Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht? - Von Maklern und Mietpreisbremsen (WORD)

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IV Märkte und Verbraucher • Beitrag 21 Wohnungsmarkt 1 von 28

Von Maklern und Mietpreisbremsen – Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht?

Damit Mieten bezahlbar sind, hat der Staat zum Beispiel die Mitpreisbremse eingeführt.

Von Steffen Kriese, Mannheim

Dauer 6 Stunden

Inhalt sich mit Trends und Prognosen zum Wohnungsmarkt in Deutschland auseinandersetzen; das Prinzip von Angebot und Nachfrage verstehen; zwischen Monopol, Oligopol und Polypol unterscheiden; Preiselastizitäten verstehen; die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und das Bestellerprinzip kennenlernen; Rechte von Mietern und Vermietern kennen; Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage erarbeiten;

sich mit den Möglichkeiten einer Immobilienblase auseinandersetzen; Entwicklungen im sozialen Wohnungsbau betrachten

Ihr Plus Expertentest und Klassenarbeit zur Leistungsüberprüfung

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Fachliche Hinweise

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Bestellerprinzip zum Schutze des Mieters

Die Mietpreise steigen in Deutschland kontinuierlich, gerade in gefragten Großstadtlagen. Um die Mieter zu schützen und zu entlasten, hat die Bundesregierung neue Gesetze erlassen.

So greift die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Immobilien. Das Gesetz besagt, dass Vermieter die Miete bis auf wenige Ausnahmen nicht mehr als 10 Prozent über die ortsübliche Ver- gleichsmiete anheben dürfen.

Für laufende Mietverhältnisse gilt die Kappungsgrenze. Hierbei ist bei Mieterhöhungen nur eine Steigerung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gestattet. Beide Gesetze schützen Mieter vor übertrieben hohen Mieten, sodass Wohnraum auch für Geringverdiener erschwinglich gehalten werden soll.

Inwieweit dieser gewünschte Effekt tatsächlich eintritt, bleibt fraglich. Das Bestellerprinzip besagt, dass bei der Vermittlung von Mietobjekten die Maklergebühr von demjenigen zu bezahlen ist, der den Makler beauftragt. Wird der Makler vom Vermieter mit der Vermietung seiner Immobilie beauftragt, so hat der Vermieter die Maklergebühr zu bezahlen. Vor Einführung des Bestellerprinzips musste zumeist der zukünftige Mieter die Maklergebühr entrichten.

Wohnraum für Geringverdiener, Bedürftige und Flüchtlinge

Da Deutschland ein Sozialstaat ist, sollen sozial Benachteiligte vom Staat unterstützt werden. Hierzu wurde der soziale Wohnungsbau eingeführt: Bezahlbarer Wohnraum soll durch staatliche Woh- nungsbaugesellschaften errichtet werden. Mittlerweile zeichnet sich jedoch ab, dass der Staat sich immer weniger aktiv im Bereich des sozialen Wohnungsbaus engagiert und dafür Fördergelder, Steuererleichterungen und zinsgünstige Darlehen an private Bauherren vergeben werden.

Was die Schaffung von Wohnraum für Flüchtlinge betrifft, so gibt es noch viele Unklarheiten. Flücht- linge, die zunächst vorübergehend in Gemeinschaftsunterkünften aufgenommen werden, benöti- gen nach einer gewissen Zeit geeignete Unterkünfte. Gerade in den Ballungsgebieten ist dies kaum umzusetzen, sodass auch hier Förderprogramme des Bundes und der Länder für private Bauherren ausgebaut werden sollen.

Die Immobilienpreise steigen

Auch die Immobilienpreise steigen in Deutschland rasant, vor allem in gefragten Großstadtlagen.

Da die Nachfrage nach Immobilien das knappe Angebot in begehrten Lagen bei Weitem übersteigt, kann in einigen Regionen von einem Verkäufermarkt gesprochen werden. Der Verkäufer ist auf- grund der großen Nachfrage in einer stärkeren Position als der Käufer und kann somit die Preise nach oben treiben. Die Trends und Prognosen besagen, dass sich diese Entwicklung vor allem in den gefragten deutschen Großstädten wie Berlin, München, Hamburg oder Köln weiter fortsetzen wird.

Niedrige Zinsen begünstigen die Nachfrage nach Immobilien

Da sich die Leitzinsen der Zentralbanken auf einem historischen Tiefstand befinden, ist es für Käufer besonders günstig, ein Immobiliendarlehen in Anspruch zu nehmen. Die Zinsen für diese Immobili- endarlehen sind niedrig und eine Immobilie ist somit eine echte Alternative zur Anmietung. Ange- trieben durch diese günstigen Finanzierungskonditionen überlegen sich aktuell viele Investoren und Privatpersonen, eine Immobilie zu erwerben. Es bleibt davon auszugehen, dass das Zinsniveau weiterhin niedrig und somit auch die Nachfrage konstant bleiben sollte.

Immobilien als Kapitalanlage und die Gefahr einer Immobilienblase

Wie jede Kapitalanlage birgt auch die Investition in Immobilien Vor- und Nachteile. Mögliche Vor- teile können unter anderem der Inflationsschutz, der Vermögensaufbau zur Altersvorsorge, Mietein- nahmen und Steuerersparnisse sein. Indem in einen Sachwert investiert wird, kann das eingesetzte Kapital bei einer möglichen Inflation vor Geldentwertung geschützt werden. Zudem bieten Immobi

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lien vielfältige steuerliche Vorteile, wie zum Beispiel die Möglichkeit, die Immobilie bei Vermietung steuerlich abzuschreiben. Auch Mieteinnahmen und laufende monatliche Überschüsse sprechen eine klare Sprache für die Immobilie als Kapitalanlage.

Nachteile einer Immobilie zur Kapitalanlage können mögliche Mietausfälle, Vandalismus vonseiten des Mieters, Streitigkeiten mit Mietern oder auch die langfristige Gebundenheit sein. Eine Investi- tion in eine Immobilie ist zumeist sehr langfristig ausgerichtet und sollte folglich gut überlegt sein.

Die Gefahr einer Immobilienblase, also zu starken Preissteigerungen von Immobilien im Vergleich mit den zu erzielenden Mieten, den Verbraucherpreisen für Waren und Dienstleistungen und den Steigerungen der privaten Einkommen, mag durchaus gegeben sein. Die weiterhin große Nach- frage nach Immobilien und das zu geringe Angebot, gerade in den Toplagen, lassen die Entstehung einer Immobilienblase in Deutschland in naher Zukunft allerdings unwahrscheinlich erscheinen.

Didaktisch-methodische Hinweise

Den Kern dieser Unterrichtseinheit bildet ein Lernzirkel. Die Schülerinnen und Schüler* durchlaufen in Kleingruppen im Klassenzimmer verschiedene Stationen, an denen Arbeitsblätter zum Thema

„Wohnungsmarkt“ ausliegen. Diese bearbeiten sie innerhalb der Kleingruppe, bevor sie zur nächs- ten Station weitergehen. Ein Laufzettel erleichtert die Orientierung und bietet Platz für Anmerkun- gen und Fragen.

Das Lernen an Stationen weist folgende didaktische Vorteile gegenüber anderen Unterrichtsverfah- ren auf:

– Lernen im Team: Die Schüler diskutieren in der Kleingruppe unterschiedliche Lösungsmöglich- keiten. Die kommunikativen Fähigkeiten der Lernenden werden somit geschult.

– Selbstgesteuertes Lernen: Die Schüler erarbeiten sich die Inhalte eigenständig und übernehmen auch die Verantwortung für die Kontrolle ihrer Ergebnisse.

– Lehrkraft als Berater: Sorgfältig zusammengestellte Materialien ermöglichen einen schülerzent- rierten Unterricht. Die Lehrkraft steht als Berater zur Verfügung und gibt – im Bedarfsfall – Hilfe- stellungen.

– Motivation: Das selbstgesteuerte Lernen mithilfe abwechslungsreicher Arbeitsblätter und Aufga- benstellungen empfinden viele Lernende als motivierend.

* Im weiteren Verlauf wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit nur „Schüler“ verwendet.

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Ergänzendes Material

Internetadressen

www.immobilienscout24.de/

ImmobilienScout24 ist laut eigenen Aussagen das führende Immobilienportal im deutschsprachi- gen Internet und die Nr. 1 rund um das Thema „Immobilien“. Jeden Monat besuchen laut Immo- bilienscout24 über 12 Millionen Menschen diese Internetseite. Aktuelle Immobilienangebote, Immobiliengesuche, Markteinschätzungen, Mietspiegel, rechtliche Hinweise und vieles mehr werden auf dieser Seite angeboten.

www.mietpreisbremse.bund.de/

Diese Internetseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz informiert umfassend über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. Informationsmaterial und Erklärvideos können kostenfrei heruntergeladen werden. Es bietet sich an, diese Materialien in den Unterricht einzubin- den.

Materialübersicht

Stunden 1/2 Der Wohnungsmarkt in Deutschland – Angebot und Nachfrage M 1 (Fo) Der Wohnungsmarkt in Deutschland – Trends und Prognosen M 2 (Ab) Wohnen wird immer teurer – ist die Nachfrage schuld?

M 3 (Ab) Mietpreisunterschiede – das Prinzip von Angebot und Nachfrage

Stunden 3–5 Den Wohnungsmarkt genauer betrachten – ein Lernzirkel M 4 (Ab) Lernzirkel „Wohnungsmarkt in Deutschland“ – ein Laufzettel

M 5 (Ab) Station 1: Mietpreise im Vergleich – Markteingriff durch Mietpreisbremse M 6 (Ab) Station 2: Wer bestellt, bezahlt – so funktioniert das Bestellerprinzip M 7 (Ab) Station 3: Rechte von Vermietern und Mietern – gerecht aufgeteilt?

M 8 (Ab) Station 4: Immobilien als Geldanlage – Vor- und Nachteile

M 9 (Ab) Station 5: Bedenkliche Immobilienpreise – entsteht eine Immobilienblase?

Stunde 6 Der wirtschaftspolitische Wohnungsmarkt – sozialer Wohnungsbau

M 10 (Ab) Kommunen planen Städte – Wohnraum für Geringverdiener und Bedürftige M 11 (Ab) Flüchtlinge benötigen Wohnraum – was tut der Staat?

Lernerfolgskontrollen

M 12 (Lk) Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht? – Ein Expertentest

M 13 (Lk) Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht? – Vorschlag für eine Klausur

Bedeutung der Abkürzungen

Ab = Arbeitsblatt; Fo = Folie; Lk = Lernerfolgskontrolle

Minimalplan

Sie haben nur drei Stunden Zeit zur Verfügung? Dann behandeln Sie die steigenden Mietpreise genauer:

Stunden 1/2 Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt M 2 und M 3 Stunde 3 Die Mietpreisbremse als Regulierungsinstrument M 5

Sie finden alle Materialien im veränderbaren Word-Format auf der CD RAAbits Wirt- schaft Berufliche Schulen (CD 27). Bei Bedarf können Sie die Materialien gezielt am

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Der Wohnungsmarkt in Deutschland – Trends und Prognosen

Die Grafik zeigt Ihnen, wie sich der Bedarf an Wohnungen bis 2020 voraussichtlich entwickeln wird.

Aufgaben

1. Betrachten Sie die Abbildung. Benennen Sie die wesentlichen Aussagen im oberen und unteren Teil der Grafik.

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M 4

Lernzirkel „Wohnungsmarkt in Deutschland“ – ein Laufzettel

Gruppe: Bearbeitungszeit pro Station:

min

Station Erledigt Frage/Bemerkungen

1 Mietpreise im Vergleich –

Markteingriff durch Mietpreisbremse

2 Wer bestellt, bezahlt –

so funktioniert das Bestellerprinzip

3 Rechte von Vermietern und Mietern – gerecht aufgeteilt?

4 Immobilien als Geldanlage – Vor- und Nachteile

5 Bedenkliche Immobilienpreise – entsteht eine Immobilienblase?

Arbeitsauftrag

1. Setzen Sie sich mit Ihrer Gruppe an den Tisch einer Station. Lesen Sie sich die Informationen auf dem Arbeitsblatt sorgfältig durch.

2. Bearbeiten Sie anschließend gemeinsam die gestellten Aufgaben. Haken Sie die Station, die Sie bearbeitet haben, auf Ihrem Laufzettel ab.

3. Zum vereinbarten Signal wechseln Sie die Station. Wenn Sie bei Station 5 waren, dann gehen Sie jetzt zu Station 1, wenn Sie bei Station 1 waren, dann gehen Sie zu Station 2 usw.

4. Verfahren Sie bei der neuen Station wie bei der vorhergehenden (siehe Punkte 1. bis 3.).

5. Wenn Sie alle 5 Stationen durchlaufen haben, korrigieren Sie Ihre Ergeb- nisse mithilfe der ausliegenden Musterlösungen.

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Station 4: Immobilien als Geldanlage – Vor- und Nachteile

In Zeiten niedriger Zinsen stellen Immobilien eine sehr interessante Möglichkeit der Geldanlage dar.

Wie bei jeder Form der Geldanlage gibt es Vor- und Nachteile. Erfahren Sie welche.

Wieso sind Immobilien gerade jetzt so begehrt?

Die Zentralbanken bestimmen den sogenannten Leitzins. Nach diesem Leitzins richten sich die Kre- ditinstitute. Kreditinstitute können sich von den Zentralbanken Geld zum aktuellen Leitzins leihen. Ist der Leitzins höher, so ist es für diese Kreditinstitute teurer, Geld zu leihen. Bei niedrigen Leitzinsen hingegen ist es günstiger, Gelder zu leihen. Somit richten sich auch die Zinsen, die Immobiliener- werber für Immobiliendarlehen bezahlen müssen, nach diesen Leitzinsen. Da die Zinsen für Sparein- lagen und gleichzeitig die Zinsen für Immobiliendarlehen sehr niedrig sind, ist es für viele Käufer interessant, Geld nicht anzusparen, sondern in den Erwerb von Immobilien zu stecken und zusätz- lich noch Darlehen zu günstigen Konditionen zur Immobilienfinanzierung aufzunehmen. Dies stei- gert die Nachfrage nach Immobilien. Da sich das Immobilienangebot nicht entsprechend erhöht, steigen die Immobilienpreise.

Inflationsschutz

Vorteile von Immobilien

als Geldanlage Mieteinnahmen

Steuerersparnisse

Vandalismus

Nachteile von Immobilien

als Geldanlage

Mietausfälle Langfristig gebunden

Aufgaben

1. Ergänzen Sie die Mindmaps mit weiteren Vor- und Nachteilen von Immobilien als Geldanlage.

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Erläuterung (M 8)

Musterlösung zu Station 4

Zu Aufgabe 1: Die Mindmaps können so ergänzt werden:

Inflationsschutz

Eigennutz möglich Vorteile von Immobilien

als Geldanlage

Niedrige Zinsen

Mieteinnahmen Einsatz

von Fremdkapital Steuerersparnisse

Bildung von Vermögen

Altersvorsorge

Vandalismus

Streitigkeiten mit Mietern Nachteile von Immobilien

als Geldanlage

Hohe Nebenkosten

Arbeitsaufwand Steigende Zinsen

Mietausfälle

Verdeckte Mängel Langfristig gebunden

Zu Aufgabe 2: Folgende Sachwerte eignen sich neben der Immobilie zur Geldanlage:

Sachwert Erläuterung

Edelmetalle Edelmetalle wie Gold und Silber bieten einen Inflationsschutz, da diese nur begrenzt verfügbar sind. Allerdings unterliegen die Preise der Edelmetalle auch Schwankungen, sodass diese Anlageform eher langfristig ist.

Kunst- gegenstände

Besonders seltene und gefragte Kunstgegenstände wie einmalige Gemälde von verstorbenen Künstlern sind selten und daher gefragt. Der Käufer sollte sich besonders gut auskennen, um keine Fälschungen zu erwerben und gefragte Kunstgegenstände einordnen zu können.

Oldtimer Seltene und nicht mehr produzierte Oldtimer steigen bei Sammlern zumeist im Wert. Diese sind allerdings schwer zu beschaffen, und der Käufer sollte Sach- verstand mitbringen, um den Wert eines Oldtimers zu erkennen und mögli- cherweise versteckte Mängel aufzudecken.

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Lösungen (M 13)

Zu Aufgabe 1: Mögliche Ursachen von Preissteigerungen am Immobilienmarkt können Zinssenkun- gen der Zentralbanken sein. Investoren können folglich günstig Darlehen zum Kauf von Immobilien aufnehmen, wodurch die Nachfrage nach Immobilien steigt. Übersteigt die Nachfrage dann das Angebot an Wohnraum, so kommt es zu steigenden Immobilienpreisen. Auch steigende Zuwande- rungszahlen und die steigende Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren übersteigen das Angebot an Bestands- und Neubauobjekten, sodass dies ein weiterer Grund für Preissteigerungen am Immobilienmarkt sein kann. Da auch der staatlich geförderte Wohnungsbau rückläufig ist, ver- ringert sich hierdurch das Immobilienangebot, was bei steigender oder gleichbleibender Nachfrage ebenso zu Preissteigerungen der Immobilien führen kann.

Zu Aufgabe 2: Folgende drei Vor- und Nachteile von Immobilien als Geldanlage sind u. a. denkbar:

Vorteile Nachteile

Inflationsschutz Altersvorsorge Steuerersparnisse

Mietausfälle

Langfristig gebunden Streitigkeiten mit Mietern

Zu Aufgabe 3: Preiselastizitäten der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt a) Die preiselastische Nachfragekurve ist so richtig gezeichnet:

Preis

Menge Mengenänderung

Preisänderung

preiselastische Nachfrage

Nachfragekurve

b) Die Elastizität der Nachfrage beschreibt allgemein die Stärke von Nachfrageänderungen auf zuvor erfolgte Preisänderungen. Eine preiselastische Nachfrage liegt immer dann vor, wenn eine Preis- veränderung das Nachfrageverhalten überproportional stark beeinflusst.

Preiserhöhungen führen somit zu einem starken Nachfragerückgang. Werden zum Beispiel die Mieten in einer wenig gefragten Wohnlage erhöht, so kann dies dazu führen, dass überproportio- nal viele Mieter kündigen und es kaum neue Mietinteressenten gibt.

Preissenkungen hingegen führen bei einer preiselastischen Nachfrage zu überproportional starken Nachfragesteigerungen. Werden beispielsweise die Mieten in einer sehr beliebten Innen- stadtwohnlage gesenkt, so führt dies zu einer besonders hohen Nachfragesteigerung nach diesen Immobilien.