Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1

Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungs-stichtag erfolgt mittels der Bodenpreisentwicklung für baureifes Land (BRD insgesamt, gemäß den Berichten des Statistischen Bundesamtes (veröffentlichte Bodenpreisindexreihe)).

E2

Die GFZ-Anpassung erfolgt gemäß der vom Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt veröffentlich-ten GFZ-Anpassungstabelle (Seite 43 des Immobilienmarktberichts).

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 23 4.4 Ertragswertermittlung

4.4.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 – 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbe-sondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Rein-ertrag ermittelt sich als RohRein-ertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirt-schaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (BewirtBewirt-schaftungskosten).

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verblei-bende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür ge-zahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisie-rung des Reinertrags bestimmt.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grund-sätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungs-dauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt.

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswert-verfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.)

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz

„(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“.

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitren-tenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Ver-wendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen.

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen.

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleite-ten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 24 4.4.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe

Rohertrag (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV)

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung markt-üblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den übli-chen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Ge-bäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächli-che Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblitatsächli-chen abweitatsächli-chende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen.

Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV)

Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsge-mäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) lau-fend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instand-haltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vo-rübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfol-gung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 19 Abs. 2 Ziffer 3 Im-moWertV u. § 29 Satz 1 und 2 II. BV).

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Roher-trag auf die Mieter umgelegt werden können.

Ertragswert / Rentenbarwert (§ 17 Abs. 2 und § 20 ImmoWertV)

Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Be-trag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge – abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag – sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts.

Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungs-dauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).

Liegenschaftszinssatz (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV)

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrund-stück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger GrundBewertungsgrund-stücke nach den Grundsätzen des Er-tragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Ver-kehrswert entspricht.

Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens.

Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind.

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV)

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaft-lich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftwirtschaft-lichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile ab-hängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 25 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbeson-dere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen).

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften – z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Män-gel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwir-kungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grund-lage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen.

Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstel-lung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da

• nur zerstörungsfrei – augenscheinlich untersucht wird,

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauscha-dens-Sachverständigen notwendig).

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä.

Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind.

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 26 4.4.3 Ertragswertberechnung

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd.

Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete um -19.998,24 € jährlich ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes objekt-spezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 81.865,32 € Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) − 10.817,31 €

jährlicher Reinertrag = 71.048,01 €

Reinertragsanteil des Bodens

0,90 % von 1.673.880,00 € (Liegenschaftszinssatz  Bodenwert) − 15.064,92 €

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 55.983,09 €

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 0,90 % Liegenschaftszinssatz

und n = 34 Jahren Restnutzungsdauer  29,178

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 1.633.474,60 €

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 1.673.880,00 €

vorläufiger Ertragswert = 3.307.354,60 €

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 19.491,64 €

Ertragswert = 3.287.862,96 €

rd. 3.290.000,00 €

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 27 4.4.4 Erläuterung zur Ertragswertberechnung

Wohn- bzw. Nutzflächen

Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlun-gen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängiMietwertermittlun-gen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohn-fläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis üblichen Nutzflächenermittlung. Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.

Rohertrag

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Net-tokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berück-sichtigt.

Bewirtschaftungskosten

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Markt-analysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Be-wirtschaftungskostenanteil) bestimmt.

Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirt-schaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmo-dell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt.

Bewirtschaftungskosten (BWK)

• für alle Mieteinheiten gemeinsam:

BWK-Anteil Kostenanteil

[% vom Rohertrag] Kostenanteil

[€/m² WF/NF] Kostenanteil insgesamt [€]

Verwaltungskosten ---- ---- 2.400,00

Instandhaltungskosten ---- 12,00 6.780,00

Mietausfallwagnis 2,00 ---- 1.637,31

Summe 10.817,31

(ca. 13 % des Rohertrags) Liegenschaftszinssatz

Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage

• der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung

• eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g.

bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze bestimmt.

Gesamtnutzungsdauer

Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Die GND wird mit 70 Jahren angesetzt.

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 28 Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer"

abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird al-lerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentli-che Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmit-telbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden.

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus

Das ca. 1904 errichtete Gebäude wurde modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnut-zungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktraster-methode nach „Sachwertrichtlinie“) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 11 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:

Modernisierungsmaßnahmen

(vorrangig in den letzten 15 Jahren) Maximale Punkte

Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 2,0 0,0

Modernisierung der Leitungssysteme (Strom,

Gas, Wasser, Abwasser) 2 1,0 0,0

Modernisierung der Heizungsanlage 2 2,0 0,0

Wärmedämmung der Außenwände 4 2,0 0,0

Modernisierung von Bädern 2 1,5 0,0

Modernisierung des Innenausbaus, z.B.

De-cken, Fußböden, Treppen 2 1,0 0,0

Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 0,5 0,0

Summe 11,0 0,0

Ausgehend von den 11 Modernisierungspunkten (bei maximal 20 erreichbaren Modernisierungs-punkten) ist dem Gebäude der Modernisierungsgrad „überwiegend modernisiert“ zuzuordnen. In Ab-hängigkeit von:

• der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und

• dem („vorläufigen rechnerischen“) Gebäudealter (2020 – 1904 = 116 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (70 Jahre – 116 Jahre =) 0 Jahren

• und aufgrund des Modernisierungsgrads „überwiegend modernisiert“ ergibt sich für das Ge-bäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 34 Jahren.

Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (34 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (70 Jahre – 34 Jahre =) 36 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2020 – 36 Jahren =) 1984. Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude „Wohn- und Geschäftshaus“ in der Wertermittlung

• eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 34 Jahren und

• ein fiktives Baujahr 1984 zugrunde gelegt.

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 29 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertrags-wertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berück-sichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind.

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Mietabweichungen -14.491,64 €

• Nr. 1, Laden EG (Underrent, Ansatz 13 Monate) -10.660,00 €

• Nr. 3, Wohnung 1.OG (Underrent, Ansatz 4 Mon.) -88,00 €

• Nr. 4, Wohnung 2.OG (Underrent, Ansatz 4 Mon.) -388,00 €

• Nr. 5, Wohnung 3.OG (Underrent, Ansatz 4 Mon.) -521,64 €

• Nr. 6, Wohnung 4.OG (Overrent, Ansatz 5 Monate) 2.250,00 €

• Nr. 8, Wohnung DG hi li (Underrent, Ans. 60 Mon.) -5.084,00 €

Baumängel -5.000,00 €

• Kleinmängelabzug, pauschal -5.000,00 €

Summe -19.491,64 €

Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 30 4.5 Vergleichswertermittlung

4.5.1 Das Vergleichswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 13, 15 und 16 ImmoWertV beschrie-ben.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hin-reichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grund-stück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch VergleichsgrundGrund-stücke aus vergleich-baren Gebieten herangezogen werden.

Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewer-tenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zu Grunde lie-genden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Da-bei sollen vorhandene Indexreihen (vgl. § 11 ImmoWertV) und Umrechnungskoeffizienten (vgl. § 12 ImmoWertV) herangezogen werden.

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke ins-besondere Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für be-baute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. Diese Kaufpreise können insbe-sondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit des Gebäudes bezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung der Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach

§ 13 ImmoWertV ermittelten Vergleichsfaktors; Zu- oder Abschläge nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV sind dabei zu berücksichtigen.

In den nachfolgenden Begriffserklärungen werden die Besonderheiten des Vergleichswertverfah-rens beschrieben.

4.5.2 Erläuterung der bei der Vergleichswertermittlung verwendeten Begriffe

Im Dokument Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. (Seite 105-113)