Mag. Markus Hirschler
Allgemein beeideter u. gerichtlich zertifizierter Sachverständiger f. Immobilien
23 E 5/21h - 4 An das
Bezirksgericht Mistelbach Museumsgasse 1
2130 Mistelbach
B E W E R T U N G S G U T A C H T E N
Betreibende Partei: Raiffeisenbank Weinviertel Nordost eGen Hauptstraße 39
2225 Zistersdorf
Firmenbuchnummer 55056s vertreten durch: Dr. Leopold BOYER
Rechtsanwalt Hauptstraße 25 2225 Zistersdorf
Tel.: 02532/2379, Fax: 02532/237914 Verpflichtete Partei: Christine Gröppel
geb. 25.12.1966, Pensionisten Gstätte 81
2276 Reintal
wegen: € 30.998,27 samt Anhang (Zwangsversteigerung von Liegenschaften und Fahrnisexekution und
Forderungsexekution) Bewertungsstichtag 05.08.2021
Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Mistelbach vom 21.06.2021, 23 E 5/21h - 4, wurde ich als Sachverständiger in der o.a. Zwangsversteigerungssache bestellt und beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert von
1/1 Anteil – BLNr. 4 - an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, BG Mistelbach, mit den Grundstücksnummern 329/1, 329/2, 330, 331, mit der Adresse 2276 Reintal, Gstätte 81, zu erstatten
INHALTSVERZEICHNIS
1. A l l g e m e i n e s:
Auftraggeber Seite 3
Auftrag Seite 3
Schätzungsstichtag Seite 3
Schätzmethode Seite 3
Grundlagen und Unterlagen Seite 3
Angeschlossene Beilagen Seite 4
2. B e f u n d:
Grundbuchstand Seite 12
Lage Seite 14
Bebaubarkeit, Widmung Seite 19
Objektbeschreibung Seite 20
Gesamtzustand Seite 24
Anschlüsse Seite 24
Objektgröße Seite 24
Baubehörde Seite 24
Allgemeines Seite 24
3. G u t a c h t e n
Sachwertverfahren Seite 27
Verkehrswerte Seite 30
1. A l l g e m e i n e s:
1.1. Auftraggeber:
Dieses Gutachten wird über Auftrag vom 21.06.2021 des Bezirksgerichtes Mistelbach erstellt.
1.2. Auftrag:
Ermittlung des Verkehrswertes von:
1/1 Anteil – BLNr. 4 - an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, BG Mistelbach, mit den Grundstücksnummern 329/1, 329/2, 330, 331, mit der Adresse 2276 Reintal, Gstätte 81, zu erstatten
1.3. Schätzungsstichtag:
ist der 05.08.2021 (Tag der Befundaufnahme). Es wird dieser Schätzung das zu diesem Zeitpunkt herrschende Preisniveau am Immobilienmarkt zugrunde gelegt.
1.4. Schätzmethode:
Grundlage dieser Schätzung ist die Ermittlung des Verkehrswertes mittels Sachwertverfahren.
1.5. Grundlagen und Unterlagen:
1.5.1. Befundaufnahme am 05.08.2021 von 09:00 Uhr bis 09:20 Uhr unter Anwesenheit von:
1. Frau Christine Gröppel, Verpflichtete 2. Herr Dr. Leopold Boyer
3. Herr Mag. Leopold Boyer
4. Herr Mag. Markus Hirschler, Sachverständiger
5. Herr Mag. Oliver Schwab, Mitarbeiter des Sachverständigen 1.5.2. Grundbuchauszug vom 03.08.2021
1.5.3. Kontoblatt der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft (Gemeinde Bernhardsthal) vom 05.08.2021
1.5.4. Fotos
Energieausweis
Laut Auskunft von Frau Christine Gröppel, Verpflichtete, ist kein Energieausweis für die Liegenschaft vorhanden.
Bestandsverhältnis - Wohnungsgebrauchsrecht
Laut Auskunft von Frau Christine Gröppel, Verpflichtete, ist das bewertungsgegenständliche Wohnhaus nicht vermietet und steht im Eigengebrauch.
Laut Grundbuchauszug vom 03.08.2021 besteht gemäß Notariatsakt vom 18.08.2020 ein unentgeltliches lebenslängliches Wohnungsgebrauchsrecht (auf der gesamten Liegenschaft) für Herrn Martin König, geboren am 12.01.1979.
Rückstände – Gemeindekonto
Laut übermittelten Kontoblatt der Gemeinde Bernhardsthal vom 05.08.2021 ist ein Rückstand von gesamt € 1.032,32 betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft vorhanden:
1.6. Angeschlossene Beilagen:
1.6.1. Grundbuchauszug vom 03.08.2021 1.6.2. Fotos
Notariatsakt vom 18.08.2020
Kontoblatt der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft (Gemeinde Bernhardsthal) vom 05.08.2021
2. B e f u n d:
EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, BG Mistelbach, mit den
Grundstücksnummern 329/1, 329/2, 330, 331 mit der Adresse 2276 Reintal, Gstätte 81
2.1. Grundbuchstand:
Grundbuchauszug vom 03.08.2021 (siehe Beilage 1).
2.1.1. Gutsbestand:
2.1.2. Eigentumsverhältnisse:
B lfd. Nr. 4 Christine Gröppel 1/1 Anteil
2.1.3. A2-Blatt:
2.1.4. C-Blatt:
2.1.3 Dingliche Rechte und Lasten:
Die Bewertung erfolgt geldlastenfrei.
2.2. Grundstücksausmaße:
2.3. Lage:
Abbildung 1:
Abbildung 2:
Abbildung 3:
Abbildung 4:
Abbildung 5:
Abbildung 6 – GST – Nr. 329/1
Abbildung 7 – GST – Nr. 329/2
Abbildung 8 – GST – Nr. 330
Abbildung 9 – GST – Nr. 331
Verkehrsanbindung nach Mistelbach
2.4. Bebaubarkeit, Widmung
GST – Nr. 329/1 Bauland - Agrargebiet GST – Nr. 329/2 Bauland - Agrargebiet GST – Nr. 330 Bauland - Agrargebiet GST – Nr. 331 Bauland - Agrargebiet
2.5. Objektbeschreibung:
1/1 Anteil – BLNr. 4 - an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, BG Mistelbach, mit den Grundstücksnummern 329/1, 329/2, 330, 331, mit der Adresse
2276 Reintal, Gstätte 81, zu erstatten
ECKDATEN
Bezeichnung: Wohnhaus mit Carport und 3 Erdkellern Dachung: Harte Dachung
Baujahr: Nach Auskunft der Gemeinde Bernhardsthal sind keinerlei Bauunterlagen betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft vorhanden.
Baubewilligung – keine Baubewilligung im Bauakt der Gemeinde Benützungsbewilligung – keine Benützungsbewilligung im Bauakt der Gemeinde
Baupläne – keine Baupläne im Bauakt der Gemeinde
Fenster: Kunststofffenster
Heizung: Laut Auskunft von Frau Christine Gröppel, Verpflichtete, erfolgt die Beheizung mittels einer Gas – Zentralheizung.
Hinzuweisen ist, dass eine Funktionsüberprüfung der
Heizung durch den Sachverständigen nicht durchgeführt wurde.
Sonstiges: 3 Erdkeller, Carport
Einfriedung zum Teil vorhanden
Beschreibung der Räumlichkeiten - Wohngebäude:
Vorraum: Betonboden, Wände im Rohzustand, Decke gestrichen
Zimmer: Laminatboden, Wände und Decke gestrichen
Zimmer: Laminatboden, Wände und Decke gestrichen
WC: Betonboden und zum Teil verfliest, Wände und Decke im Rohzustand, Stand – WC
Badezimmer: Betonboden, Wände zum Teil verfliest und im Rohzustand, Decke im Rohzustand, Dusche, Handwaschbecken
Küche: Laminatboden, Wände und Decke gestrichen
Zimmer: Laminatboden, Wände und Decke gestrichen
Fotoreihe
Erdkeller
Carport
2.6. Gesamtzustand:
Der Gesamtzustand der Liegenschaft ist als unterdurchschnittlich erhalten zu bezeichnen. Ein erhöhter Investitionsrückstau ist gegeben.
2.7. Anschlüsse:
Laut Auskunft der Gemeinde Bernahrdsthal ist die bewertungsgegenständliche Liegenschaft an folgende öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen:
Wasser
Kanal
Strom
2.8. Objektgröße:
Aufgrund nicht vorhandener Pläne wurde das Wohnhaus durch den Sachverständigen neu vermessen und eine Wohnnutzfläche von ca. 78 m² ermittelt.
Für die Neuvermessung und die dadurch resultierende Größe wird keine Haftung übernommen.
2.9. Baubehörde:
Baubewilligung – keine Baubewilligung im Bauakt der Gemeinde
Benützungsbewilligung – keine Benützungsbewilligung im Bauakt der Gemeinde
2.10. Pläne:
Baupläne – keine Baupläne im Bauakt der Gemeinde Bernhardsthal vorhanden.
2.11. Allgemeines:
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine Kontaminierungen der Liegenschaft vorliegt.
Nach Einsicht im Verdachtsflächenkataster wurde festgestellt, dass die Grundstücksnummern in diesem nicht verzeichnet sind.
Etwaige Belastungen sind im gegenständlichen Verkehrswert nicht enthalten.
3. G u t a c h t e n:
Ermittlung des Verkehrswertes von:
1/1 Anteil – BLNr. 4 - an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, BG Mistelbach, mit den Grundstücksnummern 329/1, 329/2, 330, 331, mit der Adresse 2276 Reintal, Gstätte 81, zu erstatten
Die Verkehrswertermittlung wird nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (BGBl. 1992/150) durchgeführt, wobei gem.
§ 2 LBG der Verkehrswert jener Preis ist, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere individuelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Bedacht zu bleiben.
In diesem Fall wird der Verkehrswert nach dem im gegenständlichen Gesetz dargestellten Sachwertverfahren ermittelt.
Die gegenständliche Schätzung berücksichtigt neben den bereits beschriebenen Grundlagen bzw. Unterlagen des Gutachtens im Besonderen:
die Ergebnisse der Befundaufnahme
den Bau- und Erhaltungszustandes des Gebäudes
die allgemeine Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag der Gutachtenserstellung
3.1.1. Sachwert:
Ziel des Sachwertverfahrens ist es den für das Bewertungsobjekt am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis zu ermitteln.
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz wird dazu wie folgt ausgeführt:
§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).
(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.
(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.
EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, BG Mistelbach, mit den Grundstücksnummern 329/1, 329/2, 330, 331, mit der Adresse 2276 Reintal, Gstätte 81
Bodenwert
Grundfläche GST - Nr. 329/1, 329/2, 330, 331 525 m² (Ansatz unter Berücksichtigung der Widmung Bauland - Agrargebiet)
à € 14,00
7 350,00
€
7 350,00
€
Anschlusskosten und Aufschließungsabgaben pauschal € 8 000,00
Bodenwert € 15 350,00
Bauzeitwert
Baukosten pro m² Wohnnutzfläche € 1 900,00
Wohnnutzfläche ca. 78 m² € 148 200,00
lineare Alterwertminderung
gewöhnliche Nutzungsdauer 100 Jahre
(Ansatz unter Berücksichtigung des Erhaltungszustandes)
Alter des Gebäudes ca. 70 Jahre
(Ansatz unter Berücksichtigung der durchgeführten Sanierungsarbeiten)
Wertminderung in 70% € 103 740,00
44 460,00
€
Abzüglich Investitionsrückstau € 300 pro m² € 23 400,00
Bauzeitwert € 21 060,00
Sachwert
Bodenwert € 15 350,00
Bauzeitwert € 21 060,00
36 410,00
€
Einfriedung, Carport und Erdkeller pauschal bewertet € 3 000,00 39 410,00
€
VERKEHRSWERT € 39 410,00
Hinzuweisen ist, dass bei den Bewertungsansätzen jegliche Nebenflächen berücksichtigt wurden.
Gemäß §7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen (sog. Marktanpassung). Die Kontrolle ergibt, dass keine weitere Anpassung erforderlich ist.
Laut Grundbuchauszug vom 03.08.2021 besteht gemäß Notariatsakt vom 18.08.2020 ein unentgeltliches lebenslängliches Wohnungsgebrauchsrecht (auf der gesamten Liegenschaft) für Herrn Martin König, geboren am 12.01.1979. Aus gutachterlicher Sicht ist eine Nettomiete von € 2,5 pro m² angemessen.
78 m² x € 2,5 = € 195 / Monat
Ergibt eine jährliche Rente von € 2.340,--
x 19,1426 ( fernere Lebenserwartung 37 Jahre,
Kapitalisierungszinssatz 4%) € 44.793,.68
Wert des Wohnrechtes von
Herrn Martin König € 44.793,68
Verkehrswert der Liegenschaft mit Aufrechterhaltung der Belastung (Wohnungsgebrauchsrecht)
Rechnerische Verkehrswert der Liegenschaft ohne Aufrechterhaltung der Belastungen (Wohnungsgebrauchsrecht)
auf EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal) € 39.410,00
rechnerischer Wert der Belastung:
Barwert Wohnungsrecht für Herrn Martin König - € 44.793,68
Rechnerischer Wert der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal
mit Aufrechterhaltung der Belastungen
(Wohnungsgebrauchsrecht) negativ - € 5.383,68
Abschlag für eingeschränkte Nutzbarkeit durch die Belastung des Wohnungsgebrauchsrechtes:
Durch die Wohnungsgebrauchsrechte in der Liegenschaft ist für die Dauer der Lebenserwartung des
Wohnungsberechtigten eingeschränkt.
Diesen Nachteil in der Nutzbarkeit des Wohnhauses werden Erwerber üblicherweise nur gegen einen entsprechenden Abschlag vom rechnerischen Verkehrswert in Kauf nehmen. Daher wird aus gutachterlicher Sicht ein Marktanpassungsabschlag
von 20% vorgenommen. - 20% € 1.076,74
VERKEHRSWERT NEGATIV € 6.460,42
Aufgrund der erhöhten Belastung betreffend des Wohnrechtes ergibt sich ein negativer Verkehrswert.
Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 4, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, ohne Berücksichtigung des Wohnungsgebrauchsrechtes für Herrn Martin König und ohne Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto, zum Bewertungsstichtag 05.08.2021 beträgt gerundet:
EUR 39.400,-
(Euro Neununddreißigtausendvierhundert )
Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 4, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, ohne Berücksichtigung des Wohnungsgebrauchsrechtes für Herrn Martin König und mit Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto, zum Bewertungsstichtag 05.08.2021 beträgt gerundet:
EUR 38.400,-
(Euro Achtunddreißigtausendvierhundert )
Der gerundete negative Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 4, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, mit Berücksichtigung des Wohnungsgebrauchsrechtes für Herrn Martin König und ohne Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto, zum Bewertungsstichtag 05.08.2021 beträgt gerundet:
EUR 6.500,-
(Euro Sechstausendfünfhundert ) Negativer Verkehrswert
Der gerundete negative Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 4, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 1989, Grundbuch 15126 Reinthal, mit Berücksichtigung des Wohnungsgebrauchsrechtes für Herrn Martin König und mit Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto, zum Bewertungsstichtag 05.08.2021 beträgt gerundet:
EUR 7.500,-
(Euro Siebentausendfünfhundert ) Negativer Verkehrswert
Wien, am 29.09.2021 Anmerkung:
Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern.
Rückstände – Gemeindekonto
Laut übermittelten Kontoblatt der Gemeinde Bernhardsthal vom 05.08.2021 ist ein Rückstand von gesamt € 1.032,32 betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft vorhanden:
Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802):
Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist.
Beilagen erwähnt
