Mag. Markus Hirschler
Allgemein beeideter u. gerichtlich zertifizierter Sachverständiger f. Immobilien
14 E 42/21v - 6 Bezirksgericht Gänserndorf
Marchfelder-Platz 3 2230 Gänserndorf
Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Gänserndorf vom 14.06.2021, 14 E 42/21v - 6, wurde ich als Sachverständiger in der Zwangsversteigerungssache der
Betreibende Partei: UniCredit Bank Austria AG, FN 150714 p 1020 Wien, Rothschildplatz 1
vertreten durch: Dr. Anton Ehm, Mag. Thomas Mödlagl, Rechtsanwalt 1050 Wien, Schönbrunner Straße 42/6
Verpflichtete Parteien: 1. Franz Terpa, geboren am 04.06.1947 2. Hermine Terpa, geboren am 04.12.1951 beide: 2291 Schönfeld, Hauptstraße 40/1
Wegen: € 131.494,67 samt Anhang (Zwangsversteigerung von Liegenschaften)
bestellt und beauftragt, ein
B E W E R T U N G S G U T A C H T E N
über den Verkehrswert von jeweils 1/2 Anteile, Blfd. Nr. 1 und 2, an der Liegenschaft EZ 40, Grundbuch 06311 Schönfeld, BG Gänserndorf, mit den Grundstücksnummern 91, 92, 93, 380, mit der Adresse 2291 Schönfeld, Hauptstraße 42, zu erstellen.
INHALTSVERZEICHNIS
1. A l l g e m e i n e s:
Auftraggeber Seite 3
Auftrag Seite 3
Schätzungsstichtag Seite 3
Schätzmethode Seite 3
Grundlagen und Unterlagen Seite 3
Angeschlossene Beilagen Seite 4
2. B e f u n d:
Grundbuchstand Seite 5
Grundstücksausmaße Seite 7
Lage Seite 8
Bebaubarkeit Seite 13
Objektbeschreibung Seite 15
Objektgröße Seite 23
Gesamtzustand Seite 24
Anschlüsse Seite 24
Allgemeines Seite 25
3. G u t a c h t e n
Sachwertverfahren Seite 27
Verkehrswert Seite 29
1. A l l g e m e i n e s:
1.1. Auftraggeber:
Dieses Gutachten wird über Auftrag vom 14.06.2021 des Bezirksgerichtes Gänserndorf erstellt.
1.2. Auftrag:
Ermittlung des Verkehrswertes der
Liegenschaft, B lfd. Nr. 1 und 2, jeweils 1/2 Anteile
an der Liegenschaft EZ 40, Grundbuch 06311 Schönfeld, BG Gänserndorf, mit den Grundstücksnummern 91, 92, 93, 380, mit der Adresse 2291 Schönfeld,
Hauptstraße 42.
1.3. Schätzungsstichtag:
Ist der 22.07.2021 (Tag der Befundaufnahme). Es wird dieser Schätzung das zu diesem Zeitpunkt herrschende Preisniveau am Immobilienmarkt zugrunde gelegt.
1.4. Schätzmethode:
Grundlage dieser Schätzung ist die Ermittlung des Verkehrswertes mittels Sachwertverfahren.
1.5. Grundlagen und Unterlagen:
1.5.1. Befundaufnahme am 22.07.2021 von 09:00 Uhr bis 09:45 Uhr unter Anwesenheit von:
1. Herr Franz Terpa, Verpflichteter 2. Frau Hermine Terpa, Verpflichtete
3. Herr Gerald Terpa, Sohn von Frau Hermine Terpa und Herrn Franz Tepa 4. Herr Mag. Markus Hirschler, Sachverständiger
5. Herr Mag. Oliver Schwab, Mitarbeiter des Sachverständigen 1.5.2. Aktenstudium nach Einlagen des Aktes
1.5.3. Grundbuchauszug vom 15.06.2021 1.5.4. Fotos
Bestandsverhältnis
Anzumerken ist, dass laut Auskunft von Herrn Franz Terpa, Verpflichteter, das bewertungsgegenständliche Wohnhaus nicht vermietet ist und im Eigengebrauch steht. Die Bewertung erfolgt daher bestandsfrei.
Energieauseis
Laut Mitteilung von Herrn Franz Terpa, Verpflichteter, ist kein Energieausweis für die Liegenschaft vorhanden.
Rückstände
Laut Auskunft der Gemeinde Lassee ist kein Rückstand betreffend der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft vorhanden.
1.6. angeschlossene Beilagen:
1.6.1. Grundbuchauszug vom 15.06.2021 1.6.2. Fotos
2. B e f u n d:
2.1. Grundbuchstand:
Grundbuchauszug vom 15.06.2021 (siehe Beilage 1).
2.1.1. Gutsbestand:
2.1.2. Eigentumsverhältnisse:
1/2 Anteile Herr Franz Terpa 1/2 Anteile Frau Hermine Terpa 2.1.3. A 2-Blatt:
2.1.4. C-Blatt:
2.1.3 Dingliche Rechte und Lasten:
Die Bewertung erfolgt geldlastenfrei.
2.2. Grundstücksausmaße:
Grundbuch 06311 Schönfeld, EZ 40, BG Gänserndorf
2.3. Lage
Abbildung 1:
Abbildung 2:
Abbildung 3:
Abbildung 4:
Abbildung 5:
Abbildung 6 – GST – Nr. 91:
Abbildung 7 – GST – Nr. 92:
Abbildung 8 – GST – Nr. 93:
Abbildung 9 – GST – Nr. 380:
Versorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Arztpraxen, sowie Bildungseinrichtungen sind in mittelbarer Umgebung vorhanden.
Verkehrsanbindung nach Wien
2.4. Bebaubarkeit:
GST – Nr. 91 Bauland - Agrargebiet
GST – Nr. 92 Bauland - Agrargebiet
GST – Nr. 93 Grünland – Land und Forstwirtschaft
GST – Nr. 380 Grünland – Land und Forstwirtschaft
2.5. Objektbeschreibung:
Grundbuch 06311 Schönfeld, EZ 40, BG Gänserndorf GST – Nr. 91, 92, 93, 380
GST – Nr. 91
Vorgarten
GST – Nr. 92, 93
WOHNHAUS MIT STALLGEBÄUDEN
ECKDATEN
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die
bewertungsgegenständliche Liegenschaft – EZ 40 mit der Adresse Hauptstraße 42 – in der Natur mit dem Nachbargrundstück – EZ 249 mit der Adresse Hauptstraße 40 – räumlich verbunden ist. Das Wohnhaus ist in der Natur baulich nicht abgetrennt und wurde zusammengelegt. Ein separater
Eingang für das Wohnhaus mit der Adresse Hauptstraße 40 ist nicht vorhanden. Der Eingang für das Wohnhaus befindet sich auf der Straßenseite mit der Adresse Hauptstraße 42 (bewertungsgegenständlich). Des Weiteren ist
an zu führen, dass im Hof eine bauliche Abgrenzung (Zaun, Einfriedung usw.) nicht vorhanden ist. An zu führen ist, dass das Nachbargrundstück (EZ 249) im
Alleineigentum von Herrn Gerald Terpa (Sohn von Frau Hermine und Franz Terpa – verpflichtete Parteien) steht.
Bezeichnung: Wohnhaus mit Stallgebäuden Bauartklasse: Bauartklasse 1 (massive Bauweise)
Baujahr: Nach Einsichtnahme in den Bauakt bei der zuständigen Gemeinde konnten keine Unterlagen erhoben werden.
Fenster: Holzfenster
Heizung: Laut Auskunft von Herrn Gerald Terpa, Sohn von Frau Hermine und Franz Terpa, wurde die Heizung (Holz – Zentralheizung) im Jahr 2012 erneuert. Hinzuweisen ist, dass laut Mitteilung von Herrn Gerald Terpa er die Heizungsanlage gekauft hat. Mit dieser Heizungsanlage wird ebenfalls das „Nachbarwohnhaus (räumlich im inneren nicht getrennt) mit der Adresse
Hauptstraße 40 (Alleineigentum von Herrn Gerald Terpa) beheizt.
Anzumerken ist, dass eine Funktionsüberprüfung der Heizung durch den Sachverständigen nicht durchgeführt wurde.
Beschreibung der Räumlichkeiten – WOHNGEBÄUDE Erdgeschoss
Vorraum: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen Zimmer: Holzboden, Wände tapeziert, Decke gestrichen Zimmer: Holzboden, Wände tapeziert, Decke gestrichen Küche: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen
Badezimmer: Boden verfliest, Wände zum Teil verfliest und gestrichen, Decke gestrichen, Stand – WC, Handwaschbecken, Badewanne
Flur: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen Zimmer: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen Abstellraum: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen
Fotoreihe Wohnräumlichkeiten
Hinzuweisen ist, dass der Dachstuhl in der Natur ebenfalls mit dem Nachbargrundstück (Wohnhaus) verbunden ist.
Kellergeschoss
Raum 1: Betonboden, Wände und Decke gestrichen Raum 2: Betonboden, Wände und Decke im Rohzustand
Raum 3: Boden verfliest, Wände und Decke gestrichen, Heizung
Raum 4: Betonboden, Wände und Decke gestrichen
Fotoreihe Kellergeschoss
STALLGEBÄUDE
Hinzuweisen ist, dass laut Mitteilung von Herrn Gerald Terpa, Sohn von Frau
Hermine und Franz Terpa, verpflichtete Parteien, das hintere Stallgebäude mit dem Stallgebäude auf der EZ 249 mit dem Dachstuhl verbunden ist. Eine Feuermauer ist nicht vorhanden ist.
GST – Nr. 380
Unbebaute Liegenschaft
2.6. Objektgröße:
Aufgrund nicht vorhandener Pläne wurde das Wohnhaus durch den
Sachverständigen neu vermessen und eine Wohnnutzfläche von ca. 90 m² ermittelt.
Keller: ca. 66 m² Nutzfläche
Stallgebäude 3: ca. 320 m² Nutzfläche
2.7. Gesamtzustand:
Der Gesamtzustand des Wohnhauses ist als unterdurchschnittlich erhalten zu bezeichnen.
Der Gesamtzustand der Stallgebäude ist als unterdurchschnittlich erhalten zu bezeichnen.
2.8. Anschlüsse:
Laut Auskunft der Gemeinde Lassee ist die bewertungsgegenständliche Liegenschaft an alle üblichen öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen.
(Wasser, Kanal).
Hinzuweisen ist, dass laut Auskunft von Herrn Gerald Terpa, Sohn von Frau Hermine und Franz Terpa, das Badezimmer im Wohnhaus an das öffentliche Wasser angeschlossen ist. Die Heizung und das WC wird mittels eines Brunnens mit Wasser versorgt. Des Weiteren ist an zu führen, dass laut Auskunft von Herrn Gerald Terpa die Stromversorgung für das bewertungsgegenständliche Wohnhaus vom Nachbargrundstück (EZ 40) bezogen wird.
2.9. Allgemeines:
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine Kontaminierungen der Liegenschaft vorliegt.
Nach Einsicht im Verdachtsflächenkataster wurde festgestellt, dass die Grundstücksnummern in diesem nicht verzeichnet sind.
Etwaige Belastungen sind im gegenständlichen Verkehrswert nicht enthalten.
3. G u t a c h t e n:
Ermittlung des Verkehrswertes der
Liegenschaft, B lfd. Nr. 1 und 2, jeweils 1/2 Anteile
an der Liegenschaft EZ 40, Grundbuch 06311 Schönfeld, BG Gänserndorf, mit den Grundstücksnummern 91, 92, 93, 380, mit der Adresse 2291 Schönfeld,
Hauptstraße 42.
Die Verkehrswertermittlung wird nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (BGBl. 1992/150) durchgeführt, wobei gem.
§ 2 LBG der Verkehrswert jener Preis ist, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere individuelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Bedacht zu bleiben.
In diesem Fall wird der Verkehrswert nach dem im gegenständlichen Gesetz dargestellten Sachwertverfahren ermittelt.
Die gegenständliche Schätzung berücksichtigt neben den bereits beschriebenen Grundlagen bzw. Unterlagen des Gutachtens im Besonderen:
die Ergebnisse der Befundaufnahme
den Bau- und Erhaltungszustandes des Gebäudes
die allgemeine Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag der Gutachtenserstellung
3.1.1. Sachwert:
Ziel des Sachwertverfahrens ist es den für das Bewertungsobjekt am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis zu ermitteln.
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz wird dazu wie folgt ausgeführt:
§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).
(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.
(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.
EZ 40, Grundbuch 06311 Schönfeld, BG Gänserndorf, mit den Grundstücksnummern 91, 92, 93, 380, mit der Adresse 2291 Schönfeld,
Hauptstraße 42
Bodenwert
Grundfläche GST - Nr. 91, 92 732 m²
(Ansatz unter Berücksichtigung der Widmung Bauland - Agrargebiet sowie der Anschluss- und Aufschließungsabgaben)
à € 90,00
65 880,00
€
65 880,00
€
Bebauungsabschlag von 10% € 6 588,00
59 292,00
€
Grundfläche GST - Nr. 93, 380 3393 m²
(Ansatz unter Berücksichtigung der Widmung Grünland - Land und Forstwirtschaft)
à € 6,00
20 358,00
€
20 358,00
€
Bodenwert € 79 650,00
Bauzeitwert - Wohnhaus
Baukosten pro m² Wohnnutzfläche € 1 900,00
Wohnnutzfläche ca. 90 m² € 171 000,00
lineare Alterwertminderung
gewöhnliche Nutzungsdauer 100 Jahre (Ansatz unter Berücksichtigung des Erhaltungszustandes)
Alter des Gebäudes ca. 70 Jahre
(Ansatz unter Berücksichtigung der durchgeführten Sanierungsarbeiten) Jahr 2016)
Wertminderung in 70% € 119 700,00
Bauzeitwert € 51 300,00
Sachwert
Bodenwert € 79 650,00
Bauzeitwert € 51 300,00
130 950,00
€
Stallgebäude pauschal bewertet € 10 000,00
140 950,00
€ Abschlag von 30% aufgrund der Problematik betreffend der zusammengelegten
Häuser (EZ 40 - bewertungsgegenständlich und EZ 249) in der Natur und des
damit verbundenen eingeschränkten Käufermarktes € 42 285,00
VERKEHRSWERT € 98 665,00
Hinzuweisen ist, dass bei den Bewertungsansätzen jegliche Nebenflächen berücksichtigt wurden.
Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, B lfd. Nr. 1 und 2, laut Grundbuch jeweils 1/2 Anteile an der Liegenschaft EZ 40, Grundbuch 06311 Schönfeld, zum Bewertungsstichtag 22.07.2021 beträgt gerundet:
EUR 99.000,-
(Euro Neunundneunzigtausend )
Wien, am 26.08.2021
Anmerkung:
Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern.
Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802):
Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist.
Beilagen erwähnt
