Der Regierende Bürgermeister von Berlin Berlin, den 26.05.2021
- Senatskanzlei – Tel: 9026-2552
IBM 1 E-Mail:
katharina.vietze@
senatskanzlei.berlin.de
An die
Vorsitzende des Hauptausschusses über den
Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei – G Sen –
Gegenstand/Auftrag:
Bericht zum angestrebten Umzug der DFFB nach Tempelhof – vorgenommene Anmeldungen und Darstellung von alternativen Standorten
rote Nummern: 3034, 2548 A
Vorgang: 83. Sitzung des Hauptausschusses am 02.12.2020 71. Sitzung des Hauptausschusses am 11.03.2019
Der Hauptausschuss hat in seiner oben bezeichneten Sitzung Folgendes beschlossen:
„Die Senatskanzlei wird gebeten, dem Hauptausschuss zum 01.04.2021 in einem Folgebericht betreffend die DFFB bezogen auf Tempelhof darzulegen, welche Anmeldungen vorgenommen wurden und welche Alternativmöglichkeiten/Standorte für den Umzug in Betracht kommen.“
Die beantragte Fristverlängerung auf den 9. Juni 2021 wurde gewährt.
Beschlussentwurf:
Der Hauptausschuss nimmt den Bericht zur Kenntnis.
Hierzu wird berichtet:
DFFB
Die DFFB ist die Filmschule des Landes Berlin und fokussiert sich in der Ausbildung auf die grundlegenden Bereiche des Filmemachens: Drehbuch, Bildgestaltung/Kamera, Regie, Produktion sowie Montage Bild & Ton. Seit ihrer Gründung im Jahr 1966 dient sie stets neuen und prägenden Stimmen in Film und Fernsehen als Ausbildungsstätte und Produktionsatelier. Der Betrieb der DFFB soll auch zukünftig das qualitativ hochwertige Ausbildungsangebot im Bereich Film und
3034 B
Fernsehen in Berlin sichern. Pro Jahr entstehen über 150 Filme, die auf Festivals, im Kino oder im Fernsehen ausgewertet und häufig mit Preisen ausgezeichnet werden.
Die DFFB beschäftigt ca. 50 festangestellte Mitarbeiter/innen, arbeitet im Bereich der Lehre mit zahlreichen freien Dozierenden zusammen und bildet zum jetzigen Zeitpunkt ca. 240 Studierende aus, wobei in jedem Studienjahr grundsätzlich 34 neue Studierende aufgenommen werden (aktuelle Ausnahme vor dem Corona- Hintergrund).
Die DFFB wird aktuell durch Frau Sandra Braun als Interims-Geschäftsführerin geleitet. Derzeit läuft das Stellenbesetzungsverfahren für eine Neubesetzung der Geschäftsführung in Form einer Doppelspitze.
Hintergrund der Umzugspläne der DFFB
Das Land Berlin ist Mieter des Filmhauses am Potsdamer Platz, in dem die DFFB neben der Stiftung Deutsche Kinemathek und dem Arsenal als Untermieter angesiedelt ist. Vermieter sind seit Oktober 2017 Oxford Properties, die das gesamte Sony Center erworben haben. Die Firma Oxford Properties wurde 1960 gegründet und ist der globale Immobilienarm von OMERS, dem Pensionsfonds für kommunale Angestellte in Ontario/Kanada.
Gemäß Mietvertrag endet das Mietverhältnis am 10. Februar 2025, 25 Jahre nach der Übergabe am 11. Februar 2000. Spätestens 30 Monate vor Ende des Mietverhältnisses kann gemäß § 5 des Mietvertrages eine Verlängerungsoption für weitere 25 Jahre ausgeübt werden. Das wäre der 10. August 2022. Dabei müsste die Miethöhe neu verhandelt werden. Die monatliche Miete der DFFB im Filmhaus am Potsdamer Platz betrug im Jahr 2020 99.528,62 €, davon Grundmiete 76.124,30 € und Betriebskosten 23.404,32 €.
Aufgrund des bevorstehenden Endes des Mietverhältnisses wurden die zur Verfügung stehenden Alternativen erörtert, eine Verlängerung des Mietvertrages im Filmhaus wie auch der Umzug in andere Gebäudeflächen in Berlin. Die Prüfung berücksichtigte auch den Wunsch der DFFB nach einer räumlichen Veränderung, da das Filmhaus am Potsdamer Platz von der Aufteilung her für eine Akademie nicht optimal ist. Zudem meldet die DFFB seit mehreren Jahren einen deutlichen Mehrbedarf an Fläche, um den Akademiebetrieb effektiv gestalten zu können. Sie verfügt aktuell über 2.512 qm Nutzfläche.
Eine Verlängerung des bisherigen Mietvertrages wird daher den Anforderungen der DFFB nicht gerecht und wird als Dauerlösung daher von der Senatskanzlei als Bedarfsträger nicht weiterverfolgt.
Ein Neubau von Gebäuden, die den Bedarf der DFFB decken würden, ist bis zu dem 2025 notwendigen Umzug bis 2025 nicht zu realisieren und würde zudem erhebliche finanzielle Investitionen erfordern. Aus diesem Grund wurde diese Option von der Senatskanzlei nicht weiterverfolgt.
Dem Bedarf der DFFB entsprechende Mietobjekte sind derzeit auf dem Markt nicht
verfügbar. Insbesondere wird das vom Bund neben dem Martin Gropius Bau geplante Neue Filmhaus keine für die DFFB ausreichenden Flächen zur Verfügung haben.
Nach Abwägung der Optionen hat sich eine Nutzung des ehemaligen Flughafengebäudes Tempelhof als ernsthaft zu verfolgende Möglichkeit herausgestellt.
Die Tempelhof Projekt GmbH ist zur Schaffung nutzbarer Büro- und Hangarflächen mit der Planung der bauteilweisen, denkmalgerechten Sanierung des Flughafengebäudes Tempelhof beauftragt worden. Der Senat hat in seiner Sitzung am 11. August 2020 ein strategisches Entwicklungskonzept für das Flughafengebäude (Vision 2030+) beschlossen, mit dem das Quartier schrittweise als Ort für Kunst, Kultur, Kreativwirtschaft und zur Unterbringung der öffentlichen Verwaltung genutzt werden soll (Senatsbeschluss Nr. 3502/2020). Somit wurde die Grundsatzentscheidung zur Nachnutzung getroffen. Die vom Senat beschlossene Vision 2030+ verbindet bereits getroffene Setzungen mit Überlegungen für eine zukunftsweisende Nutzung des Flughafengebäudes auf der Grundlage der Richtlinien der Regierungspolitik 2016 – 2021: „Der Senat wird das Flughafengebäude Tempelhof für kulturelle, kreativ wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen herrichten“ (Richtlinien der Regierungspolitik 2016 – 2021).
Im Entwicklungskonzept ist der Hangar 5 bereits ausgewiesen als Nutzfläche für einen
„Mediencampus (DFFB)“. Es ist vorgesehen, dass die DFFB so schnell wie möglich in den Hangar 5 einziehen wird. Sie würde damit eine Vorreiterrolle einnehmen.
Machbarkeitsstudie - Bedarfsermittlung
Gemeinsam mit der Tempelhof Projekt GmbH wurden verschiedene Alternativen der Unterbringung im ehemaligen Flughafengebäude Tempelhof geprüft. Die DFFB hat schließlich gemeinsam mit der Tempelhof Projekt GmbH im Frühjahr 2019 eine Machbarkeitsstudie für das Vorhaben eines sog. „Mediencampus“ im Tempelhofer Flughafengebäude bei ÜberRaum Architects in Auftrag gegeben, die verschiedene Handlungsoptionen für die Ansiedlung aufzeigen sollte. Hierbei handelt es sich um die Bedarfsermittlung durch den Nutzer.
Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie wurden der Senatskanzlei Mitte Dezember 2019 zur Verfügung gestellt. Im Februar 2020 wurden diese dem Hauptausschuss übersandt; die Kenntnisnahme erfolgte in der 71. Sitzung am 11. März 2020, rote Nr.
2548 A. Das Kuratorium der DFFB hat die Pläne in der Sitzung am 06. März 2020 beraten.
Auszug aus der Machbarkeitsstudie (Folie 3): „Der Mediencampus soll ein „Leuchtturm Projekt“ von Tempelhof werden mit der DFFB als Hauptmieter und in der Rolle der Initialzündung. Ein Ort soll entstehen, der Menschen anzieht – sowohl Filmschaffende als auch Besucher und Zuschauer. Der Campus ist nicht elitär, er ist offen für Alle, er
soll Filmprojekte am Standort Berlin besser ermöglichen. Dieser Campus sammelt und bündelt Talente an einer gemeinsamen Adresse und erreicht somit internationale Reichweite.“
Hangar 5 des Flughafengebäudes Tempelhof wurde von den Autoren der Studie als optimaler Standort identifiziert. Drei Optionen, die sich in der Flächennutzung unterscheiden, wurden schließlich berechnet und der mögliche Ausbau in der Machbarkeitsstudie ausführlich vorgestellt. Alle Optionen sind für die von der DFFB angemeldeten Raumbedarfe ausreichend.
Hinweis: Die Tempelhof Projekt GmbH würde im Falle der positiven Entscheidung für diesen Standort die Ertüchtigungskosten für die Außenhülle des Hangars 5 übernehmen, die sie mit 20 Mio. € beziffert hat.
Die in den Optionen aufgeführten geschätzten Kosten (Kostenstand 12/2019) beziehen sich nur auf die Ausbaukosten des Hangars ohne die Ertüchtigungskosten.
Option 1 (S. 65 Machbarkeitsstudie) beinhaltet einen minimalen Ausbau der Hangarfläche, BT 5 und 5A, mit einem abgestimmten Minimalprogramm an Räumlichkeiten (6.512 qm BGF):
Geschätzte Gesamtkosten KG 200-700 21.191.692,-€ brutto
Option 2 (S. 66 Machbarkeitsstudie) beinhaltet den Ausbau der Hangarfläche, BT 5 und 5A, mit Zusatzflächen für die DFFB und Kooperationspartner (7.850 qm BGF) Geschätzte Gesamtkosten KG 200-700 24.697.920,-€ brutto
Option 3 (S. 66 Machbarkeitsstudie) beinhaltet den Ausbau Hangarfläche, BT 5 und 5A, und Gebäude A1und A1 quer mit weiteren Flächen für Kooperationspartner (10.886 qm BGF)
Geschätzte Gesamtkosten KG 200-700 34.922.737,-€ brutto
Die Bauzeit wird mit 4 Jahren angesetzt.
Eine Bedarfsermittlung durch den Nutzer wurde somit durchgeführt.
Bestätigung des Bedarfs durch Bedarfsträger
Die Senatskanzlei als Bedarfsträger bestätigt die mit der Machbarkeitsstudie durchgeführte Bedarfsermittlung durch die DFFB und legt sich auf die in der Machbarkeitsstudie genannte Option 2 fest.
Der Bedarf besteht demnach im Ausbau der Hangarfläche, BT 5 und 5A, mit Zusatzflächen für die DFFB und Kooperationspartner (7.850 qm BGF). Die Baukosten (Gesamtkosten KG 200-700) belaufen sich auf 24.697.920 Euro brutto. Diese Kosten verstehen sich ohne Ertüchtigungskosten für die Außenhülle des Hangars 5, die von der Tempelhof Projekt GmbH zu tragen wären.
Option 2 sichert der DFFB eine auch für die Zukunft ausreichend große Nutzfläche und eröffnet darüber hinaus Möglichkeiten der Nutzung von Flächen durch Kooperationspartner. Gleichwohl bleibt der Kostenrahmen deutlich hinter Option 3 zurück. So kann das Ziel erreicht werden, einen „Mediencampus“ zu erschaffen, der nicht nur der DFFB zur Verfügung steht, sondern dessen Nutzung auch für weitere Medienfirmen interessant ist. Diese Kooperation sowie die Öffnung nach außen wird einen Mediencampus mit internationaler Reichweite ermöglichen. Die notwendigen Mehrkosten für die Ertüchtigung sind auch auf Grund der zu erzielenden Mieteinnahmen vertretbar. Es gibt bereits erste Überlegungen für ein Betreibermodell.
Zudem wird gemeinsam mit Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe geprüft, inwiefern der Hangar 5 als Zukunftsort unterstützt und vernetzt werden kann.
Die Tempelhof Projekt GmbH ist verpflichtet, Baukosten durch Mieteinnahmen zu amortisieren. Nach aktuellen Berechnungen läge der von der DFFB zu entrichtende Mietzins - je nach anzusetzender Teuerungsrate – bei monatlich entweder 141.807,22 Euro oder 149.834,05 Euro. Dies entspricht einer Quadratmetermiete von 19 Euro – die bisherige Miete (ohne Nebenkosten) liegt bereits bei ca. 30 € pro Quadratmeter Angesichts der deutlich erhöhten Nutzfläche im Hangar 5 ist der kalkulierte neue Mietzins angemessen und wird sich je nach Nutzung durch Kooperationspartner durch entsprechende Mieteinnahmen noch reduzieren. Zudem fließt der Mietzins der landeseigenen Tempelhof Projekt GmbH zu.
Aktueller Stand des Vorhabens
Die Senatsverwaltung für Finanzen hat den von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gestellten Antrag auf ausnahmsweise Erstellung von Planungsunterlagen bis zur Erstellung des Bedarfsprogramms am 30.03.2021 genehmigt. Damit kann das Bedarfsprogramm für das Herrichten des Hangars 5 nunmehr aus Mitteln der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt werden. Die DFFB hat 150.000 Euro im Wirtschaftsplan 2021 u. a. für das Begleiten der Planungsarbeiten eingestellt. Die Maßnahme wurde für die Aufnahme in das Investitionsprogramm 2021-2025 angemeldet.
Im weiteren Verlauf wird geklärt werden müssen, ob die Abteilung V der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung oder die Tempelhof Projekt GmbH die Bauherrenschaft übernimmt.
Im Zuge weiterer verwaltungsübergreifender Erörterungen wurde deutlich, dass, im Falle der Berücksichtigung der Maßnahme im Investitionsprogramm und entsprechender Mittel im Budget zur Nachnutzung des ehem. Flughafens Tempelhof, der Hangar 5 auf keinen Fall vor Ende 2028 fertig gestellt sein würde. Eine realistische Schätzung des Planungs- und Bauverlaufs lässt eine Fertigstellung frühestens Ende 2030 erwarten.
Der Mietvertrag der DFFB am Potsdamer Platz müsste demnach mit einer Verlängerungsoption verlängert werden - es sei denn, dass der zwischenzeitliche Umzug in eine andere Immobilie möglich und wirtschaftlicher ist. Die SKzl hat die BIM GmbH um Unterstützung bei der Suche nach einer Interimsunterbringung gebeten. In
diesem Rahmen wurde die BIM GmbH gebeten, Verhandlungen mit dem Vermieter am Potsdamer Platz über eine Verlängerung des Mietvertrags zu führen.
Der Regierende Bürgermeister von Berlin In Vertretung
Dr. Frank Nägele
Staatssekretär für Verwaltungs- und Infrastrukturmodernisierung
