Auswirkungsanalyse
für die geplante Modernisierung/Erweiterung eines Aldi Lebensmit- telmarktes in der Gemeinde Stelle, Harburger Straße 25
für die
BGB Grundstücksgesellschaft Herten BV 7353 – Stelle, Harburger Straße 25 Hohenwardstraße 345-349
45699 Herten
Ihre Ansprechpartner
Dipl.-Geogr. Andreas Weidmann Projektleitung
Tel +49 40 180 410 6-23 Fax +49 40 180 410 6-10 E-Mail weidmann@bbe.de
Dipl.-Geogr. Oliver Ohm Projektleitung
Tel +49 40 180 410 6-24 Fax +49 40 180 410 6-10 E-Mail ohm@bbe.de
BBE Handelsberatung GmbH Wendenstraße 8-12
20097 Hamburg Deutschland
© BBE Handelsberatung GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem
Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 4
1.1. Ausgangslage 4
1.2. Methodische Vorgehensweise 5
2. Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel 7
2.1. Marktbedeutung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter 7 2.2. Abgrenzung von Lebensmitteldiscountern gegenüber anderen Betriebstypen 8 2.3. Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter 11
3. Makrostandort Gemeinde Stelle 12
4. Projektplanung und Projektdaten 15
5. Mikrostandortanalyse 16
6. Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel 20
7. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen 24
7.1. Perspektivisches Einzugsgebiet 24
7.2. Projektrelevantes Nachfragevolumen 26
8. Auswirkungsanalyse 27
8.1. Umsatzleistung und Marktabschöpfung des Planvorhabens 27 8.2. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen 30 8.3. Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die
wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen 33
9. Bewertung und Kompatibilität des Planvorhabens mit den Zielen und Grundsätzen
der Landesplanung 36
9.1. Kompatibilität des Planvorhabens mit den Handlungsempfehlungen aus dem Kommunalen Einzelhandelskonzept der Gemeinde Stelle 2008 37
10. Management Summary - Zusammenfassung 39
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Entwicklung der Umsatzanteile im Lebensmittelhandel 8 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp 9 Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus 10 Abbildung 4: Lage im Raum und zentralörtliche Einstufung 12 Abbildung 5: Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex im Vergleich 14
Abbildung 6: Projektskizze 15
Abbildung 7: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen 16
Abbildung 8: Fußläufiger Nahversorgungsbereich des Projektstandortes 17 Abbildung 9: Projektrelevante Wettbewerber im Untersuchungsgebiet 21 Abbildung 10: Hauptwettbewerber im relevanten Untersuchungsgebiet 22 Abbildung 11: Dynamik des Lebensmitteleinzelhandels seit dem Jahr 2008 23 Abbildung 12: Perspektivisches Einzugsgebiet des Planvorhabens 25 Abbildung 13: Perspektivische Erweiterung des Zentralen Versorgungsbereiches 38
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung 13 Tabelle 2: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen und Umsätze im
Untersuchungsgebiet 20
Tabelle 3: Einwohner und Nachfragevolumen im perspektivischen Einzugsgebiet 26
Tabelle 4: Umsatzerwartung des Planvorhabens 28
Tabelle 5: Umsatzanteile des Vorhabens und Abschöpfungsquoten im Segment der
Nahversorgung 28
Tabelle 6: Umsatzumlenkung und Umlenkungsquoten nach Lagen 32
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung
1.1. Ausgangslage
Die Aldi Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG, Herten, plant den Abriss und Neubau ihrer Bestands- filiale in der Gemeinde Stelle, Harburger Straße 25. Im Zuge der Neuaufstellung des Lebensmitteldis- counters ist zudem eine Erweiterung der Verkaufsfläche von derzeit rd. 900 m² auf rd. 1.200 m² vor- gesehen.
Bei den Projektvorhaben geht es in erster Linie um die Modernisierung des Anbieters und somit um eine bestandssichernde Maßnahme. Mit der erweiterten Verkaufsfläche sollen die Kundenattraktivität (breite Gänge, übersichtliche Produktpräsentation, niedrige Regalhöhen, mehrere Querungswege etc.) sowie die innerbetrieblichen Abläufe für die Mitarbeiter in der Filiale optimiert und verbessert werden.
Grundsätzlich soll mit der Erweiterung eine langfristige Optimierung des Lebensmittelmarktes sicher- gestellt werden.
Der Planstandort befindet sich im Hauptgeschäftszentrum der Gemeinde und wird durch weitere Ein- zelhandelsbetriebe (u.a. Kik Textildiscounter, Budnikowsky Drogeriefachmarkt, NKD Textilfachmarkt) arrondiert. Der Standort ist laut Kommunalen Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 als Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen.
Vor dem Hintergrund der Großflächigkeit der geplanten Modernisierung/Erweiterung im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, wurden im Rahmen einer Auswirkungsanalyse die möglichen ökonomischen so- wie städtebaulichen Auswirkungen des Projektvorhabens auf die nahversorgungsrelevanten Versor- gungsstrukturen bzw. zentrale Versorgungsbereiche sowie Nahversorgungszentren im Gemeindege- biet von Stelle und ggf. angrenzenden Kommunen untersucht.
Die BBE Handelsberatung GmbH hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt. In vertief- ter Form wird das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingun- gen begutachtet. Insbesondere wird auch die lokale und regionale Wettbewerbsposition einer genau- en Prüfung unterzogen. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thema- tisiert:
Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemografie, Lage, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Ein- zelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)?
Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten?
Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen?
Welche Auswirkungen sind insbesondere auf die haushaltsnahe Grundversorgung und die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde Stelle zu erwarten?
Die Aussagen der vorliegenden Analyse basieren auf einer aktuellen Vor-Ort-Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation sowie einer Besichtigung des Vorhabenstandortes. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!MB-Research sowie aktuelle Einwohnerdaten der amtlichen Statistik dar.
1.2. Methodische Vorgehensweise
Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen des Gutachters in der Gemeinde Stelle. In Ergänzung erfolgt eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Einzelnen werden folgende Erhebun- gen und Recherchen durchgeführt:
■
Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes im November 2015.■
Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten im November 2015.Hierzu gehören vor allem strukturprägende Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet.
■
Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der stand- ortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leis- tungskennziffern.■
Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhan- delskonzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen).■
Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezo- gene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:
■
Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet.■
Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur, den Marktauftritt und die Erreich- barkeit.■
Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengrup- pen.1Im zweiten Arbeitsschritt erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden ab- satzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung bildet
§ 11 Abs. 3 BauNVO.
Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ist der zu erwartende Planumsatz als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, der Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann.
Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraft- bewegungen und damit der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen, werden auf Basis dieser Annahmen und in Anlehnung an eine wis- senschaftliche Arbeit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area"2) für die jeweiligen projektre- levanten Warengruppen bzw. Betriebstypen die maximalen Umsatzleistungen prognostiziert.
Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten.
Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet.
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Kommunen im Untersuchungsgebiet.
Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit.
Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengrup- pen: Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel, Geträn- ke) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der At- traktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedar- fes (z. B. Oberbekleidung, Schuhe, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) At- traktivität.
Die Modellberechnung ermittelt für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Untersuchungsgebiet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung auf- sucht bzw. welche Verteilung seines „Budgets“ für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner Wohnung und in Abhängigkeit von deren Attraktivität, wird er möglicherweise an nur einem Standort einen Groß- teil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden die einem Ein- kaufsstandort aus allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz.
In einem zweiten Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität die Situa- tion nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenüberge- stellt. Die sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wett- bewerbsbeeinflussung durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität im Lauf der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit Änderungen sonsti- ger Rahmenbedingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung etc.) gerechnet werden.
Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft auf sich ziehen kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind Letztere absolut und relativ von der „Umverteilung“ betroffen.
Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfei- nert, so dass es auch in diesem Fall zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet geeignet erscheint.
2 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38
2. Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel
Zur Einordnung des Vorhabens in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handels- landschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und dominante Trends im Lebensmitteleinzel- handel und speziell im Marktsegment „Lebensmitteldiscounter“ erläutert.
Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Der Grund dafür liegt zum einen in der Nachfrage und steigenden Preisen begründet, zum anderen in einer Verbesserung des Angebotes. Nachfrageseitig haben ver- schiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, welches bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Ins- besondere lässt sich dies an der boomenden Nachfrage nach Bio-Lebensmitteln ablesen, welche vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt heute alle Anbieter zunehmend im Sortiment haben.
Von den 436 Mrd. Euro inkl. Apothekenumsätzen, die die 82 Mio. Einwohner in Deutschland im Ein- zelhandel ausgeben, entfallen rd. 217 Mrd. Euro auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebens- mittel, Getränke, Drogeriewaren, Apothekenwaren, Blumen). Dies entspricht einem Anteil von knapp 50 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes. Keine andere Branche hat eine so hohe Konzentration auf Handels- wie auch auf Lieferantenseite. Allerdings setzen die großen Be- treiber von Supermärkten, die Rewe-Group und Edeka, zunehmend auf selbständige Kaufleute, die mit ihrer lokalen Präsenz auf Besonderheiten des regionalen Marktes besser reagieren können.
Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist zudem durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche v. a. durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Di- versifikation des Angebots generiert wird.
2.1. Marktbedeutung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter
Durch veränderte Verbraucherwünsche und eine hohe Preisorientierung der deutschen Kunden haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahren stark an Umsatzanteilen gewinnen können. Zuletzt stagnieren die Umsatzanteile, sind mit einem Umsatzanteil von über 45 % aber der am stärksten prä- sente Betriebstyp des Lebensmittelhandels.
Abbildung 1: Entwicklung der Umsatzanteile im Lebensmittelhandel
Quelle: EHI, eigene Bearbeitung durch BBE Handelsberatung 2015
2.2. Abgrenzung von Lebensmitteldiscountern gegenüber anderen Betriebstypen
Anders als Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser, stellen die Lebensmitteldiscounter keine Vollsortimenter dar. Auf einer Verkaufsfläche von i. d. R. 400 bis 1.200 m² bieten Lebensmittel- discounter ein schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl an. Die Attraktivität der Le- bensmitteldiscounter basiert also auf einem preislichen Vorteil, kombiniert mit einer überschaubaren Anzahl an Artikeln.
43,9 44,6 46 45,8 45,6 45,2 45,2
27,8 27,3 26,7 27,1 27,4 28 28,4
14,5 14,5 14,2 14,2 14 13,8 13,4
8,7 8,9 8,9 9,1 9,3 9,5 9,6
5,1 4,7 4,3 3,9 3,7 3,6 3,5
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Discounter Supermärkte SB-Warenhäuser
Große Supermärkte Übrige Lebensmittelgeschäfte
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp
Quelle: BBE Handelsberatung 2015
Während Supermärkte v. a. wegen ihres umfassenden Sortiments, einer großen Auswahl an Frische- artikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt sind, werden Lebensmitteldiscounter von den Konsumenten in der Re- gel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht.
Dabei ist zwischen den Hard-Discountern und den Soft- bzw. Markendiscountern zu unterscheiden (vgl. Abbildung 2). Hard-Discounter führen etwa 800 verschiedene Artikel, wo hingegen die Soft- Lebensmitteldiscounter mit bis zu 1.700 Artikeln mehr als die doppelte Artikelzahl anbieten. Der Schwerpunkt liegt bei beiden Lebensmitteldiscounterarten im Trockensortiment, das um Getränke (v.
a. in Einwegverpackung) ergänzt wird. Bedienungsabteilungen wie Frischetheken und andere Dienst- leistungen sind in Lebensmitteldiscountern nicht vorzufinden. Charakteristisch für Lebensmitteldis- counter, insbesondere Hard-Discounter, ist der hohe Anteil an Eigenmarken, die sehr preiswert ange- boten werden können.
Dieser Betriebstyp weist eine preisorientierte und werbeintensive Unternehmensphilosophie auf. Die Warenpräsentation wird daher in der Regel eher nüchtern gestaltet, wobei vereinzelt ausgewählte Wa- rengruppen (z. B. Drogerieartikel) wertiger präsentiert werden. Die Soft- bzw. Markendiscounter ver- folgen dabei das Discount-Konzept weniger strikt als die Hard-Discounter. Der Nonfood-Bereich, der
Die Lebensmitteldiscounter besitzen in der Regel einen einheitlichen Marktauftritt, so dass der Kunde in jedem Markt dasselbe Sortiment vorfindet. Abgeleitete Betriebsformen, wie beispielsweise bei den Supermärkten (z. B. City-Supermarkt), sind bei Lebensmitteldiscountern für gewöhnlich nicht vorzufin- den.
Eine Ausnahme bilden die Supermarkt-Discount-Hybriden (oder Hybrid-Discounter), zu denen in Deutschland Netto zählt. Netto positioniert sich hinsichtlich der Artikelzahl aber auch der Bedienform und des Getränkesortiments zwischen Supermarkt und Lebensmitteldiscounter.
In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4,25 Be- triebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei ergänzen- den Wettbewerbern besorgt.
Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht
Quelle: ZMG (Branchenreport LEH), Bearbeitung BBE Handelsberatung GmbH 2015.
70%
91%
92%
92%
93%
93%
94%
96%
98%
0% 10% 20% 30% 40%
9. viele Sonderangebote 8. freundliches und hilfreiches Personal
7. Geschäft liegt in der Nähe 6. reichhaltiges und gut sortiertes Angebot 5. günstige Preise 4. Geschäft ist freundlich und übersichtlich
3. Sauberkeit des Geschäfts 2. frische Ware 1. Produkte sind von guter Qualität
trifft sehr stark zu trifft weniger
stark zu
Wichtigkeit
Supermärkte Discounter
2.3. Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter
Für die Frage der Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes ist vor allem die Größe der Verkaufs- fläche relevant, da diese z. B. neben der Sortimentsstruktur und der Standortqualität einen bedeuten- den Einflussfaktor für den zu erwartenden Umsatz darstellt. Die vergleichsweise großzügig dimensio- nierten Nebenflächen führen hingegen zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen, sondern dienen vor allem dem effizienteren Betrieb des Marktes.
Die Ursache für den gestiegenen Flächenbedarf bei Lebensmitteldiscountern ist vor allem in der Pro- zessoptimierung zu sehen:
Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich. So unter anderem die Anforderungen der geänderten Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungs- material sofort im Laden entsorgen können, oder die Pfandregelung für Kunststoffflaschen.
Großzügigere Verkehrsflächen, insbesondere größere Gangbreiten, tragen zu einer effiziente- ren Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von (logistischen) Betriebsabläufen bei.
Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern vor allem den älteren Kunden (u. a. auch mit Blick auf den demografischen Wandel) den Warenzugang.
Größere Flächen führen dabei jedoch nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern regelmäßig zu einer abnehmenden Flächenleistung.
Die Entwicklungen der letzten Jahre zeigen den steigenden Flächenbedarf, so werden in der Regel keine neuen kleinflächigen Lebensmitteldiscounter errichtet. Außerdem verfolgen die Discountketten zunehmend die flächendeckende Erweiterung der Bestandsmärkte, um am Markt bestehen zu können.
Fazit zu Entwicklungen und Trends in der Lebensmittelbranche:
■
Qualitätsstrategien der Vollsortimenter vs. Preisstrategien der Lebensmitteldiscounter.■
Verkaufsfläche steigt bei Supermärkten und Lebensmitteldiscountern.■
Lebensmitteldiscounter garantieren eine preisgünstige Grundversorgung (bis zu 1.700 Artikel).■
Lebensmitteldiscounter sind der am stärksten verbreitete Betriebstyp des Lebensmittelein- zelhandels.3. Makrostandort Gemeinde Stelle
Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vor- habens notwendig sind. Dazu zählen soziodemografische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten der Gemeinde Stelle.
Lage und Siedlungsstruktur
Die Gemeinde Stelle befindet sich im Norden des Bundeslandes Niedersachsen, im Landkreis Har- burg und ist ca. 27 km südlich der Hansestadt Hamburg gelegen. Aufgrund ihrer Lage gehört die Ge- meinde der Metropolregion Hamburg an. Laut dem Regionalen Raumordnungsprogramm 2025 (RROP) des Landkreises Harburg, ist die Gemeinde Stelle als Grundzentrum eingestuft. Bei den nächstgelegenen Mittelzentren handelt es sich um die rd. 6 km benachbarte Gemeinde Seevetal im Westen und ca. 9 km östlich gelegene Stadt Winsen (Luhe). Die Gemeinde Stelle ist in die sechs Ort- steile Wuhlenburg, Rosenweide, Fliegenberg, Stelle, Ashausen und Büllhorn gegliedert.
Abbildung 4: Lage im Raum und zentralörtliche Einstufung
Quelle: Kartengrundlage Gis 2015
Bevölkerungsdaten
Insgesamt verfügt die Gemeinde Stelle über rd. 10.900 Einwohner (01.01.2014). Bis zum Jahr 2030 wird jedoch - laut Bertelsmann Stiftung - ein leichter Bevölkerungsrückgang von rd. -0,7 % für die Ge- meinde prognostiziert. Für die Nachbargemeinde Seevetal und die Nachbarstadt Winsen (Luhe) wird hingegen ein Bevölkerungswachstum von rd. +1,8% (Gemeinde Seevetal) und +8,3% (Winsen (Luhe)) erwartet, was sich insgesamt auch auf Landkreisebene (+4,5%) übertragen lässt.
Tabelle 1: Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung
Gebietseinheit Einwohner
2014
Bevölkerungs- entwicklung 2011-2013
Bevölkerungsprognose 2030
Gemeinde Stelle 10.819 -0,1% -0,7%
Gemeinde Seevetal 40.159 +0,6% +1,8%
Winsen (Luhe) 33.351 +2,2% +8,3%
Landkreis Harburg 242.871 +1,5% +4,5%
Niedersachsen 7.790.600 +0,2% -1,8%
Quelle: Bertelsmann Stiftung 2015, Statistisches Monatsheft Niedersachsen 1/2015
Im Hinblick auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde ist jedoch auch auf das derzeit im Bau befindliche Wohngebiet ‘‘Oldendörpsfeld‘‘ im westlichen Gemeindegebiet hinzuweisen. Hier entstehen derzeit rd. 40 Wohneinheiten aus Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Darüber hinaus ist bis zum Jahr 2020 die Ausweisung eines weiteren Wohngebietes im südlichen Anschluss des Baugebietes beabsichtigt. Dort sollen weitere rd. 120 Wohneinheiten in Form von Doppelhaushälf- ten bzw. Eigentumswohnungen entstehen. Damit würde bei erfolgreicher Umsetzung der Bauvorha- ben bis zum Jahr 2020 die Einwohnerzahl der Gemeinde um rd. 500 Personen anwachsen.
Erreichbarkeit und Verkehr
Die Gemeinde Stelle befindet sich unmittelbar an der Bundesautobahn A 39 und ist darüber hinaus sehr gut via Bundesautobahnen BAB 1 und BAB 7 (Maschener Kreuz) in den Großraum Hamburg an- gebunden. Im Hinblick auf die verkehrliche Anbindung durch den ÖPNV ist darauf zu verweisen, dass die Gemeinde über das Schienennetz mit den Ballungsräumen Hamburg und Hannover verknüpft ist.
Über die zwei ortseigenen Bahnhöfe Stelle und Ashausen kann die Metropole Hamburg innerhalb von 30 Minuten erreicht werden. Zudem gehört Stelle dem Großbereich des Hamburger Verkehrsbundes (HVV) an und kann auf ein dichtes Netz von Bus-und Bahnverbindungen zurückgreifen.
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
Die Gemeinde Stelle rangiert mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftindex von 110,5 deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0 %. Der einzelhandelsrelevante Kaufkraft-Index im Landkreis Harburg bewegt sich mit einem Wert von 112,3 ebenfalls spürbar über dem Bundesdurchschnitt
Abbildung 5: Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex im Vergleich
Quelle: BBE!MB-Research Kaufkraftdaten, 2015
Fazit zum Makrostandort Gemeinde Stelle:
Die Gemeinde Stelle ist laut Regionalem Raumordnungsprogramm des Landkreises Harburg als Grundzentrum ausgewiesen.
Für die Gemeinde wird bis zum Jahr 2030 - laut Bertelsmann Stiftung - eine leicht negative Bevölkerungsentwicklung (-0,7 %) prognostiziert. Dabei dürfte jedoch die aktuelle sowie ge- plante Wohnbauentwicklung im Bereich ‘‘Oldendörpsfeld‘‘ nicht berücksichtigt sein, so dass zukünftig insgesamt von einer positiven Bevölkerungsentwicklung auszugehen ist.
Die Gemeinde Stelle verfügt über eine sehr gute überregionale sowie lokale verkehrliche Er- schließung.
Der einzelhandelsrelevante Kaufkraft-Index der Stadt rangiert mit einem Wert von 110,5 deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100,0).
100,0
112,3 105,9
120,0 110,5
50 100 150
Bundesdurchschnitt Landkreis Harburg Winsen (Luhe) Gemeinde Seevetal Gemeinde Stelle
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2015
Quelle: BBE Quelle: BBE Quelle: BBE Quelle: BBE 2015
4. Projektplanung und Projektdaten
Die Aldi Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG, Herten, plant den Abriss und Neubau ihrer Bestands- filiale in der Gemeinde Stelle, Harburger Straße 25. Im Zuge der Neuaufstellung des Lebensmitteldis- counters ist zudem eine Erweiterung der Verkaufsfläche von derzeit rd. 900 m² auf rd. 1.200 m² vor- gesehen. Zudem soll eine Verschiebung des Baukörpers des Lebensmitteldiscounters um 60 cm an die östliche Grundstücksgrenze erfolgen sowie eine Verbreiterung der derzeit beengten Grundstücks- zu/ und -abfahrt von derzeit 6 auf 9 Meter. Die Stellplatzkapazitäten betragen insgesamt 113 Stellplät- ze.
Bei den Projektvorhaben geht es in erster Linie um die Modernisierung des Anbieters und somit um eine bestandssichernde Maßnahme. Mit der erweiterten Verkaufsfläche sollen die Kundenattraktivität (breite Gänge, übersichtliche Produktpräsentation, niedrige Regalhöhen, mehrere Querungswege etc.) sowie die innerbetrieblichen Abläufe für die Mitarbeiter in der Filiale optimiert und verbessert werden.
Grundsätzlich soll mit der Erweiterung eine langfristige Optimierung des Lebensmittelmarktes sicher- gestellt werden.
Der Auftraggeber beantragt im Zuge der Modernisierung/Erweiterung des Lebensmitteldiscounters die Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‘‘Stelle Ortskern Nord-West‘‘, so dass die Beur- teilung des Planvorhabens auf Basis von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfolgen hat.
Abbildung 6: Projektskizze
5. Mikrostandortanalyse
Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugs- gebietes von Relevanz.
Lage des Standortes und Nutzungsumfeld
Der Standort des Aldi Lebensmitteldiscounters ist integraler Bestandteil des Nahversorgungszentrum
‘‘Hainfelder Hof‘‘ und ist im Kommunalen Einzelhandelskonzept der Gemeinde Stelle aus dem Jahr 2008 dem Hauptgeschäftszentrum zu zuordnen. Damit ist der Planstandort als Zentraler Versor- gungsbereich der Gemeinde ausgewiesen.
Das Nahversorgungszentrum ‘‘Hainfelder Hof‘‘ verfügt - neben dem Aldi Lebensmitteldiscounter - über einen Budnikowsky Drogeriefachmarkt, zwei Textildiscounter (NKD, Kik) sowie über eine Apotheke und Textilreinigung. Die derzeit bestehende Leerstandsfläche neben dem Kik Textildiscounter soll im Zuge der geplanten Aldi-Modernisierung mit einem neuen Fachmarktkonzept belegt werden.
Das nähere Standortumfeld charakterisiert sich durch eine Mischnutzung aus Wohnbebauung, ge- werblichen und sozialen Einrichtungen. So befindet sich unweit westlich des Nahversorgungszentrums ein Gebäudekörper mit einem Hol Ab Getränkefachmarkt sowie arrondierenden Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben (u.a. Imbiss, Friseur, Tabak/Zeitschriften). Zudem ist vis à vis des Planstandor- tes (in südöstlicher Richtung) auf einen Edeka Lebensmittelmarkt nebst Ladenhandwerk hinzuweisen.
Abbildung 7: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen
Quelle: Kartengrundlage Gis, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung 2015
Darüber hinaus befindet sich unmittelbar nördlich des Nahversorgungszentrums das Pflegezentrum
‘‘Hainfelder Hof‘‘. Zwischen den gewerblichen und sozialen Einrichtungen besteht ein hoher Anteil an Wohnbebauung.
Blick auf das Untersuchungsobjekt Blick auf das Untersuchungsobjekt
Quelle: Eigene Aufnahmen vom November 2015
Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung
Das Planvorhaben verfügt über eine ausgeprägte Nahversorgungsfunktion mit einem hohen Anteil fußläufiger Wohnbebauung im unmittelbaren Standortumfeld (siehe Abbildung 8).
Abbildung 8: Fußläufiger Nahversorgungsbereich des Projektstandortes
Demnach reflektiert das Nahversorgungszentrum und somit auch das Planvorhaben innerhalb einer Distanz von rd. 500 m Luftlinie (= fußläufiger Einzugsbereich) auf ein Nahpotenzial von rd. 1.500 Per- sonen.
Vor diesem Hintergrund kann dem Planstandort aus gutachterlicher Sicht eine sehr gute wohnortnahe Versorgungskomponente attestiert werden.
Verkehrliche Situation
Der Projektstandort befindet sich in einer verkehrlich gut erreichbaren Lage unmittelbar an der Kreis- straße K 86 (Harburger Straße), die sowohl als Hauptverkehrsachse (Ost-West-Richtung) im Gemein- degebiet wie auch als Verbindungsstraße zwischen den Mittelzentren Seevetal und Winsen (Luhe) fungiert.
Darüber hinaus ermöglicht die Kreisstraße K 86 die direkte Anbindung zu der Autobahnanschlussstel- le ‘‘Seevetal-Maschen‘‘ (BAB 39) bzw. ‘‘Maschener Kreuz‘‘ (BAB 1/7). Damit kann dem Projektstandort auch eine gute überregionale Verkehrsanbindung attestiert werden.
Die fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes ist über einen straßenbegleitenden Fuß- und Fahr- radwege entlang der Harburger Straße gegeben.
Der Standortbereich befindet sich zwischen den beiden ÖPNV-Haltestellen ‘‘Hoher Weg‘‘ sowie ‘‘Im Ahler‘‘, die jedoch nicht bzw. am Rand des 500 m Luftlinienradius im Gemeindegebiet von Stelle loka- lisiert sind und demnach keine fußläufige Anbindung ermöglichen. Es ist jedoch auf den Regional- bahnhof Stelle hinzuweisen, der sich rd. 400 m nordöstlich des Planstandortes befindet.
Planungsrechtliche Situation
Im Hinblick auf den rechtlichen Prüfungsmaßstab des Planvorhabens ist u.a. die Gebietszuweisung des Planvorhabens von Bedeutung.
Der Planstandort ist derzeit als Mischgebiet ausgewiesen und liegt im Geltungsbereich des vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes ‘‘Stelle Ortskern Nord-West‘‘, so dass die Beurteilung des Planvorha- bens auf Basis von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfolgen hat. Demnach dürfen Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit Zentraler Versorgungsbereiche der Standortkommune ha- ben. Die Gemeinde Stelle ließ im Jahr 2008 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept durch die BBE Retail Experts GmbH erarbeiten. In diesem wurde der Planstandort dem Hauptgeschäftszentrum der Gemeinde zugeordnet und befindet sich demnach innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches.
Darüber hinaus ist von Seiten der Gutachter darauf hinzuweisen, dass das unmittelbare Standortum- feld bereits durch großflächige Einzelhandelsbetriebe (d.h. > 800 m² Verkaufsfläche) vorgeprägt ist.
Dabei handelt es sich zum einen um den Edeka Lebensmittelmarkt vis à vis sowie zum anderen um die im Nahversorgungszentrum vorhandene Fachmarktzeile (Budnikowsky, NKD, Kik), die aufgrund ihrer Summenwirkung (gemeinschaftliche Anlieferung) als großflächig einzustufen ist.
Fazit zum Mikrostandort
■
Der Planstandort verfügt über eine gute lokale und überregionale verkehrliche Anbindung für den Individualverkehr.■
Der Planstandort ist städtebaulich integriert und steht im unmittelbaren siedlungsstrukturellen Zusammenhang mit dem Gemeindegebiet.■
Es handelt sich um einen verkehrsorientierten Standort, der jedoch auch über ein hohes fuß- läufiges Nahpotenzial in Form von Wohnbebauung verfügt (rd. 1.500 Personen innerhalb ei- nes 500 m Luftlinienradius).■
Der Planstandort ist durch großflächigen Einzelhandel vorgeprägt und befindet sich im Hauptgeschäftszentrum der Gemeinde (Zentraler Versorgungsbereich).6. Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel
Das folgende Kapitel dient der Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersu- chungsraum. Die Wettbewerbsbetriebe wurden im November 2015 erhoben.
Es ist darauf hinzuweisen, dass dabei eine Totalerhebung der Wettbewerber erfolgte, d. h. es wurden alle Wettbewerbsbetriebe ermittelt, deren Kernsortimente eine Überschneidung mit dem Sorti- mentsangebot des zu erweiternden Lebensmitteldiscounters aufweisen. Aufgrund der spezifischen Sortimentsbreite und -tiefe sind dabei v. a. die Betriebe im Fokus, die nahversorgungsrelevante Sorti- mente als Kernsortimente führen und als filialisierte Handelsbetriebe agieren. Es ist davon auszuge- hen, dass Systemwettbewerber (= filialisierte Lebensmitteldiscounter) sowie Betriebe, die ebenfalls das Ziel für Versorgungseinkäufen sind und die eine größere Sortimentsüberschneidung mit dem Vor- haben aufweisen (z.B. Supermärkte, Verbrauchermärkte, Drogeriemärkte), in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als Betriebe des Lebensmittelhandwerks oder Betriebe, die ein spezialisiertes Sortiment führen (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler).
Tabelle 2: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen und Umsätze im Untersuchungsgebiet Anbieter in
Verkaufsfläche Nahversorgung
in m²
Umsatz Nahversorgung
in Mio. € Hauptgeschäftszentrum Stelle
(Zentraler Versorgungsbereich)* 3.450 16,3
Solitäre Nahversorgungsstandorte
in Stelle* 1.830 8,3
Summe 5.280 24,6
* Berücksichtigt den derzeitigen Aldi-Markt
** Berücksichtigt die Schließung des Rewe-Marktes sowie Neueröffnung des Netto-Markendiscounters Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, November 2015
Die folgende Darstellung der Wettbewerber umfasst aus Gründen der Übersichtlichkeit und der stärke- ren Wettbewerbsrelevanz lediglich die Hauptwettbewerber im Segment der Nahrungs- und Genuss- mittel/Gesundheits- und Körperpflege. Im Untersuchungsgebiet sind demnach 5 strukturprägende Hauptwettbewerber vorhanden (vgl. auch Abbildung 10):
Penny Lebensmitteldiscounter, Lüneburger Straße 36-38, 21345 Stelle (Solitärer Nahversor- gungsstandort)
Netto Markendiscounter, Oldendörpsfeld 2, 21345 Stelle (Solitärer Nahversorgungsstandort);
Dieser Anbieter soll den derzeit ansässigen Rewe Supermarkt (inkl. Getränkemarkt), der im Januar 2016 schließt, ersetzten.
Edeka (Benecke) Verbrauchermarkt, Harburger Straße 22, 21345 Stelle (Hauptgeschäftszent- rum)
Hol Ab Getränkefachmarkt, Harburger Straße 29, 21345 Stelle (Hauptgeschäftszentrum)
Bundnikowsky Drogeriefachmarkt, Harburger Straße 25, 21345 Stelle (Hauptgeschäftszent- rum)
Abbildung 9: Projektrelevante Wettbewerber im Untersuchungsgebiet
Penny Lebensmitteldiscounter sowie Rewe Supermarkt (wird durch Netto Markendiscounter ersetzt)
Edeka Verbrauchermarkt und Hol Ab Getränkefachmarkt
Bundnikowsky Drogeriefachmarkt
Insgesamt betrachtet steht demnach im relevanten Untersuchungsgebiet eine nahversorgungsrele- vante Verkaufsflächenausstattung von knapp 5.300 m² zur Verfügung, auf denen ein Einzelhandel- sumsatz von rd. 24,6 Mio. EUR erwirtschaftet wird. Als Betriebsformen lassen sich derzeit ein Ver- brauchermarkt (Edeka) sowie zwei Lebensmitteldiscounter (Penny und zukünftig Netto) differenzieren.
Das Angebot wird darüber hinaus von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien) sowie ei- nem Getränkefachmärkt und Drogeriefachmarkt im relevanten Untersuchungsgebiet ergänzt, die je- doch nur eine eingeschränkte Wettbewerbsrelevanz zum Planvorhaben aufweisen.
Abbildung 10: Hauptwettbewerber im relevanten Untersuchungsgebiet
Im Hinblick auf die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche im relevanten Untersuchungsge- biet verweisen die Gutachter auf die Studie ‘‘Kommunales Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Stelle‘‘3. In diesem Einzelhandelskonzept wurden für die Gemeinde Stelle ein Hauptgeschäftszentrum sowie zwei Solitäre Nahversorgungsstandorte definiert.
Im Zusammenhang mit dem Hauptgeschäftszentrum ist darauf hinzuweisen, dass es hier seit dem Jahr 2008 - im Zuge der Verlagerung des Edeka Lebensmittelmarktes - zu einer Konzentration des Nahversorgungsangebotes im Bereich ‘‘Hainfelder Hof‘‘ gekommen ist.
Darüber hinaus erfolgte die im Einzelhandelskonzept empfohlene Verlagerung des Penny Lebensmit- teldiscounters aus dem Hauptgeschäftszentrum an die Lüneburger Straße. Der Anbieter agiert derzeit als Solitärer Nahversorgungsstandort im südöstlichen Gemeindegebiet.
3 Quelle: BBE Retail Experts GmbH, Juni 2008
Ein weiterer Solitärer Nahversorgungsstandort mit einem Rewe Lebensmittel- und Getränkemarkt befindet sich am Oldendörpsfeld 2 im westlichen Siedlungsgebiet. Laut Auskunft der Gemeindeverwal- tung wird dieser Anbieter im Januar 2016 schließen und durch einen Netto Markendiscounter ersetzt.
Im Umfeld dieses Standortbereiches findet derzeit eine umfangreiche Wohnungsbauentwicklung statt.
Demnach entstehen im Baugebiet Oldendörpsfeld derzeit rd. 40 Wohneinheiten aus Doppelhaushälf- ten und Eigentumswohnungen. Darüber hinaus ist bis zum Jahr 2020 die Ausweisung eines weiteren Wohngebietes im südlichen Anschluss des Baugebietes beabsichtigt. Dort sollen weitere rd. 120 Wohneinheiten in Form von Doppelhaushälften bzw. Eigentumswohnungen entstehen.
Abbildung 11: Dynamik des Lebensmitteleinzelhandels seit dem Jahr 2008
Quelle: Kommunales Einzelhandelskonzept der Gemeinde Stelle, 2008, bearbeitet durch die BBE Handelsberatung GmbH, 2015
Berücksichtigt man die sortimentsspezifische Einzelhandelszentralität im Bereich der Nahversorgungsangebote (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege) in der Gemeinde Stelle, so errechnet sich eine Kaufkraftbindungsquote von rd. 81 %.4 Damit wird deutlich, dass derzeit rd. 5,8 Mio. EUR des nahversorgungsrelevanten Kaufkraftpotenzials aus dem Gemeindegebiet in die Nachbarkommunen (Seevetal und Winsen) abfließen.
Fazit zur Wettbewerbssituation:
■
In der Gemeinde Stelle sind insgesamt rd. 5.300 m² nahversorgungsrelevante Verkaufsflä- che verortet (Nahversorgungsrelevanter Umsatz ca. 24,6 Mio. EUR).■
Die sortimentsspezifische Einzelhandelszentralität im Bereich der Nahversorgungsangebote dokumentiert mit einem Wert von rd. 81 % spürbare Kaufkraftabflüsse in die Umlandkom- munen.■
7. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen
7.1. Perspektivisches Einzugsgebiet
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Ein- zugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rol- le:
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich,
der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,
die relevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld,
die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,
die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Sied- lungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,
Barrierewirkungen, ausgehend von den topografischen, infrastrukturellen oder baulichen Gege- benheiten.
Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standortes sind die Ausstrahlung des Vorhabens als Einzelhandelsstandort sowie die Verkehrsanbindung an eine maßgebliche innerörtli- che Verkehrsachse (K 86) mit unmittelbarem Anschluss an die Bundesautobahn BAB 39.
Unter der Berücksichtigung weiterer Faktoren wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation sowie von Barrieren (Straßen, Bahnlinien, topografische Gegebenheiten etc.) ergibt sich für das Planvor- haben folgendes Einzugsgebiet (vgl. Abbildung 12):
Das Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens erstreckt sich aus gutachterlicher Sicht auf das Ge- meindegebiet von Stelle. Mit rund 10.800 Einwohnern ergibt sich für das Kerneinzugsgebiet ein Kaufkraftpotenzial im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente in Höhe von ca. 30,4 Mio. EUR.
Der Nahbereich erstreckt sich im Norden bis zum Flussverlauf der Elbe und beinhaltet den Winsener Ortsteil Hoopte. Im Süden werden die Ortsteile Scharmbeck (Winsen) sowie Ohlendorf (Seevetal) und Holtorfsloh (Seevetal) erreicht. Mit knapp 3.500 Einwohnern ergibt sich für den Nahbereich ein projektrelevantes Kaufkraftpotenzial in Höhe von ca. 4,5 Mio. EUR.
Darüber hinaus sind Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes in Form einer 5%-igen Potenzialreserve zu berücksichtigen, dass die Gutachter in einer Größenordnung von rd. 2,0 Mio. EUR beziffern. Diese zielen insbesondere auf Pendlerverflechtungen der Steller Bevölkerung in den Großraum Hamburg ab.
Insgesamt steht damit im gesamten perspektivischen Einzugsgebiet ein Bevölkerungspotenzial von rd. 14.300 Einwohnern, die ein Kaufkraftvolumen von insgesamt rd. 42,3 Mio. EUR für nah- versorgungsrelevante Sortimente zur Verfügung haben.
Damit verfügt das Modernisierungsvorhaben, vor dem Hintergrund der räumlichen Wettbewerbssituation zu den benachbarten Mittelzentren Seevetal und Winsen (Luhe) über ein kompaktes Einzugsgebiet.
Es ist nicht davon auszugehen, dass die Modernisierung und Flächenerweiterung einen so hohen Attrak- tivitätsgewinn zur Folge haben würde, dass es zu einer spürbaren Ausdehnung des derzeitigen Einzugs- gebietes des Aldi-Marktes kommt. Darüber hinaus bleibt die vorhandene Wettbewerbssituation hinsicht- lich konkurrierender Aldi-Standorte in den Umlandkommunen konstant und verhindert eine weitere räum- liche Ausdehnung des Einzugsgebietes.
Abbildung 12: Perspektivisches Einzugsgebiet des Planvorhabens
Quelle: Kartengrundlage: Gis, 2015
7.2. Projektrelevantes Nachfragevolumen
Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet (14.310 Einwohner) mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (BBE Markt- und Strukturdaten) gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!MB-Research).
Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Stelle liegt mit einer Kaufkraftkennziffer (Kaufkraft- Index) von 110,5 sowie einem Kaufkraft-Index von 113,0 für die Siedlungsstrukturen im Nahbereich deut- lich über dem Bundesdurchschnitt (100,0).
Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht, unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter, im abgegrenzten Einzugsgebiet in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren ein Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 42,3 Mio. € im Jahr zur Verfügung.
Tabelle 3: Einwohner und Nachfragevolumen im perspektivischen Einzugsgebiet
Einwohner Kaufkraft-
Index NuG* Drogerie** NuG* Drogerie** Summe
Stelle 10.819 110,5 2.492 315 27,0 3,4 30,4
Summe Kerneinzugsgebiet (Zone I) 10.819 110,5 2.492 315 27,0 3,4 30,4
Ohlendorf (Seevetal) 1.788 120,0 2.661 340 4,8 0,6 5,4
Holtorfsloh (Seevetal) 255 120,0 2.661 340 0,7 0,1 0,8
Scharmbeck (Winsen) 1.212 105,9 2.371 307 2,9 0,4 3,2
Gehrden (Winsen) 236 105,9 2.371 307 0,6 0,1 0,6
Summe Nahbreich (Zone II) 3.491 113,0 2.516 324 8,8 1,1 9,9
Summe Gesamt 14.310 111,7 2.504 319 35,7 4,5 40,3
diffuse Zuflüsse (5%-ige Potenzialreserve) 1,8 0,2 2,0
Summe Nachfrage 37,5 4,8 42,3
Quelle: BBE!MB-Research 2015, Rundungsdifferenzen möglich
* Nahrungs- und Genussmittel: (Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakw aren)
** Drogerie-, Parfümeriew aren, Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit
Kaufkraftpotential in Mio. Euro
Ort/Gemeinde
Pro Kopf Ausgabebetrag in Euro
8. Auswirkungsanalyse
8.1. Umsatzleistung und Marktabschöpfung des Planvorhabens
Aufbauend auf der Wettbewerbs- und Nachfragesituation ist eine Umsatzprognose für das Planvorhaben vorzunehmen. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der zu erwartenden Anteile vom Kaufkraftpo- tenzial (= Abschöpfungsquote), die das Vorhaben im Einzugsgebiet binden kann. Wesentliche Rahmen- bedingungen sind dabei die Marktbedeutung der projektierten Betriebsform (Lebensmitteldiscountmarkt), die Größe des Vorhabens (rd. 1.200 m² Verkaufsfläche) und damit die Ausstrahlungskraft sowie die Er- reichbarkeit des Vorhabenstandortes.
Unterstellt man für den erweiterten Aldi Lebensmitteldiscounter eine leicht unterdurchschnittliche Flä- chenproduktivität von rd. 5.800 EUR je m² Verkaufsfläche5, wird sich der Umsatz der bestehenden Aldi- Filiale mit rd. 900 m² Verkaufsfläche gegenwärtig in einer Größenordnung von rd. 5,22 Mio. EUR pro Jahr bewegen.
Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon rd. 5,05 Mio. EUR und auf die Nonfood-Sortimente rd. 0,17 Mio. EUR. Bei den Nonfood- Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren. Für die regel- mäßig wechselnden Aktionswaren ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen unterhalb der Nach- weisbarkeitsschwelle liegen.
Für den verlagerten und erweiterten Aldi Lebensmitteldiscounter wird im Rahmen einer „Worst-Case- Betrachtung“ unterstellt, dass sich der Umsatz proportional mit der Verkaufsflächenerweiterung aus- dehnt.
Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Gutachter im Erweiterungsfall von derzeit rd. 900 m² auf rd.
1.200 m² Verkaufsfläche von einer Umsatzsteigerung um rd. + 1,68 Mio. EUR von heute rd. 5,22 auf künftig rd. 6,96 Mio. EUR p. a. ausgegangen werden. Hiervon entfallen rd. 6,73 Mio. EUR auf das nah- versorgungsrelevante Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren).
Tabelle 4: Umsatzerwartung des Planvorhabens
In der folgenden Tabelle sind die Umsatzerwartung des Marktes vor und nach der Erweiterung und die Marktabschöpfungsquoten für nahversorgungsrelevante Sortimente im Einzugsgebiet zusammengefasst dargestellt. Hierbei wird die Summe aus dem nahversorgungsrelevanten Umsatz des Bestandobjektes (rd. 5,0 Mio. EUR) und des zu erwartenden nahversorgungsrelevanten Umsatzes des Erweiterungsvor- habens (rd. 6,7 Mio. EUR) berücksichtigt.
Tabelle 5: Umsatzanteile des Vorhabens und Abschöpfungsquoten im Segment der Nahversor- gung
Bestandsmarkt Nach Erweiterung Mehrumsatz
NuG1 4,64 6,26 1,62
Drogerie2 0,41 0,46 0,06
Sonstige 0,17 0,23 0,06
Summe 5,22 6,96 1,74
Summe nahversorgungs-
relevante Sortimente 5,05 6,73 1,68
Rundungsdifferenzen möglich Warengruppe
Umsatzerwartungen des Aldi Lebensmitteldiscounter in Mio. €
1 Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakw aren
2 Gesundheits- und Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel
Kundenherkunft Erwartete Umsatzanteile
Nachfrage- potenzial in Mio. €
vorher nachher vorher nachher
Zone I (Kerneinzugsgebiet) 80% 4,0 5,4 30,4 13,3% 17,7%
Zone II (Nahbereich) 15% 0,8 1,0 9,9 7,6% 10,2%
Einzugsgebiet gesamt 95% 4,8 6,4 40,3 11,9% 15,9%
5%-ige Potenzialreserve
(diffuser Anteil) 5% 0,3 0,3 2,0 - -
Gesamt 100% 5,0 6,7 42,3 - -
BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen Rundungsdifferenzen möglich
Erwartete Umsatzanteile in
Mio. €
Erwartete Marktabschöpfung
Von dem im Einzugsgebiet verfügbaren Kaufkraftpotenzial (ca. 42,3 Mio. EUR) für nahversorgungsrele- vante Sortimente wird das Vorhaben nach erfolgter Modernisierung und Erweiterung insgesamt voraus- sichtlich ca. 15,9 % binden können. Dabei stellt sich die Marktdurchdringung im Kerneinzugsgebiet erwar- tungsgemäß stärker dar, als im erweiterten Einzugsbereich (Nahbereich).
Für das nahversorgungsrelevante Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) ist aller Voraussicht nach davon auszugehen, dass der modernisierte und erweiterte Markt im Kerneinzugsgebiet eine Kaufkraftabschöpfung von knapp 18 % erreichen kann. Bezogen auf das Kaufkraftpotenzial von ca.
30,4 Mio. EUR entspricht dieser Marktanteil einem erwarteten Umsatz von rd. 5,4 Mio. EUR, was rd.
80 % des nahversorgungsrelevanten Prognoseumsatzes entspricht.
Im Nahbereich ist mit einer deutlich schwächeren Marktdurchdringung von rd. 10,2 % auszugehen. Dies entspricht einem Umsatzanteil von rd. 1,0 Mio. EUR.
Mit einem Marktanteil von insgesamt rd. 15,9 % orientiert sich der Lebensmitteldiscountmarkt an der zu versorgenden Bevölkerung im Einzugsgebiet.
Rund 5 % des nahversorgungsrelevanten Umsatzes (rd. 2,0 Mio. EUR) werden voraussichtlich als Streu- umsätze mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (in erster Linie Pendler) erwirtschaftet.
Wie bereits dargelegt, ist eine räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes angesichts der Wettbewerbs- strukturen nicht zu erwarten. Der Aldi-Markt wird somit auch nach der geplanten Modernisierung und Er- weiterung vor allem der Versorgung der in der Gemeinde Stelle lebenden Bevölkerung dienen.
8.2. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen
Vorab wurde der Umsatz des Planvorhabens im perspektivischen Einzugsgebiet prognostiziert und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung der Markt übernehmen wird.
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind jedoch die durch das Vorha- ben induzierten Umlenkungseffekte für die ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Mehrumsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese le- diglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird.6
Da die Bestandsfiliale ihre Wettbewerbswirkungen bereits in der Vergangenheit entfaltet hat, ist im Zuge des Erweiterungsvorhabens nur der - im Worst-Case-Szenario - zu erwartende Mehrumsatz zu berück- sichtigen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster - u. a. im Zuge der ge- planten CentrO-Erweiterung in Oberhausen7 - bestätigt worden.8 Bei der Beurteilung, ob im Rahmen ei- ner Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbe- reiche der Standortkommune oder benachbarter Kommunen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten, inwieweit der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erwei- terungsstandort bereits vorhanden ist.
Die Umstrukturierung bzw. Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes ist folglich anders als eine Neuansiedlung zu bewerten, so dass bei der Beurteilung etwaiger beeinträchtigender Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche oder auf die wohnungsnahe Versorgung im Wesentli- chen auf die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung und den sich ggf. hieraus ergebenden zusätzli- chen Attraktivitätsgewinn abzustellen ist.
Im Falle der Erweiterung des Aldi Lebensmitteldiscounters sind im Sinne eines Worst-Case-Szenarios insgesamt nahversorgungsrelevante Mehrumsätze in Höhe von ca. 1,68 Mio. EUR zu prognostizieren.
Für die regelmäßig wechselnden Aktionswaren muss davon ausgegangen werden, dass – angesichts der marginale Verkaufsflächenerweiterung – ein kaum messbarer Mehrumsatz in Höhe von rd. 0,06 Mio.
EUR im Bereich der aperiodischen Bedarfsgüter vorliegt.
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zu- grunde gelegt:
■
Die durch die Erweiterungsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Ange- botsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Aldi-Marktes in Stel- le in erster Linie die beiden discountorientierten Anbieter Penny und Netto (Planung) anzusehen sind.
6
Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbe- werber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen.
7
OVG Münster in seinem Urteil vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE
8 Vgl. ebenfalls die Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008; Aktenzeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07
■
Die Marktbeobachtung zeigt, dass sich die Umverteilungen durch Discountmarkterweiterungen in erster Linie auf Anbieter des gleichen Filialnetzes bzw. desgleichen Betriebstyps (Lebensmittel- discountmärkte) beziehen. Dies resultiert bei „gesättigten“ Märkten daraus, dass sich Einkaufs- muster herausgebildet haben, die insbesondere aufgrund des standardisierten Discountmarktan- gebotes bei Betriebserweiterungen nur zu marginalen Änderungen der Einkaufsgewohnheiten der Kunden führen.■
Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungsef- fekte ab. Dies bedeutet, dass systemgleiche Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Pro- jektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Ein- zelhandelsbetriebe.Dieser Annahme liegt der Erfahrungswert zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigen- den Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sorti- mente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt.
So weisen insbesondere Lebensmittel und Drogeriewaren als Güter des täglichen Bedarfs eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Dies erklärt sich daraus, dass Kunden ihre Nahrungsmittel sehr häufig einkaufen und die durchschnittlichen Einkaufbeträge vergleichsweise gering sind.
Insbesondere aufgrund der hohen Einkaufsfrequenz sind die Verbraucher nicht bereit, beim Ein- kauf größere Distanzen zu akzeptieren. Die Folge ist, dass auch größere Lebensmittelmärkte nur in einem engeren Einzugsgebiet höhere Kaufkraftbindungsquoten generieren können und mit zu- nehmender Distanz die Bindungsintensität sprunghaft absinkt.
Auf Basis der Umverteilungsprognose können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung der geplanten Modernisierung und Erweiterung des Lebensmitteldiscountmarktes in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen sein wer- den.
Die nachfolgenden Betrachtungen verstehen sich als Worst-Case-Szenario. Dabei werden maximale Verkaufsflächen, eine hohe Leistungsfähigkeit des Vorhabens, bedeutsame Synergieeffekte und damit die denkbar stärksten Auswirkungen auf Wettbewerber zugrunde gelegt.
Unter Berücksichtigung der vorab dargelegten Aspekte wurde ein Prognosemodell erstellt und die bei der Modernisierung und Erweiterung des Aldi-Discountmarktes um rd. + 300 m² Verkaufsfläche zu erwarten- den Umsatzverlagerungen ermittelt. Die Prognoserechnung führt zu folgenden Ergebnissen:
Tabelle 6: Umsatzumlenkung und Umlenkungsquoten nach Lagen
Der Berechnung liegt die Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung des relevanten Einzelhandels im Unter- suchungsgebiet/Einzugsgebiet zu Grunde. Unter den zuvor genannten Prämissen ergeben sich bei die- sem Berechnungsansatz die dargestellten Umsatzumlenkungseffekte (Maximalumsätze/ Worst-Case- Szenario).
Das Planvorhaben wird mit rd. 1,1 Mio. EUR in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten rd.
65 % des gesamten Planumsatzes durch Umsatzumlenkungen gegenüber den Lebensmittel- märkten generieren, die sich im Gemeindegebiet von Stelle befinden. Dies entspricht - bezogen auf den projektrelevanten Einzelhandelsumsatz im relevanten Einzugsgebiet von rd. 19,6 Mio.
EUR - einer Umverteilungsquote von max. 8,6 %.
Für den Zentralen Versorgungsbereich ‘‘Hauptgeschäftszentrum‘‘ und den dort vorhandenen nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen (Edeka, Bundnikowsky, Hol Ab, Ladenhandwerk), wird ein maximaler Umsatzverlust von rd. 0,4 Mio. EUR prognostiziert. Dieser Wert entspricht maximal 3,5 % des derzeitigen Umsatzes.
Für die relevanten Anbieter der beiden Solitären Nahversorgungsstandorte (Penny und Netto- Planung) wird voraussichtlich ein maximaler prozentualer Umsatzrückganz von rd. 8,4 % des ak- tuellen Umsatzes prognostiziert. In Summe sind dies rd. 0,7 Mio. EUR.
Darüber hinaus gehen die Gutachter davon aus, dass es zudem zu diffusen Umsatzumverteilun- gen von systemgleichen Wettbewerbern (Aldi-Märkte) kommt, die sich nicht im Einzugsgebiet des Planvorhabens befinden. Diese werden voraussichtlich in der Summe mit Umsatzverlagerungen in einer Größenordnung von rd. 0,58 Mio. EUR tangiert.
Aus diesen Umsatzumverteilungsquoten lassen sich aus gutachterlicher Sicht betriebsbedingte Absiedelungen im Bereich der Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Stelle nicht ableiten.
Verkaufsfläche Nahversorgung
in m²
Umsatz Nahversorgung
in Mio. €*
Max. Umsatz- umverteilung
in Mio. €
Max. Umsatz- umverteilung in %
Hauptgeschäftszentrum Stelle (Zentraler Versorgungsbereich) 2.550 11,3 0,40 3,5%
Solitäre Nahversorgungsstandorte Stelle 1.830 8,3 0,70 8,4%
diffuse Umsatzumverteilungen außerhalb des Einzugsgebietes
(insbesondere Aldi-Märkte) - - 0,58 -
Summe 4.380 19,6 1,68 8,6%
* Ohne Bestandsumsatz des Aldi-Marktes
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Rundungsdifferenzen möglich
8.3. Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungs- nahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen
Für die städtebauliche Bewertung des Planvorhabens ist gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte Zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet wird.
Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn die Versorgung der Be- völkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorhabens flächendeckende Geschäftsauf- gaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in Zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten sind bzw. das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der Zentralen Versorgungsbereiche führt.
Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich unter anderem aus Festsetzungen der Planungsbehörden (Bauleitpläne, Raumordnungspläne) oder sonstigen städtebaulichen Konzepten. Die Gemeinde Stelle verfügt über ein eigenständiges Kommunales Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008, in dem der Zentrale Versorgungsbereich definiert wurde.
Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die geplante Mo- dernisierung und Erweiterung des Aldi-Marktes, keine negativen Auswirkungen auf den Zentralen Ver- sorgungsbereich und die wohnungsnahe Versorgung in der Gemeinde Stelle sowie in umliegenden Städ- ten und Gemeinden gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.
Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung:
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Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die für den Aldi-Markt geplante Verkaufsflächenerweite- rung von derzeit rd. 900 m² um rd. + 300 m² auf rd. 1.200 m² vor dem Hintergrund der Flächen- entwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel als standortsichernde Maßnahme zu bewer- ten ist.■
Die Umsatzumlenkung von voraussichtlich insgesamt rd. 1,1 Mio. EUR gegenüber den relevan- ten Einzelhandelsbetrieben im Gemeindegebiet von Stelle entspricht einer Umsatzumlenkungs- quote von rd. 8,6 %. In der Summe bedeutet dies eine spürbare Erhöhung der Wettbewerbsin- tensität zwischen den relevanten Anbietern im Gemeindegebiet von Stelle. Es sind jedoch aus gutachterlicher Sicht keine schädlichen städtebaulichen und versorgungsbezogenen Auswirkun- gen zu erwarten, da die Schließung oder gravierende Beeinträchtigung von Lebensmittelanbie- tern in Stelle, infolge induzierter Umsatzeinbußen durch das Planvorhaben, ausgeschlossen wer- den kann.■
Die Lebensmittelanbieter im Hauptgeschäftszentrum von Stelle werden in Summe von einem Umsatzverlust in einer Größenordnung von rd. 3,5 % tangiert. Somit ist lediglich von einer gering- fügigen Intensivierung des Wettbewerbs auszugehen.Aus Sicht der BBE Handelsberatung wird der Zentrale Versorgungsbereich von Stelle auch nach
Zudem ist zu berücksichtigen, dass der nahversorgungsrelevante Einzelhandelsumsatz im Hauptgeschäftszentrum von Stelle im Zuge der Aldi-Erweiterung in der Summe um knapp 1,3 Mio. EUR9 anwächst. Demnach führt die Modernisierung und Erweiterung des Lebensmittel- discounters zu einer Stabilisierung/Attraktivierung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels- angebotes im Zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde.
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Die Lebensmitteldiscounter Penny und Netto (Planung) an den Solitären Nahversorgungsstan- dorten im Gemeindegebiet werden voraussichtlich in Summe von einem maximalen Umsatzver- lust in einer Größenordnung von rd. 8,4 % betroffen. Somit ist zwar von einer spürbaren Intensi- vierung des Wettbewerbs auszugehen, der prognostizierte Wert der Umsatzverlagerung liegt je- doch unter dem näherungsweisen Abwägungsschwellenwert der Verträglichkeit von 10 %. Etwai- ge Abschmelzungstendenzen sind aus gutachterlicher Sicht aus diesem Wert der Umsatzverlage- rung nicht unmittelbar abzuleiten.Dabei ist vor allem auch zu berücksichtigen, dass sich beide Nahversorgungsstandorte in Wohn- gebieten befinden und über einen entsprechend hohen Anteil an fußläufigen Nahpotenzial sowie einer tradierten Laufkundschaft verfügen. Dies trifft insbesondere auch auf den Rewe-Altstandort zu, in dessen Standortumfeld derzeit und zukünftig ein Schwerpunkt der Wohnungsbauentwick- lung im Gemeindegebiet Stelle stattfindet.
Vor diesem Hintergrund kann auch davon ausgegangen werden, dass mit der Modernisie-
rung/Erweiterung des Aldi Lebensmitteldiscounters zukünftig weiterhin enge Kundenbeziehungen zwischen den Solitären Nahversorgungsstandorten sowie den unmittelbar angrenzenden Wohn- quartieren bestehen werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der prognostizierten Umsatzumverteilung um einen Maximalansatz handelt, der in der Realität in seinen Auswirkungen spürbar geringer ausfallen dürfte.
Dementsprechend kann eine spürbare Beeinträchtigung der haushaltsnahen Grundversorgung, infolge der geplanten Modernisierung/Erweiterung des Lebensmitteldiscounters, aller Voraussicht nach ausgeschlossen werden.
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Für die relevanten Wettbewerbsstandorte, die sich außerhalb des Einzugsgebietes befinden (insbesondere die beiden Aldi-Standorte in Seevetal und Winsen), werden insgesamt nur ver- gleichsweise geringe Umverteilungseffekte (insgesamt rd. 0,58 Mio. EUR) bei den wohnungsna- hen Versorgungsstrukturen ausgelöst, so dass die Wettbewerbswirkungen nicht die wirtschaftli- che Tragfähigkeit einzelner Betriebe in Frage stellen.Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte zwar mit einer Intensivierung der Wettbewerbssituation im Gemeindegebiet von Stelle gerechnet werden muss, jedoch voraussichtlich keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Wettbewerber zu erwarten ist.
Durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte wird somit der Zentrale Versorgungsbereich von Stelle nicht in seiner Funktionalität beeinträchtigt.
9 Dieser Wert errechnet sich aus dem Umsatzzuwachs der Verkaufsflächenerweiterung des Aldi-Marktes in einer Größenordnung von rd. 1,68 Mio. EUR, differenziert mit der Umsatzumverteilung in Höhe von rd. 0,4 Mio. EUR im Hauptgeschäftszentrum von Stelle.
