Immobilien-Verkehrswertgutachten

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IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 1

Immobilien-Verkehrswertgutachten

Bewertungsobjekt: Bebautes Gewerbegrundstück Adresse: Innstr. 2

XXXXX XXXXXXXXX

Auftraggeber: Fr. Rosa Lach, Lechstr. 1, XXXXX XXXXXXXXX

Wertermittlungsstichtag: 02.02.2015 Qualitätsstichtag: 02.02.2015

Michael Kleisel

Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV)

Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR 23214

Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A

85716 Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: 089-4309470

Fax: 0177-99-4309470 Email: kleisel.gutachter@web.de Internet : www.immonetworx-gutachten.de

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Inhaltsverzeichnis

Nr. Abschnitt Seite

1.0 Vorbemerkung 4

2.0 Verfahrenswahl 4

3.0 Standortmerkmale 6

3.1 Demographie 7

4.0 Lagemerkmale 8

5.0 Grundstücksmerkmale 11

5.1 Selbstständig nutzbare Teilflächen 11

6.0 Gebäudemerkmale 13

6.1 Teilfläche 1 13

6.1.1 Garage/Werkstätte 13

6.1.2 Betriebsgebäude 15

7.0 Baurechtliche Situation 24

8.0 Verkehrswertermittlung 23

8.1 Bodenwert 24

8.1.1 Altlasten 24

8.1.2 Bodenwert Gesamtgrundstück 25

8.2 Ertragswert 26

8.2.1 Vorbemerkung 26

8.2.2 Liquidationswert Teilfläche 1 26

8.2.2.1 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 26 8.2.2.2 Bodenwert der Teilfläche 1 26

8.2.2.3 Marktanpassung 26

8.2.2.4 Besondere Grundstücksmerkmale 27

8.2.2.4.1 Freilegungskosten 27

8.2.2.4.2 Merkantiler Minderwert 27

8.2.2.4.3 Gesamt 29

8.2.2.5 Ableitung des Liquidationswertes 29 8.2.3 Ertragswert für die Teilfläche 2 30

8.2.3.1 Reinertrag 30

8.2.3.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 31

8.2.3.3 Liegenschaftszinssatz 31

8.2.3.4 Bodenwert Teilfläche 2 32

8.2.3.5 Ableitung des Ertragswertes 32

8.2.3.7 Besondere Grundstücksmerkmale 32 8.2.3.7.1 Versetzen der Heizungszentrale 32

8.2.3.7.3 Gesamt 33

8.2.3.8 Ertragswert 33

8.2.4 Liquidationswert Teilfläche 3 34

8.2.4.1 Reinertrag 34

8.2.4.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 34

8.2.4.3 Liegenschaftszinssatz 34

8.2.4.4 Bodenwert Teilfläche 3 34

8.2.4.5 Ableitung des Ertragswertes 35

8.2.4.7 Besondere Grundstücksmerkmale 35 8.2.4.7.1 Freilegungskosten u. Veräußerungserlös 35

8.2.4.7.3 Gesamt 35

8.3 Ableitung des gesamten Verkehrswertes 36

8.3.1 Marktanpassung 36

8.3.2 Besondere Grundstücksmerkmale 36

8.3.3 Verkehrswert gesamt 36

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1.0 Vorbemerkung

Die Auftraggeberin, Fr. Xxxx Xxxx, benötigt zur Vorbereitung einer Schenkung, die Wertermittlung eines gewerblich genutzten Grundstücks in XXXXX XXXXXXXXX, Xxxstr. x. Es handelt sich hierbei um das Betriebsgrundstück der Firma Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxxxx GmbH. Das Unternehmen wird von den Söhnen der Auftraggeberin betrieben.

Ziel ist die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB).

Definition des Verkehrswertes gem. § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung, der Recherche in der Bauakte, den Auskünften des Auftraggebers und des Landratsamtes München, Hr. Xxxxxxxxx, sowie den nachstehenden, vorgelegten oder beschafften Unterlagen: Amtlicher Lageplan, Baupläne,

Grundbuchauszug, Altlastenauskunft des Landratsamtes München, amtlicher Bebauungsplan, Bodenrichtwertauskunft des örtlichen Gutachterausschusses.

Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen.

Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgte auf Basis der vorgelegten Pläne und Flächenberechnungen.

Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen.

Weiterhin wurde das Mietverhältnis der Fa. Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxxx GmbH nicht berücksichtigt, da der Verkehrswert ohne Berücksichtigung von persönlichen Verhältnissen zu ermitteln ist (§194 BauGB).

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2.0 Verfahrenswahl und Vorgehensweise

Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung.

Das Vergleichswertverfahren gem. §15 ImmoWertV ist das vorrangig zu verwendende Wertermittlungsverfahren. Es bietet sich an, wenn genügend Vergleichspreise aus der

Kaufpreissammlung des örtlich zuständig Gutachterausschusses vorhanden sind, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend

übereinstimmen. Für den vorliegenden Bewertungsfall liegen beim zuständigen Gutachterausschuss des Landratsamtes München keine Vergleichsfälle vor, die diese Kriterien erfüllen. Das

Vergleichswertverfahren kann daher nicht durchgeführt werden.

Das Sachwertverfahren scheidet ebenfalls aus, da der Gutachterausschuss für gewerblich genutzte Grundstücke keine Marktanpassungsfaktoren ermittelt hat. Nur mit Hilfe dieser Faktoren kann der Verkehrswert aus dem rechnerischen Sachwert abgeleitet werden. Weiterhin beurteilt der Markt geweblich genutzte Immobilien nicht primär nach dem Sachwert, demnach dem Grundstückswert und dem Zeitwert der Bausubstanz, sondern nach Renditegesichtspunkten.

Bei gewerblich genutzten Immobilien stehen überwiegend wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund;

entweder als Anlageobjekt zur Erzielung von Mieteinkünften oder, bei Selbstnutzung, zur Einsparung von sonst anderweitig aufzubringender Mietkosten. Die Preisfindung dieses Teilmarktes erfolgt daher überwiegend nach rationalen Überlegungen der Marktteilnehmer, die über den Ertragswert

nachvollzogen werden können. Es wird daher für den vorliegenden Bewertungsfall das normierte Ertragswertverfahren gem. §§ 17-20 ImmoWertV verwendet.

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3.0 Standortmerkmale

Bundesland: Bayern

Regierungsbezirk: Oberbayern

Landkreis: München

Ort: XXXXXXXXX

Teil: Gewerbegebiet XXXXXXXXX Xxxx/

Xxxxxxxxxxxxxxxx

Gemeindefläche 11,17 km²

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Schulen: 1 x Volksschule, 1 x Volksschule zur

sonderpädagogischen Förderung.

Weiterführende Schulen in den Nachbarorten Ottobrunn und München.

Kindertagesstätten: 7

Einrichtungen für ältere Menschen: keine vorhanden

3.1. Demographie

(Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik)

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4.0 Lagemerkmale

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XXXXXXXXX ist eine eigenständige Gemeinde mit ca. 6300 Einwohnern und liegt ca. 4KM entfernt von der südöstlichen Stadtgrenze Münchens. Das Bewertungsgrundstück befindet sich im

Gewerbegebiet West, neben der Staatstraße 2079 (Münchner Straße). Die Staatsstraße führt nach München, und in der Gegenrichtung, über die Bundesstraße B471, zum Autobahnring München Ost (A99). Die Auffahrt zur Autobahn liegt in ca. 3,4 KM Entfernung.

Die Innstraße ist ca. 350m lang, ca. 9,50m breit, asphaltiert und in beide Richtungen befahrbar. Die Befahrbarkeit ist auch mit LKW´s möglich.

Das Bewertungsobjekt liegt in einem Gewerbegebiet mit der Bezeichnung Gewerbegebiet West/Seemannsiedlung. Hier befinden sich, neben der Gebrüder Lach GmbH, kleinere

Gewerbebetriebe (Kfz-Werkstatt, Computerhandel, Autosattlerei), ein Einzelhandelsgeschäft für Tiernahrung sowie, an der Einmündung zur Staatstraße 2079, eine Tankstelle. Östlich angrenzend liegt ein weiteres Gewerbegebiet. Hier dominieren Einzelhandelsfilialisten (Aldi, Lidl, Tengelmann.

Entfernungen (Auto)

Stadtgrenze München: 1,0 KM

Stadtmitte München: 11,4 KM

Ortsmitte XXXXXXXXX: 2,3 KM

Flughafen München: 47,7 KM

Entfernungen (fußläufig)

Nächste S-Bahnhaltestelle 3,0 KM (Ottobrunn, S7) Nächste Bushaltestelle 300 m (Linien 55 u. 211)

Nächster Supermarkt direkt gegenüber (Aldi, Lidl, Tengelmann) Insgesamt ist die Lagequalität für einen Gewerbestandort als „mittel bis gut“ zu beurteilen.

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5.0 Grundstücks- und Grundbuchmerkmale

 Amtsgericht München, Grundbuch von XXXXXXXXX

 Band xx, Blatt xxxx

 Flurst.Nr. xxx/x

 Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 3329 m²

 Belastungen in der zweiten Abteilung des Grundbuches: keine vorhanden

 Entwicklungszustand: Gewerbegebiet gem. Baunutzungsverordnung (BauNVO)

 Bauliche Nutzung gem. Bebauungsplan: Nr. x der Gemeinde XXXXXXXXX, in Kraft seit xx.xx.1999

 Grundstückszuschnitt: L-Form

 Erschließungszustand: voll erschlossen inkl. Abwasserkanal

 Bodenbeschaffenheit: Das Grundstück ist im Altlastenkataster des Landratsamtes München als Altlastenverdachtsfläche (Altablagerung) erfasst

 Topographie: Eben

 Bebauung: 1 Werkstatt, 1 Betriebsgebäude, 1 Unterstellhalle, 1 Werkstatt- u. Waschhalle

 Bauliche Ausnutzung: Vorhandene Geschossfläche ca. 1.122 m², GFZ: 0,34

 Baurechtlich zulässige Geschossfläche: 3329 m², GFZ: 1,0

5.1 Selbstständig nutzbare Teilflächen

Das Gesamtgrundstück besteht aus 3 selbstständig nutzbaren Teilflächen. Darunter versteht man Grundstücksteile, die selbständig genutzt oder verwertet werden können. Im vorliegenden Fall sind die Flächen für die LKW-Garage/Werkstatt mit dem Betriebsgebäude (Teilfläche 1), die LKW-Werkstatt mit Waschhalle (Teilfläche 2) und die Unterstellhalle mit Nebengebäude (Teilfläche 3) unabhängig voneinander nutzbar. Vor diesem Hintergrund ist eine differenzierte Bewertung vorzunehmen.

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Überschlägige Größe der Teilflächen:

1: ca. 1100 m² 2: ca. 900 m² 3: ca. 1329 m²

Hinweis: Die vorgenannte Aufteilung in drei Teilflächen ist nicht im Grundbuch vollzogen. Sie dient lediglich zu einer differenzierteren Betrachtung des Bodenwertes.

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6.0 Gebäudemerkmale 6.1 Teilfläche 1 6.1.1 Garage/Werkstätte

 Massivbau, Betonbauweise, Aussenwandstärke 30cm, nicht unterkellert

 Putzfassade, gestrichen

 Baujahr 1969

 Größe: 17,0m0 x 8,60m, Grundfläche: 151,36 m²

 Geschossfläche: 151,36 m²

 Vermietbare Fläche: ca. 125 m²

 Firsthöhe 5,20m

 Stahlbetondecke

 Beton-Rohboden

 Fundament: Stahlbetonplatte auf Kieskoffer

 Satteldach, Dachneigung 16 Grad, Dachverkleidung aus Well-Eternit

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 Dachentwässerung: Blechrohre

 Zubetonierte Arbeitsgrube

 3x jeweils doppelflügelige, manuelle Stahltore, Einfahrtshöhe ca. 3.30m

 9 Fensterelemente, Verglasung mit Glasbausteinen

 keine Heizung vorhanden

Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Gebäude weist massive Rissbildungen auf.

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6.1.2 Betriebsgebäude mit Wohnung, Büro und LKW-Einstellhalle/Werkstatt

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 Massivbau, vermutlich Mischbauweise Beton/Ziegel, Aussenwandstärke 30cm, nicht unterkellert

 Putzfassade, gestrichen

 Baujahr 1969, Erweiterung/Aufstockung 1972

 Größe: 22,0m x 9,0 m, Grundfläche: 198 m²

 Geschossfläche: 396 m²

 E+1+D (nicht ausbaufähig)

 Vermietbare Flächen:

Erdgeschoss: LKW-Einstellhalle/Werkstatt ca. 149,11 m² Obergeschoss: Wohnung ca. 87,7 m², Büro ca. 58,93 m²

 Stahlbetondecke

 Fundament: Streifenfundamente

 Satteldach, Dachneigung 15 Grad, Dachverkleidung aus Well-Eternit

 Dachunterseite nicht gedämmt. Oberste Geschossdecke nicht gedämmt

 Dachentwässerung: Blechrohre

 3x Rolltore vorhanden, Einfahrtshöhe ca. 4,0 m

 Heizung: Kombiheizung, Scheitholzanlage

 Büroflächen: Einfachausstattung, PVC-u. Teppichbeläge, Original-Holzfenster mit

Doppelverglasung. Dusche und WC mit Original-Fliesenausstattung, teilweise Holzdecken mit Styroporverkleidung

 Wohnung: Einfachausstattung (siehe Büroflächen), Moderne Einbauküche vorhanden

Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Gebäude weist massive Rissbildungen auf.

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6.2 Teilfläche 2, Kfz-Werkstatt- u. Waschhalle sowie Überdachung

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 Leichtbauweise, Trapezblech-Sandwichelemente, 60mm.

Überdachung: Stahlkonstruktion

 Baujahr 2000

 Größe: 16,90m x 24,0m, Grundfläche: 405,60 m². Überdachung: 22,3m x7,85m, Grundfläche:

175,06 m²

 Vermietbare Fläche: ca. 405,60 m², Überdachung: 175,05 m²

 Bodenplatte aus Stahlbeton mit Imprägnierung, Montagegrube

 Fundament: Fundamentplatte und Einzelfundamente

 Satteldach, Dachneigung 15 Grad, Dacheindeckung mit Sandwich-Elementen 85mm

 8 jeweils symmetrisch angeordnete Sektionaltore, Einfahrtshöhe 4,00m

 2 Fensterbänder mit Isolierverglasung

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 2 Stahl-Außentüren

 Heizung: Deckenheizgeräte, Heizzentrale über angrenzendes Gebäude

 Deckenheizgeräte vorhanden

 Zapfsäule vorhanden

Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes

Es sind keine größeren Baumängel oder –schäden offensichtlich. Die Heizungszentrale befindet sich im angrenzenden Betriebsgebäude (Teilfläche 1) und muss im Fall eines Abbruchs versetzt werden.

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6.3 Teilfläche 3: Kfz-Unterstellhalle und Nebengebäude

 Leichtbauweise, Stahlkonstruktion, zur Nordseite offen, Verkleidungen aus Riffelblech Nebengebäude: Konventioneller Massivbau mit Pultdach

 Baujahr 2000

 Firsthöhe 4,0m

 Größe: 20m x 9m, Grundfläche: 180 m². Nebengebäude: 5m x3m, Grundfläche: 15 m²

 Vermietbare Fläche: ca. 180 m², Nebengebäude: ca. 15 m²

Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Es sind keine größeren Baumängel oder –schäden offensichtlich.

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7.0 Baurechtliche Situation

Die Bauakte wurde eingesehen. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind baurechtlich genehmigt. Es wird davon ausgegangen, daß die Auflagen der Baugenehmigungen eingehalten und die vorhandenen baulichen Anlagen nach den zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen gesetzlichen Vorschriften und DIN-Normen errichtet wurden. Maßgeblich ist der derzeit gültige Bebauungsplan Nr. x der Gemeinde XXXXXXXXX.

Festsetzungen gem. Bebauungsplan: Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0 Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 Wandhöhe 7,20m

Fazit:

Das Bewertungsgrundstück ist baulich nicht ausgenutzt. Es besteht eine Baureserve von rund 2207m² Brutto-Geschossfläche (siehe 5.0).

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8.0 Verkehrswertermittlung 8.1 Bodenwert Aktueller amtlicher Bodenrichtwert zum 31.12.2012: € 300,00/m²

Es handelt sich hierbei um einen lagetypischen Bodenrichtwert. Aufgrund der geringen Anzahl von Verkaufsfällen konnte der Gutachterausschuss keine Abhängigkeit von der Geschossfläche feststellen.

Es wird daher der o. a. Bodenrichtwert mit angrenzenden Gemeinden abgeglichen, bei denen Bodenrichtwerte mit Geschossflächenzahlen (GFZ) vorhanden sind:

Ottobrunn: € 280/m², GFZ 1,0

Taufkirchen-Ost, südl. B471: 290m², GFZ 1,0

Grasbrunn: € 350/m², GFZ 1,0 für höherwertigeres Gewerbe Brunnthal: € 290/m² GFZ 1,0

Fazit:

Es ist zum Stichtag 31.12.2012 von einem Bodenrichtwert in Höhe von € 300,00/m² bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 auszugehen. Eine Wertsteigerung zum Bewertungsstichtag ist nicht vorzunehmen, da in der Umgebung ein ausreichendes Angebot an Gewerbegrundstücken vorhanden und demnach kein Knappheitsgrad festzustellen ist.

8.1.1 Altlasten

Das Bewertungsgrundstück ist im Altlastenkataster des Landratsamtes München als Verdachtsfläche (Altablagerung) eingetragen (siehe Anlage). Lt. Auskunft des Landratsamtes, Hr. Xxxxxxxxx, ist das Grundstück aber mittlerweile als Altlastenfläche einzuordnen, da konkrete Untersuchungsergebnisse vorliegen.

Es handelt sich um eine ehemalige Kiesgrube von 12 m Tiefe. Die Gemeinde XXXXXXXXX beauftragte im Jahre 1998 die Fa. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx GmbH mit einer Bodenuntersuchung.

Hierbei wurden im Rahmen einer Ersterkundung, 4 Sondierbohrungen bis in eine Tiefe von 6m vorgenommen. Dabei wurde festgestellt, daß die Grube überwiegend mit Bauschutt wiederverfüllt wurde. Die vorgefundenen Belastungen lagen aber nur geringfügig über den damaligen

Schwellenwerten. Eine Sanierung der Kiesgrube wurde als nicht erforderlich erachtet.

Im Zuge der Neubebauung der Teilfläche 2 im Jahre 2000 (Kfz-Werkstatt- u. Waschhalle sowie Überdachung), wurde für diese Teilfläche eine Rammsondierung des Bodens in Auftrag gegeben. Das ausführende Ing.Büro Xxx Xxxxxxxxxxx/ Xxxxxx Xxxxxx hat in seinem Bericht vermerkt, daß trotz der bereits erfolgten Mehraufwendungen für Gründungsmaßnahmen, ein erhöhtes Setzungsrisiko in Kauf genommen werden muss (Anlage).

Vor diesem Hintergrund ist, trotz der Unbedenklichkeit aus dem Jahre 1996, ein latentes, erhöhtes Risiko vorhanden. Aufgrund der vorgefundenen, teils massiven Rissbildungen, des Altbestandes auf der Teilfläche 1, ist das Risikopotential auch konkret.

Lt. Hr. Xxxxxxxx, würde im Falle einer Neubebauung, eine erneute Boden-Luftmessung gefordert werden. Je nach Messergebnis ist dann evtl. mit folgenden baulichen Auflagen zu rechnen:

 Gasdichte Bodenplatte

 Gasdrainage

 Sammlung des Niederschlagwassers

 Versiegelung der Hofflächen und überirdischen Kfz-Stellplätzen

Darüber hinaus sind erhöhte Gründungsmaßnahmen, z. B. Bohrpfähle und ein Teilbodenaustausch

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Ein kompletter Bodenaustausch würde, lt. Hr. Xxxxxxxxx, nicht gefordert werden, da im Jahre 1996 nur eine geringfügige Überschreitung der gesetzlichen Schwellenwerte festgestellt wurde.

Demnach ist die Baulandqualität weiterhin gegeben.

Die Kosten für die genannten Maßnahmen sind individuell abhängig von der Ersatz-Bebauung.

Entsprechende Planungen liegen nicht vor. Eine genaue Kalkulation der Mehraufwendungen ist daher nicht möglich.

Vor dem Hintergrund dieser Aspekte muss der Bodenrichtwert korrigiert werden. Es stellt sich die Frage, wie der Markt das Bewertungsgrundstück bei Fehlen von genaueren Informationen einschätzen wird. Die Marktteilnehmer handeln nach dem Vorsichtsprinzip, so daß ein pauschaler Wertabschlag von 50% des Bodenrichtwertes als angemessen erscheint:

Bodenrichtwert: € 300,00/m², GFZ 1.0, davon 50% = € 150,00/m² 8.1.2 Bodenwert Gesamtgrundstück Zusammenfassung:

Angepasster Bodenrichtwert: € 150,00/GFZ 1.0 x Grundstücksfläche 3329 m² = € 499.350,00

Gerundet: € 500.000,00

= Bodenwert für das gesamte Grundstück

8.2. Ertragswert gem. §§17-20 ImmoWertV 8.2.1 Vorbemerkung

Im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt:

Bodenwert

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Liegenschaftszinssatz

Barwertfaktor Jahresreinertrag

8.2.2 Liquidationswert für die Teilfläche 1

8.2.2.1 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Vorhandene Bestandsbebauung siehe 6.1.1 und 6.1.2

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Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert sich durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bzw. verkürzt sich durch Unterlassen dieser Maßnahmen.

Gesamtnutzungsdauer gem. Sachwertrichtlinie des Bundes (SW-RL): Betriebsgebäude und Werkstätten: 40 Jahre.

Fazit: Die Substanz der vorhandenen Bebauung wird als wirtschaftlich verbraucht angesehen.

Durchgreifende Sanierungen, die eine Verlängerung der Restnutzungsdauer bewirken, wurden nicht durchgeführt. Weiterhin ist festzustellen:

 Signifikante bauliche Unterausnutzung: Vorhandene Geschossfläche 547,36 m², Baurechtlich zulässig: 1100 m²

 Massive Rissbildung

 Veraltete Ausstattung

Objekte dieser Art werden als Abbruchobjekte angesehen mit dem Ziel einer wirtschaftlich sinnvollen Neubebauung. Der Verkehrswert für die Teilfläche 1 orientiert sich demnach am reinen

Grundstückswert abzüglich der Freilegungskosten (§16.3 ImmoWertV).

8.2.2.2 Bodenwert der Teilfläche 1

€ 150,00 x 1100,00 m² = € 165.000,00

8.2.2.3 Marktanpassung gem. §8.2.1 ImmoWertV

Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere

Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist.

8.2.2.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem. $8.2.2 ImmoWertV 8.2.2.4.1 Freilegungskosten

Abbruchkosten geschätzt:

2 Gebäude, ca. 1320 m³: € 60.000,00

Abbruch und Entsorgung Verbundpflaster: 949 m²: € 30.000,00 Gesamt: € 90.000,00

8.2.2.4.2 Merkantiler Minderwert

Ein Eintrag in das Altlastenkataster stellt eine Wertminderung dar, für die auf dem Grundstücksmarkt, teilweise massive Wertabschläge vorgenommen werden. Diese setzen sich zusammen aus den reinen Sanierungskosten und einem sog. merkantilen Minderwert. Darunter versteht man eine Minderung des Verkaufswertes, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden, eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht (Urteil des BGH vom 08.12.1977, VIIZR 6076).

Wie unter 8.1.1. dargestellt, ist kein kompletter Bodenaustausch gefordert. Demnach bleibt der Eintrag im Altlastenkataster dauerhaft bestehen. Dies bewirkt bei potenziellen Käufern einen psychologischen Vorbehalt gegen die Immobilie, da es sich um ein öffentliches Buch handelt. Das Objekt ist mit einem

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Makel behaftet (stigmatisiert). Weiterhin geht aus dem Untersuchungsbericht des Ing.Büros

XxxxxxXxxxxxr/Xxxxxx ein verbleibendes, dauerhaftes Risiko von Setzungserscheinungen hervor.

Es ist daher davon auszugehen, daß der Markt für die genannten Punkte, weitere, signifikante

Sicherheitsabschläge vornehmen wird. Die Höhe ist abhängig von der Marktdynamik, d. h. inwieweit ein potenzieller Käufer einen Preisabschlag aufgrund der Altlastenproblematik durchsetzen kann. In Zeiten hoher Nachfrage, sowie in guten Lagen oder bei stark begehrten Filetgrundstücken werden niedrigere Abschläge verhandelt als bei geringer Nachfrage, in schlechten Lagen oder bei wenig nachgefragten Grundstückstypen. Hier stehen genügend Alternativangebote zur Verfügung.

In der Fachliteratur sind für Wertminderungen bei Gewerbegrundstücken, Erfahrungssätze in Höhe von 10% bis 20% veröffentlicht (siehe, Brüggemann, Jacob, Ökonomische Fragen des

Flächenrecyclings, 2007, S. 30). Für den vorliegenden Bewertungsfall wird die verbleibende Wertminderung mit Hilfe der wissenschaftlich anerkannten Zielbaummethode nach Aurnhammer ermittelt:

Vorgehensweise:

1. Zunächst wird die potentielle Wertminderung in ihre Bestandteile gegliedert. Die Bestandteile werden gewichtet.

2. Die auf das Bewertungsobjekt zutreffenden Kriterien werden mit einem Punktesystem eingeordnet.

3. Punkte x Gewichte ergeben die gewichtete Anzahl der Punkte

4. Die Summe der gewichteten Punkte ergeben die prozentuale Wertminderung, wobei als Höchstsatz 20%, gem. der o. a Fachliteratur, angenommen wird. Wenn beispielsweise für jedes Kriterium die höchste Zahl an Punkten vergeben wird, erreicht die Wertminderung 20%.

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Merkmalsgruppen Gew ichtung

A: Potenzial der Altlast 40%

B: Befürchtete Restriktionen 40%

C: Marktsituation 20%

A: Potenzial der Altlast maximale Punkte hier: Gew ichtung Gew ichte x Punkte

1. Kategorie 10 10 0,40 4,00

Reine Verdachtsfläche 1 Altlastenfläche 10

2. Flächenanteil 20 20 0,40 8,00

punktuell 5

Teilfläche 10 Gesamtfläche 20

3. Toxizität 30 20 0,40 8,00

Gering (sonstiger Unrat) 10 Mittel (Hausmüll, Bauschutt) 20 Hoch (Öle, Brennstoffe, Chemikalien, PAK ) 30

4. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen 40 20 0,40 8,00

Dekontamination 40

Sicherung 30

Überdeckung 10

Summe 100 70 28,00

B. Befürchtete Restriktionen maximale Punkte hier: Gew ichtung Gew ichte x Punkte

1. Folgenutzung 40 0 0,40 0,00

w eiterhin möglich 0 mit Einschränkung 20

nicht realisierbar 40

2. Risiko von Gebäudeschäden 30 20 0,40 8,00

keine direkten Schäden 0 Abriss erforderlich 30

3. Nutzungssensibilität 15 5 0,40 2,00

gering (versiegelte Industrie-/Gew erbefläche) 1 mittel (Bebbauung ohne Grünflächen) 5 hoch (Wohnbebauung mit Grünflächen) 8 sehr hoch (Kinderspielplatz) 15

4. Gartennutzung 10 0 0,40 0,00

keine Einschränkung 0 eingeschränkt 5 keine mehr möglich 10

5. Duldung von Überw achungsmaßnahmen 5 3 0,40 1,20

keine 0

sporadisch 3

laufend 5

Summe 100 11,20

C. Marktsituation maximale Punkte hier: Gew ichtung Gew ichte x Punkte

100 50 0,20 10,00

Hohe Nachfrage/Gute Lage 10 Ausgeglichener Markt/Mittlere Lage 50 Geringe Nachfrage/Einfache Lage 100

Summe 100 10,00

Gewichte x Punkte gesamt 49,20 100

Wertminderung>> 10% 20%

Merkantile Wertminderung durch Altlastenproblematik

Fazit: Es ergibt sich ein merkantiler Minderwert in Höhe von rund 10% des Bodenwertes:

€ 165.000,00, daraus 10% = € 16.500,00

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8.2.2.4.3 Gesamt

€ 90.000,00

€ 16.500,00

=€ 106.500,00 = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesamt 8.2.2.5 Ableitung des Liquidationswertes für die Teilfläche 1 Bodenwert: € 165.000,00

./. Besondere objektspezfische Grundstücksmerkmale € 106.500,00 Gesamt: € 58.500,00

Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch gerundet:

Liquidationswert für die Teilfläche 1: € 60.000,00

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8.2.3 Ertragswert für die Teilfläche 2 8.2.3.1. Reinertrag

Unter dem Reinertrag versteht man den Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag basiert auf marktüblich erzielbaren Netto-Kaltmieten. Lt. einer aktuellen Auswertung des führenden Immobiliendienstleisters Immobilienscout24 werden in der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts die folgenden Gewerbemieten angeboten:

Es handelt sich hierbei um Angebotsmieten, die üblicherweise auf dem Markt noch verhandelt

werden. Die zu bewertende LKW-Waschhalle/Werkstatt wurde im Jahre 2000 errichtet. Der Standard ist zeitgemäß. Es besteht kein Überangebot an vergleichbaren Objekten. Demnach ist nicht von signifikanten Verhandlungsabschlägen auszugehen.

Es werden daher folgende Quadratmetersätze als angemessen gehalten:

LKW-Waschhalle/Waschanlage mit Überdachung: € 8,00/m² x 580,65 € 4.645,20 Gerundet: € 4.650,00

x 12 = € 55.800,00 p. A.

= Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf die Mieter umlegbar sind. Es sind die die

Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko.

Es werden angesetzt gem. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil IV, Abschnitt3, Einzelpauschalen.

Verwaltungskosten: 3% des Jahresrohertrages: € 55.800 x 3% € 1.674,00 Instandhaltungskosten (nur Dach und Fach): € 6,00/m² x 580,65m² € 3.483,90 Mietausfallrisiko: 4% des Jahresrohertrages: € 55.800,00 x 4% € 2.232,00

= Bewirtschaftungskosten Gesamt: € 7.389,90

€ 55.800,00

./. € 7.389,90

= Jahresreinertrag: € 48.410,10

(32)

8.2.3.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Definition: Siehe 8.2.2.1

Alter: 15 Jahre

Gesamtnutzungsdauer gem. Sachwertrichtlinie des Bundes (SW-RL): 40 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 25 Jahre

Die vorstehende Berechnung unterstellt einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand. Dies trifft für die baulichen Anlagen der Teilfläche 2 zu, so daß das Ergebnis im nachfolgenden Ertragswertverfahren verwendet wird.

8.2.3.3 Liegenschaftszinssatz Definition :

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, ImmoWertV §14.3) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marküblich verzinst werden.

Der Gutachterausschuss des Landkreises München hat keine Liegenschaftszinssätze für

Gewerbeimmobilien veröffentlicht. Es wird daher das Verfahren aus der Fachliteratur GuG 2006 herangezogen. Dieses basiert auf der Auswertung von 110 Gutachterausschüssen:

1. Schritt: Gewerbeimmobilie 6,30 – 7,10 2. Schritt: Lage, mittleres Drittel: 6.57 – 6,83 3. Schritt: Gute Konjunktur: 6,5

Anzuwendender Liegenschaftszinssatz: 6,5%

Barwertfaktor für die Kapitalisierung

Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor, mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Reinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Barwertfaktor (6,5%/25 Jahre): 12,19788

Abzinsungsfaktor: 0,20714

(33)

8.2.3.4 Bodenwert für die Teilfläche 2

€ 150,00 x 900m² = € 135.000,00

8.2.3.5 Ableitung des Ertragswertes für die Teilfläche 2

Mit den zuvor ermittelten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden.

Formel: EW = Jahresreinertrag x Barwertfaktor +(Bodenwert abgezinst) EW= € 48.410,00 x 12,19788 +(135.000,00x0,20714)

EW = € 618.463,27, gerundet € 618.000,00

=Vorläufiger Ertragswert

8.2.3.6 Marktanpassung gem. §8.2.1 ImmoWertV

Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete, objektspezifische Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist.

8.2.3.7 Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale gem. §8.2.2 ImmoWertV 8.2.3.7.1 Versetzen der Heizungszentrale

Die Heizungszentrale für die gegenständliche Kfz-Werkstatt/Waschhalle befindet sich

Betriebsgebäude der Teilfläche 1. Im Falle der Liquidation muss diese versetzt werden. Hierfür liegen keine Kostenangebote vor. Der Aufwand muss daher überschlägig geschätzt werden und wird mit

€ 20.000,00 wertmindernd angesetzt.

(34)

8.2.3.7.2 Merkantiler Minderwert Siehe 8.2.2.4.2

Es wird ein Ansatz von 10% aus dem vorläufigen Ertragswert für angemessen gehalten.

€ 618.000,00, daraus 10%: € 61.800,00

8.2.3.7.3 Gesamt

€ 20.000,00

€ 61.800,00

= € 81.800,00 = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesamt 8.2.3.8 Ertragswert

€ 618.000,00

./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale € 61.800,00

=€ 556.200,00

Ertragswert für die Teilfläche 2: € 560.000,00

8.2.4 Liquidationswert für die Teilfläche 3 Vorbemerkung:

Die Teilfläche 3 ist baulich nicht ausgenutzt. Es wird daher mit Hilfe des nachfolgenden

Ertragswertverfahrens geprüft, ob eine Liquidation zur besseren wirtschaftlichen Nutzung führt.

8.2.4.1. Reinertrag Definition: siehe 8.2.3.1

(35)

Nebengebäude: € 100,00 p.M Gesamt: € 1.090,00

x 12 = € 13.080,00 p. A.

= Jahresrohertrag

Bewirtschaftungskosten gem. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil IV, Abschnitt3, Einzelpauschalen.

Verwaltungskosten: 3% des Jahresrohertrages: € 13.080,00 x 3% € 392,40 Instandhaltungskosten (nur Dach und Fach): € 6,00/m² x 195m² € 1.170,00 Mietausfallrisiko: 4% des Jahresrohertrages: € 13.080,00 x 4% € 523,20

= Bewirtschaftungskosten Gesamt: € 2.085,60

€ 13.080,00

./. € 2.085,60

= Jahresreinertrag: € 10.994,40

8.2.4.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Alter: 15 Jahre

Gesamtnutzungsdauer gem. Sachwertrichtlinie des Bundes (SW-RL): 40 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 25 Jahre

Die vorstehende Berechnung unterstellt einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand. Dies trifft für die baulichen Anlagen der Teilfläche 2 zu, so daß das Ergebnis im nachfolgenden Ertragswertverfahren verwendet wird.

8.2.4.3 Liegenschaftszinssatz Siehe: 8.2.3.3

Anzuwendender Liegenschaftszinssatz: 6,5%

Barwertfaktor (6,5%/25 Jahre): 12,19788 Abzinsungsfaktor: 0,20714

8.2.4.4 Bodenwert für die Teilfläche 3

€ 150,00 x 1329m² = € 199.350,00, gerundet € 200.000,00

8.2.4.5 Ableitung des Ertragswertes für die Teilfläche 2

Mit den zuvor ermittelten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden.

Formel: EW = Jahresreinertrag x Barwertfaktor +(Bodenwert abgezinst) EW= € 10.994,40 x 12,19788 +(200.000,00x0,20714)

EW = € 175.536,37, gerundet € 175.000,00

Fazit: Der Bodenwert übersteigt den Ertragswert. Die Nutzung des Objekts ist demnach

unwirtschaftlich, da bereits der Grundstückswert höher liegt als der Barwert der Reinerträge aus der Vermietung. Gem. §3.2 ImmoWertV ist in diesem Fall von einer Liquidation auszugehen, da der freigelegte Boden einer höherwertigeren Nutzung zugeführt werden kann.

(36)

Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete, objektspezifische Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist.

8.2.4.7 Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale gem. §8.2.2 ImmoWertV 8.2.4.7.1 Freilegungskosten und Veräußerungserlös

Die Kfz-Unterstellhalle auf Teilfläche 3 wurde im Jahre 2000 errichtet. Es handelt sich um eine Stahlkonstruktion aus Fertigteilen. Der Zustand ist gut, so daß die Halle auf dem Zweitmarkt verkauft werden kann. Hierfür wird ein Veräußerungserlös in Höhe von € 10.000,00 als angemessen gehalten.

€ 10.000,00

./. Abbruchkosten geschätzt: 1 Gebäude, ca. 45 m³: € 2.000,00 ./. Abbruch und Entsorgung Verbundpflaster: 1134 m²: € 35.000,00 Gesamt: - € 27.000,00

8.2.4.7.2 Merkantiler Minderwert Siehe 8.2.2.4.2

Es wird ein Ansatz von 10% des Bodenwertes für angemessen gehalten:

€ 200.000,00, daraus 10% = € 20.000,00

8.2.4.7.3 Gesamt

€ 27.000,00

€ 20.000,00

= € 47.000,00 = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesamt 8.2.4.5 Liquidationswert

Bodenwert: € 200.000,00

./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale € 47.000,00

=€ 153.000,00

Liquidationswert für die Teilfläche 3: € 155.000,00

8.3 Ableitung des gesamten Verkehrswertes Teilfläche 1: € 60.000,00

Teilfläche 2: € 560.000,00 Teilfläche 3: € 155.000,00 Gesamt: € 775.000,00

(37)

Es ist keine Marktanpassung mehr erforderlich, da bereits bei der Wertermittlung der drei Teilflächen, alle verwendeten Daten, stichtagsbezogen recherchiert wurden.

8.3.2 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem. §8.2.2 ImmoWertV Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale wurden bereits der Wertermittlung der einzelnen Teilflächen in Ansatz gebracht. Weitere Merkmale sind nicht mehr zu berücksichtigen.

8.3.3 Verkehrswert gesamt

Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller

wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises.

Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermitt- lungs- u. Qualitätsstichtag 02.02.2015 geschätzt auf

€ 775.000,00

Ich versichere, das vorliegende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben.

Michael Kleisel Sachverständiger

Anlagen

1. Baupläne

2. Grundbuchauszug (auszugsweise)

3. Auszug aus dem Altlastenkataster des Landratsamtes München 4. Bericht des Ing.Büros Xxxx XxxxxXxxxxx/ Xxxxxxx Xxxxxxx