DEUTSCHE S ÄRZTEBLATT
Heft 47 vom 18. November 1976
Leserdienst
Hinweise -Anregungen
Mieterhöhung — Informationen über ein leidiges Thema
Erste Fortsetzung
Viele unserer Leser sind Eigentümer von Mietshäu- sern oder von Eigentums- wohnungen, die sie ver- mietet haben. Mit dem in den letzten Jahren sehr ausgeweiteten Mieter- schutz ist das Vermieter- Dasein zunehmend schwie- riger geworden, was sich unter anderem darin zeigt, daß sich Privatleute aus dem Bau von Mietwohn- häusern weitgehend zu- rückgezogen haben.
Schwierigkeiten gibt es vor allem mit dem — für Mieter wie Vermieter — lei- digen Thema „Mieterhö- hung", das Gegenstand einer dreiteiligen Artikel- folge ist. Der erste Teil ist in Heft 46'1976 erschienen.
II. Mieterhöhung durch Modernisierung
Nach § 2 des Gesetzes zur Rege- lung der Miethöhe vom 18. Dezem- ber 1974 kann die Miete in freifi- nanziertem Wohnraum bis zur so- genannten ortsüblichen Miete ein- seitig vom Vermieter angehoben werden. Weniger bekannt und praktiziert ist die daneben nach § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe geschaffene Möglichkeit durch Modernisierungsarbeiten den Gebrauchswert der Mietwoh- nung zu erhöhen" und auf diese Weise eine Anhebung des Mietzin- sens zu erzielen. In dieser Rich- tung lassen sich zum Teil beträcht- liche Renditen erzielen, so daß die- se Art der Mietanhebung eine ech- te Alternative zu der Anpassung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt.
Eine Mietanhebung in diesem Sin- ne setzt voraus, daß der Vermieter bauliche Änderungen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern, oder der Vermieter bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt hat.
Unter baulichen Veränderungen sind sämtliche Baumaßnahmen an der Wohnung, am Haus oder am Hausgrundstück zu verstehen. Dar-
unter fallen auch Baumaßnahmen im weiteren Sinne, also die Anlage von Kfz-Abstellplätzen, eines Haus- gartens oder eines Kinderspielplat- zes und dergl. Nicht hierunter fal- len Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsa- che; diese sind mit der Miete abge- golten.
Die Veränderung hat zu einer nachhaltigen Erhöhung des Ge- brauchswertes der Mietsache ge- führt, wenn der dem Mieter zuste- hende Mietgebrauch hierdurch er- leichtert, verbessert oder vermehrt worden ist. Demgegenüber ist eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer anzunehmen, wenn die objektive Nutzungsfläche und der objektive Gebrauchswert des Wohnhauses im ganzen erhöht wird. Die Ab- grenzung kann im Einzelfall zwei- felhaft sein.
Vom Vermieter nicht zu vertreten- de bauliche Änderungen schließ- lich liegen vor, wenn der Vermieter hierzu aufgrund gesetzlicher Gebo- te oder behördlicher Anordnungen gezwungen war. Sie berechtigen auch dann zu einer Mietanhebung, wenn mit ihnen eine Erhöhung des Gebrauchswertes oder eine Ver- besserung der allgemeinen Wohn- verhältnisse nicht verbunden ist.
Der Vermieter soll den Mieter vor Durchführung der baulichen Maß- nahmen auf die voraussichtliche
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Durst — und was er kostet
Getrankemarkt 1975 in der BR DeutschlandPro-Kopf-Verbrauch: 567,3 Liter Gesamtausgaben: 49,3 red.DM
davon davon fur
Kaffee
16,2
Milch Bier
155,0
147,8
Milch
Erfrischungsgetränke
Quelle . I FO
91,6
88 ,9
Spirituosen
Erfrischungsgetränke
Wein Kaffee 1,3 Fruchtsäfte
1,1 Sekt 0,4 Tee 0,1 Kaffeersatz
2106 Tee 30,8
Wein 20,5 Fruchtsäfte 13,4 Kaffeersatz 8,9 Spirituosen 7,5
Sekt 2,9
Bier
Nach Berechnungen des Münchner Ifo-Instituts schluckte jeder Bundes- bürger bereits im vergangenen Jahr durchschnittlich rund 567 Liter Flüssi- ges — Leitungswasser ausgenommen. Das waren 22 Liter mehr als 1974 (wie wird das erst in diesem Jahr aussehen!). Dahinter verbirgt sich eine kleine Revolution hinsichtlich der deutschen Trinksitten: Die Hälfte des Mehrverbrauchs entfiel nämlich auf den Bohnenkaffee. Nicht mehr der Ger- stensaft, sondern Kaffee ist damit das Lieblingsgetränk geworden. Was die Ausgaben betrifft, steht freilich das Bier nach wie vor obenan. Fast ein Zehntel der gesamten privaten Verbrauchsausgaben wurde verflüssigt — der größte Teil in alkoholischer Form. DA/Globus Spektrum der Woche
Aufsätze • Notizen Mieterhöhung
Höhe der entstehenden Kosten und die sich hieraus ergebende Mieter- höhung hinweisen. Widerspricht der Mieter der geplanten Verände- rung, erhebt sich die Frage einer Durchsetzung der Baumaßnahme gegen den Willen dies Mieters.
Hierzu bestimmt § 541 a BGB:
„Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes hat der Mieter zu dulden, soweit ihm dies zuge- mutet werden kann. Soweit der Mieter danach zu Unrecht sein Ein- verständnis verweigert, muß der Vermieter vor Durchführung der Änderungen' die Duldung der ge- planten Maßnahmen seitens des Mieters notfalls rechtlich erzwin- gen.
Berechnung der Mieterhöhung Der Vermieter kann, wenn die vor- erwähnten Voraussetzungen vorlie- gen, eine Erhöhung des Mietzinses verlangen, die sich aus einer Erhö-
hung der jährlichen Miete vor Durchführung der baulichen Ände- rungen um 14 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten ergibt. Sind die baulichen Verände- rungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die dafür aufgewendeten Kosten vom Vermieter angemesen auf die ein- zelnen Wohnungen aufzuteilen.
Werden die Kosten ganz oder teil- weise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßi- gung, der sich aus dem Unter- schied gegenüber dem marktübli- chen Zinssatz für erststellige Hypo- theken ergibt. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungs- betrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens. Dabei steht ein Mieterdarlehen, eine Miet- vorauszahlung oder eine von ei-
nem Dritten für den Mieter er- brachte Leistung für die baulichen Änderungen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich.
Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Dar- lehen für die einzelnen Wohnun- gen gewährt worden sind, so ist eine Aufteilung nach dem Verhält- nis der für die einzelnen Wohnun- gen aufgewendeten Kosten vorzu- nehmen. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen werden, dürfen bei der Berechnung der erhöhten Mie- te nicht in Ansatz gebracht werden.
• Wird fortgesetzt
RA Lothar Spatz
Anhaltender Trend zum Eigenheim
Die Nachfrage nach zinsgünstigen Bausparfinanzierungsmitteln hält unvermindert an. Hauptziel der In- vestitionen ist das Eigenheim. So stieg beispielsweise der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an den von der Bausparkasse Schwä- bisch Hall mitfinanzierten Wohnun- gen allein in diesem Jahr von 72 auf 76 Prozent. Die Bausparkasse rechnet damit, das dieser Trend sich in den nächsten Jahren ver- stärkt fortsetzen wird. EB
Vorsorgeratschläge über „Infothek"
Mit Tonband-Kassetten informiert jetzt die Deutsche Ärzteversiche- rung u. a. über Berufshaftpflicht, Altersvorsorge, Absicherung bei Berufsunfähigkeit und Praxisfinan- zierung. Die Kassetten, die Inter- essenten kostenlos zur Verfügung gestellt werden, sind von namhaf- ten Fachleuten besprochen. Der Themenkreis dieses Beratungs- systems (von der Versicherung „In- fothek" genannt) soll 1977 noch er- weitert werden. EB
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