Ausschreibung des bebauten Grundstücks. Stephanikirchhof 19 (Scharren) zum Verkauf des Wohn- und Geschäftshauses (Einzeldenkmal)

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Ausschreibung des bebauten Grundstücks

– Stephanikirchhof 19 (Scharren) –

zum Verkauf des Wohn- und Geschäftshauses (Einzeldenkmal)

durch

die Stadt Aschersleben

Anlass und Zweck

Die Stadt Aschersleben liegt im Salzlandkreis und umfasst mit ihren 11 Ortschaften eine Gesamtfläche von ca. 156 km². Sie liegt zentral zwischen den drei sachsen-an- haltinischen Oberzentren; ca. 50 km südlich von Magdeburg, ca. 50 km nordwestlich von Halle und ca. 60 km südwestlich von Dessau.

Mit knapp 28.000 Einwohnern ist sie die drittgrößte Stadt des Salzlandkreises und die älteste urkundlich erwähnte Stadt in Sachsen-Anhalt. Im Jahr 2020 wurde die Stadt Aschersleben für ihre herausragenden städtebaulichen Qualitäten als eine von fünf Finalisten des Stadtumbau-Awards Sachsen-Anhalt geehrt.

Im Jahr 2015 wurde das Wohn- und Geschäftshaus Stephanikirchhof 19 durch die Stadt Aschersleben erworben und seither eine bauliche Sanierung des Denkmalen- sembles vorgenommen, sodass wichtige Grundlagen für eine zukünftige Nutzung im Sinne von Wohnen und gewerblicher oder alternativer Nutzung geschaffen sind.

Der Mindestkaufpreis für das Grundstück Stephanikirchhof 19 beträgt 13.000 Euro.

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Inhaltsverzeichnis

1. Städtebauliche Rahmenbedingungen ... 3

1.1 Lage im Zentrum von Aschersleben ... 3

1.2 Erschließung ... 4

1.3. Grundstücksspezifische Daten ... 6

2. (Städtebauliche) Zielstellungen ... 7

2.1 grundlegende Daten zum Wohn- und Geschäftshaus ... 7

2.2 Anforderungen an die Sanierung ... 8

2.3. Art der Nutzung ... 8

3. Verfahren ... 9

3.1 Teilnahmebedingungen ... 9

3.2 Einzureichende Unterlagen ... 9

3.3 Fachgremium und Terminkette ... 11

Anlagen ... 13

Anlage 1: Bewertungsmatrix – Übersicht ... 13

Anlage 2: Bewertungsmatrix – Erläuterung zur Punktevergabe ... 13

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Ausschreibungsunterlagen – Einzeldenkmal Wohn- und Geschäftshaus Stephanikirchhof 19, Aschersleben

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1. Städtebauliche Rahmenbedingungen

1.1 Lage im Zentrum von Aschersleben

Das Einzeldenkmal (Wohn- und Geschäftshaus) Stephanikirchhof 19 befindet sich im Stadtzentrum der Stadt Aschersleben in unmittelbarer Nähe der Stephanikirche und reicht vom Stephanikirchhof bis zur Breiten Straße. Es liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Stadt Aschersleben. Die Breite Straße ist die Haupteinkaufs- straße in Aschersleben. Die Südseite des innerstädtischen Denkmalensembles eröff- net sich zum mit altem Baumbestand begrünten Kirchhof.

Dem Gebäudeensemble Stephanikirchhof 19 gegenüber befindet sich ein bereits voll- ständig saniertes Gebäude gleicher Bauweise. Im Innenstadtbereich finden sich zudem zahlreiche weitere Baudenkmäler. Für die Sanierung und Neunutzung des Ge- bäudes Stephanikirchhof 19 sind diese besonderen räumlichen Lagebedingungen – in einem denkmalrelevanten, städtebaulich sensiblen Bereich – entsprechend zu berück- sichtigen.

Quelle: GeoBasis-DE / LVermGeo LSA, 2021

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1.2 Erschließung

Äußere Erschließung:

Der Stephanikirchhof 19 ist mit seiner zentralen Lage gut an das Verkehrsnetz ange- bunden. Mit einer Entfernung von 1,1 km zum Bahnhof Aschersleben besteht eine fußläufige Anbindung an den Schienenverkehr und den zentralen Busbahnhof.

Die Anbindung an das überörtlich Straßenverkehrsnetz ist durch die gute Erreichbar- keit der Autobahn 36 (5 km) sowie der Bundesstraßen 180 und 185 gegeben. Auch die Autobahn 14 ist in guter Erreichbarkeit und ermöglicht eine ausgezeichnete Anbin- dung an den internationalen Verkehrsflughafen Leipzig/Halle, welcher in 50 Minuten erreichbar ist.

Zudem bestehen eine große räumliche Nähe und sehr gute verkehrliche Anbindung (Auto, Bus, Bahn) an den Harz mit seinen historischen Städten und vielseitigen Natur, inklusive dem Nationalpark Harz.

Innere Erschließung:

Durch ihre Stadtstruktur sind viele zentrale Infrastrukturen in Aschersleben fußläufig erreichbar. Zudem gibt es in unmittelbarer Nähe zum Stephanikirchhof 19 Haltestellen der Buslinien 161 (überregionale Verbindung: Egeln – Magdeburg) und des Stadtbus- ses 162.

Dank seiner günstigen Lage gibt es an der Adresse Stephanikirchhof nur wenig Durch- gangsverkehr. Zudem liegt das Objekt in einer verkehrsberuhigten Zone. Das Parken ist für Bewohner mit Parkausweis zu einer ermäßigten Gebühr möglich.

Technische Infrastruktur:

In den Erschließungsstraßen sind Ver- und Entsorgungseinrichtungen für Elektroener- gie, Trinkwasser, Abwasser und Erdgas vorhanden. Ein Hausanschluss besteht derzeit nur für Abwasser. Nach Auskunft der Stadtwerke Aschersleben ist für den An- schluss an die Versorgung mit ca. 10.000 € zu rechnen (abhängig von der abschlie- ßenden Festlegung des Anschlusspunktes für die Gasversorgung).

Die Regenwasserfallrohre sind vom Erwerber an das öffentliche Netz anzuschließen.

Anschlüsse für Kabel TV und Breitband sind in den Erschließungsstraßen vorhanden.

Hausanschlüsse müssen gesondert beantragt werden.

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Straßenzustand:

Die Straße ist nach einem grundhaften Ausbau im Rahmen von Stadtsanierung und Denkmalpflege in den 2000er Jahren in gutem Zustand.

Die Veräußerung des Grundstücks erfolgt zum Neuordnungswert gem. §153 Abs. 4 Baugesetzbuch. Ausbau- und Erschließungsbeiträge für die zur Zeit hergestellten Straßen, Wege und Plätze werden damit bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung nicht erhoben. Gegebenenfalls sind Beiträge gem. §127 Abs. 4 BauGB zu entrichten.

Zum Zeitpunkt der Ausschreibung sind keine Beiträge veranlagt und angekündigt.

Quelle: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie 2020; Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/Datenquel- len_TopPlus_Open.pdf

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1.3. Grundstücksspezifische Daten

Eigentümerin: Stadt Aschersleben

Gemarkung: Aschersleben

Flur: 61

Flurstücke: 82 und 83

Grundstücksgröße: 119 m²

Wohneinheit: ca. 126 m²

Gewerbliche Nutzfläche: ca. 85 m²

Baulasten:

Im Baulastenverzeichnis sind zwei Vereinigungsbaulasten eingetragen.

Grundbuchliche Besonderheiten:

Im Grundbuch ist in Abt. II, lfd. Nr. 1, eine Realverbindlichkeit eingetragen. Nach Ein- schätzung des Gutachterausschusses ist diese unschädlich und könnte gelöscht werden. Da das beantragte Unschädlichkeitszeugnis aus formellen Gründen nicht ausge- stellt werden kann und in den historischen Katasterunterlagen kein Nachweis zur Lage des in Frage stehendes Rechtes enthalten ist, kann dieses Recht nicht zur Löschung gebracht werden und ist vom Käufer zu übernommen.

Die Stadt Aschersleben wird zugunsten des Verkaufsgrundstücks die Eintragung einer Dienstbarkeit zur Sicherung der Überbauung des in ihrem Eigentum stehenden Flur- stückes 244 (öffentlicher Arkadengang) mit dem OG des Verkaufsgrundstücks veran- lassen.

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2. (Städtebauliche) Zielstellungen

2.1 grundlegende Daten zum Wohn- und Geschäftshaus

Darstellung: qbatur Planungsgenossenschaft eG Rudolph Koehler Hölle 11, Quedlinburg, 2017.

Bei dem Objekt (Gemarkung Aschersleben, Flur 61, Flurstücke 82 und 83) handelt es sich um ein Einzeldenkmal (Wohn- und Geschäftshaus), den ehemaligen „Fleischer- scharren“, das vermutlich bis zur Mitte des 19. Jahrhunderts zum Fleischverkauf diente. Es ist laut dem Denkmalverzeichnis Sachsen-Anhalt die einzige komplett er- haltene Anlage dieser Art in Sachsen-Anhalt und ist damit von hohem kulturgeschicht- lichem Wert. Errichtet wurde das Ensemble 1724, erneuert wurde es 1838 und in den Jahren 1853 und 1864 aufgestockt. Der aus zwei gleichen Gebäudeteilen bestehende Arkadengang verbindet die Breite Straße und den Stephanikirchhof.

Das Gebäude Stephanikirchhof 19, mit L-förmigem Grundriss, Kolonnadengang mit 8 Pfeilern und einem neugeschaffenen Innenhof wurde durch die Stadt einer aufwändi- gen Hüllensanierung unterzogen. Die Hoffassade ist nach Norden ausgerichtet, wobei große neueingesetzte Fensterelemente zur optimalen Belichtung der sich über drei Etagen erstreckenden Wohnräume vorhanden sind. Eine besondere Qualität und indi- viduelles Wohngefühl schafft die nach Westen ausgerichtete Dachterrasse (ca. 10 m²).

Das Objekt besteht aus zwei- und dreigeschossigen Fachwerkputzbauten, die teilweise unterkellert sind.

Prägend für das Objekt sind Holzbalkendecken und vereinzelt Dielenböden sowie:

• die Südfassade mit Zierelementen und Fensterumrahmungen

• neue Holzfenster (Kreuzstocksprossenfenster, isolierverglast) und die historischen Hauseingangstüren

• der charakteristische Sandsteinsockel und die Holzsäulen des Arkadenganges

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• die Dachform mit Krüppelwalm; Pultdach auf dem schmalen, langgestreckten Baukörper

• Eindeckung mit Biberschwänzen

2.2 Anforderungen an die Sanierung

Die Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen des Denkmalensembles „ehemaliger Fleischerscharren“, im Jahr 2015 durch die Stadt Aschersleben begonnen, wurden im September 2020 abgeschlossen. Sie umfassten sowohl die Ertüchtigung der historischen Tragkonstruktion (Abbruch-, Zimmerer- und Rohbauarbeiten), als auch die Re- konstruktion von Dach, Fenstern, Außentüren und Fassade. Um einer Nutzung zuge- führt zu werden, stehen nun weitere denkmalgerechte Sanierungen an. Ein kompletter Innenausbau, einschließlich der technischen Gebäudeausstattung sind erforderlich.

Derzeit sind lediglich Bautreppen vorhaben.

Die Stadt hat sich bewusst für diese Art der Teilsanierung entschieden, um dem künf- tigen Nutzer größtmögliche Gestaltungsfreiheiten beim Innenausbau zu ermöglichen und gleichzeitig Kostenrisiken durch Ertüchtigungen der Tragkonstruktionen zu mini- mieren.

Ein Energieausweis ist nach § 16 EnEV Abs 5 Satz 2 nicht erforderlich, da es sich um ein Einzeldenkmal handelt. Die Grundrisse in den einzelnen Geschossen können je nach Nutzungskonzept neuorganisiert werden. Sonderabschreibungen bei Sanierung und Instandsetzung nach § 7h Einkommenssteuergesetz sind möglich.

2.3. Art der Nutzung

Die vorgeschlagene Nutzung ist zum einen das Wohnen auf der sich über drei Etagen erstreckenden Wohnfläche (Gebäudeteil am Stephanikirchhof) und zum anderen die Belebung der Geschäftsflächen, die einer Vielzahl von Nutzungen zugeführt werden können. Beispiele für die Nutzung der ca. 85m² großen Geschäftsfläche mit teilweiser Öffnung durch Fenster zum Kolonnadengang sind:

• Kunstatelier / Kunstschule

• Atelier/Werkstatt mit Verkaufsraum (Goldschmiede?)

• Yoga- oder Bewegungsschule

• Anwaltsbüro/ Architekturbüro /Versicherungsbüro

• Freie Berufe

• diverse Ladenlokale

• Café, Begegnungsstätte, Kulturraum

• Coworking Space

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Was sind Kriterien für die Nutzung?

• Schaufenster nicht permanent geschlossen

• Belebung der Innenstadt

3. Verfahren

3.1 Teilnahmebedingungen

Der Bieter hat den Bewerbungsunterlagen Nachweise der finanziellen Leistungsfähig- keit beizufügen. Der schriftlichen Bewerbung zum Kauf ist ein Konzeptentwurf zur Nut- zung (Beschreibung und ggf. erste Skizzen) beizufügen.

Der Bieter verpflichtet sich mit Abgabe seines Angebotes im Fall der Zuschlagsertei- lung zur Durchführung des Investitionsvorhabens. Diese Durchführungsverpflichtung wird Bestandteil des notariell zu beurkundenden Kaufvertrages und wird über eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten Stadt Aschersleben gesichert. Der Käufer ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres ab Beurkundung einen prüffähigen sanierungs- und denkmalrechtlichen Antrag einzureichen. Das Vorhaben ist innerhalb von drei Jah- ren ab Beurkundung umzusetzen.

Ggf. sind Ergänzungen zum Bauantrag, aufgrund der Neuaufnahme der Nutzung, erforderlich. Dem Genehmigungsverfahren werden frühzeitige Abstimmungen mit der Stadt Aschersleben und der Unteren Denkmalschutzbehörde ggf. unter Beteiligung des Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologie vorangestellt.

Die Bieter sind aufgefordert vor Gebotsabgabe einen Besichtigungstermin im Objekt wahrzunehmen. Eine Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten, z.B. einen Architekten ist möglich. Interessierte Bieter setzen sich bitte zwecks Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit Frau Keil von der Stadt Aschersleben telefonisch unter 03473/958-623 oder per mail m_keil@aschersleben.de in Verbindung.

3.2 Einzureichende Unterlagen

• Kaufpreisangebot

• Finanzierungsnachweis (für Kaufpreis und geschätzte Baukosten)

• Schriftlicher Konzeptentwurf/Erläuterungsbericht mit Angaben zu Nutzung und Gestaltung

• Ergänzende Darstellung/Skizzen

• Benennung des durchgeführten Besichtigungstermins, ggf. des Vertreters Das Fehlen der geforderten Unterlagen kann zum Ausschluss aus dem Bewertungs- verfahren führen.

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Die Interessenten werden gebeten das Kaufpreisangebot und die Unterlagen mit Fi- nanzierungsbestätigung schriftlich in einem verschlossenen Umschlag mit der Auf- schrift

Nicht öffnen!

Angebot „Stephanikirchhof 19“

bis zum 15.12.2021 um 13.00 Uhr bei

SALEG Sachsen-Anhaltinische

Landesentwicklungsgesellschaft mbH Treuhänder der Stadt Aschersleben Magdeburger Str. 36

06112 Halle (Saale) einzureichen

oder per mail an malisch@saleg.de

mit Betreff: Angebot „Stephanikirchhof 19“ nicht öffnen bis 15.12.2021 13.00 Uhr

zu senden.

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3.3 Fachgremium und Terminkette

Durch die Stadt Aschersleben (Eigentümerin) und die SALEG werden alle fristgerecht eingereichten Angebote einer umfassenden Bewertung unterzogen. Dazu werden die als Anlage 1 beigefügte Bewertungsmatrix sowie die nachfolgend erläuterte Punkte- vergabe (Anlage 2) als Grundlage verwendet.

Terminkette

Veröffentlichung 15. September 2021

Abgabefrist 15. Dezember 2021

Auswertung 1. Quartal 2022

Verkauf 1. Halbjahr 2022

Kontakt

SALEG Sachsen-Anhaltinische

Landesentwicklungsgesellschaft mbH Treuhänder der Stadt Aschersleben Magdeburger Str. 36

06112 Halle (Saale) Frau Frauenlob

Telefon: 0345 20516-23 E-Mail: frauenlob@saleg.de Frau Kramm

Telefon: 0345 20516-12 E-Mail: kramm@saleg.de

Hinweise zur Finanzierung / Datenschutz

Gemäß § 109 Abs. 1 Kommunalverfassungsgesetz des Landes Sachsen-Anhalt in der Fassung vom 01.07.2014 ist es der Stadt Aschersleben in Ausnahmefällen nur mög- lich, den Erwerbern von Grundstücken zur Bezahlung des Kaufpreises und Finanzie- rung der Investitionen eine Belastungsvollmacht zu erteilen, wenn dazu ein gesonder- ter Stadtratsbeschluss gefasst und dieser von der Rechtsaufsichtsbehörde genehmigt wird.

Es bestehen folgende Möglichkeiten zur Sicherung der Finanzierung:

a) Der Erwerber kann die Auflassungsvormerkung als Sicherheit an die Bank abtreten (Verpfändung der Auflassungsvormerkung).

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b) Der Erwerber bestellt beim Notar bereits vor Kaufpreiszahlung eine Grundschuld zugunsten eines Finanzierungsinstitutes.

Nachdem der Notar von der Stadt die Eingangsbestätigung des Kaufpreises erhalten hat, wird er gleichzeitig mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung den Antrag zur Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt einreichen. Somit kann Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung die Eintragung der Grundschuld erfolgen.

Wir bitten um Berücksichtigung dieser Hinweise bei der Führung der Bankgespräche.

Jegliche Nutzung der vorhabenbezogenen Daten der Bieter erfolgt nur zu den genann- ten Zwecken und in dem zur Erreichung dieser Zwecke erforderlichen Umfang. Eine Weitergabe zu anderen Zwecken an Dritte findet nicht statt.

Die Veröffentlichung von Grundstücksangeboten der Stadt Aschersleben sowie der Ausschreibungsunterlagen (auch auszugsweise) durch Dritte ist nicht erlaubt. Mit die- sem Angebot ist kein Rechtsanspruch auf eine Vergabe des jeweiligen Grundstückes verbunden. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieses Verfahren keinen vergaberechtlichen Bestimmungen und Richtlinien unterliegt. Die Interessenten kön- nen für ihre Beteiligung keine Kosten oder sonstige Ansprüche geltend machen. Die Stadt Aschersleben bzw. der Sanierungsträger ist nicht verpflichtet, dem höchsten o- der irgendeinem Gebot den Zuschlag zu erteilen.

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Anlagen

1. Bewertungsmatrix – Übersicht

2. Bewertungsmatrix – Erläuterung zur Punktevergabe 3. Grundrisse und Schnitte

4. Fotos

Anlage 1: Bewertungsmatrix – Übersicht

Anlage 2: Bewertungsmatrix – Erläuterung zur Punktevergabe

Nutzungskonzept (max. 20 Punkte):

• Ist eine gewerbliche oder kreative Nutzung mindestens für das EG vorgesehen? (5 Punkte), ist eine reine Selbstnutzung ohne Vermietung vorgesehen?

(5 Punkte), ist keine Selbstnutzung, sondern ausschließlich Vermietung vorgesehen? (0 Punkte)

• Besteht eine Zugänglichkeit des Scharren (Erdgeschoss und/oder Oberge- schoss) für Kunden, Klienten oder Nutzer (ja: 10 Punkte; teilweise: 5 Punkte, nein: 0 Punkte)

Preis (max. 10 Punkte):

• Mindestkaufpreis von 13.000 € erforderlich

• Nach gebotener Summe erfolgt eine Platzzuweisung (In Zweierschritten) Kategorie

Gewichtung (Gesamtpunktzahl: 50)

Nutzungskonzept max. 20

Gebäudenutzung max. 10

gewerbliche/kreative Nutzung Scharren mind. EG 5

Selbstnutzung ohne Vermietung 5

keine Selbstnutzung, ausschließlich Vermietung 0

Zugänglichkeit max. 10

ja 10

teilweise 5

nein 0

Preis max. 10

Punktzahl absteigend von Höchstbietendem

Gesamteindruck max. 20

Integrative Wirkung, Aufwertung, Gesamtkonzept

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Gesamteindruck (max. 20 Punkte):

• Wird eine Aufwertung der Wegeverbindung von der Breiten Straße zum Ste- phanikirchhof erreicht?

• Wie gut passt das Gesamtkonzept zur Eigenart des Hauses (Einzeldenkmal, Bezug zum gegenüberliegenden „Zwilling“)?

• Wie gut passt es zur Lage innerhalb der Altstadt? (Hauptgeschäftsstraße, Belebung EG, Verzicht auf Stellplätze – Angebote abgestimmt auf die fuß- läufige Erreichbarkeit)

• Wie flexibel ist das Konzept im Hinblick auf künftige Änderungen von Rah- menbedingungen (Umnutzung der gewerblichen Fläche etc.)