4.1 Städtebauliche Werte
Im Einzelnen verteilen sich die Flächen auf die folgenden Nutzungszwecke:
Plangebiet 32.445 m²
¬ Allgemeines Wohngebiet 21.233 m²
¬ Mischgebiet 7.334 m²
¬ Verkehrsfläche 3.878 m²
4.2 Art der baulichen Nutzung
Die Gemeinde plant die Festsetzung einer Mischgebietsfläche, im Bereich der heute festge-setzten MI-Fläche des gültigen Bebauungsplans „Harburger Straße“, und südlich davon die Festsetzung allgemeiner Wohngebiete.
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) gemäß § 4 BauNVO sind folgende Nut-zungen zulässig:
– Wohngebäude,
– die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
– Betriebe des Beherbergungsgewerbes – sonstige nicht störende Gewerbebetriebe – Anlagen für Verwaltungen,
– Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden auf-grund der Grundstücksgröße und Erschließungssituation sowie aus Gründen des Ortsbildes und Nachbarschaftsschutzes nicht als verträglich angesehen und sind daher in den Allge-meinen Wohngebieten unzulässig.
Innerhalb des Mischgebietes (MI) gemäß § 6 BauNVO werden die Festsetzungen des gül-tigen Bebauungsplans zum Ausschluss der Vergnügungsstätten und Regelungen zum zent-ralen Versorgungsbereich übernommen. Zusätzlich werden als zulässig erklärt:
− Wohngebäude,
− Geschäfts- und Bürogebäude,
Gemeinde Stelle Begründung B-Plan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“, Stand: Juli 2021 mit Teilaufhebung des B-Plans „Harburger Straße“, mit öBV
Planungsbüro Patt, Lüneburg, www.patt-plan.de 19
− Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beher-bergungsgewerbes,
− sonstige Gewerbebetriebe und
− Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
Die zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten werden aufgrund der ihrer Flächenanforderungen und des Störpotenzials sowie aus Gründen des Ortsbildes und Nachbarschaftsschutzes nicht als verträglich angesehen und sind daher in den Mischgebieten unzulässig.
Die Festsetzungen des Urplans „Harburger Straße“ zur Sicherung und Entwicklung des zent-ralen Versorgungsbereichs gelten fort. Für die Mischgebietsflächen ist daher zu beachten, da hier keine Einzelhandelsgeschäfte bestehen und eine Ausprägung in Richtung Wohnnutzung vorhanden ist, dass die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit Verkaufsstätten für den Verkauf an Endverbraucher eingeschränkt wird. So sind Läden, in denen zentrenrelevante oder nahversorgungsrelevante Warengruppen an Endverbraucher verkauft werden, nicht zulässig. Zulässig sind nur Einzelhandelsgeschäfte mit zentrenrelevanten Warengruppen, die aufgrund ihrer Größe und Tiefe ihres Warenangebotes keine zentrenschädigenden Auswirkungen erwarten lassen. Desweiteren wird die Entwicklung von Handelsbetrieben (Einzel- und Großhandelsbetriebe) in Richtung eines vermehrten bis reinen Verkaufs innenstadtrelevanter Warengruppen ausgeschlossen.
Um den Charakter der heutigen Gebiete in Bezug auf ihre Dichte und dem Verhältnis unbe-bauter zu beunbe-bauter Fläche trotz gewünschter Nachverdichtungsmöglichkeiten zu steuern so-wie um in den Baugebieten störenden unverträglichen Mehrverkehr zu vermeiden, wird die Anzahl der Wohneinheiten auf die Größe der Baugrundstücke bezogen und dadurch be-grenzt. In den Allgemeinen Wohngebieten ist je angefangene 500 m² Fläche des Baugrund-stücks und in den Mischgebieten je angefangene 350 m² eine Wohneinheit zulässig. Der Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist auf dem eigenen Grundstück zu erbringen. Der geringere Wert in den Mischgebieten begründet sich daraus, dass aufgrund der zentralen Lage der Grundstücke und der Gebietskategorie Mischgebiet eine stärkere Verdichtung städ-tebaulich gerechtfertigt ist. Dies spiegelt sich ebenfalls in der höheren GRZ wieder (s. Kapitel Maß der baulichen Nutzung). Die Vorgaben zum Maß der Nutzung sind zu beachten.
4.3 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Die Grundflächenzahl GRZ gemäß § 16 Absatz 2 BauNVO im Bereich des festgesetzten Mischgebiets wird mit 0,35 festgesetzt. Für die allgemeinen Wohngebiete wird die GRZ auf 0,3 festgesetzt.
Es wird für alle Bauflächen festgelegt, dass eine Erschließung der zweiten Baureihe, die in der Regel über sog. Pfeifenstiele erfolgt, in einer Breite von 3 m und einer Länge von 30 m nicht auf die GRZ II anzurechnen ist. Ein Abflussbeiwert wird festgelegt, damit sichergestellt werden kann, dass ein Teil des anfallenden Oberflächenwassers der Erschließungsanlagen versickern kann. Überdies wird für notwendige Nebenanlagen gem. §§ 12 und 14 BauNVO die Überschreitung der GRZ II auf bis zu 0,6 festgesetzt. Aufgrund der üblichen PKW-Zah-len und erforderlichen Erschließung und Errichtung von Nebenanlagen ist eine Überschrei-tung der GRZ II gerechtfertigt. Im Plangebiet sind eine Reihe von Nebenanlagen vorhanden.
Gemeinde Stelle Begründung B-Plan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“, Stand: Juli 2021 mit Teilaufhebung des B-Plans „Harburger Straße“, mit öBV
Planungsbüro Patt, Lüneburg, www.patt-plan.de 20
Geplant ist die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen (II) und offener Bauweise innerhalb des festgesetzten Mischgebietes sowie im Bereich der heute zweigeschossigen Gebäude In der Straße Deependahl. Es ist angedacht, eine eher verdichtete Bauweise zuzulassen, die im unmittelbaren Ortskern dem Gedanken des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entspricht. Die offene Bauweise entspricht der Bauweise der Bestandsgebäude und soll auch für die Neubauten gelten. Große Teile des Plangebietes sind durch Gartenflächen begrünt.
Die städtebaulichen Prinzipien sollen gegenüber dem heutigen Bestand nicht grundsätzlich verändert werden, sodass die Neubauten auch mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden müssen (§ 22 BauNVO).
Für die allgemeinen Wohngebiete in der Bergstraße und im südlichen Teil Deependahl wird ein Vollgeschoss (I) festgelegt. Ziel ist es, dass die neuen Gebäude die Bestandsgebäude nicht signifikant überragen. Aufgrund des nicht unerheblichen Höhenunterschieds innerhalb des Plangebiets, einige Grundstücke in der Bergstraße liegen etwa sechs Meter höher als die Grundstücke in der Straße Deependahl, ist die Unterscheidung zwischen einem und zwei Vollgeschossen ebenfalls städtebaulich geboten.
Die Abgrenzung zu den unterschiedlich festgesetzten Vollgeschoss-Zahlen innerhalb der All-gemeinen Baugebiete erfolgt mittels Signatur gem. Planzeichenverordnung (Abgrenzung des Maßes der Nutzung innerhalb eines Baugebiets).
4.4 Stellung der baulichen Anlagen, Baugrenzen
Es werden Baugrenzen festgesetzt, die den Abstand zu den Erschließungsstraßen festset-zen. Die Abstände werden anhand des Gebäudebestandes bestimmt und betragen situati-onsabhängig 3,0 m oder 5,0 m. Entlang der Harburger Straße wird aufgrund der heutigen Situation und des erforderlichen Abstands zur Kreisstraße ein Abstand von 12,0 m zur Straße mittels Baugrenzen festgesetzt. Das Gebäude Harburger Straße 42 ragt über die festge-setzte Baugrenze hinaus und erhält Bestandsschutz. Bei einem Neubau müsste dieser hinter der Baugrenze errichtet werden.
Um die zusammenhängende, grüne Vorgartenzone zu erhalten, die heute die Bestandssitu-ation entscheidend prägt, sind Garagen und Carports in den Vorgärten der Allgemeinen Wohngebiete, auf Flächen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen, unzulässig.
In den festgesetzten Mischgebieten können in den Vorgärten außerhalb der festgesetzten Baugrenzen Garagen, Carports und Nebenanlagen zugelassen werden, sofern diese nicht mehr als 6 m die Baugrenze überragen und sofern diese aus Lärmschutzgründen mit einer geschlossenen, massiven Fassade zur Harburger Straße ausgebildet werden. Eine Über-schreitung der Baugrenzen mit dem Ziel einer lärmabschirmenden Wirkung dieser Anlagen soll explizit ermöglicht werden.
Um für die Gliederung der Baugebiete mit den angestrebten Nachverdichtungsoptionen wei-terhin angemessene Abstände und ausreichend Privatsphäre zu gewährleisten ist es erfor-derlich, mindestens einzuhaltende Abstände zwischen den Hauptgebäuden zu definieren. Es wird ein Mindestabstand zwischen zwei Hauptgebäuden von 8 m festgesetzt. Bei Eckgrund-stücken stellen sich die räumlichen Bezüge aufgrund der Doppelerschließung meist anders dar, sodass hier in Einzelfällen Ausnahmen von dieser Vorgabe sinnvoll sein können.
Gemeinde Stelle Begründung B-Plan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“, Stand: Juli 2021 mit Teilaufhebung des B-Plans „Harburger Straße“, mit öBV
Planungsbüro Patt, Lüneburg, www.patt-plan.de 21
4.5 Erschließung
Die Grundstücke werden von den vorhandenen Straßen „Harburger Straße“, „Bergstraße“
und „Deependahl“ erschlossen. Die Straße „Deependahl“ wird vollständig in den Geltungs-bereich einbezogen. Die Gemeinde Stelle erarbeitet derzeit einen Verkehrsentwicklungsplan, der ggf. optimierende Maßnahmen für den ruhenden Verkehr oder die Führung der Buslinien in der Straße „Deependahl“ enthält, insofern ist eine Einbeziehung der Straße geboten.
Die „Bergstraße“ wird hälftig in den Geltungsbereich einbezogen. Straßenausbau ist nicht vorgesehen u.a. da große Teile der Bergstraße bereits verkehrsberuhigt gestaltet sind. Ggf.
kann in Zusammenhang mit dem Verkehrsentwicklungsplan eine Anpassung im Kreuzungs-bereich mit der Straße „Deependahl“ sinnvoll werden. Im Bereich der Einmündung in die
„Harburger Straße“ sind die Straßenflächen der Bergstraße bereits durch den Bebauungs-plan „Harburger Straße“ überBebauungs-plant.
Es wird auf die freizuhaltenden Sichtdreiecke in den Einmündungsbereichen in die Harburger Straße hingewiesen. Diese sind in der Planzeichnung eingetragen. Innerhalb der Sichtdrei-ecke sind Bepflanzungen oder Einfriedungen, die höher als 80 cm über Fahrbahnkante auf-ragen, nicht zulässig, um eine ausreichende Sicht zu gewährleisten. Gleichermaßen ist die Sicht auf querende Radfahrer und Fußgänger sicherzustellen, da sich auf der südlichen Seite der „Harburger Straße“ entsprechende Verkehrsnebenflächen befinden.
Um eine weitere Zergliederung des Straßenraumes zu vermeiden und um die Verkehrssi-cherheit auch für Fußgänger und Radfahrer nicht zu beeinträchtigen, wird festgesetzt, dass keine neuen Grundstückszufahrten, über die heute hinaus bestehenden, zulässig sind. Eine Zufahrt auf hintere Grundstücksteile muss über die vorhandenen Grundstückszufahrten um-gesetzt werden.
4.6 Grünordnung und Oberflächenentwässerung
Die Gemeinde verfolgt mit dem Bebauungsplan städtebaulich-freiraumplanerische Ziele.
Diese sollen insbesondere die dauerhafte Eingrünung des Plangebietes gewährleisten. Der Bebauungsplan trifft grünordnerische Festsetzungen zu Flächenbefestigungen von Auffahr-ten und offenen Stellplätzen, die mit versickerungsfähigen Materialien herzustellen sind. Dies ist als Maßnahme zum Schutz von Boden, Natur und Landschaft umzusetzen. Nieder-schlagswasser kann somit unmittelbar an Ort und Stelle versickern und der Boden behält seine natürlichen Funktionen.
Aus Gründen des Ortsbildes und um kleinklimatisch negative Effekte abzumildern sind min-destens 50 Prozent der Vorgartenflächen als Vegetationsflächen auszubilden. Die Flächen sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Auch für Gebäude in zweiter oder dritter Baureihe, eine Nachverdichtung dieser Art wird durch den Bebauungsplan planungsrechtlich ermög-licht, wird eine entsprechende Festsetzung getroffen.
Die Festsetzung zur Oberflächenentwässerung, die eine Versickerung vor Ort oder eine de-zentrale Verwendung des angefallenen Niederschlagswassers zu Bewässerungszwecken oder als Brauchwasser im Haushalt festsetzt, dient dem schonenden Umgang mit natürlichen Ressourcen. Es wird empfohlen, die Versickerungsfähigkeit des Bodens vor Beginn von Bau-tätigkeiten gutachterlich überprüfen zu lassen.
Gemeinde Stelle Begründung B-Plan „Harburger Straße – Bergstraße – Deependahl“, Stand: Juli 2021 mit Teilaufhebung des B-Plans „Harburger Straße“, mit öBV
Planungsbüro Patt, Lüneburg, www.patt-plan.de 22
4.7 Immissionsschutz
Zur Herstellung gesunder Wohnverhältnisse sind die Geräuschemissionen von der nördlich des Plangebiets verlaufenden Harburger Straße (Kreisstraße K 86) gutachterlich beurteilt worden. Im gleichen Zuge sind die nördlich des Plangebiets gelegenen Geschäftsnutzungen gutachterlich beurteilt worden (s. Kapitel Planerische Grundlagen). Das vorliegende Lärm-screening hat ergeben, dass zur Schaffung gesunder Wohnverhältnisse Vorgaben zu be-rücksichtigen sind. Diese sind als textliche Festsetzungen formuliert und betreffen Maßnah-men zur Schallpegelminderung für Außenwohnbereiche, die Ausrichtung von Wohnungen zur lärmabgewandten Gebäudeseite bei Neubauten und den Einbau von schallgedämpften Lüftungseinrichtungen. Wenn im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen wird, dass ge-ringere Beurteilungspegel an Neubauten erreicht werden, kann von den textlichen Vorgaben auf Nachweis abgewichen werden.
Dem Bebauungsplan liegen zwei Nebenzeichnungen bei, die die Schallimmissionspläne Ver-kehr für den Tag- und für den Nachtzeitraum abbilden. Die textlichen Festsetzungen zum Immissionsschutz beziehen sich auf die dort dargestellten, ermittelten Beurteilungspegel.
Zur „Harburger Straße“ in den Vorgärten der Mischgebiete errichtete Garagen-/ Carportan-lagen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen sollen aus Lärmschutzgründen mit einer massiven Fassade zur Kreisstraße hergestellt werden.
4.8 Örtliche Bauvorschrift
Gemäß § 9 Abs. 4 und 6 BauGB i.V.m. § 84 NBauO wurde eine örtliche Bauvorschrift erar-beitet.
Die örtliche Bauvorschrift enthält Vorgaben zur Zahl der Wohneinheiten. Da private Haus-halte zunehmend mehr als ein Fahrzeug haben, möchte die Gemeinde damit einem übermä-ßigen Abstellen der Fahrzeuge im öffentlichen Raum entgegenwirken. Je Wohneinheit bei Neubauten sind zwei Stellplätze auf dem Grundstück anzulegen.
4.9 Hinweise
Es ergehen Hinweise zur Bodendenkmalpflege, zum Artenschutz und zu den geltenden Rechtsgrundlagen.