Gemeinde Stelle. Bebauungsplan Harburger Straße Bergstraße Deependahl

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Gemeinde Stelle

Bebauungsplan

„Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“

mit Teilaufhebung des Bebauungsplans „Harburger Straße“

mit örtlicher Bauvorschrift

• Planzeichnung

• Textliche Festsetzungen und Örtliche Bauvorschrift

• Begründung

Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (2) BauGB

Behördenbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB

Ausgearbeitet im Auftrag der Gemeinde Stelle durch:

in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Bauen & Umwelt der Gemeinde Stelle

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2A 5

4 2

14

28 30

23 21

13

25

11

18 20

9

6B 6C

6

6A

7A 7

33A 35B

33

17

39

35 35A

5

6D

37

3 2

32B 38

32A

3A

1

34

34B

36 34A 32

4 4A

40

2A 2B

6

44

16 10

31

27A 33

29

52A 42 52

9 3

7 48

46

1

50

15 11

13

17

19 19A

3

1

Am Hang

Deependahl

WA

0,3 o

WA

0,3 o

MI

0,35 o

1. Art der baulichen Nutzung

Allgemeine Wohngebiete

3. Bauweise, Baugrenzen

Baugrenze

5. Sonstige Planzeichen

Bebauungsplans

z.B. 0,3

z.B.

o Offene Bauweise Mischgebiete

Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung, z.B.

der Nutzung innerhalb eines Baugebietes

Sichtdreieck

^{M. 1:1000}

Gemeinde Stelle

(Landkreis Harburg) Bebauungsplan

Stand: Mai 2021

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Gemeinde Stelle textliche Festsetzungen Bebauungsplan „Harburger Str. – Bergstraße - Deependahl“, Stand: Juli 2021 mit Teilaufhebung des Bebauungsplans „Harburger Straße“, mit öBV

Planungsbüro Patt, Lüneburg www.patt-plan.de Seite 1 von 7

Textliche Festsetzungen

1 Art der baulichen Nutzung

1.1 In den allgemeinen Wohngebieten sind die unter § 4 Abs. 2 Nr.

3 BauNVO allgemein zulässigen Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zulässig.

§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB i.V. m § 1 Abs. 5 u. 6 BauNVO 1.2 Die in den Allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Abs. 3 Nr. 4

und 5 ausnahmsweise zulässigen Anlagen für Gartenbaube- triebe und Tankstellen werden nicht Bestandteil des Bebau- ungsplanes.

§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB i.V. m.

§ 1 Abs. 5 BauNVO 1.3 Innerhalb des Mischgebietes sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen

und Vergnügungsstätten gemäß § 6, Abs. 2, Nr. 6, 7 und 8 BauN- VO und § 6, Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen.

§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB i.V. m.

§ 1 Abs. 5 u. 6 BauNVO 1.4 Im Mischgebiet sind zur Erhaltung bzw. zur Entwicklung des zent-

ralen Versorgungsbereiches „Harburger Straße“ die in § 6, Abs. 2, Nr. 3 BauNVO genannten Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten sowie nahversorgungsrelevanten Warengruppen mit Ver- kaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher, die aufgrund ihrer Größe und Tiefe ihres Warenangebotes zentrenschädigende Auswirkungen erwarten lassen, unzulässig.

a) Als zentrenrelevant werden folgende Warengruppen eingestuft:

 Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Bürobedarfs- artikel

 Kunstgegenstände, Antiquitäten

 Baby –und Kinderbedarfsartikel

 Blumen,

 Bekleidung, Lederwaren, Schuhe

 Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren

 Foto, optische Erzeugnisse

 Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Glas –Porzellan – Keramikartikel, Hausratartikel, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbegegenstände

 Musikalien

 Uhren, Schmuck

 Spielwaren, Sportartikel

 Fahrräder und Zubehör, Mofas

 Tiere und Tiernahrung, Zooartikel

b) Als nahversorgungsrelevant und zugleich zentrenrelevant werden folgende Warengruppen eingestuft:

 Nahrungs- und Genussmittel

 Drogerieartikel

 Apotheken

§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 5 und 6 i.V.m. § 6 BauNVO

1.5 Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Warengruppen gemäß I.4.a und I.4.b, die aufgrund ihrer Größe und Tiefe ihres Warenangebotes keine zentrenschädigenden Auswirkungen erwarten lassen, sind weiterhin zulässig. Hierunter zu verstehen sind insbesondere Verkaufsstätten, die in räumlich funktionalem Zusammenhang mit einem gleichzeitig im zentralen Versor-

§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 5 und 6 i.V.m. § 6 BauNVO

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gungsbereich bzw. im Plangebiet ansässigen Einzelhandels-, Produktions- oder Dienstleistungsbetrieb stehen und sich dem entsprechenden Hauptbetrieb deutlich unterordnen. Dieses liegt vor, wenn die Verkaufsfläche nicht größer als 20% der gesamten Nutzfläche des Betriebes beträgt und eine maximale Größe von 200 m² nicht übersteigt. Nicht zulässig ist die im räumlichen Zusammenhang stehende Ansiedlung von mehreren Verkaufs- stätten der zuvor beschriebenen Art, die in ihrer Agglomeration in der Lage sind, zentrenschädigende Auswirkungen zu verur- sachen.

1.6 Für Neubauten ist innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes je angefangene 500 m² und innerhalb des Mischgebietes je angefangene 350 m² Fläche des Baugrundstücks eine Wohneinheit zulässig. Ein Baugrundstück kann auch aus mehreren Flurstü- cken bestehen.

§ 9 (1) Nr. 6 BauGB i.V.m.

§ 2 Abs. 12 NBauO 2. Maß der baulichen Nutzung

2.1 Für die Erschließung von Hauptgebäuden wird eine Zufahrt in einer Breite von 3 m und einer Länge von 30 m zu der dem jeweiligen Baugrundstück zugeordneten öffentlichen Erschlie- ßungsstraße „Harburger Straße“, „Bergstraße“ oder „Deepen- dahl“ nicht auf die GRZ angerechnet. Bei gemeinsam genutzten Zufahrten ist die Fläche einmalig abziehbar.

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m.

§ 19 (4) BauN- VO

2.2 Für Nebenanlagen gem. §§ 12 und 14 BauNVO, ohne die in Festsetzung 2.1 genannten Zufahrten, wird die Überschreitung der GRZ II auf bis zu 0,6 festgesetzt.

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m.

§ 19 (4) BauN- VO

3. Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen

3.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Garagen, Carports und Nebenanlagen im Sinne des § 12 Absatz 6 BauNVO nur innerhalb der Baugrenzen zulässig.

In den Mischgebieten können die vorbezeichneten Anlagen die festgesetzte Baugrenze um bis zu 6 m überschreiten, wenn diese mit einer geschlossenen, massiven Fassade zur Harbur- ger Straße errichtet werden und lärmabschirmend wirken. Ent- sprechende Nachweise sind im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.

§ 9 (1) Nrn. 2 und 24 BauGB i.V.m.

§ 12 Abs. 6 bzw. § 14 Abs.

1 BauNVO

3.2 Es ist ein Mindestabstand zwischen zwei Hauptgebäuden von 8 m festgesetzt. Die Festsetzung gilt nicht für Abstände zu seit- lich benachbarten Gebäudefassaden. Bei Eckgrundstücken können Ausnahmen zugelassen werden.

§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

4. Verkehr und Erschließung

4.1 Im Bereich der Straßeneinmündungen in die „Harburger Straße“

sind die in der Planzeichnung eingetragenen Sichtfelder von Bepflanzungen und Grundstückseinfriedungen höher als 0,8 m über Fahrbahnkante freizuhalten. Ausgenommen hiervon sind Einzelbäume.

§ 9 Abs. 1 Nr.

11 BauGB

4.2 Zur Erschließung rückwärtiger Grundstücksteile sind gemein- same Grundstückszufahrten anzulegen. Weitere als die vorhandenen privaten Grundstücksein- und Grundstücksausfahr- ten sind als Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen unzuläs-

§ 9 Abs. 1 Nr.

11 BauGB

(5)

sig.

5. Grünordnung

5.1 Flächenbefestigungen von Auffahrten und Stellplätzen sind aus Materialien in einem wasser- und luftdurchlässigen Aufbau mit einem Abflussbeiwert von =0,7 herzustellen.

§ 9 Abs. 1 Nr.

20 BauGB 5.2 Die Vorgärten sind je Grundstück zu mindestens 50 % als Ve-

getationsflächen (z. B. Rasen, Gräser, Stauden, Kletterpflan- zen, Gehölze) anzulegen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.

Als Vorgarten wird die Fläche zwischen straßenzugewandter Fassadenfläche und vorderer Grundstücksgrenze bestimmt. Bei Gebäuden in zweiter oder dritter Reihe ist als Vorgarten die Fläche zwischen der der maßgeblichen Erschließungsstraße zugewandten Fassadenseite und der Grundstücksgrenze zum Vorderlieger bestimmt. Bei Eckgrundstücken können Ausnah- men zugelassen werden.

§ 9 Abs. 1 Nr.

25 BauGB

6. Oberflächenentwässerung

6.1 Das auf den privaten Grundstücken von Dächern und versiegelten Flächen anfallende Oberflächenwasser ist bei Neubauten flächen- haft auf dem jeweiligen Grundstück zur Versickerung (Flächen- oder Muldenversickerung) zu bringen oder zur Gartenbewässe- rung bzw. im Haushalt als Brauchwasser zu verwenden.

§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB

7. Immissionsschutz

7.1 Der bauliche Schallschutz ist gemäß aktuellem Stand der Technik und den zum Zeitpunkt der Realisierung des Bauvor- habens gültigen Regelwerken herzustellen.

§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB 7.2 Folgende Festsetzung gilt für den Bereich > 60 dB(A) am Tag,

vgl. Anlage 1a:

Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten sicherzustellen, dass insgesamt eine Schallpegelminderung erzielt wird, die es ermöglicht, dass bei Neuplanungen ein Tagpegel von kleiner 60 dB(A) erreicht wird.

7.3 Folgende Festsetzung gilt für den Bereich > 60 dB(A) in der Nacht, vgl. Anlage 1b:

Bei Neuplanungen in den Bereichen mit Beurteilungspegeln nachts >60 dB(A) sind durch Anordnung der Baukörper oder durch geeignete Grundrissgestaltung die Fenster von Wohn- und Schlaf- räumen im Plangebiet den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Sofern eine Anordnung aller Wohn- und Schlafräume einer Wohnung an den lärmabgewandten Gebäudeseiten nicht möglich ist, sind zwingend die Schlafräume den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Wohn-/ Schlafräume in Ein-Zimmer- Wohnungen und Kinderzimmer sind wie Schlafräume zu beurteilen.

Bei Neuplanungen in den Bereichen mit Beurteilungspegeln nachts >50 dB(A) sind durch Anordnung der Baukörper oder durch geeignete Grundrissgestaltung die Fenster von Wohn- und Schlaf- räumen im Plangebiet den lärmabgewandten Gebäudeseiten zu-

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zuordnen. Sofern eine Anordnung aller Wohn- und Schlafräume einer Wohnung an den lärmabgewandten Gebäudeseiten nicht möglich ist, sind vorrangig die Schlafräume den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Können nicht alle Schlafräume lärm- abgewandt orientiert werden, sind die nicht lärmabgewandt orientierten Schlafräume mit Lüftungseinrichtung zu versehen, die eine ausreichende Belüftung sicherstellen. Wohn-/ Schlafräume in Ein- Zimmer-Wohnungen und Kinderzimmer sind wie Schlafräume zu beurteilen.

Bei Neuplanungen in den Bereichen mit Beurteilungspegel nachts

>45 dB(A) sind zum Schutz der Nachtruhe für Schlaf- und Kinder- zimmer schallgedämpfte Lüftungen vorzusehen, falls der notwendige hygienische Luftwechsel nicht auf andere, nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, geeigneten Weise sichergestellt werden kann.

7.6 Von den Festsetzungen zum Schallschutz kann abgewichen werden, wenn im späteren Baugenehmigungsverfahren geringere Beurteilungspegel an der geplanten Wohnbebauung nachgewiesen werden.

Örtliche Bauvorschrift

(§ 9 Abs. 4 und 6 BauGB i.V.m. § 84 NBauO)

§ 1 Geltungsumfang

(1) Diese örtliche Bauvorschrift gilt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Har- burger Straße – Bergstraße – Deependahl“ mit örtlicher Bauvorschrift, Stelle.

(2) Diese örtliche Bauvorschrift gilt nur für Neubauten. Für Um- oder Anbauten von bestehenden Baulichkeiten gilt die örtliche Bauvorschrift nicht.

§ 2 Stellplätze

(1) Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete und Mischgebiete sind für jede Wohneinheit mindestens zwei Stellplätze auf dem Grundstück anzulegen.

§ 3 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig handelt nach § 80 Abs. 3 NBauO, wer als Bauherr, Entwurfsverfas- ser oder Unternehmen vorsätzlich oder fahrlässig eine Baumaßnahme durchführt oder durchführen lässt, die nicht den Anforderungen der Örtlichen Bauvorschrift entspricht. Gemäß § 80 Abs. 5 NBauO können Ordnungswidrigkeiten nach § 80 Abs. 3 NBauO mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Hinweise

(1) Bodendenkmalpflege

Wenn bei Erdarbeiten archäologische Funde oder auffällige Bodenverfärbungen entdeckt werden, ist gem. § 14 NDSchG die untere Denkmalbehörde zu benachrichtigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Eintreffen des Benachrichtigten in unverändertem Zustand zu erhalten.

(2) Artenschutz

Die Artenschutzbestimmungen der §§ 19 und 44 Bundesnaturschutzgesetzt (BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung der Tötung, Beschädigung oder Gefährdung besonders geschützter

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Lebensräume und Arten dürfen Rodungen und Fällungen von Gehölzen nur außerhalb der Ve- getationszeit, d.h. nur im Zeitraum vom 1.10. bis zum 28.02. vorgenommen werden.

Vor Beginn aller Abriss-, Sanierungs- oder Baumaßnahmen sind im Vorfeld vorhandene Bäume, Gebäude und das Baufeld auf das Vorkommen o.g. Lebensräume und Arten vertiefend zu un- tersuchen.

(3) Rechtsgrundlagen Maßgebend sind

• Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung 03. November 2017 (BGBI. I S.3634), geändert am 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728)

• Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21. November 2017 (BGBI. I S. 3786)

• Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds.GVBI. S. 576)

• Planzeichenverordnung (PlanZV90) vom 18. Dezember 1990, geändert am 4. Mai 2017 (BGBI. I S. 1057)

• Niedersächsische Bauordnung (NBauO) i.d.F. vom 03. April 2012 (Nds.GVBI. S. 46), geändert am 10.11.2020 (Nds. GVBI. S. 384)

• Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), ge- ändert am19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328)

• Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NAGB- NatSchG), verkündet als Artikel 1 des Gesetzes zur Neuordnung des Naturschutz- rechts vom 19.Februar 2010 (Nds. GVBl. S. 104), geändert am 11.11.2020 (Nds.

GVBl. S. 451)

in der jeweils aktuellen Fassung

(8)

Anlage 1a:

(9)

Anlage 1b:

(10)

Gemeinde Stelle

Bebauungsplan

„Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“

mit Teilaufhebung des Bebauungsplans „Harburger Straße“

mit örtlicher Bauvorschrift Begründung

Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (2) BauGB

Behördenbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB

Ausgearbeitet im Auftrag der Gemeinde Stelle durch:

in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Bauen & Umwelt der Gemeinde Stelle

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Gemeinde Stelle Begründung B-Plan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“, Stand: Juli 2021 mit Teilaufhebung des B-Plans „Harburger Straße“, mit öBV

Planungsbüro Patt, Lüneburg, www.patt-plan.de 2

Übersichtsplan

(genordet, ohne Maßstab)

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Inhalt

1. ZIELE UND ANLASS DER PLANUNG ... 4

2. BESTAND, LAGE UND BEGRENZUNG ... 5

3. PLANERISCHE GRUNDLAGEN ... 7

3.1 Landesplanung und Raumordnung ... 7

3.2 Flächennutzungsplan ... 8

3.3 Verbindliches Planungsrecht – Bebauungsplan „Harburger Straße“ ... 8

3.4 Schutzgebiete ... 9

3.5 Altlasten ... 9

3.6 Bodendenkmale und Denkmalschutz ... 10

3.7 Gutachterliche Beiträge ... 10

4. PLANINHALTE ... 18

4.1 Städtebauliche Werte ... 18

4.2 Art der baulichen Nutzung ... 18

4.3 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise ... 19

4.4 Stellung der baulichen Anlagen, Baugrenzen ... 20

4.5 Erschließung ... 21

4.6 Grünordnung und Oberflächenentwässerung ... 21

4.7 Immissionsschutz ... 22

4.8 Örtliche Bauvorschrift ... 22

4.9 Hinweise ... 22

5. AUSWIRKUNGEN UND VERTRETBARKEIT ... 22

6. ANDERWEITIGE PLANUNGSMÖGLICHKEITEN ... 26

7. BAULEITPLANERISCHES VERFAHREN ... 27

ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... 28

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1. Ziele und Anlass der Planung

Ziel der Planung ist eine bessere Ausnutzbarkeit der Grundstücke, welche sich in zentraler Lage der Gemeinde Stelle befinden. Zudem sollen die Flächen zur Deckung des Wohnraum- bedarfes genutzt werden.

Anlass der Planung ist der Wunsch einiger Eigentümer, die Grundstücke besser baulich aus- nutzen zu können und zusätzliche Grundstücksflächen für Wohngebäude zu erschließen.

Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt. Das beschleunigte Verfahren kann angewendet werden, da es sich um eine klassische Maß- nahme der Nachverdichtung und Innenentwicklung handelt. Eingriffe in Natur und Land- schaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Damit ist keine Ausgleichsmaßnahme erforderlich.

Bedingungen des § 13a BauGB Auswertung

Abs. 1 Nr. 1 – 2 BauGB Bebauungsplan für

- die Wiedernutzbarmachung von Flächen

nein

- die Nachverdichtung ja

- andere Maßnahmen der Innenentwicklung ja

Größe der Grundfläche:

1. weniger als 20.000 m² ja

2. 20.000 m² bis weniger 70.000 m²; Durchführung einer überschlä- gigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien

nein

Erhebliche Umweltauswirkungen bei 2. – Ausgleichsmaßnahme erforderlich

nein

Abs. 2 Nr. 1 – 4 BauGB

Abweichung von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes? teilweise Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des

Gemeindegebietes?

nein Begründet der B-Plan die Zulässigkeit von Vorhaben, für die eine UVP erforderlich ist?

nein Sind Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter gegeben?

nein

Der Rat der Gemeinde Stelle hat sich zum Ziel gesetzt, Nachverdichtungspotenziale zu prü- fen und ggf. Bebauungspläne zur Nachverdichtung aufzustellen bzw. bestehende Pläne zu

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ändern. Dies trägt dem Gedanken des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rech- nung. Der Bebauungsplan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“ schafft eben solches Planrecht mit dem Ziel, eine Bebauung der rückwärtigen Grundstücksbereiche zu er- möglichen, um damit in zentraler Lage als typische Maßnahme der Innenentwicklung und Nachverdichtung einen Beitrag zum benötigten Wohnraum zu leisten.

2. Bestand, Lage und Begrenzung

Das Plangebiet befindet sich im zentralen Bereich der Gemeinde Stelle und wird von den Straßen Harburger Straße, Bergstraße und Deependahl begrenzt. Es handelt sich hierbei um eine gewachsene Wohnstruktur mit teilweise villenartigen Gebäuden an der Harburger Straße. Entlang der Bergstraße ist die Bebauung recht homogen mit eingeschossigen Wohn- häusern und Bungalows – hier sind eher kleinere Anbauten vorgenommen worden.

Abbildung 2: Bestandsaufnahme (© Gemeinde Stelle, 03.08.2020)

Anders stellt sich die Situation in der Straße Deependahl dar, hier wurden aufgrund der Ein- ordnung des Gebietes als „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“ nach § 34 BauGB an vielen Gebäuden in Richtung Gartenbereich Anbauten vorgenommen, so dass die Gebäude teil-

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weise die doppelte Größe ihrer ursprünglichen Bauweise aufweisen. Im Hinterland sind Gar- tenbereiche anzutreffen, die zum Teil mit größeren Nebenanlagen überbaut sind. Hier befindet sich auch ein zweigeschossiges Wohnhaus.

Größere zusammenhängende Baumstrukturen sind nicht anzutreffen, jedoch einige Groß- bäume (in erster Linie handelt es sich hierbei um Birken, eine Rotbuche, einige Eichen und sonst sind vorrangig Nadelgehölze anzutreffen (Sitkafichte, Kiefer, Blaufichte und Thuja). In den Gartenbereichen sind einige – auch durchaus ältere Obstbäume vorhanden. Ansonsten handelt es sich in den hinteren Grundstücksflächen um gärtnerisch genutzte Bereiche mit gemischten Hecken.

Nördlich des Plangebietes schließt die Harburger Straße (K 86) an. Zudem befinden sich nördlich der Harburger Straße Einzelhandelsnutzungen (Getränkemarkt), Gastronomie (Schnellimbiss) und eine Tankstelle. Diese Nutzungen sind als Lärmquellen zu betrachten und für eine Wohnnutzung südlich der Harburger Straße zu bewerten. Innerhalb des Plan- gebietes bestehen eine Arztpraxis, ein Blumengeschäft sowie ein kleineres Café. Eine ge- wisse verkehrliche Belastung ist durch diese Nutzungen auch in der Straße Deependahl spürbar. Hier findet außerdem Schulbusverkehr statt. Die nähere Umgebung ist vorwiegend von Wohnbebauung geprägt.

Abbildung 3: NIBIS Luftbild

Das Plangebiet ist an die technische Infrastruktur (Schmutzwasser, Abwasser, Trinkwasser, Gas, Telekommunikation, Strom) angeschlossen. Die bestehenden Anschlüsse finden weiterhin Verwendung.

Das Plangebiet umfasst eine Größe von etwa 3,24 ha.

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3. Planerische Grundlagen

3.1 Landesplanung und Raumordnung

Laut Landes-Raumordnungsprogramm (LROP 2017) Niedersachsen kommt Stelle keine Bedeutung im System der zentralen Orte zu. Stelle liegt zwischen den Mittelzentren Seevetal und Winsen (Luhe).

Abbildung 4: LROP Nds. 2017 Zeichnerische Darstellung; Auszug (Nds. GVBl. 2017, 378)

Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP 2025) im LK Harburg stellt für Stelle ein Grundzentrum dar. Das Plangebiet liegt innerhalb des Zentralen Siedlungsgebietes.

Abbildung 5: RROP 2025, X= Lage im Plangebiet

Der Landschaftsrahmenplan (LRP 2013) des LK Harburg stellt für das Plangebiet keine Besonderheiten dar. Das Plangebiet liegt innerhalb des zentralen Siedlungsbereiches. Durch die Planung sind weder Arten, Landschaftsbildeinheiten, Gewässer noch wertvolle Böden betroffen.

X

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3.2 Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (2004) der Gemeinde Stelle sieht eine Wohnbaufläche vor. Die an die Harburger Straße angrenzenden Mischgebietsflächen, wie sie auch im Bebauungsplan

„Harburger Straße“ bereits dargestellt waren und im Bebauungsplan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“ fortgeführt werden sollen, werden im Zuge der Berichtigung des FNPs angepasst bzw. im Zuge der generellen Fortschreibung des Flächennutzungsplans, die bereits als Aufstellungsbeschluss vorliegt, berichtigt (gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 BauGB).

Abbildung 6: Auszug FNP Gemeinde Stelle, Fortschreibung 2004

Der Bebauungsplan lässt sich teilweise aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickeln. Der Flächennutzungsplan wird im Zuge der Berichtigung gemäß § 13a Absatz 2 Nr. 2 BauGB im nördlichen Teil als Mischgebiet dargestellt.

3.3 Verbindliches Planungsrecht – Bebauungsplan „Harburger Straße“

In dem nördlichen Teil des Geltungsbereiches besteht der einfache Bebauungsplan

„Harburger Straße“ aus dem Jahre 2010. Hier wird Mischgebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan dient insbesondere dem Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie der Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches.

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Abbildung 7: Auszug rechtskräftiger Bebauungsplan „Harburger Straße“

Da ein einfacher Bebauungsplan auch den Anforderungen an den § 34 BauGB unterliegt, ist hier derzeit keine Innenentwicklung im Sinne einer zweiten Bautiefe möglich. Entsprechend sind die verbleibenden Wohngrundstücke innerhalb des Plangebietes einzuordnen, da auch diese baulich bisher nicht durch eine zweite Baureihe vorgeprägt sind. Um die vorhandenen Nachverdichtungspotenziale, insbesondere der den Straßen abgewandten hinteren Grund- stücksbereiche, sinnvoll nutzen zu können, hat der Verwaltungsausschuss am 08.07.2020 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit Teilaufhebung des Bebauungsplans

„Harburger Straße“ mit dem Zweck der Innenentwicklung beschlossen.

3.4 Schutzgebiete

Das Plangebiet ist nicht Teil von Wasserschutzgebieten, Landschaftsschutzgebieten, Natur- schutzgebieten oder FFH-Gebieten.

3.5 Altlasten

Innerhalb des Geltungsbereichs sind durch den Landkreis fünf Altstandortverdachtsflächen benannt worden. Die Gemeinde hat eine historische Recherche durchgeführt, um den Altlas- tenverdacht auf den fünf Standorten zu entkräften oder ggf. weiteren Handlungsbedarf zu ermitteln.

Harburger Straße 44

Transporte/ Spedi- tion (1985)

Tankstellenbetrieb (1974)

Die genannten Betriebsarten wurden nicht ausgeübt.

Auf diesem Grundstück befindet sich seit mindestens 100 Jahren ein Wohnhaus, welches auch nach Zeitzeugenaussagen nie anders genutzt wurde. Eine Gewerbeanmeldung zu dieser Adresse bzw. zu den aufgeführten Namen findet sich nicht in den Akten des Gewerbeamtes der Gemeinde Stelle.

Aufgrund der Grundstücksnutzung können Altlasten/ Bodenverun- reinigungen ausgeschlossen werden.

Deependahl 3a

Garten- und Land- schaftsbau

(2007-2012)

Parkettleger/ Möbel- montagen etc.

Laut Gewerbeamt ist ein solcher Betrieb dort gemeldet gewesen.

Nach Zeitzeugenaussagen befand sich dort ein Büro, die Freiflä- chen wurden zu Gartenzwecken und für Gemüseanbau genutzt.

Die Person war von 2008-2013 im Deependahl 3a wohnhaft.

Die Person, auf die ein solcher Betrieb angemeldet war, war von 2010 bis 2011 im Deependahl 3 wohnhaft. Ein Betrieb dieser Art ist Zeitzeugen nicht bekannt.

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(2011) Aufgrund der Grundstücksnutzung können Altlasten/ Bodenverun- reinigungen ausgeschlossen werden.

Deependahl 5

Tischlerei

(1962-1965; 1986- 2016)

Die Tischlerei existiert bereits seit 1962, war aber seit 1967 unter der Adresse Grasweg 13 gemeldet und dort befindet sich noch heute die Werkstatt mit Büro.

Unter der Adresse Deependahl 5 befindet sich ein Wohnhaus. Ein Gewerbe mit Bürotätigkeit war unter der Adresse von 2016 -2018 gemeldet.

Da hier keine Außen- Lagertätigkeiten stattfanden bzw. der Betrieb selbst nicht an dem Standort ansässig war, können Altlasten/ Bo- denverunreinigungen ausgeschlossen werden.

Deependahl 7

Tischlerei (1962-1965)

Unter der Adresse Deependahl 7/ 7a befindet sich ein Wohnhaus.

Hier war von 2012 bis 2017 ein Café gemeldet.

Die Tischlerei existiert bereits seit 1962, war aber seit 1967 unter der Adresse Grasweg 13 gemeldet und dort befindet sich noch heute die Werkstatt mit Büro. Es handelt sich um den Vorgänger der Tischlerei Lohe, die 1986 übernommen wurde.

Da hier keine Außen- Lagertätigkeiten stattfanden bzw. der Betrieb selbst nicht an dem Standort ansässig war, können Altlasten/ Bo- denverunreinigungen ausgeschlossen werden.

Bergstraße 14

Messebau und De- korateur (1995- 2019),

seit 2019 Beschrif- tung und Werbebera- tung

Angaben sind insofern korrekt, dass dort ein solches Gewerbe angemeldet war (bzw. ist) allerdings nur Bürotätigkeiten ausgeübt werden.

Aufgrund dieser Grundstücksnutzung können Bodenverunreini- gungen ausgeschlossen werden.

Durch die Ergebnisse der historischen Recherche konnte der Altlastenverdacht für alle Flä- chen entkräftet werden. Bodenbelastungen oder Altablagerungen innerhalb des Plangebie- tes sind daher nicht zu erwarten.

3.6 Bodendenkmale und Denkmalschutz

Bodendenkmale sind aus dem Plangebiet nicht bekannt und aufgrund der weitgehenden baulichen Überformung auch nur noch bedingt zu erwarten. Da im näheren Umfeld in der Vergangenheit jedoch gelegentlich archäologische Funde und Befunde bei Bauvorhaben entdeckt worden sind, wird auf die Gültigkeit des § 14 NDSchG hingewiesen.

Gebäude oder Gebäudeteile oder andere Objekte, die unter Denkmalschutz stehen, sind im Plangebiet nicht bekannt.

3.7 Gutachterliche Beiträge

Schallschutz

Die Gemeinde hat durch das Büro Lärmkontor eine Stellungnahme zum Lärmscreening (Stand: 20.05.2021) für das Plangebiet erarbeiten lassen. Die Ergebnisse werden an dieser Stelle wortgleich wiedergegeben (kursiv):

(20)

„Die Gemeinde Stelle strebt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“ eine Nachverdichtung rückwärtiger Grundstücksbereiche an.

In diesem Zusammenhang ist ein Lärmscreening zur Ermittlung der Geräuschbelastung durch den Straßenverkehr der K 86 auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes durch- zuführen und anhand der DIN 18005 und der 16. BImSchV zu beurteilen. Zudem werden die pauschalen Geräuschauswirkungen der benachbarten Gewerbebetriebe auf das Plangebiet ermittelt und auf Grundlage der TA Lärm beurteilt.

Durch die angrenzende gewerbliche Nutzung sind keine Konflikte im B-Plangebiet ermittelt worden. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden entsprechend eingehalten.

Durch den Straßenverkehrslärm der K 86 werden im Tagzeitraum im Einflussbereich der Straße Überschreitungen des Orientierungswertes der DIN 18005 und des Immissionsgrenz- wert der 16. BImSchV für Mischgebiete berechnet. Die rechtlich anerkannte Schwelle der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) am Tag wird im Plangebiet lediglich im unmittelbar an die K 86 angrenzenden Bereich erreicht.

In den rückwärtigen Bereichen der ersten Baureihe wird der Orientierungswert der DIN 18005 sowie der Grenzwert der 16. BImSchV für Mischgebiete weitestgehend eingehalten. Im Plan- bereich, der als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden soll, wird der Orientierungs- wert der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete überwiegend und der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV in Gänze eingehalten.

Auch im Nachtzeitraum werden im Einflussbereich der K 86 Überschreitungen des Orientierungswertes der DIN 18005 und des Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für Mischgebiete berechnet. Die rechtlich anerkannte Schwelle der Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A) in der Nacht wird im nördlichen Plangebiet (die entsprechenden Beurteilungspegel erreichen die nächstgelegenen Fassaden der Bestandsgebäude an der K 86) erreicht bzw.

überschritten.

Im Planbereich der als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden soll, wird der Orientierungswert der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete in weiten Teilen eingehalten.

Der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für Allgemeine Wohngebiete von 54 dB(A) wird dagegen in nahezu dem gesamten Bereich eingehalten.“

Der Gutachter gibt die folgenden Empfehlungen für den Bebauungsplan:

„Zur Konfliktvermeidung innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes und Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse sind Maßnahmen zur Lärmminderung gegenüber des Straßen- verkehrslärms zu vollziehen. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“ in der Gemeinde Stelle wird folgender Festset- zungstext vorgeschlagen:

1. Folgende Festsetzung gilt für den Bereich > 60 dB(A) in der Nacht, vgl. Anlage 1b:

„Bei Neuplanungen in den Bereichen mit Beurteilungspegeln nachts >60 dB(A) sind durch Anordnung der Baukörper oder durch geeignete Grundrissgestaltung die Fenster von Wohn- und Schlafräumen im Plangebiet den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Sofern eine Anordnung aller Wohn- und Schlafräume einer Wohnung an den lärmabgewandten Gebäudeseiten nicht möglich ist, sind zwingend die Schlafräume den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen.

(21)

Wohn-/ Schlafräume in Ein-Zimmer-Wohnungen und Kinderzimmer sind wie Schlafräume zu beurteilen.

Bei Neuplanungen in den Bereichen mit Beurteilungspegeln nachts >50 dB(A) sind durch Anordnung der Baukörper oder durch geeignete Grundrissgestaltung die Fenster von Wohn- und Schlafräumen im Plangebiet den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Sofern eine Anordnung aller Wohn- und Schlafräume einer Wohnung an den lärmabgewandten Gebäudeseiten nicht möglich ist, sind vorrangig die Schlafräume den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen.

Können nicht alle Schlafräume lärmabgewandt orientiert werden, sind die nicht lärmabgewandt orientierten Schlafräume mit Lüftungseinrichtung zu versehen, die eine ausreichende Belüftung sicherstellen. Wohn-/ Schlafräume in Ein-Zimmer- Wohnungen und Kinderzimmer sind wie Schlafräume zu beurteilen.

Abbildung 8: Anlage 1b - Schallimmissionsplan Verkehr Nachtzeitraum (Lärmkontor, 20.05.2021)

Bei Neuplanungen in den Bereichen mit Beurteilungspegel nachts >45 dB(A) sind zum Schutz der Nachtruhe für Schlaf- und Kinderzimmer schallgedämpfte Lüftungen vorzusehen, falls der notwendige hygienische Luftwechsel nicht auf andere, nach den

(22)

allgemein anerkannten Regeln der Technik, geeigneten Weise sichergestellt werden kann.

4. Folgende Festsetzung gilt für den gesamten Geltungsbereich des B-Planes:

Der bauliche Schallschutz ist gemäß aktuellem Stand der Technik und den zum Zeitpunkt der Realisierung des Bauvorhabens gültigen Regelwerken wie z.B. DIN 4109-1:2018-01 - Schallschutz im Hochbau herzustellen.

5. Folgende Festsetzung gilt für den Bereich > 60 dB(A) am Tag, vgl. Anlage 1a:

Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten sicherzustellen, dass insgesamt eine Schallpegelminderung erzielt wird, die es ermöglicht, dass bei Neuplanungen ein Tagpegel von kleiner 60 dB(A) erreicht wird.

Abbildung 9: Anlage 1a - Schallimmissionsplan Verkehr Tagzeitraum (Lärmkontor, 20.05.2021)

6. Von den Festsetzungen zum Schallschutz kann abgewichen werden, wenn im späteren Baugenehmigungsverfahren geringere Beurteilungspegel an der geplanten Wohnbebauung nachgewiesen werden.“

Die vorgeschlagenen Festsetzungen 1-6 sowie die Anlagen 1a und 1b als Nebenkarten werden in die Planunterlagen eingefügt.

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Durch den Bau von lärmabschirmenden Fassaden bei Nebenanlagen im Bereich der Vorgärten der Mischgebiete können zusätzlich positive Effekte erreicht werden.

Es wird verwiesen auf die Inhalte des Lärmaktionsplans der Gemeinde Stelle, demnach im Plangebiet entlang der Kreisstraße K86 Wohngebäude hoch belastet werden. Der Gutachter rät die Prüfung einer ganztägigen Temporeduzierung auf 30 km/h für die gesamte Ortsdurch- fahrt an und mahnt, dass die Lärmvorsorgewerte für Wohngebäude derart überschritten sind, dass die Zumutbarkeitsschwelle erreicht ist und die Anordnung verkehrsrechtlicher Maßnah- men abwägungsrelevant ist.

Artenschutz

Die Artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG sind zu beachten. Die artenschutzrechtlichen Bestimmungen ergeben sich aus dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sowie direkt aus den europäischen Richtlinien 92/43/EWG (FFH-Richtlinie) und 2009/147/EG (Vogelschutzrichtlinie). Im Bundesnaturschutzgesetz wird zwischen den „besonders“ und den „streng“ geschützten Arten unterschieden.

Der § 44 BNatSchG umfasst folgende Verbotstatbestände für besonders und streng ge- schützte wild lebende Tiere und Pflanzen (Zugriffsverbote):

• Tötung oder Verletzung von Individuen (§ 44 Abs. 1 Nr.1)

• Störungen, die sich auf den Erhaltungszustand der lokalen Populationen auswirken (§44 Abs. 1 Nr. 2)

• Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (§44 Abs. 1 Nr. 3) sowie

• Beschädigung/Zerstörung von Pflanzen/Pflanzenstandorten (§44 Abs. 1 Nr. 4)

Einschränkungen der Zugriffsverbote sind in § 44 Abs. 5 BNatSchG geregelt. §44 Abs. 5 trifft in den Sätzen 2 bis 5 Gültigkeitsregeln der Zugriffsverbote für zulässige Eingriffe nach § 15 BNatSchG (Eingriffsregelung) sowie für zulässige Vorhaben nach dem Baugesetzbuch.

Eine Verletzung des Schädigungsverbotes der Fortpflanzungs- und Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten (in § 44 Abs.1 Nr. 3 genannt) tritt jedoch dann nicht ein, wenn die ökologische Funktion der vom Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätte im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird (siehe §44 Abs. 5, Satz 2).

Dies gilt auch für damit verbundene, unvermeidbare Beeinträchtigungen der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten im Hinblick auf das Tötungs-/Verletzungsverbot nach

§44 Abs.1 Nr.1. Sollte das Vorhaben einen der o.g. Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG erfüllen, so darf es nur zugelassen werden, wenn die Ausnahmevoraussetzungen gemäß

§45 Abs. 7 kumulativ vorliegen. Zu den Ausnahmevoraussetzungen zählen zwingende Gründe des überwiegenden öffentlichen Interesses, Fehlen einer zumutbaren Alternative und keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der regionalen Populationen (bei FFH- Anhang-IV-Arten: EHZ = günstig).

(24)

Der Planung liegt eine artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung (Gemeinde Stelle, Fachbereich Bauen & Umwelt, Mai 2021) zu den Tierartengruppen der Vögel und Fleder- mäuse zu Grunde. Die Ergebnisse werden an dieser Stelle wortgleich wiedergegeben (kursiv)

„Innerhalb des Plangebietes, welches ausschließlich der Nachverdichtung dient, befinden sich heute weitgehend Flächen die gärtnerisch genutzt werden. Da die meisten Gebäude in den 60iger Jahren errichtet wurden, kann davon ausgegangen werden, dass der Baumbe- stand in Teilen ein vergleichbares Alter aufweist. Die weitgehend ungestörte Entwicklung hat dichte Vorgärten und Hecken hervorgebracht.

Größere zusammenhängende Freiflächen befinden sich im inneren des Quartiers (vgl. Abb.

1 – Bezeichnung A) – Teile hiervon wurden bis vor kurzem als Weideflächen genutzt. Hier ist heute eine große Fläche von Scherrasen anzutreffen, die von einzelnen Obstbäumen durch- setzt ist.

In vielen Gartenbereichen befinden sich unterschiedlich große Nebenanlagen (Stallungen, Schuppen, Carports, Unterstände etc. – Bereiche mit der Bezeichnung C)). Aufgrund des Baualters und teilweise des baulichen Zustandes können hier Höhlen oder Spalten nicht aus- geschlossen werden.

Wertvolle naturnahe, blütenreiche Hecken- und/ oder Baumreihen sind im Plangebiet nicht zu finden. Innerhalb der Grundstücke, die nicht unter die Bezeichnung A fallen, befinden sich hauptsächlich Vorgärten mit den typischen Rabatten und Gehölzen. Es bestehen keine Ober- flächengewässer wie Teiche oder Gräben.

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Brutvögel:

Die Strukturen für Brutvögel, die zu den ubiquitären Arten gehören sind durchaus vorhanden.

Ubiquitäre Arten zeichnen sich dadurch aus, dass sie keine besonderen Ansprüche an ihren Lebensraum stellen und somit unterschiedliche Lebensräume besiedeln.

Brutvorkommen von in der Roten Liste Niedersachsens verzeichneten Vogelarten sind an- gesichts der Habitatausstattung und Vorbelastung unwahrscheinlich.

Mit der Nachverdichtung und damit mit der Schaffung von weiteren Wohnbaupotenzialen entfallen Nahrungsräume und Strukturen für die in besiedelten Gebieten typischen Arten. Da es sich bei den genannten Arten um wenig spezifische Arten handelt, ist davon auszugehen, dass deren Populationen mit dem Wegfall von Strukturen und Nahrungshabitaten nicht ge- fährdet werden. In den umliegenden Bereichen finden sich weitere Fläche, die Ersatzlebens- und –Nahrungsräume bieten. Zudem ist nicht davon auszugehen, dass das Baupotenzial in

A

B

C

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einem kurzen Zeitraum ausgeschöpft wird, da es sich hier jeweils bereits bebaute Privat- grundstücke handelt. Die Option weitere Baufläche zu erschließen, wird vermutlich nach und nach ausgeschöpft, so dass nicht alle Strukturen und Freiflächen in einem Zug verschwin- den.

Fledermäuse:

Strukturen für (europäisch geschützte) Fledermäuse sind aufgrund der Großbäume aber auch der Heckenstrukturen innerhalb des Plangebietes durchaus vorhanden. In einigen Ne- bengebäuden sind aufgrund des baulichen Zustandes und des Alters Fledermausquartiere nicht auszuschließen. Als bedeutendes Nahrungshabitat wird die Fläche nicht angesehen.

Mit der Schaffung von weiteren Bauplätzen sind der Abriss von Nebenanlagen und die Be- seitigung von Bäumen und Hecken, sowie der Wegfall der inneren Freifläche zu erwarten.

Damit entfallen potenzielle Quartiere sowie Nahrungsflächen für Fledermäuse.

Bewertung:

Vermeidungsmaßnahmen ergeben sich aus den Verbotstatbeständen des § 44 BNatSchG.

Dazu zählt insbesondere, dass die Entnahme der Bäume und jegliche Pflege – und Unter- haltungsmaßnahmen nur innerhalb des artenschutzrechtlich zulässigen Zeitraums vom 01.10. bis 28./29.02. stattfinden darf.

Vor Abrissarbeiten an Gebäuden – auch Nebengebäuden bedarf es einer Überprüfung auf Fledermausvorkommen durch eine fachkundige Person. Die Abrissarbeiten sind nur zuläs- sig, wenn keine artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG einschlägig sind.

Es wird empfohlen die Beleuchtung so auszurichten, dass die Bestrahlung nach unten ge- richtet ist und das Lichtspektrum „warm-weiß“ genutzt wird, um weniger Nachtinsekten an- zulocken.

Innerhalb des Plangebietes sind nur weit verbreitete Vögel betroffen, die jährlich neue Nester in Gehölzen bauen. Damit können diese bei Entnahme der Gehölze mit ähnlicher Habitateig- nung, in der Umgebung ausweichen, so dass die Lebensstättenfunktion im räumlichen Zu- sammenhang erhalten bleibt.

Grundsätzlich bietet das Plangebiet aufgrund der Freiraumstruktur mit Hecken, Großbäumen und offenen Wiesenflächen geeignete Lebensräume für ubiquitäre Brutvögel und Fleder- mäuse. Aufgrund der Größe und Struktur ist jedoch nicht mit dem Vorhandensein besonders streng geschützter Arten von Brutvögeln zu rechnen. Fledermäuse (Sommer- und Winter- quartiere) unterliegen dem generellen Schutz; Nahrungshabitate der Fledermäuse zählen nicht zu den geschützten Lebensstätten.

Die beabsichtigte Planung zur Nachverdichtung und damit Schaffung von weiteren Bauplät- zen geht der Verlust der Strukturen und der offenen Flächen (Versiegelung) verloren. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass die potenziell als Quartiere in Frage kommenden Nebengebäude abgerissen werden. Durch die o.g. Vermeidungsmaßnahmen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die ökologische Funktion erhalten bleibt.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Zeiträume zur Entnahme von Bäumen und Gehölzen gem. § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG (nicht vom 1. März bis 30. September) einzuhalten sind.

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Um einen artenschutzrechtlichen Verbotstatbestand auszuschließen, sind die Zeiträume gem. § 39 BNatSchG einzuhalten.“

Unter den genannten Voraussetzungen werden keine Zugriffsverbote nach § 44 (1) BNatSchG berührt.“

4. Planinhalte

4.1 Städtebauliche Werte

Im Einzelnen verteilen sich die Flächen auf die folgenden Nutzungszwecke:

Plangebiet 32.445 m²

¬ Allgemeines Wohngebiet 21.233 m²

¬ Mischgebiet 7.334 m²

¬ Verkehrsfläche 3.878 m²

4.2 Art der baulichen Nutzung

Die Gemeinde plant die Festsetzung einer Mischgebietsfläche, im Bereich der heute festgesetzten MI-Fläche des gültigen Bebauungsplans „Harburger Straße“, und südlich davon die Festsetzung allgemeiner Wohngebiete.

Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) gemäß § 4 BauNVO sind folgende Nut- zungen zulässig:

– Wohngebäude,

– die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

– Betriebe des Beherbergungsgewerbes – sonstige nicht störende Gewerbebetriebe – Anlagen für Verwaltungen,

– Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden aufgrund der Grundstücksgröße und Erschließungssituation sowie aus Gründen des Ortsbildes und Nachbarschaftsschutzes nicht als verträglich angesehen und sind daher in den Allge- meinen Wohngebieten unzulässig.

Innerhalb des Mischgebietes (MI) gemäß § 6 BauNVO werden die Festsetzungen des gül- tigen Bebauungsplans zum Ausschluss der Vergnügungsstätten und Regelungen zum zentralen Versorgungsbereich übernommen. Zusätzlich werden als zulässig erklärt:

− Wohngebäude,

− Geschäfts- und Bürogebäude,

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− Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beher- bergungsgewerbes,

− sonstige Gewerbebetriebe und

− Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

Die zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten werden aufgrund der ihrer Flächenanforderungen und des Störpotenzials sowie aus Gründen des Ortsbildes und Nachbarschaftsschutzes nicht als verträglich angesehen und sind daher in den Mischgebieten unzulässig.

Die Festsetzungen des Urplans „Harburger Straße“ zur Sicherung und Entwicklung des zent- ralen Versorgungsbereichs gelten fort. Für die Mischgebietsflächen ist daher zu beachten, da hier keine Einzelhandelsgeschäfte bestehen und eine Ausprägung in Richtung Wohnnutzung vorhanden ist, dass die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit Verkaufsstätten für den Verkauf an Endverbraucher eingeschränkt wird. So sind Läden, in denen zentrenrelevante oder nahversorgungsrelevante Warengruppen an Endverbraucher verkauft werden, nicht zulässig. Zulässig sind nur Einzelhandelsgeschäfte mit zentrenrelevanten Warengruppen, die aufgrund ihrer Größe und Tiefe ihres Warenangebotes keine zentrenschädigenden Auswirkungen erwarten lassen. Desweiteren wird die Entwicklung von Handelsbetrieben (Einzel- und Großhandelsbetriebe) in Richtung eines vermehrten bis reinen Verkaufs innenstadtrelevanter Warengruppen ausgeschlossen.

Um den Charakter der heutigen Gebiete in Bezug auf ihre Dichte und dem Verhältnis unbe- bauter zu bebauter Fläche trotz gewünschter Nachverdichtungsmöglichkeiten zu steuern sowie um in den Baugebieten störenden unverträglichen Mehrverkehr zu vermeiden, wird die Anzahl der Wohneinheiten auf die Größe der Baugrundstücke bezogen und dadurch be- grenzt. In den Allgemeinen Wohngebieten ist je angefangene 500 m² Fläche des Baugrund- stücks und in den Mischgebieten je angefangene 350 m² eine Wohneinheit zulässig. Der Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist auf dem eigenen Grundstück zu erbringen. Der geringere Wert in den Mischgebieten begründet sich daraus, dass aufgrund der zentralen Lage der Grundstücke und der Gebietskategorie Mischgebiet eine stärkere Verdichtung städ- tebaulich gerechtfertigt ist. Dies spiegelt sich ebenfalls in der höheren GRZ wieder (s. Kapitel Maß der baulichen Nutzung). Die Vorgaben zum Maß der Nutzung sind zu beachten.

4.3 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise

Die Grundflächenzahl GRZ gemäß § 16 Absatz 2 BauNVO im Bereich des festgesetzten Mischgebiets wird mit 0,35 festgesetzt. Für die allgemeinen Wohngebiete wird die GRZ auf 0,3 festgesetzt.

Es wird für alle Bauflächen festgelegt, dass eine Erschließung der zweiten Baureihe, die in der Regel über sog. Pfeifenstiele erfolgt, in einer Breite von 3 m und einer Länge von 30 m nicht auf die GRZ II anzurechnen ist. Ein Abflussbeiwert wird festgelegt, damit sichergestellt werden kann, dass ein Teil des anfallenden Oberflächenwassers der Erschließungsanlagen versickern kann. Überdies wird für notwendige Nebenanlagen gem. §§ 12 und 14 BauNVO die Überschreitung der GRZ II auf bis zu 0,6 festgesetzt. Aufgrund der üblichen PKW-Zah- len und erforderlichen Erschließung und Errichtung von Nebenanlagen ist eine Überschrei- tung der GRZ II gerechtfertigt. Im Plangebiet sind eine Reihe von Nebenanlagen vorhanden.

(29)

Geplant ist die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen (II) und offener Bauweise innerhalb des festgesetzten Mischgebietes sowie im Bereich der heute zweigeschossigen Gebäude In der Straße Deependahl. Es ist angedacht, eine eher verdichtete Bauweise zuzulassen, die im unmittelbaren Ortskern dem Gedanken des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entspricht. Die offene Bauweise entspricht der Bauweise der Bestandsgebäude und soll auch für die Neubauten gelten. Große Teile des Plangebietes sind durch Gartenflächen begrünt.

Die städtebaulichen Prinzipien sollen gegenüber dem heutigen Bestand nicht grundsätzlich verändert werden, sodass die Neubauten auch mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden müssen (§ 22 BauNVO).

Für die allgemeinen Wohngebiete in der Bergstraße und im südlichen Teil Deependahl wird ein Vollgeschoss (I) festgelegt. Ziel ist es, dass die neuen Gebäude die Bestandsgebäude nicht signifikant überragen. Aufgrund des nicht unerheblichen Höhenunterschieds innerhalb des Plangebiets, einige Grundstücke in der Bergstraße liegen etwa sechs Meter höher als die Grundstücke in der Straße Deependahl, ist die Unterscheidung zwischen einem und zwei Vollgeschossen ebenfalls städtebaulich geboten.

Die Abgrenzung zu den unterschiedlich festgesetzten Vollgeschoss-Zahlen innerhalb der All- gemeinen Baugebiete erfolgt mittels Signatur gem. Planzeichenverordnung (Abgrenzung des Maßes der Nutzung innerhalb eines Baugebiets).

4.4 Stellung der baulichen Anlagen, Baugrenzen

Es werden Baugrenzen festgesetzt, die den Abstand zu den Erschließungsstraßen festset- zen. Die Abstände werden anhand des Gebäudebestandes bestimmt und betragen situati- onsabhängig 3,0 m oder 5,0 m. Entlang der Harburger Straße wird aufgrund der heutigen Situation und des erforderlichen Abstands zur Kreisstraße ein Abstand von 12,0 m zur Straße mittels Baugrenzen festgesetzt. Das Gebäude Harburger Straße 42 ragt über die festgesetzte Baugrenze hinaus und erhält Bestandsschutz. Bei einem Neubau müsste dieser hinter der Baugrenze errichtet werden.

Um die zusammenhängende, grüne Vorgartenzone zu erhalten, die heute die Bestandssitu- ation entscheidend prägt, sind Garagen und Carports in den Vorgärten der Allgemeinen Wohngebiete, auf Flächen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen, unzulässig.

In den festgesetzten Mischgebieten können in den Vorgärten außerhalb der festgesetzten Baugrenzen Garagen, Carports und Nebenanlagen zugelassen werden, sofern diese nicht mehr als 6 m die Baugrenze überragen und sofern diese aus Lärmschutzgründen mit einer geschlossenen, massiven Fassade zur Harburger Straße ausgebildet werden. Eine Über- schreitung der Baugrenzen mit dem Ziel einer lärmabschirmenden Wirkung dieser Anlagen soll explizit ermöglicht werden.

Um für die Gliederung der Baugebiete mit den angestrebten Nachverdichtungsoptionen weiterhin angemessene Abstände und ausreichend Privatsphäre zu gewährleisten ist es erforderlich, mindestens einzuhaltende Abstände zwischen den Hauptgebäuden zu definieren. Es wird ein Mindestabstand zwischen zwei Hauptgebäuden von 8 m festgesetzt. Bei Eckgrund- stücken stellen sich die räumlichen Bezüge aufgrund der Doppelerschließung meist anders dar, sodass hier in Einzelfällen Ausnahmen von dieser Vorgabe sinnvoll sein können.

(30)

4.5 Erschließung

Die Grundstücke werden von den vorhandenen Straßen „Harburger Straße“, „Bergstraße“

und „Deependahl“ erschlossen. Die Straße „Deependahl“ wird vollständig in den Geltungs- bereich einbezogen. Die Gemeinde Stelle erarbeitet derzeit einen Verkehrsentwicklungsplan, der ggf. optimierende Maßnahmen für den ruhenden Verkehr oder die Führung der Buslinien in der Straße „Deependahl“ enthält, insofern ist eine Einbeziehung der Straße geboten.

Die „Bergstraße“ wird hälftig in den Geltungsbereich einbezogen. Straßenausbau ist nicht vorgesehen u.a. da große Teile der Bergstraße bereits verkehrsberuhigt gestaltet sind. Ggf.

kann in Zusammenhang mit dem Verkehrsentwicklungsplan eine Anpassung im Kreuzungs- bereich mit der Straße „Deependahl“ sinnvoll werden. Im Bereich der Einmündung in die

„Harburger Straße“ sind die Straßenflächen der Bergstraße bereits durch den Bebauungs- plan „Harburger Straße“ überplant.

Es wird auf die freizuhaltenden Sichtdreiecke in den Einmündungsbereichen in die Harburger Straße hingewiesen. Diese sind in der Planzeichnung eingetragen. Innerhalb der Sichtdrei- ecke sind Bepflanzungen oder Einfriedungen, die höher als 80 cm über Fahrbahnkante auf- ragen, nicht zulässig, um eine ausreichende Sicht zu gewährleisten. Gleichermaßen ist die Sicht auf querende Radfahrer und Fußgänger sicherzustellen, da sich auf der südlichen Seite der „Harburger Straße“ entsprechende Verkehrsnebenflächen befinden.

Um eine weitere Zergliederung des Straßenraumes zu vermeiden und um die Verkehrssi- cherheit auch für Fußgänger und Radfahrer nicht zu beeinträchtigen, wird festgesetzt, dass keine neuen Grundstückszufahrten, über die heute hinaus bestehenden, zulässig sind. Eine Zufahrt auf hintere Grundstücksteile muss über die vorhandenen Grundstückszufahrten um- gesetzt werden.

4.6 Grünordnung und Oberflächenentwässerung

Die Gemeinde verfolgt mit dem Bebauungsplan städtebaulich-freiraumplanerische Ziele.

Diese sollen insbesondere die dauerhafte Eingrünung des Plangebietes gewährleisten. Der Bebauungsplan trifft grünordnerische Festsetzungen zu Flächenbefestigungen von Auffahr- ten und offenen Stellplätzen, die mit versickerungsfähigen Materialien herzustellen sind. Dies ist als Maßnahme zum Schutz von Boden, Natur und Landschaft umzusetzen. Nieder- schlagswasser kann somit unmittelbar an Ort und Stelle versickern und der Boden behält seine natürlichen Funktionen.

Aus Gründen des Ortsbildes und um kleinklimatisch negative Effekte abzumildern sind mindestens 50 Prozent der Vorgartenflächen als Vegetationsflächen auszubilden. Die Flächen sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Auch für Gebäude in zweiter oder dritter Baureihe, eine Nachverdichtung dieser Art wird durch den Bebauungsplan planungsrechtlich ermög- licht, wird eine entsprechende Festsetzung getroffen.

Die Festsetzung zur Oberflächenentwässerung, die eine Versickerung vor Ort oder eine de- zentrale Verwendung des angefallenen Niederschlagswassers zu Bewässerungszwecken oder als Brauchwasser im Haushalt festsetzt, dient dem schonenden Umgang mit natürlichen Ressourcen. Es wird empfohlen, die Versickerungsfähigkeit des Bodens vor Beginn von Bau- tätigkeiten gutachterlich überprüfen zu lassen.