Archiv "Immobilienkauf: Der Blick ins Grundbuch" (16.04.2004)

tragsverhältnis mit einer Ver- sicherungsgesellschaft. Da sie in der Regel ein festes Gehalt beziehen und nicht oder nur teilweise von Provisionen ab- hängig sind, können sie ob- jektiver beraten. Auch bei Schadensfällen und Vertrags- änderungen können sie mehr Zeit investieren als zum Bei- spiel ein nebenberuflicher, provisionsabhängiger Vertre- ter.Andererseits sind sie auch bei den angebotenen Verträ- gen an ihre Gesellschaft ge- bunden, Fremdofferten wer- den durch sie nicht vermittelt.

Versicherungsberater(rund 100) sind unabhängige, ge- richtlich zugelassene Exper- ten, die – wie der Name be- reits sagt – den Kunden ledig- lich gegen Honorar (80 bis 120 Euro/Stunde) zu seinem Versicherungsschutz beraten.

Sie müssen umfangreiche be- rufliche Qualifikationen nach- weisen, zum Beispiel einen Abschluss als Versicherungs- fachwirt oder als Versiche- rungsbetriebswirt.

Weiterhin sollte man sich über die Qualifikationen des Anbieters informieren. Ange- sichts der Summen, die oft auf dem Spiel stehen, sollte sich niemand scheuen, den Ver- mittler nach der Dauer seiner Tätigkeit (je länger, umso bes- ser), seinen Erfahrungen (zum Beispiel über den beruflichen Werdegang), seinem Auftrag- geber (Vorsicht vor „Drücker- unternehmen“) und seinem Status (Einfirmenvertreter oder Mehrfachagent) zu fra- gen. Auch die Frage nach der Haftung im Fall einer Fehlbe- ratung sollte Interessenten nicht unangenehm sein: Bei angestellten Vertretern haftet die Gesellschaft für Fehler, in allen anderen Fällen sollte ei- ne ausreichende Vermögens- schadenhaftpflichtversicherung bestehen. Es geht um das Geld des Kunden, das der Vermitt- ler verdienen will, und da soll- te er zufriedenstellend antwor- ten können.

Warnhinweise sollten auch alle Unsicherheiten sein, die der Vermittler während des Gesprächs zu erkennen gibt.

Zwar wird auch ein erfahrener Versicherungsexperte bei der

einen oder anderen Spezial- frage – etwa aus dem Bereich der beruflichen Versicherun- gen – überfordert sein und bei seiner Gesellschaft nachfra- gen müssen, andererseits soll- ten die Fachkenntnisse doch so umfassend sein, dass sich der Versicherungskunde gut aufgehoben fühlt. Geht es um eine komplizierte Absiche- rung, sollte man gegebenen- falls verlangen, dass ein (ange- stellter) Experte der Gesell- schaft hinzugezogen wird.

Aber auch beim Ablauf des Beratungsgesprächs sollte man auf Warnhinweise achten: Fragt ein Vermittler in einem um- fassenden Gespräch vorran- gig nach dem Bestand an be- sonders hoch provisionierten Produkten – zum Beispiel Le- bensversicherungen, der priva- ten Krankenversicherung – und geht er nur nebenbei auf die gering entlohnten Tarifar- ten (unter anderem private Haftpflichtversicherung, Kfz- Versicherung) ein, sind Zwei- fel an der Unabhängigkeit der Beratung angebracht. Gleiches gilt, wenn bestehende Versi- cherungsverträge der Konkur- renz ohne detaillierte Nach- prüfungen schlecht gemacht werden und der Kunde bereits im ersten Gespräch zu einem Wechsel – im Fachjargon als

„Umdeckung“ bezeichnet – aufgefordert wird.

Vor jedem Vertragsabschluss sollte man sich über die Not- wendigkeit der angebotenen Versicherung, über mögliche Alternativen, Beitragseinspa- rungsmöglichkeiten und nicht zuletzt über Risikoausschlüsse und Leistungsbegrenzungen informieren. Im Fall einer an- gebotenen Umdeckung sollte man sich nach den Nachtei- len erkundigen, die damit möglicherweise verbunden sind (zum Beispiel höheres Ein- trittsalter, ungünstigerer Tarif, Verlust der bisherigen Prä- mien). Stößt man dabei auf In- formationen, die vom Vermitt- ler vorenthalten oder falsch dargestellt wurden, sollte man das Beratungsgespräch kri- tisch hinterfragen und gege- benenfalls auf den Abschluss generell oder über den Ver- mittler verzichten. Peter Jobst

V A R I A

Deutsches ÄrzteblattJg. 101Heft 1616. April 2004 AA1115

Immobilienkauf

Der Blick ins Grundbuch

Was der Kaufinteressent den Abteilungen I bis III entnehmen kann

N

ur in Deutschland gibt es ein Grundbuch. Wie in einem Personalausweis wird über alles Buch geführt, was das Grundstück, die Wohnung oder das Haus an- geht. Es ist unterteilt in drei Abteilungen.

Bei jedem Amtsgericht führt das Grundbuchamt ei- ne „Kartei“ über sämtliche Grundstücke im Amtsgerichts- bezirk. Ob man in bestimmte Grundbücher Einsicht neh- men darf, entscheidet der zu- ständige Rechtspfleger. Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweist, hat Zugang. Eine Umfrage bei verschiedenen Grundbuchämtern zeigt, dass dieses berechtigte Interesse sehr weit ausgelegt wird: Meist reicht der Hinweis, man wolle das Grundstück eventuell kau- fen,und schon wird die Geneh- migung erteilt. Auch Heirats- willige dürfen Einsicht neh- men, wenn sie wissen wollen, ob oder wie hoch der künftige Partner verschuldet ist.

Lasten und Hypotheken In den „Bestandsverzeichnis- sen“ sind Angaben aus den drei Bänden oder Blättern des Grundbuches zusammen- gefasst, etwa die Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer zustehen (zum Beispiel We- gerechte). Diese Rechte für das Grundstück A bedeuten jedoch Pflichten für das Grundstück B, welche jedoch nicht vermerkt sind. Im Be- standsverzeichnis müssen nicht alle Eintragungen richtig sein.

Der „öffentliche Glaube“, den das Grundbuch allge- mein genießt, gilt nicht für das Bestandsverzeichnis, sondern nur für die drei Abteilungen des Grundbuches.

Wer genau wissen möchte, wem ein bestimmtes Grund-

stück gehört, kann dies in der Abteilung I erfahren. Dieses Blatt enthält den Namen des oder der Eigentümer und den Grund des Erwerbs. Ver- merkt ist auch, ob Alleinei- gentum besteht, Bruchteilsei- gentum oder Gesamthandsei- gentum. Gehört einem Ehe- paar das Grundstück zur Hälfte, so lautet die Eintra- gung „je zu ¹/2Anteil“. Für den Käufer bedeutet dies, dass er sich mit beiden Ei- gentümern einigen muss.

Wichtiger ist jedoch, ob der eingetragene Eigentümer auch berechtigt ist, das Grund- stück zu verkaufen. Ob dem so ist, ergibt sich aus den Anga- ben der Abteilung II. Dort sind alle Lasten des Grundstücks eingetragen (mit Ausnahme von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden). In Abtei- lung II werden jene Vormer- kungen eingetragen, die sich auf künftige Hypotheken be- ziehen. Auflassungsvormer- kungen zum Beispiel für künf- tige Eigentümer finden sich dort ebenso wie mögliche Wi- dersprüche gegen bereits er- folgte Eintragungen. Für einen Kaufinteressenten ist die Ab- teilung II deshalb am wichtig- sten. In Abteilung II sind auch bestimmte Bebauungsverbote enthalten, etwa das Verbot, auf dem Grundstück einen Ge- werbebetrieb zu errichten.

Die Abteilung III ist reser- viert für finanzielle Eintra- gungen: Hypotheken, Grund- schulden und Rentenschulden.

Es ist notiert, mit welcher Sum- me das Grundstück bereits be- lastet ist. Der Käufer über- nimmt beim Kauf sämtliche Eintragungen im Grundbuch, also auch die in Abteilung III.

Wer nicht aufpasst, kann nach Grundstückskauf auch noch die Schulden seines Vorgän- gers bezahlen. Rolf Combach