Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 14.08.2020 ermittelt mit rd
3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
3.2 Wohn- und Geschäftshaus
3.2.5 Hauseingangsbereich, Treppenhaus
3.2.7.1 Gewerbeeinheit Erdgeschoss
Nutzung: Nutzung derzeit als Versicherungsbüro
Fenster: Schaufenster aus Metall mit Einfachverglasung;
Rollläden vorhanden;
Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. 1999;
Gitter zum Hof vorhanden;
Fensterbänke aus Beton/Sandstein
Türen: straßenseitige Zugangstür aus Aluminium mit Glaseinsatz, Bj. ca. 1980;
Tür zum Treppenhaus aus Holzwerkstoffen, einfacher Zu-stand;
baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich
Elektroausstattung: erneuerte, normale Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;
Sicherungskasten erneuert
Sanitäre Installation: ca. 2005 erneuerte Sanitärausstattung in mittlerem Stan-dard;
WC: Handwaschbecken, wandhängendes WC
Heizung: Gas-Therme, Bj. nicht bekannt, schätzungsweise ca. 1995;
Rippen- und Flachheizkörper mit Thermostatventilen;
Leitungen tlw. auf Putz verlaufend Küchenausstattung: nicht Gegenstand der Wertermittlung Bodenbeläge: Laminat (Büroräume, Küche), Fliesen (WC)
Wandbekleidungen: überwiegend Putz, tlw. Raufasertapeten mit Anstrich (alle Räume), Fliesen, ca. 2 m hoch (WC)
Deckenbekleidungen: Putz mit Anstrich (alle Räume), tlw. Stuckelemente
Allgemeinbeurteilung: Die Einheit wurde in Teilbereichen modernisiert, tlw. besteht weiterer Modernisierungs- und Renovierungsbedarf.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 14 3.2.7.2 Wohnung 1. Obergeschoss
Nutzung: vermietet seit 01.04.2000;
Nettokaltmiete 900 €/Monat
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. 2004, 1 Fenster 2018 erneuert;
tlw. einfachverglaste Holzfenster vorhanden;
Rollläden nicht vorhanden;
Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen, außen aus Sandstein mit Blechabdeckung
Türen: Tür zum Treppenhaus aus Massivholz mit Glaseinsatz;
baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich, tlw. einfache Sperrholztüren mit Anstrich Elektroausstattung: vor geraumer Zeit erneuerte, einfache Ausstattung, je
Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;
Sicherungskasten erneuert;
FI-Schalter nicht vorhanden
Sanitäre Installation: ca. 1985-90 erneuerte Sanitärausstattung in mittlerem Standard;
Bad: Wanne, Waschbecken, wandh. WC, wandh. Bidet;
WC: Handwaschbecken, Stand-WC
Heizung: Gas-Therme, Bj. nicht bekannt, schätzungsweise ca.
1995;
Rippen- und Flachheizkörper mit Thermostatventilen;
Leitungen tlw. auf Putz verlaufend Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung Bodenbeläge: Klein-Parkett (Wohnzimmer, Kinderzimmer);
Teppichboden (Schlafzimmer);
Fliesen (Bad, WC, Küche) Laminat (Zimmer, Flur, Küche)
Wandbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Fliesen, raumhoch (Bad)
Deckenbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Stuckimitat (Wohnzimmer);
Holzvertäfelung mit Einbaulampen (Bad)
Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung wurde in Teilbereichen vor längerer Zeit mo-dernisiert, tlw. besteht weiterer Modernisierungs- und übli-cher Renovierungsbedarf.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 15 3.2.7.3 Wohnung 2. Obergeschoss
Nutzung: vermietet seit 01.06.2005;
Nettokaltmiete 900 €/Monat
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. tlw. 2005;
Rollläden nicht vorhanden;
Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen, außen aus Sandstein mit Blechabdeckung
Türen: Tür zum Treppenhaus aus Massivholz mit Glaseinsatz;
baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich, tlw. Türen aus Holzwerkstoffen (glatt, weiß) Elektroausstattung: ca. 2005 erneuerte Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass
und mehrere Steckdosen;
Sicherungskasten erneuert;
FI-Schalter vorhanden
Sanitäre Installation: ca. 2005 erneuerte Sanitärausstattung in mittlerem Stan-dard;
Waschmaschinenanschluss und Trockner im Bad;
Bad: Wanne, Waschbecken, wandh. WC, Handtuchwär-mekörper;
WC: Handwaschbecken, Stand-WC
Heizung: Gas-Therme, Bj. 2018;
Rippen- und Flachheizkörper mit Thermostatventilen;
Leitungen tlw. auf Putz verlaufend Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung
Bodenbeläge: erneuerte Parkettdielen (ca. 100 x 10 cm) (Zimmer);
Steinzeug-Fliesen (Bad, WC, Küche) Wandbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Fliesen, raumhoch (Bad), halbhoch (WC);
Fliesenspiegel (Küche)
Deckenbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Paneelenvertäfelung (Bad)
Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung wurde größtenteils modernisiert. Die Räum-lichkeiten sind sehr gepflegt.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 16 3.2.7.4 Wohnung 3. Obergeschoss
Vorbemerkung: Die Wohnung war nicht zugänglich. Die Ausstattung wird wie folgt angesetzt, Abweichungen sind möglich:
Nutzung: vermietet seit 01.10.1980;
Nettokaltmiete 705,59 €/Monat
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. nicht bekannt;
Türen: Tür zum Treppenhaus aus Massivholz mit Glaseinsatz;
baujahresgemäße Zimmertüren aus Holz mit Füllungen und Anstrich, tlw. einfache Sperrholztüren mit Anstrich Elektroausstattung: vor geraumer Zeit erneuerte, einfache Ausstattung, je
Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;
FI-Schalter nicht vorhanden
Sanitäre Installation: Sanitärausstattung in einfachem Standard;
Frankfurter-Bad: Wanne, Waschbecken;
WC: Handwaschbecken, Stand-WC
Heizung: Gas-Therme, Bj. nicht bekannt;
Rippenheizkörper mit Thermostatventilen;
Leitungen auf Putz verlaufend
Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung Bodenbeläge: Parkett, Dielen oder Laminat (Zimmer);
Fliesen (Bad, WC, Küche)
Wandbekleidungen: Tapeten/Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Fliesen, raumhoch (Bad)
Deckenbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Holzvertäfelung mit Einbaulampen (Bad)
Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung befindet sich offenbar in einem einfachen Unterhaltungszustand. Es besteht ein umfangreicher Mo-dernisierungs- und Renovierungsbedarf.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 17 3.2.7.5 Wohnung 4. Obergeschoss
Nutzung: vermietet seit 01.08.2020;
Nettokaltmiete 1.650 €/Monat
Modernisierungen: 2018 umfassend modernisiert und renoviert
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Bj. tlw. 2007 und 2016;
Rollläden nicht vorhanden;
Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen, außen aus Sandstein mit Blechabdeckung
Türen: aufgearbeitete Tür zum Treppenhaus aus Massivholz mit
Glaseinsatz, Mehrfachverriegelung;
Zimmertüren aus Holz mit Anstrich, tlw. aufgesetzte Fül-lungen bzw. Glaseinsatz
Elektroausstattung: erneuerte Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen;
Sicherungskasten erneuert;
FI-Schalter vorhanden
Sanitäre Installation: erneuerte Sanitärausstattung in gutem Standard;
Bad: Dusche, Waschbecken, wandh. WC, Handtuchwär-mekörper;
WC: Handwaschbecken, Stand-WC
Heizung: erneuerte Gas-Therme;
Flachheizkörper mit Thermostatventilen;
Leitungen unter Putz verlaufend
Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung Sonstige Bauteile: Einbauwandschrank, 2018 neu eingebaut
Bodenbeläge: erneuertes Parkett (Zimmer), tlw. Kleinparkett (Zimmer);
Steinzeug-Fliesen (Bad, WC, Küche)
Wandbekleidungen: Malervlies mit Anstrich (alle Zimmer, tlw. WC, Bad);
tlw. Fliesen, halbhoch (WC, Bad) Deckenbekleidungen: Malervlies mit Anstrich (alle Zimmer)
Allgemeinbeurteilung: Die Wohnung wurde umfassend modernisiert und reno-viert. Die Räumlichkeiten sind sehr gepflegt.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 18 3.2.7.6 Dachgeschoss
Nutzung: unterteilt in 3 kleine Wohneinheiten, hiervon eine Wohnein-heit vermietet seit 01.01.2019;
Nettokaltmiete 200 €/Monat
Modernisierungen: keine Modernisierungen in den letzten 40 Jahren
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung;
Rollläden nicht vorhanden;
Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen
Türen: einfache Tür aus Holzwerkstoffen zum Treppenhaus;
einfache Zimmertüren aus Holzwerkstoffen mit Anstrich Elektroausstattung: einfache Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und
meh-rere Steckdosen;
Sicherungskasten erneuert;
FI-Schalter vorhanden
Sanitäre Installation: Sanitärausstattung in einfachem Standard;
Bäder: je Einheit jeweils Dusche, Waschbecken, Stand-WC;
WC im Flur: Handwaschbecken, Stand-WC
Heizung: nicht vorhanden, Beheizung erfolgt über Elektro-Radiatoren Küchenausstattung: nicht Gegenstand dieser Wertermittlung
Bodenbeläge: PVC und Laminat (Zimmer);
Fliesen (Bäder)
Wandbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (alle Zimmer);
Fliesen, ca. 2 m hoch (Bäder)
Deckenbekleidungen: Raufasertapeten mit Anstrich (Zimmer), Holzvertäfelung mit Anstrich
Allgemeinbeurteilung: Die einzelnen Wohnungen haben einen sehr einfachen Aus-stattungsstandard. Es besteht ein allgemeiner Modernisie-rungs- und Renovierungsbedarf.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 19 3.2.8 Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes
Besondere Einrichtungen: keine vorhanden
Besondere Bauteile: je 1 Balkon im 1., 2. und 3. Obergeschoss vorhanden, sa-niert ca. 2005;
Mülltonnenraum als massiver Anbau im Hof
Bauschäden und Baumängel: tlw. leichte Rissbildung auf Fassadenrückseite vorhanden;
Dämmung zum Spitzboden nicht vorhanden;
ansonsten keine weiteren wesentlichen Baumängel be-kannt
Grundrissgestaltung: weitestgehend baujahresentsprechend, zweckmäßig Wirtschaftliche Wertminderungen: keine bekannt
Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist in Anbetracht des Baujahres be-friedigend. Modernisierungen wurden bei Bedarf und nach Möglichkeit vorgenommen, einzelne Einheiten wurde um-fangreich modernisiert, andere vor längerer Zeit. Die Woh-nungen haben unterschiedliche Ausstattungsstandards (durchschnittlich bis gehoben). Die besichtigten Räumlich-keiten sind gepflegt.
Anmerkung: Für den Um- und Ausbau des Dachgeschosses sind
bau-rechtliche Genehmigungen erforderlich, bei Anhebung des Dachgeschosses wären zudem nachbarrechtliche Geneh-migungen erforderlich.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gem. §7 Abs. 4 Nr. 2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 WoEigG vom 15.01.2020 liegt vor.
3.3 Außenanlagen
Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz; Einfrie-dung (Mauer an der Grundstücksrückseite, Putz erneuert), Hofbefestigung (Beton); Fahrradüber-dachung aus verzinkter Stahlkonstruktion und Trapezblech.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 20
4 Ermittlung des Verkehrswerts
4.1 Grundstücksdaten
Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grund-stück in 60594 Frankfurt am Main, Deutschherrnufer 27, zum Wertermittlungsstichtag 14.08.2020 ermittelt.
Grundstücksdaten:
Grundbuch Blatt lfd. Nr.
Frankfurt Bezirk 33 3702 1
Gemarkung Flur Flurstück Fläche
Frankfurt Bezirk 33 594 2 185 m²
4.2 Verfahrenswahl mit Begründung
4.2.1 Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen 4.2.1.1 Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit-punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnli-che oder persönliungewöhnli-che Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.
h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts
• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäfts-verkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
4.2.1.2 Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren
Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind:
• Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteil-markt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen.
• Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten immer mindestens zwei möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden (§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses.
• Hauptaufgabe dieser Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. § 194 BauGB, d. h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, mög-lichst zutreffend zu ermitteln. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i. S. d. § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d. h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 21 4.2.2 Zu den herangezogenen Verfahren
4.2.2.1 Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks
Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig – wie bereits beschrieben – das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).
Vergleichswertverfahren
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung des bebauten Grundstücks ist im vor-liegenden Fall möglich, weil hinreichende Anzahl zum Preisvergleich geeigneter Vergleichskauf-preise verfügbar ist.
Ertragswertverfahren
Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium „Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen.
Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, da es als Renditeobjekt angesehen werden kann.
Das Ertragswertverfahren (gemäß §§ 17 – 20 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisver-gleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertun-terschiede bewirken.
Sachwertverfahren
Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicher-weise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden.
Dies gilt für die hier zu bewertende Grundstücksart nicht, da es sich um kein typisches Sachwertob-jekt handelt.
Das Sachwertverfahren (gemäß §§ 21 – 23 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktors (Kaufpreise: Substanzwerte) ein Preisver-gleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Bodenwert/Lage, Substanzwert; aber auch Miet- und Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken.
Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist dennoch möglich, da für das zu bewertende Grundstück Sachwertfaktoren bekannt sind.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 22 4.3 Bodenwertermittlung
Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks
Der Bodenrichtwert beträgt 6.000,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2020. Das Bodenrichtwertgrund-stück ist wie folgt definiert:
Entwicklungsstufe = baureifes Land
abgabenrechtlicher Zustand = frei
Geschossflächenzahl (GFZ) = 2,3
Beschreibung des Bewertungsgrundstücks
Wertermittlungsstichtag = 14.08.2020
Entwicklungszustand = baureifes Land
Geschossflächenzahl (GFZ) = 4,0
Grundstücksfläche = 185 m²
Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks
Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungs-stichtag 14.08.2020 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrund-stücks angepasst.
I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts = frei
abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für Anpassungen) = 6.000,00 €/m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts
Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung
Stichtag 01.01.2020 14.08.2020 1,04 E1
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 6.240,00 €/m²
GFZ 2,3 4,0 1,45 E2
Fläche (m²) keine Angabe 185 1,00
Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 9.048,00 €/m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben − 0,00 €/m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 9.048,00 €/m²
Fläche 185,00 m²
abgabenfreier Bodenwert = 1.673.880,00 €
rd. 1.673.880,00 €
Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 14.08.2020 1.673.880,00 €.
4.3.1 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung