Lauf- Nom. Eff.
zeit Zins. Zins.
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Bank
DG-Hyp. Hamburg Hypo Bank, München Nordhypo Bank Rhein. Hypobank Südboden, München West-LB, Düsseldorf
5/ 6,35/ 6,56 5/ 6,35/ 6,56 5/ 6,25/ 6,46 5/ 6,35/ 6,56 5/ 6,35/ 6,50 5/ 6,25/ 6,50
10/ 7,20/ 7,47 101 7,20/ 7,47 10/ 7,00/ 7,27 10/ 7,20/ 7,47 10/ 7,10/ 7,29 10/ 7,15/ 7,40
Das kosten derzeit 1. Hypotheken
alle Auszahlungen bei 100 Prozent
DEUTSCHES ÄRZTEBLATT
Leserdienst
S
inkende Immobilien- preise, fallende Zinsen und schlechtere steu- erliche Förderungen sind Unsicherheitsfaktoren am Baumarkt — aber auch Chancen für den schnell entschlossenen Anleger.Das Zinsniveau in der Bun- desrepublik Deutschland hat den niedrigsten Stand seit acht Jahren erreicht.
Für Bauherren ist neben der üblichen Bankfinanzie- rung eine weitere Finanzie- rungsform interessant: Das Hypothekendarlehen, das durch eine Lebensversi- cherung getilgt wird. Man zahlt keine laufenden Til- gungsbeträge, sondern statt dessen neben den Zinsen nur die Beiträge für die Lebensversicherung.
Die deutschen Lebensver- sicherungen gewähren zum Beispiel Hypotheken, bei denen die effektiven Zinsen üblicherweise deut- lich unter den marktgängi- gen Konditionen liegen.
Diese Zinsen werden auf fünf oder — wenn ge- wünscht — zehn Jahre fest- geschrieben. Damit ist der Bauherr über einen länge- ren Zeitraum vor finanziel- len Überraschungen — sprich Zinserhöhungen — sicher.
Darüber hinaus hat dies auch noch einen für viele Häuslebauer wichtigen steuerlichen Vorteil: Das konstante Zinsniveau wirkt sich stetig in gleicher Höhe steuermindernd aus. Die übliche laufende Tilgung würde zu einer jährlichen Reduzierung der Zinsen bei steigenden Tilgungs- beträgen führen, wodurch zwar in der Summe die Be- lastung (Annuität) für den Darlehensnehmer gleich- bleibt, dabei jedoch immer
IMMOBILIEN
Chance für Käufer
weniger Zinsen zur Minde- rung der Steuerlast (zum Beispiel gegenüber den zu versteuernden Mieteinnah- men eines Zweifamilien- hauses) zur Verfügung ste- hen.
Bei Hypothekendarlehen in Verbindung mit einer Le- bensversicherung ist der Tilgungstermin der Hypo- thek mit dem Ablauftermin der Lebensversicherung identisch. Das heißt, das Darlehen kann zu dem Zeit- punkt, zu dem die Lebens- versicherung zur Auszah- lung kommt, in einer Sum- me getilgt werden. Wählt man eine andere Form der Lebensversicherung, so wird die Summe in mehre- ren Teilbeträgen — nach Jahren gestaffelt — ausge- zahlt. Entsprechend erfolgt die Hypothekentilgung.
Diese Art der Hypotheken- darlehen bietet weitere wichtige Vorteile: Sicher-
heit für die Familie, falls der Ernährer stirbt, und den Aufbau einer zusätz- lichen Altersversorgung bei entsprechender Wahl des Lebensversicherungs- tarifes. Gegen einen gerin- gen Mehrbetrag kann man sich auch für den Fall der Berufsunfähigkeit absi- chern. Das heißt, die Bei- träge zur Lebensversiche- rung und die Zinsen zur Hy- pothek können dann aus der abgeschlossenen Zu- satzrente bezahlt werden.
Die Continentale Lebens- versicherung a. G. zum Beispiel stellt für Interes- senten zwei grundsätzlich verschiedene Modelle zur Auswahl. Beim „Top-Mo- dell" mit Laufzeiten zwi- schen zwölf und 33 Jahren
— je nach Bedarf — und ei- ner Versicherungssumme in Höhe des gewährten Darlehens sichert sich der Kunde eine zusätzliche Al- tersversorgung durch die Leistungen aus der Über- schußbeteiligung. Will der Bauherr eine niedrigere Beitragsbelastung, so kann er auch eine Laufzeit bis zu 44 Jahren wählen, wobei dann die Leistungen aus der Überschußbeteiligung zur Abkürzung der Laufzeit und damit einer früheren Darlehenstilgung herange- zogen werden.
Beim „Dynamik-Modell"
beträgt die Lebensversi- cherungssumme zunächst nur 50 Prozent des Darle- hensbetrages bei einer ver- einbarten Laufzeit von 40 Jahren. Durch die Leistun- gen aus der Überschußbe- teiligung wird die Laufzeit verkürzt und durch dyna- mische Anpassungen der Versicherungssumme die Tilgung des gewährten Darlehensbetrages sicher- gestellt.
Nach einer längeren Hoch- zinsphase sanken 1977/78 die Zinsen für Baugeld auf unter sieben Prozent. Viele Bauherren wollten die Chance nutzen und billig zu den eigenen vier Wän- den kommen. Das war eine richtige Entscheidung, so- fern der Häuslebauer sich die Konditionen über lange Zeit sicherte. Doch viele wurden knausrig und lie- ßen sich davon blenden, daß kürzerfristige Gelder einige Zehntel Prozent bil- liger waren als langfristiges Geld. Doch das böse Erwa- chen kam Anfang der acht- ziger Jahre: Wer seine niedrigen Konditionen nur für fünf Jahre festgeschrie- ben hatte, kam nach Ende der Festlegungsfrist prompt in eine Hochzinsphase. Pro- longiert wurde dann zu zweistelligen Zinsraten. Die Folge: Viele mit Verzicht, Mühe und Schweiß hochge- zogenen Eigenheime muß- ten unter den Hammer.
Für den Bauherren ergibt sich heute eine zwiespälti- ge Lage. Die Immobilie als Kapitalanlage kann heute kaum weniger Risiken als eine Erdölbohrung in Alas- ka bieten. Eine Immobilie zur Eigennutzung profitiert zwar vom niedrigen Zinsni- veau, den stabilen Bauprei- Ausgabe A 83. Jahrgang Heft 44 vom 29. Oktober 1986 (67) 3049
DEUTSCHES ÄRZTEBLAT'I'
WIRTSCHAFT
Recht und Steuer
Abhörsicher - Ein Mieter ist nicht verpflichtet, den Einbau einer Gegen- sprechanlage zu dulden, die nicht abhörsicher ist.
Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichtes Berlin- Schöneberg, 15 C 538/85, vom 3. Januar 1986 hervor.
Das Gericht entschied da- mit im Sinne eines Ehepaa- res, das eine Wohnung in einem Mietshaus bewohnt.
Durch die Möglichkeit, von jeder anderen Wohnung im Hinterbliebenen-Renten - Bezieher einer Witwen- oder Witwerrente aus der gesetzlichen Rentenversi- cherung haben zum 1. Juli 1986 möglicherweise zwei Rentenerhöhungen erhal- ten: dieAnhebungderRente um 2,15 Prozent im Rahmen derjährlichen Renten-Dyna- misierung und darüber hin- aus wegen der Erhöhung des Anrechnungsfreibetra- ges auf die Rente. Neu zu- gebilligte Witwen- oder Witwerrenten werden neu-
erdings um eigene Ein-
künfte der Hinterbliebenen gekürzt. Das gilt sowohl, wenn Erwerbseinkommen
Auszahlungen der Lebensversicherungen stark gestiegen
19,9 20,3
Hause Gespräche zwi- schen einem Besucher und dem Mieter abzuhören (es muß nur der Hörer abge- nommen werden), sah das Ehepaar seine verfas- sungsrechtlich geschütz- ten Rechtsgüter verletzt, zumal beide auch beruflich zur Wahrung von Berufsge- heimnissen verpflichtet sei- en (Rechtsanwalt und Ärz- tin). Das Gericht begründe- te sein Urteil mit einer im- mer stärker werdenden Sensibilisierung in bez!Jg auf den Schutz der Privat- sphäre, die berücksichtigt werden müsse. jp bezogen wird (zum Bei- spiel Arbeitsentgelt als Ar- beitnehmer oder Arbeits- einkommen aus einer selb- ständigen Tätigkeit) als auch für Erwerbs,.ersatz"- einkommen (zum Beispiel eine eigene Rente, Kran- kengeld, Mutterschafts- geld). Angerechnet werden 40 Prozent der Bezüge, die den monatlichen Grund- freibetrag übersteigen. Dieser Grundfreibetrag wurde zum 1. Juli 1986 von 894,27 DM auf 920,21 DM erhöht. Für jedes Kind, das waisenrentenberechtigt ist, kommen 195,20 DM (bis-
her: 189,69 DM) hinzu. WB
1980 1981 1982 1983 1984 1985
Die Auszahlungen der Lebensversi- cherungen haben sich in den letzten 5 Jahren fast verdop- pelt. Der größte An- teil der Auszahlun- gen beruht dabei auf Vertragsablauf oder Erleben. Die ausgezahlten Über- schußguthaben lie- gen mit einem An- teil von knapp ei- nem Fünftel relativ hoch: Sie erhöhen die Ablaufleistung Ausgezahlte Versicherungsleistungen
inMrd.DM
davon1985 12,3 ...,
6~ii ~ ~~:
Rentenaus- ausge-vor- Kapitalbeträge zahlungen zahlte zeitige
Ober- Leistungen schuß-
guthaben
1 - - - -CONOOA
• Fortsetzung von Seite 3049 sen und den weniger stark steigenden Baulandprei- sen. Hingegen bergen sin- kende Objektpreise eher
Risiken für die Beleihungs-
grenzen.
Mehr profitieren von der gegenwärtigen Situation kann zweifelsohne der Käufer. Aus verkehrstech- nisch ungünstiger gelege- nen Randgebieten werden Nachlässe von 20 und mehr Prozent gemeldet. Wenig verändert sind hingegen die Preise in Metropolen wie Düsseldorf und Stutt- gart. Ein- und Zweifami- lienhäuser außerhalb der Metropolen, aber auch im Norden des Landes, sind derzeit sehr günstig zu ha-
ben. Und das zu sehr inter-
essanten Zinsen.
Bei der Kaufentscheidung müssen aber auch fiskali- sche Gesichtspunkte be- rücksichtigt werden. Die steuerliche Behandlung des Wohneigentums, wie sie für die Zeit nach dem 1.
Januar 1987 von der Bu n- desregierung vorgesehen ist, bringt deutliche Er- leichterungen für kinder-
reiche Familien im Einfami-
lienhaus. Der steuerliche Reiz des Zweifamilienhau- ses ist dann aber verloren. Dabei sind die Steuerspar- möglichkeiten durch ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einlie- gerwohnung, sofern die zweite Wohnung tatsäch-
lich vermietet ist, enorm.
Am günstigsten stellt sich also die derzeitige Situa- tion für einen Immobilien- interessenten dar, der ..,... die geplante Immobilie selbst nutzen will;
..,... seinen Wohnsitz in Norddeutschland oder in wirtschaftlich schwäche- ren Regionen nehmen will; ..,... auf das selbstkonzipier- te Haus nach eigenen Wün- schen verzichten kann und sich auch mit der ge- 3050 (68) Heft 44 vom 29. Oktober 1986 83. Jahrgang Ausgabe A
brauchten Immobilie zu- friedengeben kann;
..,... der ein Zweifamilien- haus in seine Kalkulation mit einbezieht.
Dieser Immobilienkäufer profitiert von den niedrigen Preisen und Zinsen und kann sein Projekt sicher und niedrig über 30 Jahre finanzieren. Außerdem hat er jetzt noch die Möglich- keit, das steuerlich interes- sante Zweifamilienhaus zu nutzen. Daduch kann er so- wohl Mieteinkünfte erzie- len als auch netto hohe Steuervorteile kassieren.
Das geht allerdings nur noch bis zum Jahre 1987 und kann danach - und zwar mit großer Wahr- scheinlichkeit- noch zehn Jahre, für alle, die bis dann gebaut oder gekauft ha-
ben, genutzt werden.
Umschulden will kalkuliert sein Zur Zeit überlegen so man- che Bauherren, den sin- kenden Zinstrend vor Au- gen, wie sie aus teuren Hy- pothekenverträgen aus- scheren können. Vielen dieser Umschuldungsge- danken liegt dann der Pa- ragraph 247 des Bürgerli- chen Gesetzbuches zu- grunde. Er besagt, daß Dar- lehen, die höher als mit sechs Prozent verzinst sind, mit einer Kündi- gungsfrist von sechs Mo- naten gekündigt werden können. Diese 8GB-Be- stimmung hat allerdings ei- nen Haken: Darlehen, die zu einer aufgrund gesetzli- cher Vorschriften gebilde- ten Deckungsmasse für
Schu ldversch reibu ngen gehören, können nicht ge- kündigt werden.
Der Paragraph 247 ist seit Jahren schon in der öffent- lichen Diskussion. Mit ei- ner Änderung ist zu rech- nen - schon aufgrund der Sechs-Prozent-Grenze ist er in der Tat fern aller Wirk- lichkeit.
Für Bauherren, die ihre ho- hen Zinsbelastungen redu- zieren wollen, ist zunächst ein Blick in die Vertragsun- terlagen wichtig. Wird hier bestätigt, daß die Darlehen einem Deckungsstock zu- zurechnen sind, kann man die Hoffnung auf Pa- ragraph 247 schon begra- ben.
Ist eine Kündigung jedoch möglich, sollte man genau nachrechnen. In aller Regel muß eine neue Wertschät- zung durchgeführt werden, die ebenso Geld kostet wie die Prüfungs-, Notar- und Gerichtskosten. Ferner werden neue Darlehen mit einem Disagio ausgege- ben. Im Gegensatz zu einer Neufinanzierung ist das bei einer Umschuldung anfal- lende Disagio steuerlich
nicht absetzbar. Dies gilt natürlich nicht bei einem Zweifamilienhaus. Weitere Kosten können durch die Berechnung von einer Be- arbeitungsgebühr anfallen, die das Institut bei einer vorzeitigen Kündigung er- hebt.
Zu bedenken bleibt ferner, daß bei dem alten Darle- hen, das nun zinsgünstiger umgeschuldet werden soll, ja auch schon ein Disagio angefallen ist.
All diese Kosten zusam- mengenommen erschwe- ren schon rein rechnerisch eine Umschuldung. Anders ist es, wenn ein Darlehen ausläuft. Dann können akti- ve Marktbeobachter so manches Schnäppchen machen. Rolf Combach
So erhält man den richtigen Kredit
Die Bank
Gegenüber einem norma- len Kredit, der laufend ge- tilgt wird, muß die Bank ei- ner langfristigen Tilgungs- aussetzung zustimmen.
Das ist für das Kreditinsti- tut jedoch ein Liquiditäts- problem. Es muß sich refi- nanzieren — über Sparein- lagen oder Pfandbriefe zum Beispiel. Bei Raiffei- sen- und Volksbanken und bei Sparkassen gibt es häufig Schwierigkeiten, bei Hypothekenbanken, Lan- desbanken und Großban- ken dagegen nicht. Sofern es sich um ein Bauvorha-
ben handelt, bekommt man die Hypothek auch beim Versicherer.
Die Sicherung
Als Sicherheit müssen Sie der Bank den Lebensversi- cherungsvertrag abtreten.
Das Institut ist damit zufrie- den, wenn Sie statt der Til- gung Ihre Lebensversiche- rung ansparen. Häufig wird jedoch verlangt, daß die Versicherungssumme dem vollen Kreditbetrag ent- spricht. Wegen der Ge- winnbeteiligung bekom- men Sie bei Ablauf freilich viel mehr ausgezahlt, als Sie für die Tilgung des Dar- lehens brauchen. Außer- dem wird Ihre eigene Liqui- dität durch die hohen Ver-
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DEUTSCHES ÄRZTEBLATT
Ausgabe A 83. Jahrgang Heft 44 vom 29. Oktober 1986 (69) 3051
