4 Ermittlung des Verkehrswerts
4.2 Verfahrenswahl mit Begründung
4.5.2 Erläuterung der bei der Vergleichswertermittlung verwendeten Begriffe Vergleichsfaktor Vergleichsfaktor
Ein Vergleichsfaktor (Richtwert) ist ein vom zuständigen Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ab-geleiteter relativer durchschnittlicher Kaufpreis pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche /WF bzw. NF). Dieser Richtwert kann der Ermittlung des Vergleichswerts zu Grunde gelegt werden (vgl. § 15 Abs. 2 Im-moWertV). Ein gemäß § 13 ImmoWertV für die Wertermittlung geeigneter Richtwert muss jedoch hinsichtlich der seinen Wert wesentlich beeinflussenden Zustandsmerkmale hinreichend bestimmt sein.
Zu-/Abschläge
Hier werden Zu-/Abschläge zum vorläufigen relativen Vergleichswert berücksichtigt. Diese liegen in Abweichungen der Eigenschaften des Bewertungsobjekts von den Eigenschaften der Vergleichsob-jekte.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 31 4.5.3 Vergleichswertermittlung auf der Basis mehrerer Vergleiche
Nachfolgend wird der Vergleichswert des Grundstücks auf der Basis mehrerer vom Sachverständi-gen aus dem örtlichen Grundstücksmarkt bestimmten Vergleiche (Vergleichskaufpreise des Gut-achterausschusses der Stadt Frankfurt aus den Jahren 2017 bis 2020) für Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf ermittelt. Es liegen 10 Vergleichsobjekte aus vergleichbaren Lagen wie die des wertungsobjekts vor. Zudem weisen die Vergleichsobjekte ähnliche Eigenschaften auf wie das Be-wertungsobjekt (Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Ausstattungsstandard usw.).
Auswertung der Kaufpreise:
(tats.) (fikt.) Grund- Wohn-/
Objekt- Bau- Bau- ASS stücks- Nutz- Kauf- realisierter realisierter Nr. art jahr jahr fläche fläche datum Verkaufspreis Verkaufspreis
(m²) (m²) (€) (€/m² WF) MFH = Mehrfamilienhaus
WGH = Wohn- und Geschäftshaus ASS = Ausstattungsstandard Ausschlussprobe
Um ungewöhnliche Ausreißer aus der Tabelle zu erkennen wird eine Probe mit einer Spanne von +/-30% vorgenommen:
oberer Grenzwert + 30,00% 4.954,76 €/m²
Durchschnittswert (€/m²) 3.811,35 €/m²
unterer Grenzwert - 30,00% 2.667,95 €/m²
Ein Vergleichskaufpreis (kursiv markiert) liegt mit 2.093 €/m² außerhalb der Spanne von 2.668 €/m² und 4.955 €/m². Die Auswertung wird erneut ohne den Ausreißer vorgenommen:
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 32 Auswertung der Kaufpreise ohne Ausreißer:
(tats.) (fikt.) Grund- Wohn-/
Objekt- Bau- Bau- ASS stücks- Nutz- Kauf- realisierter realisierter Nr. art jahr jahr fläche fläche datum Verkaufspreis Verkaufspreis
(m²) (m²) (€) (€/m² WF)
Um ungewöhnliche Ausreißer aus der Tabelle zu erkennen wird erneut eine Probe mit einer Spanne von +/-30% vorgenommen:
oberer Grenzwert + 30,00% 5.160,26 €
Durchschnittswert (€/m²) 3.969,43 €
unterer Grenzwert - 30,00% 2.778,60 €
Oben ausgewertete Vergleichskaufpreise liegen innerhalb der Spanne, daher kann die Auswertung ohne weitere Ausreißer angesetzt werden.
Die Vergleichswerte beziehen sich auf Grundstücke mit einer durchschnittlichen Größe von 285 m², zudem haben die Gebäude ein durchschnittliches (fiktives) Baujahr von 1976 und eine durchschnitt-liche Wohnfläche von 553 m². Der baujahresgemäße Ausstattungsstandard wird gemäß Angaben des Gutachterausschusses mit durchschnittlich 2,1 angegeben. Den Gebäuden wird ein üblicher Unterhaltungszustand unterstellt. Es zeigt sich, dass die durchschnittliche Wohnfläche bei einer Größe von 553 m² durchschnittlich mit rd. 3.969,43 €/m² gehandelt wurde. Daher wird dieser Wert für die Vergleichswertermittlung angesetzt und an die Eigenschaften des Bewertungsobjekts ange-passt.
Da die tatsächlichen Eigenschaften der Vergleichsobjekte nicht bekannt sind, kann deren Zustand nur als üblich angehalten werden. Tatsächlich abgeleitete Umrechnungskoeffizienten liegen nur tlw.
vor bzw. können aufgrund des unbekannten Zustands nur tlw. angewendet werden. Vorzunehmende Zu-/Abschläge können daher nur aufgrund des üblichen Marktverhaltens geschätzt werden.
Angaben zur Lage:
Die Lage der Vergleichsobjekte ist mit der Lage des Bewertungsobjektes vergleichbar. Die Ver-gleichsobjekte liegen in folgenden Straßen: Stegstraße, Diesterwegstraße, Schulstraße, Hegel-straße, Luxemburgerallee, SeumeHegel-straße, StegHegel-straße, DahlmannHegel-straße, Darmstädter LandHegel-straße, Oppenheimer Landstraße. Nähere Angaben zur Lage der Vergleichsobjekte werden aus Daten-schutzgründen nicht veröffentlicht.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 33 4.5.4 Vergleichswertberechnung
Nachfolgend wird der Vergleichswert des Grundstücks auf der Basis eines vom zuständigen Gut-achterausschuss veröffentlichten Vergleichsfaktors ermittelt.
I. Umrechnung des Vergleichsfaktors auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenfreier Vergleichsfaktor
(Ausgangswert für weitere Anpassung) = 3.969,00 €/m² siehe oben II. Zeitliche Anpassung des Vergleichsfaktors
Vergleichsfaktor Bewertungsobjekt Anpassungsfaktor Erläuterung
Stichtag 07.11.2018 14.08.2020 1,18 E01
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen
Wohnfläche [m²] 553 564 1,00 E02
Grundstücksgröße [m²] 285 185 0,99 E03
Baujahr 1976 1984 1,00 E04
Ausstattungsstandard 2,1 2,3 1,03 E05
RND [Jahre] 26 34 1,11 E06
vorläufiger relativer Vergleichswert = 5.301,01 €/m²
Zuschlag relativ + 530,10 €/m² E07
vorläufiger bereinigter relativer Vergleichswert = 5.831,11 €/m²
Wohnfläche [m²] 564,00 m²
vorläufiger Vergleichswert =3.288.746,04 €
Zu-/Abschläge absolut 0,00 €
vorläufiger bereinigter Vergleichswert =3.288.746,04 €
besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale - 19.491,64 € E08
Vergleichswert =3.269.254,40 €
rd.3.270.000,00 €
Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 14.08.2020 mit rd. 3.270.000,00 € ermittelt.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 34 4.5.5 Erläuterungen zur Anpassung des Vergleichsfaktors
E01: Stichtag
Die Anpassung an den Wertermittlungsstichtag folgt gemäß dem Index für die Entwicklung der Kauf-preise von Mehrfamilienhäusern (Baujahr bis 1949) in gehobenen Lagen in Frankfurt (Seiten 36 des Immobilienmarktberichts). Dieser beträgt in den Jahren 2016 - 2019 gemittelt ca. 10% jährlich, für 2020 wird diese Wertentwicklung fortgeschrieben, da keine konkreteren Zahlen vorliegen. Der Zeit-raum vom Stichtag der Vergleichskaufpreise (07.11.2018) bis zum Wertermittlungsstichtag (14.08.2020) beträgt 1,77 Jahre (645 Tage/365 Tage), der Anpassungsfaktor für den Zeitraum somit rd. 18%.
E02: Wohnfläche
Die durchschnittliche Wohn-/Nutzfläche der Vergleichsobjekte entspricht in etwa der Fläche des Be-wertungsobjekts. Eine Anpassung ist nicht erforderlich.
E03: Grundstücksgröße
Der Einfluss der Grundstücksgröße auf den Verkehrswert bei der m²-bezogenen Vergleichswerter-mittlung wird vom Gutachterausschuss nicht abgeleitet. Die geringere Grundstücksgröße des Be-wertungsobjekts wird daher mit einem geringfügigen Abschlag von 1% berücksichtigt.
E04: Baujahr
Die Differenz in den (fiktiven) Baujahren wird folgend in der unterschiedlichen RND berücksichtigt.
E05: Ausstattungsstandard
Der vermeintlich bessere Ausstattungsstandard des Bewertungsobjekts (3 sanierte Einheiten) ge-genüber den Vergleichsobjekten wird aufgrund des Gesamtalters des Objekts und der Vergleichs-objekte mit 3% geschätzt.
E06: RND
Die Differenz der unterschiedlichen RND (8 Jahre) wird linear angesetzt (100/70 J x 8 J.).
E07: Sonstige Zu- und Abschläge relativ
Aufgrund der besonderen Lage unmittelbar am Main, wird ein Zuschlag angesetzt, der mit 10% ge-schätzt wird.
E09: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertrags-wertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berück-sichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind.
Anmerkung: Es werden nur unmittelbar erforderliche Maßnahmen in Ansatz gebracht, da davon ausgegangen wird, dass sich die Vergleichsobjekte in einem ähnlichen, durchschnittlichen Unterhal-tungszustand befinden und sonstige, ggf. in näherer Zukunft noch anstehende Maßnahmen schon in den Kaufpreisen berücksichtigt sind.
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.
Mietabweichungen -14.491,64 €
• Nr. 1, Laden EG (Underrent, Ansatz 13 Monate) -10.660,00 €
• Kleinmängelabzug, pauschal -5.000,00 €
Summe -19.491,64 €
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 35 4.6 Sachwertermittlung
4.6.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung
Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 23 ImmoWertV beschrieben.
Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen (wie Gebäude und bauliche Außenanlagen) sowie der sonstigen (nicht baulichen) Anlagen (vgl. § 21 Abs. 3 ImmoWertV) und ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet.
Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen i. d. R. im Ver-gleichswertverfahren nach den §§ 15 und 16 ImmoWertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Der Sachwert der Gebäude (inkl. besonderer Bauteile, besonderer (Betriebs)Einrichtungen und sonstiger Vorrichtungen) ist auf der Grundlage ihrer (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichti-gung der jeweils individuellen Merkmale, wie z. B. Objektart, (Ausstattungs)Standard und Restnut-zungsdauer (Alterswertminderung) abzuleiten.
Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten bzw. Erfahrungssätzen (vgl. § 21 Abs. 3 ImmoWertV) abge-leitet.
Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks.
Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist anschließend hinsichtlich seiner Realisierbar-keit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen. Ggf. ist zur Berücksichtigung der Marktlage ein Zu- oder Abschlag am vorläufigen Sachwert erforderlich. Diese sog. „Marktanpassungszu- oder -abschläge“ sind durch Nachbewertungen, d. h. aus den Verhältnissen von realisierten Vergleichs-kaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechnete vorläufige Sachwerte (= Substanzwerte) abzuleiten. Diese „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis erst zum marktangepassten vorläufigen Sachwert des Grund-stücks und stellt damit den „wichtigsten Rechenschritt“ innerhalb der Sachwertermittlung dar.
Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preis-vergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet.
Der Sachwert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert nach Berücksichtigung ggf. vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 Im-moWertV).
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 36 4.6.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe
Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV)
Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen hinzuzurechnen.
Normalherstellungskosten
Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Ge-bäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermitt-lung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitli-chen Basisjahres ist eine hinreieinheitli-chend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Er-fahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Ge-samtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Di-mension „€/m² Bruttogrundfläche“ des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer.
Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile
Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäu-dewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit „Normgebäude“ bezeichnet. Zu diesen bei der Grundflächenbe-rechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstrep-pen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone usw. Der Wert dieser Gebäudeteile ist des-halb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten zu berücksichtigen.
Besondere Einrichtungen
Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit – wie der Name bereits aussagt – normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Ein-richtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeit-wert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb inner-halb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Ein-richtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden des-halb auch nicht bei der Festlegung des Gebäudestandards mit erfasst und demzufolge bei der Ab-leitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus).
Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen.
Baunebenkosten (§ 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV)
Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für Pla-nung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen“ definiert sind. Die Bauneben-kosten sind in den hier angesetzten HerstellungsBauneben-kosten bereits enthalten.
Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV)
Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Rest-nutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen GesamtRest-nutzungsdauer (GND) ver-gleichbarer Gebäude ermittelt.
Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV)
Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 37 Gesamtnutzungsdauer
Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamt-nutzungsdauer (GND) gemeint – nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann.
Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 80 Jahre begrenzt.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Aus-führungen im Vorabschnitt.
Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften – z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Män-gel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.
Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwir-kungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grund-lage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen.
Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstel-lung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da
• nur zerstörungsfrei – augenscheinlich untersucht wird,
• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauscha-dens-Sachverständigen notwendig).
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä.
Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind.
Außenanlagen (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV)
Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anla-gen (insb. Ver- und EntsorgungsanlaAnla-gen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen).
Sachwertfaktor (§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV)
Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h.
den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln.
Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“
(= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke reali-sierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors.
Der Begriff des Sachwertfaktors ist in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position in-nerhalb der Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgelei-tet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durch-schnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten „vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart, der Region und der Objektgröße.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 38 4.6.3 Sachwertberechnung
Gebäudebezeichnung Wohn- und Geschäftshaus
Berechnungsbasis
• Brutto-Grundfläche (BGF) 908,00 m²
Baupreisindex (BPI) 14.08.2020 (2010 = 100) 130,7
Normalherstellungskosten
• NHK im Basisjahr (2010) 836,00 €/m² BGF
Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 1.038.126,20 €
Alterswertminderung
• Modell linear
• Gesamtnutzungsdauer (GND)
• Restnutzungsdauer (RND)
70 Jahre
Gebäudesachwerte insgesamt 509.217,90 €
Sachwert der Außenanlagen + 7.638,27 €
Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 516.856,17 €
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 1.673.880,00 €
vorläufiger Sachwert = 2.190.736,17 €
Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,50
marktangepasster vorläufiger Sachwert = 3.286.104,25 €
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 19.491,64 €
(marktangepasster) Sachwert = 3.266.612,61 €
rd. 3.270.000,00 €
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 39 4.6.4 Erläuterung zur Sachwertberechnung
Berechnungsbasis
Die Berechnung der Gebäudeflächen (Brutto-Grundflächen (BGF) oder Wohnflächen (WF)) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen modellbedingt teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 – Ausgabe 2005 bzw. WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17);
bei der BGF z. B.
• (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und
• Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen;
bei der WF z. B.
• Nichtanrechnung der Terrassenflächen.
Herstellungskosten
Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr ange-setzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel 3.01.1 (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen.
Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus
Ermittlung des Gebäudestandards:
Bauteil Wägungsanteil Standardstufen
[%] 1 2 3 4 5
Außenwände 23,0 % 1,0
Dach 15,0 % 1,0
Fenster und Außentüren 11,0 % 1,0
Innenwände und -türen 11,0 % 1,0
Deckenkonstruktion 11,0 % 1,0
Fußböden 5,0 % 0,2 0,6 0,2
Sanitäreinrichtungen 9,0 % 0,5 0,5
Heizung 9,0 % 0,5 0,5
Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 1,0
insgesamt 100,0 % 0,0 % 70,0 % 29,0 % 1,0 % 0,0 %
Anmerkung:
Folgende Beschreibung der allgemeinen Ausstattungsstandardstufe muss nicht zwingend mit der tatsächli-chen Ausführung wortgetreu identisch sein, entscheidend ist die Einstufung des Gebäudeteils in die Ausstat-tungsstandardstufen: eins bis fünf (einfach (=1) bis stark gehoben (=5)).
Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände
Standardstufe 2 ein-/zweischaliges Mauerwerk, z.B. Gitterziegel oder Hohlblocksteine; verputzt und ge-strichen oder Holzverkleidung; nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995)
Dach
Standardstufe 2 einfache Betondachsteine oder Tondachziegel, Bitumenschindeln; nicht zeitgemäße Dachdämmung (vor ca. 1995)
Fenster und Außentüren
Standardstufe 3 Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell); Haustür mit zeitgemäßem Wärmeschutz (nach ca. 1995)
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 40 Innenwände und -türen
Standardstufe 2 massive tragende Innenwände, nicht tragende Wände in Leichtbauweise (z.B. Holz-ständerwände mit Gipskarton), Gipsdielen; leichte Türen, Stahlzargen
Deckenkonstruktion
Standardstufe 2 Holzbalkendecken mit Füllung, Kappendecken Fußböden
Standardstufe 2 Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und Ausführung
Standardstufe 3 Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Kunststeinplatten
Standardstufe 4 Natursteinplatten, Fertigparkett, hochwertige Fliesen, Terrazzobelag, hochwertige Mas-sivholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion
Sanitäreinrichtungen
Standardstufe 2 1 Bad mit WC, Dusche oder Badewanne; einfache Wand- und Bodenfliesen, teilweise gefliest
Standardstufe 3 1 Bad mit WC je Wohneinheit; Dusche und Badewanne; Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest
Heizung
Standardstufe 2 Fern- oder Zentralheizung, einfache Warmluftheizung, einzelne Gasaußenwandther-men, Nachtstromspeicher-, Fußbodenheizung (vor ca. 1995)
Standardstufe 3 elektronisch gesteuerte Fern- oder Zentralheizung, Niedertemperatur- oder Brennwert-kessel
Sonstige technische Ausstattung
Standardstufe 3 zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen; Zählerschrank (ab ca. 1985) mit Unterverteilung und Kippsicherungen
Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus Nutzungsgruppe: Wohnhäuser mit Mischnutzung
Gebäudetyp: Wohnhäuser mit Mischnutzung (25% gewerblicher Anteil) Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes
Standardstufe tabellierte
NHK 2010 relativer
gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 753,75 gewogener Standard = 2,3
Die NHK 2010 wurden von Sprengnetter um Kostenkennwerte für die Gebäudestandards 1 und 2 ergänzt. Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 41 Berücksichtigung der erforderlichen Korrektur- und Anpassungsfaktoren
gewogene, standardbezogene NHK 2010 753,75 €/m² BGF
Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sachwertrichtlinie
Ø Wohnungsgröße 0,96
Einspänner 1,05
sonstige Korrektur- und Anpassungsfaktoren
überdurchschnittliche Geschosshöhen 1,10
NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 835,76 €/m² BGF rd. 836,00 €/m² BGF Baupreisindex
Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Bau-preisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte BauBau-preisindex ist auch in [1], Kapitel 4.04.1 abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zu-rückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt.
Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten
Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt.
Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäu-des gegenüber dem Ausbauzustand Gebäu-des NormgebäuGebäu-des erforderlich (bspw. Keller- oder Dachge-schossteilausbau).
Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile
Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstel-lungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstel-lungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 angegebenen Er-fahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge.
Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus
besondere Bauteile Herstellungskosten Zeitwert (inkl. BNK)
Gauben 15.000,00 €
Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Her-stellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.3 angegebenen Erfahrungs-werte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen.
Baunebenkosten
Die Baunebenkosten (BNK) sind in den angesetzten NHK bereits enthalten.
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 42
Bewertungsobjekt: Deutschherrnufer 27, 60594 Frankfurt am Main Seite 42