IMMOBILIEN ERFOLGREICH VERKAUFEN
DIE 10 WICHTIGSTEN TIPPS ZUR VORBEREITUNG IHRER IMMOBILIE FÜR DEN VERKAUF.
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Beim Verkauf
einer Immobilie stellen sich viele Fragen:Gerade die letzte Frage treibt viele Immobilienverkäufer um. Denn die meisten Verkäufer wollen Ihre Immobilie nicht nur zu einem angemessenen Preis, sondern auch möglichst schnell verkaufen - und im Idealfall an einen Käufer, der die Immobilie auch wirklich zu schätzen weiß.
Wenn sich dann Interessenten finden und die ersten Besichtigungen anstehen, machen viele Verkäufer die Erfahrung, dass um den Preis gefeilscht wird. („Hier muss man aber noch ganz viel machen.“)
Zudem bedeutet der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung eine ganze Menge Arbeit und der Ausgang des Projekts ist keinesfalls sicher. Als Privatverkäufer einer Immobilie steht man also nicht nur einem großen Berg an Arbeit und Organisation gegenüber, sondern auch noch einer gehörigen Portion Unsicherheit.
Die gute Nachricht ist: Man kann eine ganze Menge dafür tun, dass der Verkauf erfolgreich und schnell verläuft!
Denn mit einem Haus oder einer Wohnung ist es wie mit jedem anderen Produkt: Je besser es präsentiert wird, desto besser verkauft es sich. Für den Immobilienverkauf bedeutet das: Je besser eine Immobilie präsentiert wird, desto schneller werden sich Interessenten finden. Und zwar Interessenten, die den Wert der Immobilie auch erkennen.
Schon bei der Durchsicht der Online-Anzeigen treffen Kaufinteressenten eine erste Vorauswahl und entscheiden sehr schnell, welche Immobilien für sie sicher nicht in Frage kommen. Häuser und Wohnungen, die auf Fotos unansehnlich aussehen, werden meist sofort weggeklickt.
Wie finde ich möglichst schnell einen passenden Käufer für mein
Haus bzw. meine Wohnung?
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3 Welche Immobilie wird wohl mehr Interessenten anziehen:
Diese
…oder diese…
(Sie haben es geahnt...es handelt sich dabei um denselben Raum)
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4 Meist wird eine Besichtigung überhaupt nur dann in Betracht gezogen, wenn die Immobilie auf den Fotos online oder im Expose interessant und einladend erscheint.
Wie schafft man es denn nun, dass die eigene Verkaufsimmobilie aus der Menge der Konkurrenz-Immobilien heraussticht? Was muss man tun, damit das eigene Haus oder die eigene Wohnung für Immobiliensuchende attraktiv wird?
Und wie schafft man es, dass die Interessenten bei der dann folgenden Besichtigung die Stärken der eigenen Immobilie auch wahrnehmen? Dass sie sehen, wie schön es sich im Haus oder der Wohnung leben lässt, und erkennen, dass der Preis der Immobilie angemessen ist?
Als Home Stager sind wir Experten für die Präsentation von Immobilien für den Verkauf und wissen, dass die optimale Vorbereitung einer Immobilie einen gewissen Aufwand bedeutet. Aber es gibt ein paar einfache Maßnahmen, die oft schon einen großen Unterschied im Auftreten einer Immobilie machen.
Die
10 wichtigsten Tipps
haben wir für Sie hier zusammengefasst. Wenn Sie diese Maßnahmen beachten, hat Ihr Haus oder Ihre Wohnung deutlich bessere Chancen, einen Käufer zu finden.Denn: Der erste Eindruck zählt!
Tipp 1: Entrümpeln
In nicht mehr bewohnten Immobilien ist das der erste Schritt. Damit Interessenten die Räume eines Hauses oder einer Wohnung überhaupt
in ihrer Größe und den Proportionen erkennen können, und sehen können, wie der Zustand der Immobilie ist, sollte man die Immobilie als erstes entrümpeln.
Sind noch viele Möbel vorhanden? Persönliche Dinge? Ist der Keller voll mit Marmeladegläsern und Werkzeug oder stehen auf dem Dachboden noch die alten Möbel der Uroma? Dann entrümpeln Sie im ersten Schritt die Immobilie möglichst gründlich. Es sollte alles entsorgt werden, was
kaputt ist, alles verschenkt oder verkauft werden, was noch brauchbar ist.
Hausinteressenten möchten nicht in die Vergangenheit sehen. Sie sind auf der Suche nach ihrer eigenen Zukunft, ihrem zukünftigen Heim.
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Tipp 2: Kleinere Reparaturen durchführen
Eine abstehende Fußleiste hier, eine quietschende Tür da; eine defekte Lampe im Flur, ein kleiner Sprung in der Fensterscheibe der Küche - das alles sind normale Abnutzungserscheinungen eines Hauses oder einer Wohnung. Je älter Immobilien sind, desto mehr solcher kleiner Schäden finden sich in der Regel.
Für den Hausverkauf sind solche kleinen Mängel aber schlecht, denn Interessenten sehen diese und schließen von ihnen auf den Gesamtzustand des Hauses. Daher ist es sehr wichtig, dass kleine Schäden vor dem Verkauf repariert werden.
80 % der Menschen können sich Räume nicht anders vorstellen, als sie im Moment der Besichtigung aussehen! Räume voller alter Möbel, persönlicher Gegenstände aus einem fremden Leben, Keller gefüllt mit Werkstücken, Dachböden mit verstaubten Kisten - das alles verhindert, dass ein Interessent die Räume und die Immobilie als solche wahrnimmt. Das einzige, was er wahrnimmt ist: Hier wartet ganz viel Arbeit auf mich! Und das ist für viele ein Grund sich gegen ein Haus zu entscheiden, oder aber zumindest den Preis deutlich drücken zu wollen.
WOHNPSYCHOLOGISCH BETRACHTET
Der Kaufinteressent schließt von kleinen Mängeln auf das ganze Haus. Das ist ein psychologischer Mechanismus - der sogenannte Halo-Effekt. Er erleichtert uns Entscheidungen, da wir von kleinen Hinweisen auf den Zustand eines Ganzen schließen können, ohne langwierig prüfen zu müssen. Nichts anderes passiert, wenn wir vom Zustand der Kleidung auf die Seriosität oder Nicht-Seriosität eines Verkäufers schließen oder von einer kleinen Verfärbung auf einem Lebensmittel, darauf, dass es verdorben sein könnte. Kleine Mängel an einem Haus lassen den Kaufinteressenten befürchten, dass es auch größere Mängel geben könnte.
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Tipp 3: Putzen, putzen, putzen!
Mit der Sauberkeit ist es eine ähnliche Sache, wie mit den kleinen Schäden. Je sauberer ein Haus, desto besser ist der Gesamteindruck, den es
macht. Wir reinigen im Alltag unser Heim zwar auch - aber Hand aufs Herz: wann haben Sie das letzte Mal alle Steckdosen Ihrer Wohnung so richtig gründlich sauber gemacht?
Wann haben Sie das letzte Mal die Oberseite der Deckenleuchten abgestaubt? Und wann das letzte Mal die Rahmen der Terrassentüre auf Hochglanz poliert? Schon ein paar Wochen her? Oder länger?
Beim Hausverkauf wollen wir aber den Hotel-Effekt. Daher ist eine ganz gründliche Grundreinigung ein Muss.
Beim Hauskauf ist es ein bisschen wie beim Übernachten im Hotel. Wenn wir im Urlaub zum ersten Mal unser Hotelzimmer betreten, wissen wir natürlich, dass in der letzten Nacht noch jemand anderer hier gewohnt hat. Wir möchten aber weder im Zimmer, noch auf dem Bett, noch im Bad auch nur die allerkleinste Spur dieser uns fremden Person sehen. Deshalb werden Hotelzimmer normalerweise täglich, vor allem aber bei einem Gästewechsel sehr gründlich gereinigt. Beim Hauskauf ist es ähnlich: Der Interessent weiß natürlich, dass jemand anderer in der Immobilie gewohnt hat. Er möchte aber bei der Besichtigung möglichst keine Spuren von dessen Leben sehen. Er will sich selbst in dieser Immobilie vorstellen können. Vor allem in Küche und Bad ist daher absolute Sauberkeit besonders wichtig.
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Tipp 4: Alle Fensterläden und Rolläden auf
Immer wieder sehen wir Häuser und Wohnungen, bei denen Fensterläden zu und Rolläden unten sind - auch bei Besichtigungen. Öffnen Sie alle Fensterläden, Rolläden und Jalousine und lassen Sie das Tageslicht ins Haus.
Tipp 5: Licht an!
Die Beleuchtung im Haus verstärkt den eben genannten Effekt noch. Und Räume ohne Fenster wie Flure oder fensterlose Bäder brauchen unbedingt künstliches Licht. Auch hier gilt: eine ausreichende Beleuchtung ist eine notwendige Voraussetzung, damit Räume als angenehm erlebt werden. Dabei sollte möglichst auf eine gute Lichttemperatur der Leuchtmittel geachtet werden.
Käufer wünschen sich vor allem zwei Dinge in ihrem neuen Zuhause: Licht und Platz. Je größer und je heller die Räume sind, desto attraktiver sind sie für Käufer. Tageslicht schafft Helligkeit und lässt Räume gleichzeitig größer wirken!
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Tipp 6: Sorgen Sie für frische Luft
Alte oder länger leerstehende Häuser, aber auch alle bewohnten Immobilien haben ihren eigenen Geruch.
Interessenten wollen in einem Haus, das sie besichtigen, aber nicht an leere Gemäuer oder an das Leben der Noch-Besitzer erinnert werden. Sie
suchen den Duft nach… frischer Luft! Bei Umfragen wurde festgestellt, dass die Wahrnehmung von frischer Luft von Personen in Räumen als am angenehmsten erlebt wird. Daher entfernen Sie in leerstehenden Immobilien möglichst alle Dinge, die geruchsbildend sein könnten, wie ältere Teppiche und Vorhänge, und lüften Sie regelmäßig, vor allem aber vor den Besichtigungen gründlich.
Helle Räume werden nicht nur als größer, sondern auch als angenehmer erlebt. Jeder unbeleuchtete Raum wird von Kaufinteressenten nicht als vollwertiger Raum wahrgenommen. Licht ist daher die einfachste und wirksamste Möglichkeit die wahre Größe Ihrer Immobilie zu zeigen.
Gerüche wirken im Gehirn auf das Limbische System, das der Sitz unserer Emotionen ist. Gerüche lösen also direkt Gefühle aus - ein Effekt, der sich auch durch das Wissen um diesen Einfluss oder durch bewusste Steuerung nicht verhindern lässt. Unangenehme Gerüche verhindern daher sicher einen positiven Eindruck oder das Wohlfühlen in Räumen - das ist aber ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung!
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Tipp 7: Gestalten Sie den Eingangsbereich schön
Auch dem Eingangsbereich eines Hauses oder einer Wohnung sollte man vor dem Verkauf Aufmerksamkeit schenken. Ein gepflegter Vorgarten, eine neue Fußmatte, ein sauberes Klingelschild, ein kleiner Blickfang wie eine Laterne, eine Topfpflanze oder ein zur Einrichtung passendes Accessoire - so fühlt sich der Interessent gleich willkommen.
Der erste Eindruck wirkt am stärksten. In der Psychologie spricht man vom Primacy-Effekt. Das bedeutet, dass die erste Information, die man zu einer Sache oder einer Person erhält, die nachfolgenden prägt. Ist der erste Eindruck positiv, strahlt das auch auf die nachfolgenden Informationen, die man aufnimmt positiv ab; hat man einen schlechten ersten Eindruck, werden alle nachfolgenden Informationen sozusagen negativ gefärbt. Daher ist für eine
Immobilie gerade der Eingangsbereich eine entscheidende Stelle. Der Eingangsbereich ist sogar doppelt wichtig. Dafür sorgt der sogenannte Recency-Effekt. Dieser besagt, dass die letzte Information, die man zu einer Sache oder einer Person erhält, am längsten haften bleibt. Und man verlässt eine Immobilie in der Regel ja auch wieder durch den Eingangsbereich. Mit einem schönen Eingangsbereich schlägt man psychologisch also zwei Fliegen mit einer Klappe und kann doppelt Eindruck machen.
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Tipp 8: Ein gepflegter Garten
Auch der Garten eines Hauses sollte unbedingt gepflegt wirken. Wucherndes Unkraut im Blumenbeet, ein kaputter Zaun, alte Möbel, die eigentlich entsorgt gehören… das alles wird vom Kaufinteressenten wahrgenommen. Zumindest aufgeräumt und gepflegt sollte er aussehen, der Garten. Daher: Entfernen Sie alte Dinge, mähen Sie den Rasen, räumen Sie die Beete auf. Es lohnt sich!
Wenn Sie während der Verkaufszeit noch in ihrer Immobilie wohnen, gibt es zwei weitere wichtige Tipps, die Sie beachten sollten:
Auch hier gilt oft wieder der Primacy-Effekt, wenn nämlich der Garten vor Betreten des Hauses zu sehen ist. Für Kaufinteressenten hat der Garten zudem subjektiv meist einen hohen Mehrwert. Ein schöner Garten steigert den Wert Ihres Hauses!
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Tipp 9: Allzu Persönliches aus dem Blickfeld nehmen
Bei bewohnten Immobilien ist es ganz wichtig, alle Deko-Objekte und Gestaltungselemente, die sehr persönlich sind, aus dem Blickfeld der Interessenten zu entfernen. Dazu gehören Familienfotos, religiöse Symbole, aber auch sehr aussagekräftige Kunst, genauso wie der gesamte Hygienebedarf aus dem Badezimmer, inklusive der Zahnbürsten und angefangenen Seifen, oder aber auch im Gebrauch befindliche Handtücher oder Bettwäsche. Alles also, was dem Betrachter sofort ganz deutlich vor Augen führt, dass hier jemand lebt (und zum Beispiel hier in diesem Bad auch seine Zähne putzt), oder was konkrete Vorlieben, Überzeugungen, Hobbys hervorhebt (wie politische Bücher, religiöse Symbole, die große Carrera-Bahn im Gästezimmer, die 1000
Stück umfassende Teddybärensammlung - sie wissen, was wir meinen). Auch die Jacken- und Schuhsammlung in der Garderobe sollte auf ein Minimum verringert werden - nicht mehr als eine Jacke und ein Paar Schuhe pro Bewohner. Alles andere sollte in Schränken verschwinden.
Wenn man in die Wohnung von Fremden kommt, nimmt man normalerweise als erstes die Spuren des Lebens der Bewohner wahr - nicht die Räume dahinter! Der Interessent möchte aber nicht Ihr Leben sehen, sondern sich sein eigenes Leben in Ihren Räumen vorstellen können. Nur wenn er das kann, wird er die Wohnung oder das Haus auch als für sich selber passend erleben und den Schritt vom Interessenten zum Käufer machen können.
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Tipp 10: Gründlich aufräumen
Im Alltag brauchen und benutzen wir viele Dinge. Dies macht Räume aber für den Betrachter oft unruhig. Daher:
Räumen Sie so gut und gründlich auf wie möglich. Nutzen Sie die Verkaufsphase schon als Vorbereitung auf Ihren eigenen Umzug: Entrümpeln Sie, misten Sie aus, werfen Sie weg, was Sie nicht mehr haben wollen und packen Sie alles, was Sie nicht täglich und dringend brauchen, bereits in Umzugskartons. Diese können Sie auf den Dachboden oder in den Keller stellen - oder noch besser, lagern Sie diese irgendwohin aus. Vielleicht können Sie einen Kellerraum von Nachbarn oder Familie nutzen?
Diese 10 Tipps sind auch die ersten Maßnahmen, die Profis bei der Vorbereitung einer Immobilie für den Verkauf durchführen. Beim Home Staging werden sie ganz konsequent umgesetzt.
Wenn Sie diese Tipps beachten, haben Sie schon eine ganze Menge geschafft und Ihre Immobilie hat Chancen von Interessenten bereits im Vorauswahlprozess wahrgenommen zu werden.
Eine Verkaufsimmobilie ist nicht dasselbe wie eine Immobilie zum darin Wohnen. Je besser es Ihnen gelingt, die Reizmenge zu reduzieren, die der Interessent bei einer Besichtigung zu sehen bekommt, desto leichter wird es ihm fallen, die Räume in ihrer Form und mit ihren Stärken zu sehen. Außerdem wirkt auch hier wieder der Halo-Effekt: Wir schließen von kleinen Dingen (hier: eine unordentliche Zimmerecke) auf den Zustand des Ganzen (ein Haus in einem schlechten Zustand).
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Wie geht es beim Home Staging danach eigentlich weiter?
Beim Home Staging gehen wir nach diesen Maßnahmen noch einen Schritt weiter: Wir statten die leeren Räume mit Mietmöbeln und Dekoration so aus, dass der Interessent möglichst gut die Wohnqualität der Räume erleben kann. So wirken die Immobilien noch attraktiver und der Kaufinteressent hat eine gute Entscheidungsgrundlage.
Immobilien, die so vorbereitet werden, verkaufen sich
im Durchschnitt um 50 % schneller und um
10 bis 15 % teurer
als Immobilien ohne professionelle Präsentation. Langwierige Preisverhandlungen fallen in der Regel weg, da der Kaufinteressent den Wohnwert der Immobilie sofort wahrnimmt.––––––––– DIE WOHNPSYCHOLOGIN HOME STAGING OG ––––––––––––––––––––––––––––––––
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Beispiele aus der Praxis
Erbimmobilie aus den 1950er Jahren
Pluspunkt: gute Substanz, großes Grundstück, schöner Grundriss
Herausforderung: Küche und Bäder aus den 50ern, Raumgestaltung sehr alt, Räume abgewohnt, viel Schmiedeeisen
Erfolg mit Home Staging: Verkauft nach 6 Tagen!
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Unbewohnte Eigentumswohnung aus den 1980er-Jahren
Pluspunkt: Lage im Dachgeschoss, schöner Balkon
Herausforderung: deutliche Gebrauchsspuren in der Wohnung, altes Bad und alte Küche, lange Verkehrswege (Flur) in der Wohnung
Erfolg mit Home Staging: Verkauf nach 6 Wochen!
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Großes Einfamilienhaus aus den 70ern mit neuerem Anbau
Pluspunkt: Eine Immobilie mit viel Charakter!
Herausforderung: Ungewöhnlicher Schnitt des Hauses und ungewöhnliches Hanggrundstück, sehr alte Bäder.
Erfolg mit Home Staging: Verkauf innerhalb von 3 Monaten!
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Geerbtes Einfamilienhaus aus den 1960ern
Pluspunkt: Schöner Grundriss mit sehr großem Wohnzimmer und riesiger Terrasse
Herausforderung: Komplett mit alten Möbeln eingerichtet, viele dunkle Holzvertäfelungen, altes Bad, zwei Wohnräume im Untergeschoss
Erfolg mit Home Staging: Verkauft am ersten Besichtigungswochenende!
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Geerbte Doppelhaushälfte, Baujahr 1987, 95 m2 Wohnfläche
Pluspunkt: sehr gepflegter Zustand
Herausforderung: ländliche Siedlungslage; trotz der Größe maximal für 2 Personen geeignet Erfolg mit Home Staging: Verkauft am ersten Besichtigungstag - über dem Angebotspreis!
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Eigentumswohnung mit Gartenanteil
Pluspunkt: durchdachter Grundriss, guter Zustand, schönes Bad, nette Terasse Herausforderung: keine :-)
Erfolg mit Home Staging: Verkauft innerhalb von 2 Monaten!
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20 Haben Sie Fragen zur Vorbereitung Ihrer Immobilie oder zu Home Staging ganz generell? Dann rufen Sie uns gerne an, oder schreiben Sie uns: 0699/10450497 bzw. cd@die-wohnpsychologin.at
Alle Infos und viele weitere vorher-nachher Fotos finden Sie auf unserer Homepage: www.die- wohnpsychologin.at .
