Immobilien
Provisionsfrei!
kaufen und verkaufen
Wie's geht und was Sie wissen müssen
Maja Bartel
Vorwort
Dieser Ratgeber soll Ihnen helfen, den Verkauf Ihres Hauses, Ihres Grundstücks oder Ihrer Eigentumswohnung selbst in die Hand zu nehmen. Lassen Sie sich von diesen Ideen und Ratschlägen inspirieren, wir wünschen Ihnen, dass Sie mit diesen Tipps Ihr Ziel schnell und unproblematisch erreichen.
Selbstverständlich sind wir Ihnen hierbei gern behilflich. Wenden Sie sich mit Ihren Fragen und Wünschen an uns, wir kümmern uns gern um Ihr Anliegen. Aus rechtlichen Gründen sind uns Beratungen in rechtlichen und steuerlichen nicht erlaubt. Bei diesbezüglichen Fragen wenden Sie sich daher bitte an Ihren Anwalt oder Steuerberater.
Leer, im März 2022
Alle Rechte bei:
Huusverkoop Firma Hermann B. Harms Westerende 60, 26789 Leer Tel 0491 7969.2379
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Und Sie überlegen, einen Makler auf Unterstützung ansprechen, schließlich sind das die Fachleute, die das jeden Tag machen. Und die Kosten zahlt schließlich der Käufer.
Moment, hat sich da nicht etwas geändert . . . ?
Richtig: bis Ende des Jahres 2020 wurden die Maklerkosten allein vom Käufer gezahlt (zumindest bei uns im Nordwesten der Regelfall).
Der Gesetzgeber hat im Dezember 2020 entschieden, dass der Verkäufer bei Kaufverträgen ab dem 23.12.2020 mindestens die Hälfte der Provision zahlen muss.
Diese gesetzliche Regelung kann auch durch Vertrag nicht aufgehoben oder geändert werden.
Aber machen wir uns nichts vor: die Maklerprovision zahlte schon immer der Verkäufer, denn der Käufer zieht sie von seinem Maximalgebot ab. Die Provisionshöhe ist vom Kaufpreis der Immobilie abhängig, meist um die 6–7,2% (incl. Mehrwertsteuer), hier ergibt sich, je nach Kaufpreis des Hauses, schnell ein Betrag von deutlich mehr als 15.000,-€. Möchten Sie diesen Betrag sparen, Ihren Verkaufserfolg um diesen Betrag verbessern?
Ihr Makler wird Ihnen im Beratungsgespräch eine Vielzahl von Fragen stellen und Aufgaben nennen. Neben nicht näher erläuterten Hinweisen auf schwierige Anforderungen aus rechtlichen Vorschriften kommen auch stirnfaltig vorgetragene Bedenken hinsichtlich der Preisfindung, dem Zusammentragen und Zusammenstellen der erforderlichen Unterlagen, der Formulierung des notariellen Kaufvertrags und der möglicherweise eintretenden Mängelhaftung nach dem Hausverkauf.
Ein Makler überreicht zum Beispiel im Erstgespräch dem Verkäufer ein Fragenverzeichnis:
◦ Wie ermittle ich den marktgerechten Wert einer Immobilie?
◦ Lohnt es, Anzeigen in der Zeitung zu schalten? Wann und wo muss ich inserieren? Was kostet das?
◦ Muss ich mit einer Geldstrafe (Ordnungsstrafe) rechnen, wenn ich bestimmte Angaben beim Verkauf nicht veröffentliche?
◦ Welche Internetportale soll ich nutzen? Was kostet das?
◦ Welche Angaben und Unterlagen sind für ein Exposé erforderlich?
◦ Wer erstellt mir eine Fotodokumentation für mein Haus?
◦ Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
◦ Wo bekomme ich einen Flurkartenauszug / Lageplan?
◦ Wer kann mir meine alten Bauzeichnungen „aufhübschen“?
◦ Welchen Energieausweis benötige ich? Wo erhalte ich den, was kostet er und wann muss ich diesen zeigen?
◦ Wer erstellt mir ein aussagefähiges hochwertiges Exposé?
◦ Wie kann ich ein Exposé im Internet veröffentlichen?
◦ Wer organisiert Besichtigungstermine für Interessenten?
◦ Wie lässt sich der „Besichtigungstourismus“ verhindern?
◦ Wie werden Besichtigungen durchgeführt?
◦ Welche Fragen stellen Interessenten bei der Besichtigung?
◦ Wie überzeuge ich mich von der Zahlungsfähigkeit des Käufers?
◦ Wie reagiere ich auf Reservierungswünsche von Interessenten?
◦ Welche Angaben müssen in den Kaufvertrag?
◦ Muss ich etwaige Mängel im Kaufvertrag angeben?
◦ Wer bestimmt den Notar?
◦ Wie teuer ist die Beurkundung und wer zahlt den Notar?
◦ Was bedeutet Sachmängelhaftung?
◦ Was passiert mit den bestehenden Gebäudeversicherungen nach dem Verkauf?
◦ Was mache ich, wenn der Käufer nicht oder nicht fristgerecht bezahlt?
◦ Bis zu welchem Termin muss ich die Grundsteuern an die Stadt oder Gemeinde bezahlen?
◦ Ab wann zahlt der Käufer die lfd Grundstückskosten?
◦ Wer benachrichtigt den Energieversorger?
◦ Wie erfolgt die Übergabe und was muss ins Übergabeprotokoll?
Fühlen Sie sich erschlagen von der Vielzahl der Aufgaben und Fragen? Also wäre es trotz der hohen Kosten sinnvoll, dem Profi die Aufgabe zu übertragen ? Geniale Idee, der Makler übernimmt die Arbeit, Sie müssen sich um fast nichts mehr kümmern und dafür erhält der Makler seine Provision, je nach Kaufpreis ca 15.000,-€ bis 30.000,-€.
Nein, machen Sie's selbst - Immobilienverkauf ist kein Hexenwerk
Wir sprechen im Immobilienmarkt aktuell (Q I / 2022) von einem Verkäufermarkt, das bedeutet, die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot, für Sie eine sehr angenehme Ausgangssituation. Mit einer überzeugenden Präsentation Ihres Hauses / Ihrer Wohnung und einem realistischen Kaufpreis werden Sie Ihren Verkaufswunsch schon in wenigen Wochen verwirklichen.
Bei historisch niedrigen Zinsen können Kaufinteressenten sich große Immobilienwünsche erfüllen, Zinssätze zwischen 1% und 2% bedeuten trotz hoher Kredite eine niedrige monatliche Belastung, die monatlichen Raten liegen häufig unter den Mieten für ein vergleichbares Haus. Es war noch nie einfacher, eine Immobilie zu finanzieren, es war noch nie einfacher, eine Immobilie zu verkaufen.
Und: Huusverkoop.de hilft Ihnen
Immer mehr Wohnungs- und Hauseigentümer suchen professionelle Unterstützung beim Hausverkauf, ohne dafür einen 5stelligen Provisionsbetrag zu zahlen. Genau für diese Interessenten sind wir gern erster Ansprechpartner.
Wir sind regional tätig, unser Geschäftsgebiet umfasst Ostfriesland, nördliche Teile des Emslands, das Ammerland und die Stadt Oldenburg. Übrigens eine Region, in der gern Platt gesprochen wird – daher unser Firmenname „Huusverkoop“.
Wir wollen Sie gern bei Ihrem Vorhaben unterstützen, Ihnen Wege aufzeigen, wie Sie Ihren Verkaufswunsch schnell und erfolgreich realisieren, Ihnen bei der Erstellung Ihrer online-Inserate, Ihres Immobilien-Exposés und einer Haus-Präsentation helfen.
Hierzu benötigen wir Unterlagen und Daten für die Erstellung der Objektpräsentation.
Eine möglichst umfassende und vollständige Zusammenstellung der Hausunterlagen wirkt immer vertrauensbildend beim Kaufinteressenten. Eine Auflistung der Unterlagen haben wir Ihnen erstellt, Sie finden diese im hinteren Teil dieses Ratgebers.
Sie können sich Arbeit sparen, indem Sie uns nur die mit *** gekennzeichneten Unterlagen zur Verfügung stellen. Das dürfte ganz schnell und einfach zu erledigen sein.
Und schon mit diesen wenigen Angaben und Unterlagen können wir Ihren Hausverkauf
starten.
Unsere Empfehlung lautet jedoch: stellen Sie möglichst viele Unterlagen und Daten zur Verfügung. Ihr Käufer tätigt wahrscheinlich gerade die größte Investition seines Lebens und entsprechend hoch ist sein Infomationsbedürfnis.
Und glauben Sie uns: je mehr Angaben, Bilder und Informationen wir den Kaufinteressenten geben umso größer ist sein Vertrauen und damit verbunden auch die Biet- und Kaufbereitschaft.
Erinnern Sie sich: so war es seinerzeit auch bei Ihnen, als Sie das Haus gekauft haben?
Wir nehmen nicht an den Besichtigungsterminen teil, das übernehmen Sie. Aber keine Sorge, wir kennen die Fragen, die Interessenten stellen. Daher werden Sie die meisten Fragen bereits in der Immobilien-Broschüre, die wir für Sie erstellen, beantworten. Der Interessent wird dies sehr positiv aufnehmen. Geben Sie uns die Antworten auf die Fragen der Interessenten, wir erfassen diese Angaben in Ihrer Broschüre.
Wir haben hierzu ein simples Verfahren: Senden Sie uns eine leere email an Kundenfragen@huusverkoop.de innerhalb weniger Minuten erhalten Sie die Sammlung der Kundenfragen. Notieren Sie dort Ihre Antworten und senden uns die email dann zurück.
Wir erstellen Ihr Verkaufsexposé, hierin werden alle Fotos, Angaben und eingereichten Unterlagen verarbeitet und präsentiert. Sobald Sie uns die Freigabe zum Exposé erklären, stellen wir Ihre Immobilienpräsentation ins Internet, schalten Anzeigen, sammeln Interessentenanfragen, prüfen die Bonität der Interessenten und stimmen zwischen Ihnen und den ernsthaften Interessenten Besichtigungstermine ab.
Überlegungen zur Preisfindung
Im Internet haben wir diverse Angebote für Gratis-online-Wertermittlungen getestet: die (nach Eintragung einiger weniger Eckdaten zum Haus) erhaltene Expertise weist einen Preisvorschlag meist deutlich über dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis aus. Hierauf angesprochen, räumt man ein, dass bei der automatisierten Wertermittlung nur die im Internet „aufgerufenen“ Preise für Vergleichsimmobilien herangezogen werden, denn Kenntnis über die tatsächlich realisierten Kaufpreise habe man nicht. Und Ziel sei, dass
„der Kunde seine Daten preisgibt und seine Zustimmung zur abschließenden Prüfung durch Experten erklärt.“ Die Experten sind dann Makler in der jeweiligen Region, denen die Objekt- und Kundendaten gegen Provisionsteilung angeboten werden. In einem unserer Tests wurde uns ein Makler vorgeschlagen, dessen Büro weit über 150km entfernt ist, denn „in Ihrer Region haben wir gerade keinen Partner...“
Im Vergleich zu den marktgerechten und tatsächlich erzielbaren Preisen schätzen wir die online-erstellten Preisfindungen um ca 20% überhöht. Damit erfreut der jeweilige online- Anbieter zwar zunächst den Verkäufer, denn dessen Erwartung lag doch deutlich niedriger.
Aber was passiert, wenn Sie mit einem zu hohen Preis in den Verkauf gehen?
Auch der Käufer hat einen Marktüberblick, er weiss, welche Immobilien in der Suchregion zu welchen Preisen angeboten werden und verkauft wurden, mit diesen Objekten vergleicht er Ihr Haus und wird es daher als überteuert wahrnehmen und sich nicht weiter damit beschäftigen. Was bleibt Ihnen: auf der Zeitachse werden Sie Ihre Kaufpreiserwartung anpassen müssen. Bis dahin haben Sie viel Zeit verschwendet.
Wir haben -basierend auf Erfahrung- einen besseren Vorschlag. Bieten Sie Ihr Haus unter dem realen Wert an und laden Sie die Interessenten bei oder nach der Besichtigung ein, für Ihr Haus ein Gebot abzugeben. Vorbereitete Gebotszettel stellen wir Ihnen rechtzeitig zur Verfügung. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden Ihre Interessenten ein Gebot über dem Mindestpreis abgeben, denn.... - wir haben einen Verkäufermarkt mit vielen Interessenten und wenigen Immobilien-Angeboten.
Und wenn dieser Plan nicht aufgeht? Wenn nur Gebote abgegeben werden, die unter Ihrer Vorstellung liegen?
Keine Sorge, Sie sind nicht verpflichtet, das Haus zum Preis des Höchstgebotes zu verkaufen, verbindlich sind nur die in notarieller Urkunde dokumentierten Vereinbarungen. Und zum Notar gehen Sie nur mit dem Bieter, der einen akzeptablen Preis zahlt.
Vorteil dieses Verfahrens: Sie werden deutlich mehr Interessenten erreichen, die sich mit Ihrem Angebot auseinandersetzen. Und erfahrungsgemäß werden bei starkem Käuferinteresse höhere Preise erreicht.
Machen Sie den Test, wir unterstützen Sie gern dabei.
Zurück zu den Maklerfragen
Sie erinnern sich noch an die eingangs aufgezählten Fragen und Aufgaben? Hier finden Sie die Antworten:
◦ Wie ermittle ich den marktgerechten Wert einer Immobilie? => sh. Seiten 7+8
◦ Lohnt es, Anzeigen zu schalten? Wann und wo muss ich inserieren? Was kostet das? => als Kunde von Huusverkoop entstehen Ihnen keine Kosten für Anzeigenschaltungen!
◦ Muss ich eine Ordnungsstrafe befürchten, wenn ich bestimmte Angaben beim Verkauf nicht mache? => Ja, tatsächlich, wenn ein Energieausweis nicht rechtzeitig vorliegt oder nicht korrekt ist, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000,-€ (siehe GEG / Gebäudeenergiegesetz)
◦ Welche Internetportale soll ich nutzen? Was kostet das? => auch hierum müssen Sie sich nicht kümmern, das übernehmen wir
◦ Welche Angaben und Unterlagen sind für ein Exposé erforderlich? => sh gesondertes Unterlagenverzeichnis auf der letzten Seite dieses Scripts
◦ Wer erstellt mir eine Fotodokumentation für mein Haus? => Vielleicht können Sie selbst wirklich tolle Fotos anfertigen? Ansonsten empfehlen wir hier Auftrag an erfahrene Fotografen, vorteilhafte Fotos Ihres Hauses sind die stärkste Verkaufsunterstützung
◦ Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug? => Antrag beim zuständigen Amtsgericht
◦ Wo bekomme ich einen Flurkartenauszug / Lageplan? => Antrag beim zuständigen Katasteramt oder online
◦ Wer kann mir meine alten Bauzeichnungen „aufhübschen“? => Auch das können wir übernehmen.
◦ Welchen Energieausweis benötige ich? Wo erhalte ich den, was kostet er und wann muss ich diesen zeigen? => Für Wohnhäuser ab Baujahr 1977 genügt ein verbrauchsbasierter Energieausweis, bei älteren Wohnhäusern benötigen Sie einen Bedarfsausweis. Ihr Schorsteinfeger ist meist auch Energieberater, auf jeden Fall kann er Ihnen aber einen Energieberater benennen. Die Kosten liegen beim einfachen verbrauchsbasierten E-Ausweis bei ca 30,-€ (online- Angebot), beim Bedarfsausweis ab ca 80,-€. Der E-Ausweis muss bei der Besichtigung auf Verlangen vorgezeigt werden, bei Veröffentlichung von Verkaufsanzeigen sind die Werte zwingend anzugeben.
◦ Wer erstellt mir ein aussagefähiges hochwertiges Exposé? => Das ist unsere Aufgabe...
◦ Wie kann ich ein Exposé im Internet veröffentlichen? => Auch das übernehmen wir für Sie
◦ Wer organisiert Besichtigungstermine für Interessenten? => Auch wir – in Abstimmung mit Ihnen
◦ Wie lässt sich der „Besichtigungstourismus“ verhindern? => Uns gelingt das nicht immer, aber doch sehr häufig
◦ Wie werden Besichtigungen durchgeführt? => Nur nach Terminabsprache, nur mit geprüften Interessenten, im aufgeräumten Haus mit Tageslicht
◦ Welche Fragen stellen Interessenten bei der Besichtigung? => das erfahren Sie mit einer leeren e-mail an die Adresse Kundenfragen@huusverkoop.de , Sie erhalten dann innerhalb weniger Minuten die Antwort von uns
◦ Wie überzeuge ich mich von der Zahlungsfähigkeit des Käufers? => Auch das übernehmen wir für Sie
◦ Wie reagiere ich auf Reservierungswünsche von Interessenten? => Im Einzelfall bitte mit uns abstimmen
◦ Welche Angaben müssen in den Kaufvertrag? => Das übernehmen wir für Sie
◦ Muss ich etwaige Mängel im Kaufvertrag angeben? Ja, empfehlen wir dringend, ggf auch als Anlage zum Kaufvertrag. Nur so können Sie sich vor weitreichenden Gefahren – bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrags – schützen
◦ Wer bestimmt den Notar? => Grundsätzlich der Käufer, wir können aber gern Empfehlungen aussprechen
◦ Wie teuer ist die Beurkundung und wer zahlt den Notar? => Die Kosten der notariellen Beurkundung hat der Käufer zu zahlen.
◦ Was bedeutet Sachmängelhaftung? => Soweit der Käufer nach dem Kauf Mängel am Haus findet, kann er den Verkäufer haftbar machen, falls dieser die Mängel kannte oder hätte kennen müssen
◦ Was passiert mit den bestehenden Gebäudeversicherungen nach dem Verkauf? => Die Gebäudeversicherungen gehen mit dem Kaufvertrag auf den Käufer über, dieser kann nach Eintragung im Grundbuch kündigen / ändern
◦ Was mache ich, wenn der Käufer nicht oder nicht fristgerecht bezahlt? =>Um
◦ Bis zu welchem Termin muss ich die Grundsteuern bezahlen? => Bis zum vertraglich vereinbarten Übergabetermin. Dann erfolgt zeitanteilige Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer. Wir helfen gern im Rahmen der after-sale-Beratung
◦ Ab wann zahlt der Käufer die lfd Grundstückskosten? => Ab Übergabetermin
◦ Wer benachrichtigt den Energieversorger? => Übernehmen wir für Sie
◦ Wie erfolgt die Übergabe und was muss ins Übergabeprotokoll? => Möglichst in Anwesenheit der Vertragsparteien. Es sollten alle Zählerstände dokumentiert werden (Strom, Wasser, Gas u.ä.), weiterhin Protokollierung der vollständigen Schlüsselübergabe mit gegenseitiger Unterschrift
Unterlagen für Hausverkauf
Was Wo erhältlich
Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitt, Ansicht) Bauunternehmen, Bauamt, Architekt Adresse der Immobilie ***
Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben) *** Schornsteinfeger, Energieberater Berechnung von Wohn- und Nutzflächen Architekt, Bauamt
Flurkarte / Lageplan Katasteramt
Akueller Grundbuchauszug Amtsgericht (Grundbuchamt) Hochwertige Fotos (Innen und außen) *** Selbst anfertigen oder Fotograf Versicherungspolice zur Gebäudeversicherung Versicherung
Protokolle Schornsteinfegermessung der letzten 3 Jahre
Schornsteinfeger Energieverbräuche der letzten 3 Jahre Strom- / Gaslieferant Grundsteuerbescheid (laufende Abgaben) Stadt / Gemeinde
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Bauamt der Kommune / Stadt Nachweise für Nießbrauch- oder Wohnrechte Grundbuchamt
Objektbeschreibung mit Vor- und Nachteilen Selbst - siehe unsere Hinweise Aufstellung der Modernisierungen und Reparaturen
der letzten 5 Jahre mit Kostenangabe Eigene Unterlagen Mängelliste (zur Vermeidung von
späteren Regressforderungen)
Selbst erstellen
Aktuelle Nutzung und mögliche weitere Nutzung Unter Umständen Teilvermietung oder auch Vermietung an Feriengäste?
Was wird mitverkauft (Einbauküche usw.) ? Eigene Aufstellung mit Kostenangabe, gern auch Rechnungskopien wg evtl Garantien Bei vermieteten Objekten: Kopie Mietvertrag Selbst
Bei Erbbaurechten: Kopie des Erbbaurechts- vertrages
Grundbuchamt Schlussabnahmeschein der Baubehörde Bauamt
Verkaufsgrund *** Möchten wir gern von Ihnen
Sofern Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, werden zusätzlich benötigt:
Was Wo erhältlich
Wohngeldabrechnungen und Jahreswirt-
schaftspläne mit Rücklagenübersicht Hausverwaltung Protokolle der letzten 3 Eigen-
tümerversammlungen
Hausverwaltung Hausordnung und Verwaltervertrag Hausverwaltung Abgeschlossenheitsbescheinigung Bauamt
Teilungserklärung und Aufteilungsplan Grundbuchamt
Worauf warten Sie noch?
Starten Sie jetzt mit Ihrem positiven huusverkoop-Verkaufserlebnis Es sind noch Fragen zu klären? Rufen Sie uns an, unter
Telefon 0491 7969.2379 helfen wir Ihnen gern.
