Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00.

(1)

K 17

(2)

Daniel Arfeller

Gutachter für Immobilienbewertung

Sachverständigenbüro Arfeller Burgstraße 11 f

60316 Frankfurt am Main An das

Amtsgericht Frankfurt Heiligkreuzgasse 34 60313 Frankfurt am Main

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845 K 17/20 Datum: 13.10.2020

G U T A C H T E N

über den Verkehrswert (Marktwert)

i. S. d. § 194 Baugesetzbuch für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück in 60594 Frankfurt am Main, Deutschherrnufer 27

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 14.08.2020 ermittelt mit rd.

3.280.000,00 €.

Ausfertigung Nr. 1

Dieses Gutachten besteht aus 81 Seiten inkl. der Anlagen.

Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

(3)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 2 Inhaltsverzeichnis

Nr. Abschnitt Seite

1 Allgemeine Angaben ... 4

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ... 4

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer ... 4

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ... 4

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers ... 5

2 Grund- und Bodenbeschreibung ... 6

2.1 Lage ... 6

2.1.1 Großräumige Lage ... 6

2.1.2 Kleinräumige Lage ... 6

2.2 Gestalt und Form ... 7

2.3 Erschließung, Baugrund etc. ... 7

2.4 Privatrechtliche Situation ... 8

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation ... 8

2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz ... 8

2.5.2 Bauplanungsrecht ... 8

2.5.3 Bauordnungsrecht ... 9

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ... 9

2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen ... 9

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ... 9

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ... 10

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung ... 10

3.2 Wohn- und Geschäftshaus ... 10

3.2.1 Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht ... 10

3.2.2 Nutzungseinheiten, (Raum)Aufteilung ... 11

3.2.3 Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Dach)... 11

3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung ... 12

3.2.5 Hauseingangsbereich, Treppenhaus ... 12

3.2.6 Kellerausstattung ... 12

3.2.7 Ausstattungsmerkmale der einzelnen Einheiten ... 13

3.2.7.1 Gewerbeeinheit Erdgeschoss ... 13

3.2.7.2 Wohnung 1. Obergeschoss ... 14

3.2.7.6 Dachgeschoss... 18

3.2.8 Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes ... 19

3.3 Außenanlagen ... 19

4 Ermittlung des Verkehrswerts ... 20

4.1 Grundstücksdaten ... 20

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung ... 20

4.2.1 Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen ... 20

4.2.1.1 Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren ... 20

4.2.1.2 Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren ... 20

4.2.2 Zu den herangezogenen Verfahren ... 21

4.2.2.1 Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks ... 21

4.3 Bodenwertermittlung ... 22

4.3.1 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung ... 22

4.4 Ertragswertermittlung ... 23

4.4.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ... 23

4.4.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe ... 24

4.4.3 Ertragswertberechnung ... 26

(4)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 3

4.4.4 Erläuterung zur Ertragswertberechnung ... 27

4.5 Vergleichswertermittlung ... 30

4.5.1 Das Vergleichswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ... 30

4.5.2 Erläuterung der bei der Vergleichswertermittlung verwendeten Begriffe ... 30

4.5.3 Vergleichswertermittlung auf der Basis mehrerer Vergleiche ... 31

4.5.4 Vergleichswertberechnung ... 33

4.5.5 Erläuterungen zur Anpassung des Vergleichsfaktors ... 34

4.6 Sachwertermittlung ... 35

4.6.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ... 35

4.6.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe ... 36

4.6.3 Sachwertberechnung ... 38

4.6.4 Erläuterung zur Sachwertberechnung ... 39

4.7 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen ... 43

4.7.1 Bewertungstheoretische Vorbemerkungen ... 43

4.7.2 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse ... 43

4.7.3 Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse ... 43

4.7.4 Gewichtung der Verfahrensergebnisse ... 43

4.7.5 Verkehrswert ... 44

4.8 Wertermittlungsergebnisse ... 45

5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ... 46

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ... 46

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten ... 47

5.3 Verwendete fachspezifische Software ... 47

5.4 Hinweise zum Urheberschutz ... 47

6 Anlagen ... 48

6.1 Übersichtskarte Bundesrepublik ... 48

6.2 Straßenkarte ... 49

6.3 Ortsplan ... 50

6.4 Auszug aus dem Liegenschaftskataster ... 51

6.5 Fotostandpunkte ... 52

6.6 Fotos ... 53

6.7 Pläne ... 71

6.7.1 Grundriss Kellergeschoss ... 71

6.7.2 Grundriss Erdgeschoss ... 72

6.7.3 Grundriss 1. Obergeschoss ... 73

6.7.7 Grundriss 5. Ober-/Dachgeschoss ... 77

6.7.8 Grundriss Dachgeschoss ... 78

6.7.9 Schnitt ... 79

6.8 Flächenberechnung ... 80

(5)

1 Allgemeine Angaben

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt

Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus

Objektadresse: Deutschherrnufer 27

60594 Frankfurt am Main (Sachsenhausen) Grundbuchangaben: Grundbuch von Frankfurt Bezirk 33,

Blatt 3702, lfd. Nr. 1

Katasterangaben: Gemarkung Frankfurt Bezirk 33, Flur 594,

Flurstück 2 (185 m²)

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer

Auftraggeber: Amtsgericht Frankfurt

Heiligkreuzgasse 34 60313 Frankfurt

Auftrag vom 10.07.2020 (Datum des Auftrageingangs) Eigentümer: zum Zwecke dieser Wertermittlung anonymisiert

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung

Grund der Gutachtenerstellung: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft

Wertermittlungsstichtag: 24.07.2020

Qualitätsstichtag: 24.07.2020 entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: 24.07.2020

Umfang der Besichtigung etc. Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Au- genschein genommen werden. Nicht zugänglich war die Wohnung im 3. Obergeschoss.

(6)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 5 Teilnehmer am Ortstermin: die Eigentümer bzw. deren Vertreter, der Hausverwalter,

die jeweiligen Mieter und der Sachverständige herangezogene Unterlagen, Erkundi-

gungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt:

• Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom 30.06.2020;

• beglaubigter Grundbuchauszug vom 08.06.2020.

Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft:

• aktueller Flurkartenauszug mit Lizenz;

• Bauzeichnungen (Grundrisse);

• Berechnung der der Wohn- und Nutzflächen;

• Auskünfte der Stadt Frankfurt am Main;

• Baulastenauskunft;

• Mietverträge;

• Auskünfte des Gutachterausschusses (Vergleichskauf- preise, Bodenrichtwert, Daten aus dem Marktbericht).

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers a) Mieter oder Pächter sind vorhanden (nähere Angaben im Anschreiben).

b) Ein Gewerbebetrieb ist im Erdgeschoss in Form eines Büros vorhanden.

c) Sonstige Maschinen und/ oder Betriebseinrichtungen, die nicht mitgeschätzt wurden, sind nicht vorhanden.

d) Verdacht auf Hausschwamm oder andere Altlasten besteht nicht.

e) Baubehördliche Beschränkungen und/ oder Beanstandungen bestehen nicht.

f) Eine Hausverwaltung nach § 26 WEG ist nicht vorhanden.

(7)

2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Lage

2.1.1 Großräumige Lage

Bundesland: Hessen

Kreis: Stadt Frankfurt am Main

Ort und Einwohnerzahl: Frankfurt am Main (ca. 750.000 Einwohner);

Stadtteil Sachsenhausen überörtliche Anbindung / Entfernun-

gen: nächstgelegene größere Städte:

Frankfurt am Main Zentrum (ca. 1,0 km entfernt) Landeshauptstadt:

Wiesbaden (ca. 40 km entfernt) Bundesstraßen:

B 3, B 8, B 44, B 43 (ca. 0,5-2 km entfernt) Autobahnzufahrt:

A 648, A 661, A 66 (ca. 4-6 km entfernt) Bahnhof:

Frankfurt am Main (ca. 5 km entfernt) Flughafen:

Frankfurt am Main (ca. 15 km entfernt)

2.1.2 Kleinräumige Lage

innerörtliche Lage: Stadtkern von Frankfurt, Stadtteil Sachsenhausen;

1. Reihe zum Main hin gelegen;

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und öf- fentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle, S-Bahnhaltestelle) in unmittelbarer Nähe oder in fußläufiger Entfernung;

gehoben Wohnlage (gemäß Einstufung des Gutachteraus- schusses)

Art der Bebauung und Nutzungen in

der Straße und im Ortsteil: gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen;

überwiegend geschlossene, 5-geschossige Bauweise Beeinträchtigungen: normal (ggf. durch Flugverkehr, Straßenverkehr)

Topografie: eben

(8)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 7 2.2 Gestalt und Form

Straßenfront: ca. 12 m

mittlere Tiefe: ca. 16 m

Grundstücksgröße: 185 m²

Bemerkungen: relativ regelmäßige Grundstücksform, hinten schräg zulau- fend

2.3 Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: zweispurige Durchgangsstraße mit regem Verkehr (Ein- bahnstraße)

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen;

Gehwege beiderseitig vorhanden;

Parkmöglichkeiten knapp vorhanden Anschlüsse an Versorgungsleitungen

und Abwasserbeseitigung: Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung;

Kanalanschluss;

TV-Kabelanschluss;

Telefonanschluss Grenzverhältnisse, nachbarliche Ge-

meinsamkeiten: zweiseitige Grenzbebauung des Gebäudes;

hinten eingefriedet durch Mauer Baugrund, Grundwasser (soweit au-

genscheinlich ersichtlich): vermutlich geschwemmter, normal tragfähiger Baugrund Altlasten Untersuchungen (insbesondere Bodengutachten) hinsicht-

lich Altlasten liegen nicht vor. Die Untersuchung und Be- wertung des Bewertungsobjekts hinsichtlich Altlasten ge- hören nicht zum Gutachtenauftrag und werden nicht vorgenommen. In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsob- jekt als altlastenfrei unterstellt.

Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte einge- flossen ist. Darüberhinausgehende vertiefende Untersu- chungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt.

(9)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 8 2.4 Privatrechtliche Situation

grundbuchlich gesicherte Belastun-

gen: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom

08.06.2020 vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Frankfurt Bezirk 33, Blatt 3702 folgende Eintragung:

• Zwangsversteigerungsvermerk zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft.

Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grund- buchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutach- ten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden bei einer Preis-(Erlös)-aufteilung sachgemäß berücksichtigt werden.

Bodenordnungsverfahren: Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen.

nicht eingetragene Rechte und Las-

ten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begünsti- gende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.B. Altlasten) sind nach Befra- gung im Ortstermin nicht vorhanden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zu- sätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen.

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz

Eintragungen im Baulastenverzeich-

nis: Dem Sachverständigen liegt ein Auszug aus dem Baulas-

tenverzeichnis vom 10.09.2020 vor. Das Baulastenver- zeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen.

Denkmalschutz: Gemäß Online-Denkmaltopografie besteht kein Denkmal- schutz für das Objekt.

2.5.2 Bauplanungsrecht

Darstellungen im Flächennutzungs-

plan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennut- zungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt.

Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist der Fluchtlini- enplan F27 rechtsverbindlich. Des Weiteren ist die Zuläs- sigkeit von Bauvorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen.

Erhaltungssatzung: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist die Erhal- tungssatzung E55 (Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Nr. 2 BauGB) rechtsverbindlich.

(10)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 9 2.5.3 Bauordnungsrecht

Der ursprüngliche Bauschein ist wegen eines Brandschadens im Bauarchiv nicht mehr vorhanden.

Es existiert ein Baugesuch im Institut für Stadtgeschichte mit dem Aktenzeichen 1489/04 zudem Pläne von 1887. Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchge- führt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vor- habens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Offensichtlich erkennbare Widersprüche wurden jedoch nicht festgestellt. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Diesbezügliche Abweichungen sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen.

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücks-

qualität): baureifes Land (vgl. § 5 Abs. 4 ImmoWertV)

abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei.

2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen

Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht an- ders angegeben, online eingeholt.

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation

Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich keine Stell- oder Garagenplätze.

Das Objekt ist bis auf zwei Kleinwohnungen im Dachgeschoss vollständig vermietet.

Mietvertragsauswertung in Tabellenform:

Nutz- NK-Miete Vertrag NK-Miete letzte

Lage ung Monat (€) Mietbeginn endet Mietsteigerung Monat (€) Anpassung EG Laden 800,00 € 01.10.2005 jährl. kündb. gem. Lebenshaltungsin. 800,00 € keine 1.OG Whg. 818,00 € 01.04.2000 unbefristet gem. §§558-560 BGB 900,00 € 01.01.2019 2.OG Whg. 600,00 € 01.06.2005 unbefristet gem. §§558-560 BGB 900,00 € 01.01.2019 3.OG Whg. 307,00 € 01.10.1980 unbefristet gem. §§558-560 BGB 705,59 € 01.04.2019 4.OG Whg. 1.650,00 € 01.08.2020 unbefristet gem. §§558-560 BGB 1.650,00 € keine

DG vl Whg. 0,00 € 0,00 €

DG hl Whg. 200,00 € 01.01.2019 unbefristet gem. §§558-560 BGB 200,00 € 01.01.2019

DG hr Whg. 0,00 € 0,00 €

Summe monatl. 5.155,59 €

Summe jährlich 61.867,08 €

(11)

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung

Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen.

Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auf- treten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bau- teile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzel- ner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt.

Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durch- geführt.

3.2 Wohn- und Geschäftshaus

3.2.1 Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht

Art des Gebäudes: zweiseitig angebautes, unterkellertes, fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 8 Einheiten.

Das Gebäude wurde als 1-Spänner errichtet, das Dach- geschoss ist einfach ausgebaut.

Baujahr: vermutlich ca. 1904

Fläche: insg. rd. 565 m² ausgebaute Fläche (siehe Anlage) Außenansicht: Straßenseite mit typischen Altbau-Elementen, Erdge-

schoss mit Sandsteinplatten verkleidet, Türen- und Fens- tereinfassungen aus Sandstein und Dekorelementen aus Stein, horizontal verlaufende Gesimse;

Rückseite verputzt und gestrichen

Modernisierungen: ca. 2005 aufwendige Fassadensanierung Straßenseite;

ca. 2007 Fassadenaufarbeitung Rückseite;

ca. 2018 Sanierung Wohnung 4. Obergeschoss;

weitere einzelne Maßnahmen in den jeweiligen Geschos- sen (Beschreibung unten)

(12)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 11 3.2.2 Nutzungseinheiten, (Raum)Aufteilung

Kellergeschoss: Hauskeller, 5 Kellerräume (1 mit WC), davon ein größe- rer, ausgebaute Kellerraum (Hobbykeller, Bar);

lichte Raumhöhe Scheitelpunkt: ca. 2,80 m

Erdgeschoss: Gewerbeeinheit mit 3 Räumen, Flur, Küche/Lagerraum, WC und direktem Straßenzugang;

lichte Raumhöhe: ca. 3,70 m

1. Obergeschoss: 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Gäste-WC, Flur/Diele, Balkon;

4. Obergeschoss: 4-Zimmer-Wohnung mit Ankleide, Küche, Bad, Gäste- WC, Flur/Diele;

Dachgeschoss (5. Obergeschoss): 2-Zimmer-Wohnung mit integrierter Küche, Du-Bad;

1-Zimmer-Wohnung mit integrierter Küche, Du-Bad;

gemeinsamer Vorplatz/Flur, Aufgang zum Spitzboden;

Spitzboden: nicht ausgebaut, lichte Raumhöhe bis First ca. 2,30 m

3.2.3 Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Dach)

Konstruktionsart: massiv

Fundamente: vermutlich Streifenfundamente (Ziegel)

Kellerwände: Mauerwerk (Ziegel)

Umfassungswände: Mauerwerk (Ziegel)

Innenwände: Mauerwerk (Ziegel)

Geschossdecken: Kellergewölbedecke (Kellerdecke);

Holzbalkendecken, in Teilbereichen ggf. Betondecken (Geschossdecken)

Dach: Satteldach aus Holzkonstruktion, Aufbauten vorhanden;

Eindeckung aus Kunstschiefer (schätzungsweise ca.

1980 erneuert), Aufbauten mit Stehfalzzinkblech verkleidet, Regenrinnen und Fallrohr aus Zinkblech;

Dachrand in Holzverkleidung, tlw. schadhaft

(13)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 12 3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: Zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffent- liche Trinkwassernetz, Steigleitungen tlw. erneuert

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz;

Zustand Fallrohre nicht bekannt

Heizung: jeweils einzelne Gas-Etagenheizungen;

keine Heizung im Dachgeschoss vorhanden

Elektroausstattung: jeweils Türöffner mit Gegensprechanlage vorhanden;

jeweils TV-Kabelanschluss vorhanden

3.2.5 Hauseingangsbereich, Treppenhaus

Hauseingangsbereich (außen): normal gepflegter Zustand

Aufzug: nicht vorhanden

Haustür: Aluminiumtür, braun lackiert, mit Glaseinsatz, Bj. ca. 1980;

einfache Beschläge

Bodenbelag Flur: Terrazzobelag (Originalbelag)

Wandbekleidung: Tapeten, erneuerte Fliesen (halbhoch) im Eingangsbereich Deckenbekleidung: Putz mit Anstrich

Treppenhaus: einfache, gepflegte Ausstattung

Geschosstreppen: Massivtreppe mit Fliesenbelag (Kellertreppe);

Holzkonstruktion mit Linoleumbelag (Geschosstreppen) Geländer: Holz-Stahlgeländer mit Holzhandlauf

Fenster: Glasbausteinfenster

Belichtung TH/Flure: befriedigend

3.2.6 Kellerausstattung

Keller: insgesamt baujahresgemäß einfache Ausstattung

Abstellkeller: einzelne Abstellkellerräume vorhanden

Bodenbeläge: Beton, tlw. Pflasterstein, tlw. Teppichbelag (Hobbyraum) Wandbekleidungen: Putz mit Anstrich, tlw. roh;

tlw. starke Ausblühungen und Auswaschungen vorhanden

Türen: Holzbrettertüren

Fenster: Kellergitterfenster mit Einfachverglasung

Sonstiges: objekt- und baujahresübliche Kellerfeuchte vorhanden

(14)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 13 3.2.7 Ausstattungsmerkmale der einzelnen Einheiten

Die vorhandenen Einheiten sind tlw. unterschiedlich ausgestattet. Wesentliche Eigenschaften werden für die jeweiligen Einheiten daher im Folgenden beschrieben.

3.2.7.1 Gewerbeeinheit Erdgeschoss

Nutzung: Nutzung derzeit als Versicherungsbüro

Fenster: Schaufenster aus Metall mit Einfachverglasung;

Rollläden vorhanden;

Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. 1999;

Gitter zum Hof vorhanden;

Fensterbänke aus Beton/Sandstein

Türen: straßenseitige Zugangstür aus Aluminium mit Glaseinsatz, Bj. ca. 1980;

Tür zum Treppenhaus aus Holzwerkstoffen, einfacher Zu- stand;

baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich

Elektroausstattung: erneuerte, normale Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;

Sicherungskasten erneuert

Sanitäre Installation: ca. 2005 erneuerte Sanitärausstattung in mittlerem Stan- dard;

WC: Handwaschbecken, wandhängendes WC

Heizung: Gas-Therme, Bj. nicht bekannt, schätzungsweise ca. 1995;

Rippen- und Flachheizkörper mit Thermostatventilen;

Leitungen tlw. auf Putz verlaufend Küchenausstattung: nicht Gegenstand der Wertermittlung Bodenbeläge: Laminat (Büroräume, Küche), Fliesen (WC)

Wandbekleidungen: überwiegend Putz, tlw. Raufasertapeten mit Anstrich (alle Räume), Fliesen, ca. 2 m hoch (WC)

Deckenbekleidungen: Putz mit Anstrich (alle Räume), tlw. Stuckelemente

Allgemeinbeurteilung: Die Einheit wurde in Teilbereichen modernisiert, tlw. besteht weiterer Modernisierungs- und Renovierungsbedarf.

(15)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 14 3.2.7.2 Wohnung 1. Obergeschoss

Nutzung: vermietet seit 01.04.2000;

Nettokaltmiete 900 €/Monat

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. 2004, 1 Fenster 2018 erneuert;

tlw. einfachverglaste Holzfenster vorhanden;

Rollläden nicht vorhanden;

Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen, außen aus Sandstein mit Blechabdeckung

Türen: Tür zum Treppenhaus aus Massivholz mit Glaseinsatz;

baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich, tlw. einfache Sperrholztüren mit Anstrich Elektroausstattung: vor geraumer Zeit erneuerte, einfache Ausstattung, je

Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;

Sicherungskasten erneuert;

FI-Schalter nicht vorhanden

Sanitäre Installation: ca. 1985-90 erneuerte Sanitärausstattung in mittlerem Standard;

Bad: Wanne, Waschbecken, wandh. WC, wandh. Bidet;

WC: Handwaschbecken, Stand-WC

Heizung: Gas-Therme, Bj. nicht bekannt, schätzungsweise ca.

1995;

Leitungen tlw. auf Putz verlaufend Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung Bodenbeläge: Klein-Parkett (Wohnzimmer, Kinderzimmer);

Teppichboden (Schlafzimmer);

Fliesen (Bad, WC, Küche) Laminat (Zimmer, Flur, Küche)

Wandbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);

Fliesen, raumhoch (Bad)

Deckenbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);

Stuckimitat (Wohnzimmer);

Holzvertäfelung mit Einbaulampen (Bad)

Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung wurde in Teilbereichen vor längerer Zeit modernisiert, tlw. besteht weiterer Modernisierungs- und übli- cher Renovierungsbedarf.

(16)

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. tlw. 2005;

baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich, tlw. Türen aus Holzwerkstoffen (glatt, weiß) Elektroausstattung: ca. 2005 erneuerte Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass

und mehrere Steckdosen;

FI-Schalter vorhanden

Sanitäre Installation: ca. 2005 erneuerte Sanitärausstattung in mittlerem Stan- dard;

Waschmaschinenanschluss und Trockner im Bad;

Bad: Wanne, Waschbecken, wandh. WC, Handtuchwär- mekörper;

Heizung: Gas-Therme, Bj. 2018;

Leitungen tlw. auf Putz verlaufend Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung

Bodenbeläge: erneuerte Parkettdielen (ca. 100 x 10 cm) (Zimmer);

Steinzeug-Fliesen (Bad, WC, Küche) Wandbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);

Fliesen, raumhoch (Bad), halbhoch (WC);

Fliesenspiegel (Küche)

Paneelenvertäfelung (Bad)

Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung wurde größtenteils modernisiert. Die Räum- lichkeiten sind sehr gepflegt.

(17)

Vorbemerkung: Die Wohnung war nicht zugänglich. Die Ausstattung wird wie folgt angesetzt, Abweichungen sind möglich:

Nettokaltmiete 705,59 €/Monat

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. nicht bekannt;

baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich, tlw. einfache Sperrholztüren mit Anstrich Elektroausstattung: vor geraumer Zeit erneuerte, einfache Ausstattung, je

Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;

FI-Schalter nicht vorhanden

Sanitäre Installation: Sanitärausstattung in einfachem Standard;

Frankfurter-Bad: Wanne, Waschbecken;

Heizung: Gas-Therme, Bj. nicht bekannt;

Rippenheizkörper mit Thermostatventilen;

Leitungen auf Putz verlaufend

Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung Bodenbeläge: Parkett, Dielen oder Laminat (Zimmer);

Fliesen (Bad, WC, Küche)

Wandbekleidungen: Tapeten/Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);

Fliesen, raumhoch (Bad)

Holzvertäfelung mit Einbaulampen (Bad)

Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung befindet sich offenbar in einem einfachen Unterhaltungszustand. Es besteht ein umfangreicher Mo- dernisierungs- und Renovierungsbedarf.

(18)

Nettokaltmiete 1.650 €/Monat

Modernisierungen: 2018 umfassend modernisiert und renoviert

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. tlw. 2007 und 2016;

Türen: aufgearbeitete Tür zum Treppenhaus aus Massivholz mit

Glaseinsatz, Mehrfachverriegelung;

Zimmertüren aus Holz mit Anstrich, tlw. aufgesetzte Fül- lungen bzw. Glaseinsatz

Elektroausstattung: erneuerte Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;

Sanitäre Installation: erneuerte Sanitärausstattung in gutem Standard;

Bad: Dusche, Waschbecken, wandh. WC, Handtuchwär- mekörper;

Heizung: erneuerte Gas-Therme;

Flachheizkörper mit Thermostatventilen;

Leitungen unter Putz verlaufend

Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung Sonstige Bauteile: Einbauwandschrank, 2018 neu eingebaut

Bodenbeläge: erneuertes Parkett (Zimmer), tlw. Kleinparkett (Zimmer);

Steinzeug-Fliesen (Bad, WC, Küche)

Wandbekleidungen: Malervlies mit Anstrich (alle Zimmer, tlw. WC, Bad);

tlw. Fliesen, halbhoch (WC, Bad) Deckenbekleidungen: Malervlies mit Anstrich (alle Zimmer)

Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung wurde umfassend modernisiert und renoviert. Die Räumlichkeiten sind sehr gepflegt.

(19)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 18 3.2.7.6 Dachgeschoss

Nutzung: unterteilt in 3 kleine Wohneinheiten, hiervon eine Wohnein- heit vermietet seit 01.01.2019;

Modernisierungen: keine Modernisierungen in den letzten 40 Jahren

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung;

Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen

Türen: einfache Tür aus Holzwerkstoffen zum Treppenhaus;

einfache Zimmertüren aus Holzwerkstoffen mit Anstrich Elektroausstattung: einfache Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und meh-

rere Steckdosen;

Sanitäre Installation: Sanitärausstattung in einfachem Standard;

Bäder: je Einheit jeweils Dusche, Waschbecken, Stand-WC;

WC im Flur: Handwaschbecken, Stand-WC

Heizung: nicht vorhanden, Beheizung erfolgt über Elektro-Radiatoren Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung

Bodenbeläge: PVC und Laminat (Zimmer);

Fliesen (Bäder)

Wandbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);

Fliesen, ca. 2 m hoch (Bäder)

Deckenbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (Zimmer), Holzvertäfelung mit Anstrich

Allgemeinbeurteilung: Die einzelnen Wohnungen haben einen sehr einfachen Aus- stattungsstandard. Es besteht ein allgemeiner Modernisie- rungs- und Renovierungsbedarf.

(20)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 19 3.2.8 Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

Besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Besondere Bauteile: je 1 Balkon im 1., 2. und 3. Obergeschoss vorhanden, sa- niert ca. 2005;

Mülltonnenraum als massiver Anbau im Hof

Bauschäden und Baumängel: tlw. leichte Rissbildung auf Fassadenrückseite vorhanden;

Dämmung zum Spitzboden nicht vorhanden;

ansonsten keine weiteren wesentlichen Baumängel bekannt

Grundrissgestaltung: weitestgehend baujahresentsprechend, zweckmäßig Wirtschaftliche Wertminderungen: keine bekannt

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist in Anbetracht des Baujahres befriedigend. Modernisierungen wurden bei Bedarf und nach Möglichkeit vorgenommen, einzelne Einheiten wurde um- fangreich modernisiert, andere vor längerer Zeit. Die Woh- nungen haben unterschiedliche Ausstattungsstandards (durchschnittlich bis gehoben). Die besichtigten Räumlich- keiten sind gepflegt.

Anmerkung: Für den Um- und Ausbau des Dachgeschosses sind bau-

rechtliche Genehmigungen erforderlich, bei Anhebung des Dachgeschosses wären zudem nachbarrechtliche Geneh- migungen erforderlich.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gem. §7 Abs. 4 Nr. 2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 WoEigG vom 15.01.2020 liegt vor.

3.3 Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz; Einfrie- dung (Mauer an der Grundstücksrückseite, Putz erneuert), Hofbefestigung (Beton); Fahrradüber- dachung aus verzinkter Stahlkonstruktion und Trapezblech.

(21)

4 Ermittlung des Verkehrswerts

4.1 Grundstücksdaten

Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grund- stück in 60594 Frankfurt am Main, Deutschherrnufer 27, zum Wertermittlungsstichtag 14.08.2020 ermittelt.

Grundstücksdaten:

Grundbuch Blatt lfd. Nr.

Frankfurt Bezirk 33 3702 1

Gemarkung Flur Flurstück Fläche

Frankfurt Bezirk 33 594 2 185 m²

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung

4.2.1 Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen 4.2.1.1 Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit- punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnli- che oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.

h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

• das Vergleichswertverfahren,

• das Ertragswertverfahren und

• das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäfts- verkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

4.2.1.2 Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren

Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind:

• Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteil- markt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen.

• Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten immer mindestens zwei möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden (§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses.

• Hauptaufgabe dieser Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. § 194 BauGB, d. h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, mög- lichst zutreffend zu ermitteln. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i. S. d. § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d. h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen.

(22)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 21 4.2.2 Zu den herangezogenen Verfahren

4.2.2.1 Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks

Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig – wie bereits beschrieben – das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Vergleichswertverfahren

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung des bebauten Grundstücks ist im vorliegenden Fall möglich, weil hinreichende Anzahl zum Preisvergleich geeigneter Vergleichskauf- preise verfügbar ist.

Ertragswertverfahren

Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium „Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen.

Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, da es als Renditeobjekt angesehen werden kann.

Das Ertragswertverfahren (gemäß §§ 17 – 20 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisver- gleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertun- terschiede bewirken.

Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicher- weise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden.

Dies gilt für die hier zu bewertende Grundstücksart nicht, da es sich um kein typisches Sachwertob- jekt handelt.

Das Sachwertverfahren (gemäß §§ 21 – 23 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktors (Kaufpreise: Substanzwerte) ein Preisver- gleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Bodenwert/Lage, Substanzwert; aber auch Miet- und Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken.

Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist dennoch möglich, da für das zu bewertende Grundstück Sachwertfaktoren bekannt sind.

(23)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 22 4.3 Bodenwertermittlung

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks

Der Bodenrichtwert beträgt 6.000,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2020. Das Bodenrichtwertgrund- stück ist wie folgt definiert:

Entwicklungsstufe = baureifes Land

abgabenrechtlicher Zustand = frei

Geschossflächenzahl (GFZ) = 2,3

Beschreibung des Bewertungsgrundstücks

Wertermittlungsstichtag = 14.08.2020

Entwicklungszustand = baureifes Land

Geschossflächenzahl (GFZ) = 4,0

Grundstücksfläche = 185 m²

Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungs- stichtag 14.08.2020 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrund- stücks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts = frei

abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für Anpassungen) = 6.000,00 €/m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung

Stichtag 01.01.2020 14.08.2020  1,04 E1

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 6.240,00 €/m²

GFZ 2,3 4,0  1,45 E2

Fläche (m²) keine Angabe 185  1,00

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land  1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 9.048,00 €/m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben − 0,00 €/m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 9.048,00 €/m²

Fläche  185,00 m²

abgabenfreier Bodenwert = 1.673.880,00 €

rd. 1.673.880,00 €

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 14.08.2020 1.673.880,00 €.

4.3.1 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1

Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungs- stichtag erfolgt mittels der Bodenpreisentwicklung für baureifes Land (BRD insgesamt, gemäß den Berichten des Statistischen Bundesamtes (veröffentlichte Bodenpreisindexreihe)).

E2

Die GFZ-Anpassung erfolgt gemäß der vom Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt veröffentlich- ten GFZ-Anpassungstabelle (Seite 43 des Immobilienmarktberichts).

(24)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 23 4.4 Ertragswertermittlung

4.4.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 – 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Rein- ertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirt- schaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verblei- bende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür ge- zahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisie- rung des Reinertrags bestimmt.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grund- sätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungs- dauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt.

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswert- verfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.)

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz

„(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“.

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitren- tenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Ver- wendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen.

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen.

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

(25)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 24 4.4.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe

Rohertrag (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV)

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung markt- üblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den übli- chen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Ge- bäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächli- che Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen.

Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV)

Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsge- mäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) lau- fend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instand- haltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vo- rübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfol- gung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 19 Abs. 2 Ziffer 3 Im- moWertV u. § 29 Satz 1 und 2 II. BV).

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Roher- trag auf die Mieter umgelegt werden können.

Ertragswert / Rentenbarwert (§ 17 Abs. 2 und § 20 ImmoWertV)

Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Be- trag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge – abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag – sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts.

Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungs- dauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).

Liegenschaftszinssatz (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV)

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrund- stück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Er- tragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Ver- kehrswert entspricht.

Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens.

Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind.

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV)

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaft- lich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile ab- hängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

(26)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 25 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen).

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften – z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Män- gel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwir- kungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grund- lage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen.

Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstel- lung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da

• nur zerstörungsfrei – augenscheinlich untersucht wird,

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauscha- dens-Sachverständigen notwendig).

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä.

Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind.

(27)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 26 4.4.3 Ertragswertberechnung

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete

lfd.

Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) (€/m²) bzw.

(€/Stck.)

monatlich

(€) jährlich (€)

Wohn- und 1 Laden EG 81,00 9,88 800,00 9.600,00

Geschäftshaus 2 Lager KG (28,00) - 0,00 0,00

3 Wohnung 1.OG 100,00 9,00 900,00 10.800,00

4 Wohnung 2.OG 100,00 9,00 900,00 10.800,00

5 Wohnung 3.OG 100,00 7,06 705,59 8.467,08

6 Wohnung 4.OG 100,00 16,50 1.650,00 19.800,00

7 Wohnung DG v. li 31,00 - 0,00 0,00

8 Wohnung DG hi li 23,00 8,70 200,00 2.400,00

9 Wohnung DG hi re 30,00 - 0,00 0,00

Summe 565,00 5.155,59 61.867,08

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd.

Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) (€/m²) bzw.

(€/Stck.)

monatlich

(€) jährlich (€)

Wohn- und 1 Laden EG 81,00 20,00 1.620,00 19.440,00

Geschäftshaus 2 Lager KG (28,00) 140,00 140,00 1.680,00

3 Wohnung 1.OG 100,00 9,22 922,00 11.064,00

4 Wohnung 2.OG 100,00 9,97 997,00 11.964,00

5 Wohnung 3.OG 100,00 8,36 836,00 10.032,00

6 Wohnung 4.OG 100,00 12,00 1.200,00 14.400,00

7 Wohnung DG v. li 31,00 13,04 404,24 4.850,88

8 Wohnung DG hi li 23,00 12,69 291,87 3.502,44

9 Wohnung DG hi re 30,00 13,70 411,00 4.932,00

Summe 565,00 6.822,11 81.865,32

Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete um -19.998,24 € jährlich ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes objekt- spezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 81.865,32 € Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) − 10.817,31 €

jährlicher Reinertrag = 71.048,01 €

Reinertragsanteil des Bodens

0,90 % von 1.673.880,00 € (Liegenschaftszinssatz  Bodenwert) − 15.064,92 €

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 55.983,09 €

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 0,90 % Liegenschaftszinssatz

und n = 34 Jahren Restnutzungsdauer  29,178

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 1.633.474,60 €

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 1.673.880,00 €

vorläufiger Ertragswert = 3.307.354,60 €

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 19.491,64 €

Ertragswert = 3.287.862,96 €

rd. 3.290.000,00 €

(28)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 27 4.4.4 Erläuterung zur Ertragswertberechnung

Wohn- bzw. Nutzflächen

Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlun- gen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohn- fläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis üblichen Nutzflächenermittlung. Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.

Rohertrag

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Net- tokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berück- sichtigt.

Bewirtschaftungskosten

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Markt- analysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Be- wirtschaftungskostenanteil) bestimmt.

Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirt- schaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmo- dell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt.

Bewirtschaftungskosten (BWK)

• für alle Mieteinheiten gemeinsam:

BWK-Anteil Kostenanteil

[% vom Rohertrag] Kostenanteil

[€/m² WF/NF] Kostenanteil insgesamt [€]

Verwaltungskosten ---- ---- 2.400,00

Instandhaltungskosten ---- 12,00 6.780,00

Mietausfallwagnis 2,00 ---- 1.637,31

Summe 10.817,31

(ca. 13 % des Rohertrags) Liegenschaftszinssatz

Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage

• der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung

• eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g.

bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze bestimmt.

Gesamtnutzungsdauer

Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Die GND wird mit 70 Jahren angesetzt.

(29)

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 28 Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer"

abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmit- telbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden.

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus

Das ca. 1904 errichtete Gebäude wurde modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnut- zungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktraster- methode nach „Sachwertrichtlinie“) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 11 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:

Modernisierungsmaßnahmen

(vorrangig in den letzten 15 Jahren) Maximale Punkte

Tatsächliche Punkte

Begründung Durchgeführte

Maßnahmen Unterstellte Maßnahmen

Dacherneuerung 4 1,0 0,0

Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 2,0 0,0

Modernisierung der Leitungssysteme (Strom,

Gas, Wasser, Abwasser) 2 1,0 0,0

Modernisierung der Heizungsanlage 2 2,0 0,0

Wärmedämmung der Außenwände 4 2,0 0,0

Modernisierung von Bädern 2 1,5 0,0

Modernisierung des Innenausbaus, z.B. De-

cken, Fußböden, Treppen 2 1,0 0,0

Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 0,5 0,0

Summe 11,0 0,0

Ausgehend von den 11 Modernisierungspunkten (bei maximal 20 erreichbaren Modernisierungs- punkten) ist dem Gebäude der Modernisierungsgrad „überwiegend modernisiert“ zuzuordnen. In Ab- hängigkeit von:

• der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und

• dem („vorläufigen rechnerischen“) Gebäudealter (2020 – 1904 = 116 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (70 Jahre – 116 Jahre =) 0 Jahren

• und aufgrund des Modernisierungsgrads „überwiegend modernisiert“ ergibt sich für das Ge- bäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 34 Jahren.

Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (34 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (70 Jahre – 34 Jahre =) 36 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2020 – 36 Jahren =) 1984. Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude „Wohn- und Geschäftshaus“ in der Wertermittlung

• eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 34 Jahren und

• ein fiktives Baujahr 1984 zugrunde gelegt.

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Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 29 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertrags- wertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berück- sichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind.

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Mietabweichungen -14.491,64 €

• Nr. 1, Laden EG (Underrent, Ansatz 13 Monate) -10.660,00 €

• Nr. 3, Wohnung 1.OG (Underrent, Ansatz 4 Mon.) -88,00 €

• Nr. 6, Wohnung 4.OG (Overrent, Ansatz 5 Monate) 2.250,00 €

• Nr. 8, Wohnung DG hi li (Underrent, Ans. 60 Mon.) -5.084,00 €

Baumängel -5.000,00 €

• Kleinmängelabzug, pauschal -5.000,00 €

Summe -19.491,64 €