Zweckentfremdung von Wohnraum

VG München, Urteil v. 15.02.2017 – M 9 K 16.4641 Titel:

Zweckentfremdung von Wohnraum Normenketten:

LStVG Art. 7 Abs. 2 WEG § 1 Abs. 2 BayZwEWG Art. 4 S. 1 Schlagworte:

Zweckentfremdung, Fremdenbeherbergung, Zwischenvermieter als Handlungsstörer neben Untermieter  

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand 1

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

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Der Kläger ist (Haupt-)Mieter des Anwesens D. Straße 223 b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. Zugunsten von deren Eltern Josef und Eva K ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an den Kläger zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert an

Mohammed R. vermietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

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Aufgrund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 bis 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem obengenannten Anwesen.

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In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Kläger bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Kläger wurde übersandt und es wurden von der Beklagten mehrere Ortsermittlungen durchgeführt, und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

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Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, der Kläger und Mohammed R. zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

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Nach einer erneuten Ortsermittlung am 31. August 2016 erging unter dem 15. September 2016 der streitgegenständliche Bescheid, in dem dem Kläger aufgegeben wird, die Nutzung des im Bescheid näher bezeichneten Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1). In der Nr. 2 wurde für den Fall der Nichtbefolgung der Verpflichtung in Nr. 1 innerhalb von 6 Wochen ab

Bescheidzustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 € angedroht. In der Nr. 3 des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

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Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der streitgegenständliche Wohnraum seit mindestens Februar 2016 zu anderen als Wohnzwecken, nämlich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werde.

Das hätten die Ermittlungen des Amtes für Wohnen und Migration der Beklagten, insbesondere die durchgeführten Ortstermine ergeben. Bei dem verfolgten Nutzungskonzept für den streitgegenständlichen Wohnraum handele es sich um eine regelmäßige systematische Überlassung des Einfamilienhauses jeweils an häufig wechselnde Nutzer aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils für die Zeit ihrer medizinischen Behandlung in München aufhielten, einschließlich von deren Begleitpersonen; der Aufenthalt des jeweils angetroffenen Nutzers sei zeitlich begrenzt. Das sei durch die Ermittlungen der Beklagten einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits habe der Kläger keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise vorgebracht. Die Einlassung des Klägers, die Räumlichkeiten würden

ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche hierzu nicht aus. Aufgrund der Erkenntnisse sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung anstrebe. Weder habe er das Einfamilienhaus selbst bewohnt noch sei dieses dauerhaft vermietet worden. Nach den Erkenntnissen der Beklagten sei vielmehr davon auszugehen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke der medizinischen Behandlung oder als Touristen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten. Dadurch werde das Einfamilienhaus dem regulären Wohnungsmarkt, d.h. zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt der persönlichen

Lebensführung, entzogen. Der Kläger sei ferner der richtige Adressat der Verfügung, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Er vermiete das Einfamilienhaus direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwany, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Gegenüber dem Amt für Wohnen und Migration seien auch keinerlei substantielle Angaben gemacht worden und es lägen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass der Kläger den betreffenden Wohnraum an Herrn Mohammed R. oder jemand anderen untervermietet habe, der die Räume wiederum den Kurzzeitnutzern zur Verfügung stelle. Eine ausdrückliche Genehmigung zur Untervermietung an Mohammed R. oder Dritte sei nicht erteilt worden. Somit sei es dem Kläger am schnellsten möglich, die rechtswidrige zweckfremde Nutzung des betreffenden Wohnraums zu beenden. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

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Der Bescheid wurde dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. September 2016 zugestellt.

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Mit Schreiben seines Bevollmächtigen vom 12. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am selben Tag, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid vom 15. September 2016 mit Ausnahme der Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufzuheben.

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Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das vom Kläger angemietete streitgegenständliche Einfamilienhaus laut Untermietvertrag vom 20. Dezember 2012 an Mohammed R. untervermietet worden sei. Als Anlage zum Klageschriftsatz wurde ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt. Der Bescheid vom 15. September 2016 sei rechtswidrig. Es liege bereits keine Zweckentfremdung vor. Hier handele es sich nicht um eine Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten, sondern um ein Einfamilienhaus. Vor diesem Hintergrund sei der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Wohnnutzungen keinen anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Weiterhin sei nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) eine Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels

notwendig, an der es hier fehle. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Zweckentfremdung vorliege, sei der Bescheid hinsichtlich der Inanspruchnahme des Klägers als Störer rechtswidrig. Seien mehrere Personen verantwortlich, sei es Aufgabe der Behörde, eine sachgerechte Auswahl zu treffen. Dabei stelle es sich als

ermessensgerecht dar, wenn der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch genommen werde.

Im vorliegenden Fall gehe ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz nicht vom Kläger, sondern alleine von seinem Untermieter aus. Wie sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag ergebe, erfolge die Vermietung zu Wohnzwecken. Gem. § 4 Nr. 3 des Untermietvertrags sei es dem Untermieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger stelle sich somit allenfalls als Zustandsstörer und nicht als Handlungsstörer dar.

Handlungsstörer sei vielmehr der Untervermieter. Dies sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Es ergebe sich nämlich aus dem Schreiben vom 21. Juli 2016, in dem unter anderem auch Mohammed R. bezüglich einer im Raum stehenden Zweckentfremdung angehört worden sei. Somit stelle sich die Inanspruchnahme des Klägers als ermessensfehlerhaft dar. Das entspreche auch der Rechtsauffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der im Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 auf eine übereinstimmende Erledigung hingewirkt habe, weil im Beschwerdeverfahren noch ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt worden sei. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls aufzuheben, weil die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung keinen Bestand habe. Weiterhin sei der Zwangsgeldandrohung ein bestehendes Vollstreckungshindernis in der Form des Untermietvertrags entgegenzuhalten. Der Bescheid sei einerseits zu unbestimmt, weil für den Kläger nicht absehbar sei, wie er die Nutzung beenden solle. Außerdem könne der Kläger die Nutzung durch den Untermieter nicht beenden, denn durch den Untermietvertrag erlange der Untermieter ein Besitzrecht gegenüber dem Hauptmieter, das erst gekündigt und später per

Räumungsklage durchgesetzt werden müsse. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 30. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am 6. November 2016, ließ der Kläger außerdem die Wiederherstellung bzw. bezogen auf Nr. 2 des Bescheids die Anordnung der

aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragen. Die Begründung entspricht in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen der Klagebegründung; im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 23. November 2016 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte im Antragsverfahren Antragsablehnung. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sich im Bescheid sehr wohl Angaben dazu fänden, ob die Nutzer der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt in den streitgegenständlichen Wohnraum verlegt hätten. Es wird auf Seite 5 unten und Seite 6 des Bescheids verwiesen. Hier fänden sich auch Ausführungen zu den Aufenthaltstiteln. Diese Erkenntnisse seien vom Antragsteller weder substantiiert bestritten noch widerlegt worden. Die Frage, ob eine zweckfremde

Nutzung vorliege oder nicht, entscheide sich nicht auf Basis des Wohnungsbegriffs des WEG. Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Zulässig seien auch Verwaltungsakte, die zunächst nur das Ziel festlegten, welches der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen müsse. Das zu erreichende Ziel, nämlich die Beendigung der zweckfremden Nutzung, sei eindeutig bestimmt und könne Grundlage für

Vollstreckungsmaßnahmen sein. Eine Untervermietung an Mohammed R. durch den Kläger sei im Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht bekannt gewesen. Das Anhörungsschreiben an Mohammed R. vom 21. Juli 2016 sei aufgrund der Aussage eines Nutzers der Wohneinheit ergangen. Auf den Ortsermittlungsbericht vom 20. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakte werde verwiesen. Der Nutzer habe berichtet, dass ein Mohammed R. für Fragen die Schlüsselübergabe und die Abwicklung der Mietzahlungen betreffend zuständig sei. In der Anhörung sei daher irrtümlicherweise von Erkenntnissen betreffend eine Anmietung des Einfamilienhauses durch Mohammed R. gesprochen worden. Eine Reaktion auf das

Anhörungsschreiben sei nicht erfolgt. Unabhängig davon würden die Ermessenserwägungen zur Störerauswahl im Bescheid gegenstandlos. Diese würden gem. § 114 Satz 2 VwGO folgendermaßen ergänzt:

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Der Kläger sei nach wie vor als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Auch ein bestehendes Untermietverhältnis ändere hieran nichts. Im Zeitpunkt der vermeintlichen Anmietung des

verfahrensgegenständlichen Wohnraums durch Mohammed R., d.h. laut Untermietvertrag am 20.

Dezember 2012, habe mindestens ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis zwischen

Mohammed R. und dem Kläger bestanden. In der Anlage zu dem Schriftsatz wird ein Untermietvertrag über ein Einfamilienhaus in der E. Straße 89 in München vorgelegt. Ein weiteres vermeintliches

Wohnraummietverhältnis sei ca. 1 Jahr später hinzugekommen. Zum Nachweis hierzu wird als weitere Anlage zu dem Schriftsatz ein Untermietvertrag über eine Wohneinheit in der E. Straße 12 a in München

vorgelegt und auf das Parallelverfahren vor dem Verwaltungsgericht München mit dem Az. M 9 S. 16.4695 verwiesen. Es sei gut möglich, dass weitere noch nicht bekannte vermeintliche Wohnraumuntermietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. abgeschlossen worden seien. Dem Kläger habe sich damit aufdrängen müssen, dass Mohammed R. den verfahrensgegenständlichen Wohnraum genauso wie die übrigen angemieteten Wohnungen nicht für eine eigene Wohnnutzung, sondern zu Zwecken der

Vermietung an sogenannte Medizintouristen nutze. Die entsprechende Nutzung durch Mohammed R. sei auch durch im Internet frei zur Verfügung stehende Daten nachvollziehbar. Die Beklagte gehe daher davon aus, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Anders sei nicht zu erklären, warum er, obwohl ihm die zweckfremde Nutzung durch Mohammed R. seit langem bekannt sei und zivilrechtliche Möglichkeiten zur Beendigung des

Überlassungsverhältnisses gegeben seien, keinerlei Maßnahmen ergreife. Damit leiste der Kläger einen eigenen Beitrag zur zweckfremden Nutzung und sei als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat.

Mohammed R. und der Kläger seien zur effektiven Gefahrenabwehr auch gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die zweckfremde Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums könne nur durch ein zeitgleiches Vorgehen gegen beide

Handlungsstörer beendet werden. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für die vorgenommene Ergänzung der Ermessenserwägungen lägen vor. Die nachträglich aufgeführten Gründe hätten schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen, sie seien der Beklagten lediglich nicht bekannt gewesen, weil der Kläger seinen Mitwirkungspflichten gem. Art. 4 Satz 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwEWG nicht

nachgekommen sei. Der Verwaltungsakt werde durch die Ergänzung in seinem Wesen nicht verändert. Eine Vergleichbarkeit mit dem vom Klägerbevollmächtigten genannten Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof sei nicht gegeben, da in dem dort streitgegenständlichen Bescheid keine hinreichenden Ermessenserwägungen zur Störerauswahl enthalten gewesen seien, weswegen es an der Ergänzungsfähigkeit dort gefehlt habe.

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Im Übrigen wird zur Klageerwiderung weiter ausgeführt, dass die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der zweckfremden Nutzung angemessen sei. Aus Sicht der Beklagten sei aufgrund der ermittelten Tatsachen davon auszugehen, dass die Untermietverhältnisse nur vorgeschoben seien, um die Beendigung der zweckfremden Nutzung möglichst lange hinauszuzögern bzw. um zu erreichen, dass sich sämtliche Maßnahmen auf den vermeintlich vermögenslosen Mohammed R. konzentrierten. Trotz bestehender Zweifel sichere die Beklagte jedoch zu, dem Kläger zur Beendigung der zweckfremden Nutzung eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 zu gewähren.

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Mit Schreiben vom 24. November 2016 beantragte die Beklagte im hiesigen Klageverfahren Klageabweisung.

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Zur Begründung wird auf die Antragserwiderung vom 23. November 2016 Bezug genommen.

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Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger im Antragsverfahren replizieren. Es verbleibe bei der Rechtsauffassung, dass sich die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht in ausreichendem Maße mit dem Begriff der Fremdenbeherbergung befasst habe. Ebenso bleibe der Kläger bei der Rechtsauffassung, dass der streitgegenständliche Bescheid nicht hinreichend bestimmt sei. Die Angabe der Beklagten, dass ihr zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine

Untervermietung an Mohammed R. nicht bekannt gewesen sei und es sich im Rahmen der Anhörung um einen Irrtum gehandelt habe, sei nicht glaubwürdig. Die Ergänzung der Ermessensabwägung bezüglich der Störerauswahl sei rechtlich nicht möglich. Darüber hinaus stellten sich die jetzt gemachten Erwägungen zur Störerauswahl ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Dem Kläger sei nichts von einer vermeintlichen Zweckentfremdung durch Mohammed R. bekannt gewesen. Der Internetauftritt von Mohammed R. sei ihm nicht bekannt. Auch die von der Beklagten vorgelegten anderen Mietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. seien kein Indiz dafür, dass der Kläger hätte wissen müssen, dass Mohammed R.

vermeintliche Zweckentfremdungen veranlasst habe. Selbst wenn der Kläger gewusst hätte, dass Mohammed R. an Patienten, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung hier aufhielten, vermiete, so lasse dies nicht automatisch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot

schließen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Entscheidung vom 9. Mai 2016) dürfe an „ehemalige Medizintouristen“, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe des

angestammten Wohnsitzes in die jeweilige Wohnung verlagert hätten, vermietet werden, soweit die Geltungsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, entziehe sich der Kenntnis des Klägers und sei im Rahmen eines gegen Mohammed R.

gerichteten Verwaltungsakts zu klären. Die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der Zweckentfremdung stelle sich schließlich als unverhältnismäßig kurz und unangemessen dar. Auch die von der Beklagten angebotene Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 stelle sich als unverhältnismäßig kurz dar. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

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In einem Schreiben seines Bevollmächtigten ebenfalls vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger auch im Klageverfahren replizieren, in dem auf die Replik im Antragsverfahren verwiesen wurde.

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Die Beklagte erwiderte schließlich sowohl im Klageals auch im Antragsverfahren jeweils mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 wiederum auf das Schreiben des Klägerbevollmächtigten vom 8. Dezember 2016.

Insbesondere die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Das Verhältnis des Klägers zu Mohammed R.

werde hinreichend deutlich und genüge als Grundlage für eine korrekte Bestimmung der Bescheidadressaten. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

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Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung ließ der Kläger im hiesigen Klageverfahren die Aufhebung des Bescheids und im Antragsverfahren die Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage beantragen.

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Die Beklagte beantragte Klageabweisung bzw. Antragsablehnung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten in diesem Verfahren sowie im Antragsverfahren M 9 S. 16.5013 sowie auf das Parallelverfahren betreffend Mohammed R. (Az. M 9 K 16.5771) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe 23

Die Klage hat keinen Erfolg.

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Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R.

einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine

Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt.

Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die

Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist.

Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für

Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen

zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte

Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die

Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

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Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m.

§ 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.

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Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15.

September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten

Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

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Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

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1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der

Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten.

Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige

Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der

Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die

Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den

Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen - von den bei den

Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 - mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.

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2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

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Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 20).

Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte

Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).

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2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu

beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899; VG München, B.v.

4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v.

4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695).

Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.

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Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R.

berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der

Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer

anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).

33

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters - welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind - zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899).

Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die

Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher

„Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub - durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar - angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen

Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den

Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen

professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger

„weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu

Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden

Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.

34

2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem

konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im

streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23.

November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.

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Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.

36

Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden

Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R.

zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich.

Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S.

15.5264; U.v. 15.2.2017 - M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R.

als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben

Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.

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3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S.

16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.

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Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).

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Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.