil des Wohnungsbaus in Mehrfamili- enhäusern von 75 % an, davon 50 % als Mietwohnungen, entspricht eine Gesamtförderquote von 10% in etwa einem Förderanteil an Mietwohnungen von 25 %-30 %. Dazu müssten im Landkreis pro Jahr ca. 90 geförderte Wohnungen pro Jahr neu bewilligt werden.

Wird als Versorgungsnorm die Aufrechterhaltung des derzeitigen Bestandes an geförderten Wohnungen angestrebt, kann dies mit Hilfe einer Ersatzquote ausgedrückt werden. Diese setzt die Zahl der jährlichen Neubewilligungen ins Verhältnis zur mittleren Zahl der bis 2030 jährlich aus der Bindung fallenden Woh- nungen. Liegt dieses Verhältnis bei 100 %, dann reduziert sich der Bestand nicht weiter. Die Ersatzquote im Landkreis Offenbach liegt aktuell bei 38 % der im Jahresmittel bis 2030 aus der Bindung fallenden So- zialwohnungen, wenn das aktuelle Niveau der Neubewilligungen aufrechterhalten wird. Wird der voll- ständige Erhalt der derzeitigen Bestandszahlen angestrebt, wären bis 2030 ca. 80-90 Wohnungen pro Jahr neu zu fördern.

Um eine Abschätzung der Versorgungslage unter Berücksichtigung der Nachfrage zu erlauben, wurde eine Kennzahl errechnet, die die Zahl der Anwärter mit der Zahl der jährlich vermittelbaren Wohnungen in Bezug setzt. Anstelle der Mietsubvention für Niedrigeinkommenshaushalte tritt nämlich verstärkt die Bedeutung als Verfügbarkeitsreserve für Haushalte hervor, die unter den Selektionskriterien des freien Wohnungsmarkts nur geringe Chancen auf eine Mietwohnung besitzen. Die Möglichkeit, Haushalten über Belegungsrechte und Benennungsrechte Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, ist neben der Mietverbilligung der wesentliche Förderaspekt der Objektförderung. Aus dem Verhältnis aus registrierten wohnungssuchenden Haushalten und einem rechnerisch durch Umzugsfluktuation jährlich zur Verfügung stehenden Angebot resultiert eine jährliche Vermittlungsquote von ca. 14 % im Landkreis Offenbach (12 % im Teilraum 2, 18 % im Teilraum 1 und 13 % im Teilraum 3). Wird als Bedarfsnorm eine Vermittlungsquote von 25% angestrebt, die in etwa dem Anteil der besonders dringlichen Fälle (Woh- nungsnotstandsfällen und von Haushalte ohne eigene Wohnung) entspricht, würde dies einem Mehrbe-

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darf von ca. 2.750 geförderten Wohnungen im Landkreis entsprechen, was ca. 200 Neuförderungen pro Jahr bis 2030 erforderlich macht.

Insgesamt ergeben sich jährliche Neuförderungsbedarfe von mind. ca. 80 bis ca. 200 Mietwohnungen im Landkreis Offenbach.

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1 Aufgabenstellung 1.1 Zielsetzungen

Der deutsche Wohnungsmarkt ist derzeit durch eine Phase der Angebotsverknappung mit steigenden Prei- sen gekennzeichnet. Grund hierfür ist der Angebotsüberhang, der in Folge der Wiedervereinigung und der Zuwanderung nach Deutschland Anfang der 1990er Jahre produziert wurde und ab 2000 für stagnierende Mieten sorgte. Während seither auch die Baukosten weiter stiegen, befand sich das Mietniveau vielerorts auf einem Niveau, auf dem Mietwohnungsneubau kostendeckend nicht mehr möglich war.

Währenddessen haben sich die Wanderungsbewegungen zunehmend stärker auf die Ballungsräume gerich- tet. Hier dürfte insbesondere die zunehmende Erwerbsbeteiligung von Frauen eine Rolle spielen, die zu einer steigenden Präferenz für kurze Pendelzeiten führt. Aber auch generell dürfte ein gewisser Kulturwan- del hin zur Stadt einer Rolle spielen – auch wenn bspw. die Rückwanderung Älterer in die Städte im statisti- schen Saldo noch keine bedeutende Rolle spielt. Gleichzeitig gingen die Baufertigstellungen bis 2011 auch in den Ballungsräumen massiv zurück.

Dies hat sich nun erstaunlich plötzlich gedreht. Die Nachfrage steigt bedingt durch die steigenden Studie- rendenzahlen sowie durch Zuwanderung aus dem Ausland insbesondere in den Großstädten. Der Kreis Offenbach als Teil des Rhein-Main-Gebiets bekommt diese Entwicklung indirekt zu spüren. Die vergleichs- weise hohe Migrantenquote sowie die Nähe zum Frankfurter Flughafen machen ihn aber auch zu einem direkten Ziel von Einwanderern und damit Wohnungsnachfragern.

Die positive wirtschaftliche Entwicklung des Kreises und der Region bei gleichzeitig fortschreitender Polari- sierung zwischen Metropolraum und Peripherie erfordert eine kontinuierliche Anpassung der Wohninfra- struktur im Landkreis Offenbach. Der Landkreis Offenbach hat daher das Institut Wohnen und Umwelt mit der Erstellung eines Wohnraumkonzeptes beauftragt. Darin sollen folgende Themenbereiche untersucht werden:

• Strukturanalyse der Wohnungsnachfrage und des Wohnungsangebots

• Ermittlung von Wohndefiziten

• Analyse der Miet- und Kaufpreisstruktur und -entwicklung für Wohnimmobilien

• Vorausschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2030 in quantitativer und qualita- tiver Hinsicht, sowie darauf aufbauend, Kenngrößen zum Siedlungsflächenbedarf

• Analyse der Bedarfssituation im öffentlich geförderten Wohnungsmarkt

• Bildung von Profilen der Gemeinden und Städte des Kreises sowie Verknüpfung der Profile mit wohnungspolitischen Instrumenten und Umsetzungsstrategien

1.2 Abgrenzung der Untersuchungsregion

Grundlegende Untersuchungseinheit der Studie ist der Landkreis Offenbach. Der geografisch in der unteren Mainebene gelegene Kreis ist eine Gebietskörperschaft im Regierungsbezirk Darmstadt und besteht aus drei Gemeinden und zehn Städten. Der Landkreis liegt zentral im Rhein-Main-Gebiet beziehungsweise in der Metropolregion Rhein-Main und ist somit Teil der Stadtregion Frankfurt, der städtischen Agglomeration um die Kernstadt Frankfurt am Main.

Die vorliegende Studie für den Landkreis Offenbach basiert auf sekundärstatistischen Daten und daraus abgeleiteten Berechnungsergebnissen. Soweit diese für einzelne Kreisgemeinden und Städte mit hinrei- chender Genauigkeit berechnet werden konnten oder direkt verfügbar waren, wurde eine gemeindespezifische Darstellung gewählt. Dies war jedoch nicht für alle Fragestellungen dieses Gutachtens möglich. Eine Ursache hierfür ist die hohe Unsicherheit kleinräumiger Prognosen. Die Vorausschätzung des Wohnbedarfs bis 2030 basierte beispielsweise auf Bevölkerungsvorausberechnungen der Hessen Agentur, die den Zeit- raum von 2015 bis 2030 umfasst. Die Bevölkerungsentwicklung hängt von drei Komponenten ab: der Ge-

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burtenrate, der Lebenserwartung sowie dem Wanderungsverhalten. Anders als die Geburtenrate und die Lebenserwartung ist das Wanderungsverhalten durch erhebliche Schwankungen geprägt, so dass die An- nahmen zur zukünftigen Entwicklung der Bevölkerungszahlen mit hohen Unsicherheiten behaftet sind.

Insbesondere auf kleinräumiger Ebene, d.h. unterhalb der Ebene der Landkreise, können sich deutliche Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vorausgeschätzten Bevölkerungsentwicklung ergeben.

Abbildung 1: Zentrale Orte und Verflechtungsbereiche im Regierungsbezirk Darmstadt

Quelle: Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010, S. 19

Eine zweite Ursache für den teilweisen Verzicht auf gemeindespezifische Ergebnisse war die fehlende Ver- fügbarkeit regional ausreichend differenzierter Berechnungsgrundlagen. Um z.B. aus Bevölkerungsdaten den Wohnungsbedarf berechnen zu können, ist zunächst die zukünftige Zahl der bedarfsrelevanten Haus- halte zu schätzen. Die Schätzung der bedarfsrelevanten Haushalte basiert auf Ergebnissen des Mikrozensus, wodurch aufgrund des eingeschränkten Stichprobenumfangs die Berechnung von kleinräumig differenzier- ten Ergebnissen nur sehr eingeschränkt möglich ist. Eine gemeindescharfe Vorausschätzung des Wohnbe- darfs war daher nicht mit vertretbarer Schätzgenauigkeit durchführbar. Vergleichbare Genauigkeitsproble- me ergaben sich bei der gemeindeweisen Analyse der Wohnimmobilienpreise, für die in den kleineren Ge- meinden z.T. nicht ausreichend Fälle zur Berechnung zur Verfügung standen.

Als Ausweg wurden daher für die Untersuchungsbereiche des Gutachtens, für die aus den oben genannten Gründen keine gemeindespezifischen Ergebnisse berechnet werden konnte, auf abgegrenzte Wohnungs-

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marktbereiche zurückgegriffen. Der Landkreis wurde dafür in drei Teilräume (TR)¹ gegliedert, die in Abbil- dung 2 visualisiert werden. Es handelt sich um die drei Mittelbereiche gemäß dem Landesentwicklungs- plans (Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, 2000). Zum Teilraum 2 ge- hören die Kreisstadt Dietzenbach sowie die Städte Heusenstamm, Mühlheim, Obertshausen, Rodgau und Rödermark. Der Teilraum 1 umfasst die Gemeinde Egelsbach und die Städte Dreieich, Langen und Neu- Isenburg. Diese Orte liegen an der Regionalachse zwischen Darmstadt und Frankfurt (Abbildung 1). Der Teilraum 3 beinhaltet neben der Stadt Seligenstadt auch die beiden Gemeinden Hainburg und Mainhausen.

Gemäß dem Regionalplan Südhessen (Regierungspräsidium Darmstadt, 2011) liegen die Stadt und die Ge- meinden des Teilraumes an einer gemeinsamen überörtlichen Nahverkehrs- und Siedlungsachse. Für eine bessere Einordnung der Befunde werden ausgewählte Ergebnisse für den Landkreis Offenbach mit den Ergebnissen der übergeordneten Gebietskörperschaften sowie den benachbarten hessischen Landkreisen Darmstadt-Dieburg und Groß-Gerau und den Großstädten Darmstadt, Frankfurt Hanau und Offenbach verglichen.

Abbildung 2: Teilraumgliederung des Landkreises Offenbach

Quelle: Eigene Darstellung

1 Die Teilräume werden teilweise aus Platzgründen insbesondere in Abbildungen und Tabellen mit „TR“ abgekürzt, ebenso wird der Landkreis Offenbach mit „LK Offenbach“ abgekürzt.

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2 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen 2.1 Bevölkerungsstruktur- und Entwicklung

Die Bevölkerung bildet die Grundlage der Wohnungsnachfrage. Die Bevölkerungsentwicklung basiert auf Veränderungen in der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, also dem Saldo aus Geburten und Sterbefäl- len, sowie Veränderungen im Bevölkerungsstand durch Wanderungsbewegungen. Diese Komponenten werden in den nachfolgenden Kapiteln dargestellt. Bei den Wanderungen werden zusätzlich die Herkunfts- und Zielorte der Zu- und Abgewanderten beleuchtet. Da sich die Wohnanforderungen und Wohnwünsche im Alter verändern, wird darüber hinaus die Altersstruktur der Bevölkerung untersucht.

Bevölkerung in dieser Untersuchung bezieht sich auf die Bevölkerung am Ort der alleinigen Wohnung bzw.

Hauptwohnung am Jahresende, wie sie in der amtlichen Statistik ausgewiesen wird. Von der „Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung“ ist die „Bevölkerung in Privathaushalten“ zu unterscheiden. Letztere schließt auch Personen mit Nebenwohnsitz ein. Personen in Gemeinschaftsunterkünften (z.B. Altenheime) werden dagegen nicht mitgezählt, da sie keinen eigenen Haushalt führen. Die Bevölkerungszahlen der amtlichen Statistik liegen daher in der Regel unterhalb der Angaben aus gemeindespezifischen Registerwerten. Diese Vorgehensweise ist jedoch erforderlich, um einheitliche und mit den übergeordneten Gebietskörperschaf- ten konsistente Berechnungsgrundlagen zu erhalten. Eine Berücksichtigung von wohnungsnachfragerele- vanten Nebenwohnsitzinhabern erfolgt implizit bei der Ermittlung der wohnungsbedarfsrelevanten Haus- halte.

2.1.1 Bevölkerungsentwicklung zwischen 1987 und 2016

Abbildung 3 zeigt, wie sich die Bevölkerung im Landkreis Offenbach, dem Regierungsbezirk Darmstadt und dem Land Hessen im Zeitraum von 1987 bis 2016 entwickelt hat. Um einen Vergleich zwischen den unter- schiedlichen Gebietskörperschaften zu ermöglichen, wird die Entwicklung indexiert zum Basisjahr 1987 dargestellt (1987 = 100). Die absoluten Bevölkerungszahlen für das Jahr 2016 können Tabelle 1 entnommen werden. Flüchtlinge sind in den Werten enthalten, soweit sie bis zum Jahr 2016 registriert wurden.

Die Bevölkerungsentwicklung Hessens zwischen 1987 und 2016 lässt sich in drei Phasen unterteilen. So stieg Abbildung 3 zufolge in einer ersten Phase ist die Bevölkerung im Land zwischen Ende 1987 und Ende 2004 an (ca. 10 %), wobei die Zunahme in den fünf Jahren von 1989 bis einschließlich 1993 besonders stark ausfiel (ca. 8 %). Von Ende 2004 bis Ende 2009 folgt eine zweite Phase mit leicht rückläufigen Einwohner- zahlen (-0,6 %), um anschließend wieder anzusteigen. In der dritten und aktuellsten Phase wuchs in den fünf Jahren von 2011² bis einschließlich 2016 die Bevölkerung um 4 % und damit deutlich langsamer als Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre. Über den kompletten Betrachtungshorizont zwischen 1987 und 2016 resultiert hieraus ein Anstieg von etwa 13 %.

Die Zunahme der Einwohnerzahlen Ende der 80er beziehungsweise Anfang der 90er Jahre geht weitgehend auf die mit dem Zusammenbruch des Ostblocks einhergehende starke Zuwanderungstätigkeit zurück. Au- ßerdem nahm das Defizit der natürlichen Bevölkerungsentwicklung (Geborene abzüglich Gestorbene) ab und blieb während der 90er Jahre auf einem relativ niedrigen Niveau. Ursächlich dafür war der Geburten- anstieg, der wiederum darauf zurückzuführen war, dass die geburtenstarken Jahrgänge der 60er Jahre in die Familiengründungsphase kamen. Das seit 2010 wieder einsetzende Bevölkerungswachstum ist ebenfalls zuwanderungsbedingt.

Anders als Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre war das Defizit der natürlichen Bevölkerung nun aber deutlich größer und stieg im Zeitablauf sogar an, wenn man vom Jahr 2014 absieht. Die Wanderungsgewin- ne gingen bis 2013 hauptsächlich auf Zuwanderungen aus süd- und osteuropäischen Ländern zurück. Die

2 Der im Jahr 2011 erkennbare Sprung in den Zeitreihen geht auf die Korrektur der Bevölkerungsfortschreibung durch den Zensus

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Asylbewerberzahlen fielen, wenn auch mit steigender Tendenz, noch relativ gering aus. 2015 kam es dann zu der starken Zuwanderung von Flüchtlingen, die zu einem besonders hohen Bevölkerungswachstum führ- te. Verglichen mit dem Wachstum Ende der 80er beziehungsweise Anfang der 90er Jahre fiel der Anstieg der letzten Jahre in Hessen aber immer noch deutlich geringer aus.

Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörper- schaften zwischen 1987 und 2016 (1987=100)

Quelle: Hessische Gemeindestatistik

Eine ähnliche Entwicklung mit drei Phasen zeigt sich sowohl im Landkreis Offenbach, als auch im Regie- rungsbezirk Darmstadt. Bei beiden verläuft die Entwicklung weitestgehend parallel, ab 2003 auch sichtbar günstiger als die Entwicklung des Landes. Am aktuellen Rand beziehungsweise seit dem Zensusknick, zeigen sich leichte Unterschiede, so gewinnt der Regierungsbezirk Darmstadt etwas mehr Bevölkerung hinzu als der Landkreis Offenbach. Im Jahr 2016 steht ein Bevölkerungswachstum im Regierungsbezirk seit 1987 von 16 % zu Buche, während der Anstieg im Landkreis mit 15 % etwa einen Prozentpunkt geringer ausfällt.

Innerhalb des Landkreises fällt die Bevölkerungsentwicklung in allen drei Teilräumen grundsätzlich positiv aus, es zeigen sich jedoch markante Unterschiede. So wuchs die Bevölkerung im Teilraum 3 über den Be- obachtungszeitraum am stärksten (18,7 %). Auch der Bevölkerungsanstieg im Teilraum 2 (16,1 %) liegt oberhalb des Mittels des Kreises, fällt jedoch über 2 Prozentpunkte geringer aus, als im Teilraum 3. Deutlich langsamer als beide Teilräume entwickelte sich das Bevölkerungswachstum im Teilraum 1. Der Anstieg um 12,9 Prozent zwischen 1987 und 2016 liegt unterhalb der Kreisentwicklung (15,2 %) und etwa 6 Prozent- punkte unterhalb der Entwicklung des Teilraumes 3.

Als Vergleichsregionen für den Landkreis Offenbach dienen die Kreise Darmstadt-Dieburg und Groß-Gerau sowie die Städte Darmstadt, Frankfurt am Main, Hanau und Offenbach. Abbildung 5 zeigt die Bevölke- rungsentwicklung für den Zeitraum zwischen 1987 und 2016. Zu Beginn der 1990er Jahre zeigen alle dargestellten Räume hohe Bevölkerungsgewinne (s.o.), die Entwicklung verläuft relativ parallel. In den Folgejah- ren geht die Entwicklung jedoch deutlich auseinander. Während die Kreise (insbesondere Darmstadt- Dieburg, aber auch Offenbach sowie Groß-Gerau) weiter Bevölkerung hinzugewinnen konnten, zeigten die Städte (besonders Darmstadt) wieder rückläufige Entwicklungen.

90 95 100 105 110 115 120

Landkreis Offenbach Reg-Bez Darmstadt Hessen

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Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung der Teilräume und des Landkreises Offenbach zwischen 1987 und 2016 (1987=100)

Abbildung 5: Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Offenbach und seinen Vergleichsregionen zwischen 1987 und 2016 (1987=100)

Am aktuellen Rand steigen die Bevölkerungsstände in allen dargestellten Gebieten wieder spürbar an. Den höchsten Anstieg über den Betrachtungshorizont zeigt Frankfurt am Main (ca. 19 %). Nach dem Ende der Auswirkungen der Finanzkrise gewann die Finanzmetropole wieder spürbar an Bevölkerung hinzu. Gleiches gilt für Darmstadt und die anderen Städte. Der Wunsch nach Urbanität vieler Menschen spiegelte sich in einer steigenden Nachfrage am Wohnungsmarkt und letztendlich in steigenden Einwohnerzahlen wider.

Von den seit Jahren günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitiert aber der gesamte Metropol- 90

95 100 105 110 115 120 125

Landkreis Offenbach Teilraum 1

Teilraum 2 Teilraum 3

90 95 100 105 110 115 120

Landkreis Offenbach Darmstadt, Stadt Frankfurt am Main

Offenbach am Main Hanau, Brüder-Grimm-Stadt Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Groß - Gerau

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raum. So weisen auch die Kreise Groß-Gerau und Darmstadt-Dieburg (beide ca. 18 %) ein Wachstum auf, das oberhalb der Werte des Regierungsbezirks und deutlich oberhalb des Landes liegt.

Tabelle 1: Bevölkerungsstand der Gemeinden und Städte im Landkreis Offenbach, seinen Teilräumen, den Vergleichsregionen sowie den übergeordneten Gebietskörperschaften für ausge- wählte Jahre

1987 2000 2011 2016 1987-

2016 2011- 2016

Dietzenbach, Kreisstadt 27.638 32.982 32.030 33.903 22,7% 5,8%

Dreieich 38.392 40.114 39.526 41.042 6,9% 3,8%

Egelsbach 9.104 9.710 11.047 11.589 27,3% 4,9%

Hainburg 13.605 15.228 13.961 14.483 6,5% 3,7%

Heusenstamm 18.016 18.860 18.101 18.932 5,1% 4,6%

Langen (Hessen) 30.665 35.208 35.303 37.252 21,5% 5,5%

Mainhausen 6.991 8.426 8.967 9.287 32,8% 3,6%

Mühlheim am Main 23.192 26.082 26.918 28.130 21,3% 4,5%

Neu-Isenburg 34.757 35.524 35.051 37.563 8,1% 7,2%

Obertshausen 21.937 24.658 23.814 24.573 12,0% 3,2%

Rodgau 38.399 43.123 42.945 44.465 15,8% 3,5%

Rödermark 23.791 26.049 26.297 27.579 15,9% 4,9%

Seligenstadt 17.275 19.066 20.059 21.184 22,6% 5,6%

Landkreis Offenbach 303.762 335.030 334.019 349.982 15,2% 4,8%

Darmstadt 135.034 138.242 145.845 157.437 16,6% 7,9%

Frankfurt am Main 621.379 646.550 676.533 736.414 18,5% 8,9%

Offenbach am Main 111.626 117.535 114.855 124.589 11,6% 8,5%

Hanau 83.575 88.294 87.521 95.370 14,1% 9,0%

Landkreis Darmstadt-Dieburg 250.274 286.780 290.032 294.744 17,8% 1,6%

Landkreis Groß - Gerau 227.395 249.266 257.143 269.045 18,3% 4,6%

Reg-Bez. Darmstadt 3.408.317 3.737.589 3.763.611 3.951.234 15,9% 5,0%

Hessen 5.524.637 6.068.129 5.993.771 6.213.088 12,5% 3,7%

Teilraum 1 112.918 120.556 120.927 127.446 12,9% 5,4%

Teilraum 2 152.973 171.754 170.105 177.582 16,1% 4,4%

Teilraum 3 37.871 42.720 42.987 44.954 18,7% 4,6%

Quelle: Hessische Gemeindestatistik, eigene Berechnungen

2.1.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung

Der in Abschnitt 2.1.1 dargestellten Bevölkerungsentwicklung liegen verschiedene demografische Prozesse zu Grunde. So entwickelt sich die Bevölkerung zwischen zwei Zeitpunkten durch die Anzahl der Geburten, der Sterbefälle sowie durch die Nettomigration, den Saldo der Zu- und Fortgezogenen. Der Saldo aus Ge- burten und Sterbefällen bildet die natürliche Bevölkerungsentwicklung. Sie erlaubt Rückschlüsse auf die Bevölkerungsentwicklung ohne Wanderungsbewegungen einzubeziehen. Dieses demografische Merkmal war in Deutschland zur Zeit des Babybooms regelmäßig positiv, die Bevölkerung wuchs somit auch ohne positive Nettomigration. Durch den Geburtenrückgang während der 1970er Jahre kehrte sich das Verhältnis

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jedoch um, die Anzahl der Sterbefälle übertraf die Anzahl der Geburten, ohne Zuwanderung sank der Be- völkerungsstand somit.

Abbildung 6 zeigt die Entwicklung der Geburten und der Sterbefälle im Landkreis Offenbach, dem Regie- rungsbezirk Darmstadt sowie dem Land Hessen. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die Werte je 1.000 Personen definiert. Der dargestellte Zeitraum umfasst die Jahre 2000 bis 2016. Sowohl bei den Geburten, als auch bei den Sterbefällen zeigt sich im Landkreis Offenbach auf Grund der kleineren Grundgesamtheit eine etwas höhere Volatilität in der Zeitreihe. Über weite Teile des Betrachtungszeitraumes finden sich die meisten Geburten je 1.000 Personen im Regierungsbezirk Darmstadt. Am aktuellen Rand steigt der Wert für den Landkreis Offenbach aber deutlich an und deckt sich in etwa mit dem des Regierungsbezirkes (jeweils 9,6). Der Landesdurchschnitt liegt über den gesamten Betrachtungszeitraum unterhalb des Regie- rungsbezirkes.

Die höchste Anzahl an Sterbefällen je 1.000 Personen findet sich durchgängig im Land. Sowohl der Land- kreis Offenbach als auch der Landkreis Offenbach verzeichnen geringere Werte. In den frühen 2000er Jah- ren zeigte sich eine größere Differenz zwischen dem Landkreis und dem Regierungsbezirk. Diese verkleiner- te sich aber im Zeitverlauf. Aktuell liegen die Sterbefälle in beiden Betrachtungsräumen annährend gleich auf (9,5 im Landkreis gegenüber 9,6 im Regierungsbezirk). Eine geringe Anzahl an Sterbefällen je 1.000 Per- sonen deutet meist auf eine höhere Lebenserwartung (aufgrund geringerer Sterberaten) hin.

Abbildung 6: Geburten je 1.000 Personen (links) sowie Sterbefälle je 1.000 Personen (rechts) im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften

Abbildung 7 vergleicht die Anzahl der Geborenen je 1.000 Einwohnern mit der Anzahl der Gestorbenen je 1.000 Einwohnern für den Landkreis Offenbach. Bis 2008 überstiegen die Geburten die Anzahl der Sterbe- fälle. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung berechnet sich als Saldo beider Größen. Somit stieg rechnerisch ohne Wanderungsbewegungen die Bevölkerung im Landkreis Offenbach bis zu diesem Zeitpunkt. In der Folge kehrt sich das Verhältnis jedoch um. Um dieses Defizit auszugleichen sind grundsätzlich Wande- rungsgewinne nötig. Aktuell steigen die Geburten wieder an, ob auch eine nachhaltige Trendumkehr fest- zustellen sein wird, müssen die nächsten Jahre zeigen.

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

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Abbildung 7: Geburten und Sterbefälle jeweils je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach für den Zeit- raum 2000 bis 2016

Abbildung 8: natürliche Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften (links) sowie den Teilräumen innerhalb des Krei- ses (rechts)

Abbildung 8 vergleicht die natürliche Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach sowohl mit der Entwicklung der übergeordneten Gebietskörperschaften, als auch mit der Entwicklung der einzelnen Teilräume innerhalb des Kreises. Anders als im Landkreis Offenbach verzeichnete Hessen bereits in den frühen 2000er Jahren einen negativen Saldo bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung. Auch im Regierungsbezirk Darmstadt kehrte sich das Verhältnis aus Geburten und Sterbefällen etwas früher in den negativen Wertebereich um als im Landkreis. Sowohl im Landkreis als auch im Regierungsbezirk gleicht sich

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

Geborene LK Offenbach Gestorbene LK Offenbach

-8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0

Teilraum 1 Teilraum 2 Teilraum 3 LK Offenbach

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der Saldo im Jahr 2014 und 2016 aus. Abbildung 8 zeigt darüber hinaus auch den natürlichen Bevölkerungs- saldo der Teilräume innerhalb des Kreises. Während die Werte des Teilraumes 2 über den dargestellten Zeithorizont über dem Kreisdurchschnitt liegen, verläuft die Entwicklung im Teilraum 3 stets unterhalb der Werte für den Landkreis. Im Teilraum 1 ist der Saldo bis in die zweite Hälfte der 2000er Jahre unterhalb der Werte des Kreises, anschließend in etwa gleich.

2.1.3 Wanderungen

Quantitativ bedeutsamer und deutlich volatiler als die natürliche Bevölkerungsentwicklung beeinflussen die Wanderungsbewegungen die Bevölkerungsentwicklung. Denn während die Geburtenrate und Lebenser- wartung seit Jahrzehnten stetigen Trends folgen, hängt das Wanderungsgeschehen von vielfältigen Einflüs- sen im Herkunfts- und Zielland ab. Auf nationaler Ebene führte der Zuzug durch Gastarbeiter in den 1970er Jahren und die Rückwanderung der Russlanddeutschen zusammen mit den Folgen der Balkankriege zu überdurchschnittlichen Wanderungssalden zu Beginn der 1990er Jahre. Zuletzt zeigte die Rekordzuwande- rung durch Flüchtlinge große Hebelwirkung auf die Bevölkerungsentwicklung. Bereits 2014 war der Wande- rungssaldo nach Deutschland durch die Folgen der europäischen Schuldenkrise und der EU- Arbeitnehmerfreizügigkeit überdurchschnittlich hoch.

Abbildung 9 zeigt die Entwicklung des Wanderungssaldos je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Gebietskörperschaften sowie die Entwicklung der drei Teilräume. Das Geschehen auf nationaler Ebene spiegelt sich in beiden Darstellungen auch kleinräumig wider. So zogen im Landkreis Of- fenbach, dem Regierungsbezirk Darmstadt und auch insgesamt in Hessen ab 2014 die Wanderungssalden an und erreichten 2015 Rekordwerte. Die Entwicklung der drei Betrachtungsräume verläuft über die Zeit innerhalb eines engen Korridors und somit pro 1.000 Einwohner gerechnet in etwa vergleichbar. Deutlich volatiler entwickelten sich dagegen die Wanderungssalden in den drei Teilräumen innerhalb des Landkrei- ses. Der Teilraum 3 hatte in der ersten Hälfte der 2000er Jahre den höchsten Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner, in den Folgejahren kehrte sich die Entwicklung jedoch um, die Wanderungssalden lagen unter denen der anderen Teilräume innerhalb des Kreises. Seit der zweiten Hälfte der 2000er Jahre wurden die höchsten Wanderungssalden je 1.000 Einwohner in den meisten Jahren im Teilraum 1 verzeichnet.

Abbildung 9: Wanderungssaldo je 1.000 Personen im Landkreis Offenbach und den übergeordneten Ge- bietskörperschaften (links) sowie mit den Teilräumen (rechts)

Auch in den Vergleichsregionen hinterlässt die Rekordzuwanderung von 2015 ihre Spuren, wie Abbildung 10 verdeutlicht. Die linke Darstellung vergleicht den Landkreis Offenbach mit den angrenzenden Landkrei-

-20,0 -15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0

2000 2005 2010 2015

Landkreis Offenbach Teilraum 1

Teilraum 2 Teilraum 3