Mag. Markus Hirschler Allgemein beeideter u. gerichtlich zertifizierter Sachverständiger f. Immobilien

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Mag. Markus Hirschler

Allgemein beeideter u. gerichtlich zertifizierter Sachverständiger f. Immobilien

13 E 21/20m - 5 An das

Bezirksgericht Mistelbach Museumsgasse 1

2130 Mistelbach

B E W E R T U N G S G U T A C H T E N

Betreibende Partei: Volksbank Wien AG Dietrichgasse 25 1030 Wien

Firmenbuchnummer 211524s

vertreten durch: Dr. Anton EHM, Mag. Thomas MÖDLAGL Schönbrunner Straße 42/6

1050 Wien

Tel.: 512 81 52-53

Verpflichtete Partei: Dr. Kraml & Partner Immobilienentwicklungs GmbH.

Döblinger Hauptstraße 68 1190 Wien

Firmenbuchnummer 359245b

wegen: € 756.653,55 samt Anhang (Zwangsversteigerung von Liegenschaften)

Bewertungsstichtag 27.01.2021

Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Mistelbach vom 29.12.2020, 13 E 21/20m - 5, wurde ich als Sachverständiger in der o.a. Zwangsversteigerungssache bestellt und beauftragt, ein Gutachten über die Verkehrswerte von

1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer .75/2, mit der Adresse 2130 Mistelbach, Neustiftgasse 2

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INHALTSVERZEICHNIS

1. A l l g e m e i n e s:

Auftraggeber Seite 3

Auftrag Seite 3

Schätzungsstichtag Seite 3

Schätzmethode Seite 3

Grundlagen und Unterlagen Seite 3

Angeschlossene Beilagen Seite 5

2. B e f u n d:

Grundbuchstand Seite 7

Lage Seite 13

Bebaubarkeit, Widmung Seite 19

Objektbeschreibung Seite 20

Gesamtzustand Seite 28

Anschlüsse Seite 28

Objektgröße Seite 29

Baubehörde Seite 30

Allgemeines Seite 38

3. G u t a c h t e n

Sachwertverfahren Seite 40

Verkehrswerte Seite 43

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1. A l l g e m e i n e s:

1.1. Auftraggeber:

Dieses Gutachten wird über Auftrag vom 29.12.2020 des Bezirksgerichtes Mistelbach erstellt.

1.2. Auftrag:

Ermittlung der Verkehrswerte von:

1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer .75/2, mit der Adresse 2130 Mistelbach, Neustiftgasse 2.

1. Wert unter Aufrechterhaltung der Belastungen C-LNr. 10, 11 2. Wert ohne Belastungen

3. Wert der Belastung selbst

1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5662, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer 897/31, mit der Adresse 2130 Mistelbach, Adolf Schärf-Straße 28, 30, 32, 34.

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1.3. Schätzungsstichtag:

ist der 27.01.2021 (Tag der Befundaufnahme). Es wird dieser Schätzung das zu diesem Zeitpunkt herrschende Preisniveau am Immobilienmarkt zugrunde gelegt.

1.4. Schätzmethode:

Grundlage dieser Schätzung ist die Ermittlung des Verkehrswertes mittels Sachwertverfahren.

1.5. Grundlagen und Unterlagen:

1.5.1. Befundaufnahme am 27.01.2021 von 14:30 Uhr bis 15:15 Uhr unter Anwesenheit von:

1. Herr Mag. Thomas Singer, Geschäftsführer der Dr. Kraml & Partner Immobilienentwicklungs GmbH.

2. Herr Mag. Markus Hirschler, Sachverständiger

3. Herr Mag. Oliver Schwab, Mitarbeiter des Sachverständigen

1.5.2. Grundbuchauszüge vom 26.01.2021

1.5.3. Servitutsvertrag vom 07.12.2017

1.5.4. Nachtrag zum Servitutsvertrag vom 07.12.2017

1.5.5. Bescheid „Bewilligung“ zur Errichtung eines Personalwohnhauses, einer Gaszentralheizung und einer Warmwasser-Pumpenheizung vom 11.10.1985

1.5.6. Baubeginnbekanntgabe vom 05.11.1985

1.5.7. Einreichplan Personalwohnhaus vom Jahr 1985

1.5.8. Fotos

Energieausweis

EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach

Laut Auskunft von Herrn Mag. Thomas Singer, Geschäftsführer der Dr. Kraml &

Partner Immobilienentwicklungs GmbH, Verpflichtete Partei, ist kein Energieausweis für die Liegenschaft vorhanden.

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Bestandsverhältnis

Laut Auskunft von Herrn Mag. Thomas Singer, Geschäftsführer der Dr. Kraml &

Partner Immobilienentwicklungs GmbH, Verpflichtete Partei, sind die auf der Liegenschaft befindlichen Wohnungen unbewohnt und nicht vermietet. Die Bewertung erfolgt daher bestandsfrei.

Bestandsverhältnis

x) unbebautes Grundstück

Die Bewertung erfolgt bestandsfrei.

Rückstände – Gemeindekonto

Laut übermittelten Informationsschreiben der Stadtgemeinde Mistelbach vom 11.03.2021 sind betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft folgende Rückstände vorhanden:

x) Nebengebühren (Mahngebühren und Säumniszuschlag) € 133,60 x) Kanaleinmündungsabgabe

(Baubewilligung Mistelsteig 27/Neustiftgasse 2) € 26.092,55 x) Ergänzungsabgabe zur Wasseranschlussabgabe € 8.822,92

RÜCKSTAND GESAMT € 35.049,07

Laut übermittelten Informationsschreiben der Stadtgemeinde Mistelbach vom 11.03.2021 sind betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft kein Rückstand vorhanden:

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Informationsschreiben der Stadtgemeinde Mistelbach vom 11.03.2021 betreffend der Rückstände

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2. B e f u n d:

1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer .75/2, mit der Adresse 2130 Mistelbach,

Neustiftgasse 2.

2.1. Grundbuchstand:

Grundbuchauszug vom 26.01.2021 (siehe Beilage 1).

2.1.1. Gutsbestand:

2.1.2. Eigentumsverhältnisse:

B lfd. Nr. 1 Dr. Kraml & Partner Immobilienentwicklungs GmbH. 1/1 Anteil

2.1.3. A2-Blatt:

2.1.4. C-Blatt:

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2.1.3 Dingliche Rechte und Lasten:

C-LNr. 10 Dienstbarkeit des Kanalleitungsrechtes gemäß Punkt I.

Servitutsvertrag samt Nachtrag vom 07.12.2017 auf Gst. .75/2 für Gst. 128

C-LNr. 11 Dienstbarkeit des Kanalleitungsrechtes gemäß Punkt I.

Servitutsvertrag samt Nachtrag vom 07.12.2017 auf Gst. .75/2 für Gst. 128

Auszug Servitutsvertrag vom 07.12.2017

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Abwasserhebe- bzw. Abwasserpumpanlage (Kellergeschoss GST – Nr. .75/2) betreffend der Dienstbarkeit des Kanalleitungsrechtes

2.2. Grundstücksausmaße:

Grundbuch 15028 Mistelbach, EZ 5339, BG Mistelbach

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1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5662, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer 897/31, mit der Adresse 2130 Mistelbach,

Adolf Schärf-Straße 28, 30, 32, 34.

2.2. Grundbuchstand:

Grundbuchauszug vom 26.01.2021 (siehe Beilage 1).

2.2.1. Gutsbestand:

2.2.2. Eigentumsverhältnisse:

B lfd. Nr. 1 Dr. Kraml & Partner Immobilienentwicklungs GmbH. 1/1 Anteil

2.2.3. A2-Blatt:

2.2.4. C-Blatt:

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2.1.4 Dingliche Rechte und Lasten:

Die Bewertung erfolgt geldlastenfrei.

2.3. Grundstücksausmaße:

Grundbuch 15028 Mistelbach, EZ 5662, BG Mistelbach

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2.4. Lage:

Neustiftgasse 2.

Lageplan Abbildung 1:

Abbildung 2:

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Abbildung 3:

Abbildung 4:

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Abbildung 5 – GST – Nr. .75/2

Lageplan Abbildung 1:

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Abbildung 2:

Abbildung 3:

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Abbildung 4 – GST – Nr. .897/31

Mistelbach ist eine Stadt mit 11.583 Einwohnern (Stand 1. Jänner 2020) im

nordöstlichen Niederösterreich und Bezirkshauptstadt des gleichnamigen Bezirks.

Lage von Mistelbach im Bezirk Mistelbach

Verkehrsanbindung nach Wien

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Öffentliche Verkehrsanbindung nach Wien

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2.5. Bebaubarkeit, Widmung

Auszug Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Mistelbach

Neustiftgasse 2.

GST – Nr. .75/2 Bauland - Kerngebiet

Laut Auskunft der Stadtgemeinde Mistelbach ist die Widmung wie folgt:

GST – Nr. .897/31 Bauland – Wohngebiet – Beschränkung auf 3 Wohneinheiten

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2.6. Objektbeschreibung:

Neustiftgasse 2.

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ECKDATEN

Bezeichnung: Wohngebäude mit 2 Wohneinheiten und 2 Garagen

Dachung: Harte Dachung

Baujahr: Bescheid „Bewilligung“ zur Errichtung eines

Personalwohnhauses, einer Gaszentralheizung und einer Warmwasser-Pumpenheizung vom 11.10.1985

Baubeginnbekanntgabe vom 05.11.1985

Einreichplan Personalwohnhaus vom Jahr 1985

Fenster: Holzfenster

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Beschreibung der Räumlichkeiten - Wohngebäude:

ERDGESCHOSS – WOHNUNG 1

Vorraum: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen

Flur: Boden verfliest, Wände zum Teil verfliest und gestrichen, Decke gestrichen

Badezimmer: Boden und Wände verfliest, Decke gestrichen, Handwaschbecken, Dusche

WC: Boden und Wände verfliest, Decke gestrichen, Stand – WC

Badezimmer: Boden und Wände verfliest, Decke gestrichen, Dusche, Handwaschbecken

Zimmer: Boden verfliest, Wände zum Teil gestrichen und im Rohzustand, Decke gestrichen

Fotoreihe Wohnung 1

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1. STOCK – WOHNUNG 2

Vorraum: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen, Küche

Badezimmer: Boden verfliest, Wände zum Teil verfliest und im Rohzustand, Decke gestrichen, Stand – WC, Handwaschbecken

Zimmer: Teppichboden, Wände zum Teil gestrichen und im Rohzustand, Decke gestrichen

Fotoreihe Wohnung 2

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DACHBODEN - UNAUSGEBAUT

TERRASSE – 1.STOCK

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KELLERGESCHOSS

2 GARAGEN

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 unbebaute Liegenschaft

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2.7. Gesamtzustand:

Neustiftgasse 2.

Der Gesamtzustand der Liegenschaft ist als unterdurchschnittlich erhalten zu bezeichnen. Ein Investitionsrückstau ist gegeben.

 unbebaute Liegenschaft

2.8. Anschlüsse:

Neustiftgasse 2.

Laut Auskunft der Gemeinde Mistelbach vom 11.03.2019 ist die bewertungsgegenständliche Liegenschaft an folgende öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen:

 Wasser

 Kanal

 Strom

Hinzuweisen ist, dass laut schriftlicher Mitteilung der Stadtgemeinde Mistelbach die Wasserversorgung für die Wohnhausanlage Mistelsteig 27 (Grundstück Nr. 128, KG Mistelbach) über den Wasserzähler der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft Neustiftgasse 2 (Grundstück Nr. .75/2, KG Mistelbach) erfolgt.

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2.9. Objektgröße:

Neustiftgasse 2.

Laut Einreichplan Personalwohnhaus vom Jahr 1985 setzt sich die Wohnnutzfläche wie folgt zusammen:

 Wohnung 1 – Erdgeschoss: ca. 56,08 m² Wohnnutzfläche

 Wohnung 2 – 1. Stock ca. 31,77 m² Wohnnutzfläche

ca. 87,85 m² Wohnnutzfläche gesamt

 Garage: ca. 55,34 m² Nutzfläche

 Terrasse – 1. Stock ca. 29,37 m² Nutzfläche

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2.10. Baubehörde:

Neustiftgasse 2.

Bescheid „Bewilligung“ zur Errichtung eines Personalwohnhauses, einer Gaszentralheizung und einer Warmwasser-Pumpenheizung vom 11.10.1985

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Baubeginnbekanntgabe vom 05.11.1985

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2.11. Pläne:

Neustiftgasse 2.

Einreichplan Personalwohnhaus vom Jahr 1985

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Lageplan

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Kellergeschoss

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Erdgeschoss

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1. Stock

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2.12. Allgemeines:

Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine Kontaminierungen der Liegenschaft vorliegen.

Nach Einsicht im Verdachtsflächenkataster wurde festgestellt, dass die Grundstücksnummern in diesem nicht verzeichnet sind.

Etwaige Belastungen sind im gegenständlichen Verkehrswert nicht enthalten.

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3. G u t a c h t e n:

Ermittlung der Verkehrswerte von:

1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer .75/2, mit der Adresse 2130 Mistelbach, Neustiftgasse 2.

1. Wert unter Aufrechterhaltung der Belastungen C-LNr. 10, 11 2. Wert ohne Belastungen

3. Wert der Belastung selbst

1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5662, Grundbuch 15028 Mistelbach, BG Mistelbach, mit der Grundstücksnummer 897/31, mit der Adresse 2130 Mistelbach, Adolf Schärf-Straße 28, 30, 32, 34.

Die Verkehrswertermittlung wird nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (BGBl. 1992/150) durchgeführt, wobei gem.

§ 2 LBG der Verkehrswert jener Preis ist, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere individuelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Bedacht zu bleiben.

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3.1.1. Sachwert:

Ziel des Sachwertverfahrens ist es den für das Bewertungsobjekt am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis zu ermitteln.

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz wird dazu wie folgt ausgeführt:

§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.

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Neustiftgasse 2.

Bodenwert

Grundfläche GST - Nr. .75/2 190 m²

à € 175,00

(Ansatz unter Berücksichtigung der Widmung Bauland - Kerngebiet und der Anschlusskosten und Aufschließungskosten)

33 250,00

€

Bebauungsabschlag von 5% € 1 662,50

Bodenwert € 31 587,50

Bauzeitwert

Baukosten pro m² € 2 100,00

Wohnnutzfläche ca. 87,85 m² € 184 485,00

lineare Alterwertminderung

gewöhnliche Nutzungsdauer 110 Jahre

(Ansatz unter Berücksichtigung des Erhaltungszustandes)

Alter des Gebäudes ca. 36 Jahre

(Ansatz unter Berücksichtigung der Baubewilligung vom Jahr 1985)

Wertminderung in 33% € 60 880,05

Abzüglich Investitionsrückstau € 200 pro m² € 17 570,00

Bauzeitwert € 106 034,95

Sachwert

Bodenwert € 31 587,50

Bauzeitwert € 106 034,95

137 622,45

€

Einfriedung pauschal bewertet € 4 000,00

Garage pauschal bewertet € 12 000,00

153 622,45

€ Abschlag von 2% aufgrund der Problematik - Wasserversorgung

für die Wohnhausanlage Mistelsteig 27 erfolgt über den Wasserzähler der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft

Neustiftgasse 2 € 3 072,45

150 550,00

€ Gemäß §7 LBG erfolgt ein Marktzuschlag von 10% aufgrund der

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Bodenwert

Grundfläche GST - Nr. 897/31 2010 m²

à € 175,00

(Ansatz unter Berücksichtigung der Widmung Bauland - Wohngebiet - 3 Wohneinheiten und der Aufschließungskosten)

351 750,00

€

Bodenwert € 351 750,00

Bauzeitwert - nicht gegeben Sachwert

Bodenwert € 351 750,00

351 750,00

€

VERKEHRSWERT € 351 750,00

Gemäß §7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen (sog. Marktanpassung). Die Kontrolle ergibt, dass keine weitere Anpassung erforderlich ist.

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Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 1, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, ohne Berücksichtigung der Belastungen C-LN 10,11, und ohne Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto, zum Bewertungsstichtag 27.01.2021 beträgt gerundet:

EUR 165.600,-

(Euro Einhundertfünfundsechzigtausendsechshundert )

Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 1, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, mit Berücksichtigung der Belastungen C-LN 10,11, und ohne Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto zum Bewertungsstichtag 27.01.2021 beträgt gerundet:

EUR 160.600,-

(Euro Einhundertsechzigtausendsechshundert )

Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 1, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach, mit Berücksichtigung der Belastungen C-LN 10,11, und mit Berücksichtigung der Rückstände am Gemeindekonto zum Bewertungsstichtag 27.01.2021 beträgt gerundet:

EUR 125.600,-

(Euro Einhundertfünfundzwanzigtausendsechshundert )

Der gerundete Wert der Belastungen (EZ 5339, Grundbuch 15028 Mistelbach),C-LN 10,11, zum Bewertungsstichtag 27.01.2021 beträgt gerundet:

EUR 5.000,- (Euro Fünftausend )

Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 1, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 5662, Grundbuch 15028 Mistelbach, zum Bewertungsstichtag 27.01.2021 beträgt gerundet:

EUR 351.800,-

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Anmerkung:

Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern.

Rückstände – Gemeindekonto

Laut übermittelten Informationsschreiben der Stadtgemeinde Mistelbach vom 11.03.2021 sind betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft folgende Rückstände vorhanden:

x) Nebengebühren (Mahngebühren und Säumniszuschlag) € 133,60 x) Kanaleinmündungsabgabe

(Baubewilligung Mistelsteig 27/Neustiftgasse 2) € 26.092,55 x) Ergänzungsabgabe zur Wasseranschlussabgabe € 8.822,92

RÜCKSTAND GESAMT € 35.049,07

Laut übermittelten Informationsschreiben der Stadtgemeinde Mistelbach vom 11.03.2021 sind betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft kein Rückstand vorhanden:

Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802):

Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist.

Beilagen erwähnt