Weitere Handlungsansätze

Neben den Handlungsempfehlungen für die Stadt, sind weitere Optionen im Umgang mit den Garagen potentiell vorstellbar, die nachfolgend kurz erörtert werden:

h. Komplette Umstellung auf Vermietung

Würden alle Garagen die sich auf städtischem Boden befinden rigoros in Mietgaragen umgewandelt werden, ergäbe sich der Vorteil, dass bekannt würde, ob eine Garage tatsächlich benötigt wird oder lediglich als preisgünstiger Abstellraum genutzt wird.

Weiterhin böte es die Möglichkeit, die Garagen grundlegend neu zu ordnen. Wenn also rund 70 % der heutigen Nutzer bereit wären, von der Eigentums- zur Mietgarage zu wechseln, könnten diese strategisch sinnvoll in die baulich erhaltenswertesten und größten Reihen des Komplexes umgelagert und andere Reihen kontinuierlich zurückgebaut werden. Der Bestand böte somit eine hohe Qualität und städtebauliche Missstände könnten durch die Mieteinnahmen beseitigt werden.

Ebenso sinnvoll wäre diese Maßnahme, weil die Stadt dadurch Aufwertungsmaßnahmen sehr effektiv und durch die Größe eines solchen Auftrages kostengünstig umsetzen könnte. Auf der anderen Seite stellt diese „Enteignung“ einen drastischen Schritt gegenüber allen Nutzern dar. Pauschal empfohlen werden kann eine Umstellung demnach aktuell nicht, für einzelne Reihen bzw. Komplexe mit größeren Problemen im Bestand, wäre sie allerdings eine adäquate Lösung.

i. Verkauf von Grundstücken an Garagengemeinschaften

Die Stadt Spremberg hält einen großen Bestand an Grund und Boden für Kleingärten und Garagen. Während erstere wichtige Funktionen als grüne Lungen der Städte aber auch als Ort an welchem Insekten wie Bienen beheimatet sind, erfüllen die Garagenkomplexe lediglich die Aufgabe des Einstellens von Fahrzeugen. Langfristig müssen diese Komplexe in moderne Eigentumsverhältnisse überführt werden.

Um die Garagenstandorte langfristig zu sichern, sollten eingetragene Vereine gegründet werden, die wie im Beispiel aus Markkleeberg zu Garagengemeinschaften zusammengeschlossen werden. Damit werden die Garagenkomplexe Art. 14 des Grundgesetzes gerecht, wonach Eigentum verpflichtet. Wenn den Garageneigentümern gemeinsam das Grundstück gehört und die Pflege durch Vereinssatzung geregelt wird, kann Zuständen wie im Brigittenweg entschieden entgegengewirkt werden.

Jedoch ist dieser Weg in der Realität wesentlich komplizierter. Das Beispiel aus Markkleeberg ist bereits viele Jahre alt, die Substanz der Garagen wird immer schlechter und die potentiellen Vereinsmitglieder immer älter. Dass sich heute tatsächlich noch genügend Personen zusammenschließen ist unwahrscheinlich. Personen die heute im

Rentenalter sind, kaufen sich wahrscheinlich nicht ohne weiteres eine Garage inklusive des Grund und Bodens.

j. Umnutzung als Lagerorte für Unternehmen

Fehlt einem Komplex durch Rückbau der dazugehörigen Wohnungen die Daseinsberechtigung als Einstellort für den Pkw, aber der Zustand gibt eine weitere Nutzung her, so könnten Garagen als Lagerort für Unternehmen dienen, bspw. für Handwerks- und Baubetriebe.

Oftmals wird hierbei eine Änderung des FNP von Nöten sein, da die Flächen im Regelfall als Sonderbaufläche für Garagen ausgewiesen sind. In Wohngebieten hingegen sind Baubetriebe bzw. Lager die bereits am frühen Morgen genutzt werden, kaum zulässig.

Diese Betriebe stellen im Regelfall kein nicht störendes Gewerbe gemäß BauNVO dar.

Auch die primitive Bauweise stellt ein Problem dar. So können lediglich einfache Baumaterialien an diesen Standorten gelagert werden, da die Garagen weder feuerwiderständig noch gedämmt sind und außerdem für Diebe leicht aufzubrechen sind.

Gewerbe- und vor allem Handwerksbetriebe an diesen Standorten anzusiedeln wäre außerdem eine Schwächung für die vorhandenen Industrie- und Gewerbegebiete der Stadt Spremberg. Des Weiteren fände bei einer Verpachtung nicht das Nutzungsentgelt für Garagen Anwendung, da die Nutzungsänderung auch zur Folge hätte, dass die Standorte nicht mehr unter das SchuldRAnpG fallen.

Empfohlen werden kann eine solche Praxis daher allenfalls in Ausnahmefällen, sofern ein berechtigtes konkretes Interesse seitens der Unternehmen besteht.

k. Umnutzung als Lagerraum für Privatpersonen

Die Stadtverwaltung erhält immer wieder dringende Anfragen für Garagen. Dabei stellt sich teilweise heraus, dass die Interessenten in der Tat umziehen und die Garage zum Zwischenlagern von Möbeln und Umzugskartons etc. benötigen. Für diesen Fall könnten in exponierter Lage in der Stadt, bspw. im großen Komplex im Brigittenweg, Garagen zu Lagern für Privatpersonen umfunktioniert werden. Diese könnten darüber hinaus mit Schwerlastregalen ausgestattet werden. Diese Garagen sollten besonders gut gesichert sein und monatsweise vermietet werden können.

Das Problem ist auch hier der Hohe Verwaltungsaufwand und die geringen Einnahmen.

Ein Outsourcing an einen Privatdienstleister wäre vorstellbar, scheint aber unwahrscheinlich. Dazu kommt, dass eine Nutzungsänderung hin zum Lagerraum eine Baugenehmigung nach sich ziehen würde.

l. Musterkomplex für Elektromobile

Um das Garagenwesen für Anforderungen der Zukunft fit zu machen, könnte eine investive Maßnahme ein Lösungsweg sein. So kann die Stadt an einem besonders attraktiven Garagenstandort, welcher langfristig ein Entwicklungspotential besitzt, bspw. in Innenstadtnähe, einen Komplex oder zumindest eine Garagenreihe für das Laden von Elektroautos umbauen. Vorstellbar wäre eine bauliche Instandsetzung von Garagen sowie Maßnahmen zur optischen Aufwertung. In Doppelgaragen könnte mittig eine Doppelladesäule installiert werden, an welcher zum Privatstromtarif der städtischen Werke aufgeladen werden kann.

Die Miete für eine solche Garage muss der Aufwertung entsprechend deutlich höher ausfallen. Fraglich ist daher, ob dieses Angebot von den Nutzern tatsächlich angenommen würde. Aktuell wird das Elektroauto von der Politik und den Herstellern zur primären Zukunftstechnologie des Individualverkehrs erhoben. Doch vor allem im Geschosswohnungsbau wird es kaum möglich sein, den Pkw nachts laden zu können.

Daher könnte ein solches Konzept sowohl für die Elektromobilität als auch für das Garagenwesen als prioritäre Zukunftslösung dienen.

Ein anderer Ansatz könnte in der Errichtung neuer E-Garagen in der Nähe der Gebiete des Geschosswohnungsbaus sein. Hier ein Beispiel:

Bevor dieser Handlungsansatz der Stadt allerdings als Empfehlung dargeboten werden kann, benötigt es einer vertiefenden Machbarkeitsstudie, die klärt, inwiefern die investiven Maßnahmen kostendeckend betrieben werden können und ob dem Nutzer dadurch überhaupt ein Vorteil gegenüber Ladesäulen im öffentlichen Raum entsteht. Kaum einschätzbar wird die Preisentwicklung des Stromes jener Anbieter werden, wenn die Nachfrage durch gesteigerte Verkäufe von E-Autos deutlich wächst.

Aktuell spielt der Elektroantrieb noch keine Rolle. In Brandenburg waren laut Kraftfahrtbundesamt zum 01.01.2019 lediglich ca. 1.700 Elektroautos angemeldet. Zum Vergleich, insgesamt lag der Pkw-Bestand bei über 1.400.000 Fahrzeugen.

In der als Anlage 12 beigefügten Projektskizze wurden erste Informationen zusammengetragen und ein grober Überblick darüber gegeben, welche Kosten für die Umrüstung eines Komplexes (Wirthstraße) auf die Stadt zukämen.

m. Installation eines Gremiums oder Managements innerhalb der Stadt

Eine der zentralen Maßnahmen des Kleingartenentwicklungskonzeptes für Spremberg war die Neugründung des Kleingartenbeirats zur Wahrung der Interessen der Kleingärtner und zur Umsetzung der Ziele des Konzeptes. Das Kleingartenwesen wird von seinen Vereinen, dem Bezirksverband und großem ehrenamtlichen Engagement vorangetrieben.

Eine Art Garagenbeirat könnte also ebenfalls die Interessen der Garagennutzer vertreten.

Jedoch besteht kein ehrenamtliches Engagement in diesem Maße. Die Garagen erfüllen ebenso keinen ökologischen oder sozialen Zweck. Das einzige berechtigte Interesse der Garagennutzer kann das Einstellen von Kfz sein. Diesem Interesse wird durch das Sachgebiet Liegenschaften in genügender Form Rechnung getragen. Jedoch müssen ebenso wirtschaftliche und städtebauliche Aspekte bei den Garagenkomplexen beachtet werden.

n. Weitere potentielle Konzepte

Die Garagenkomplexe werden weiter an Bedeutung verlieren, dies zeigen die demographischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklungen und Prognosen deutlich. Daher sollte die Stadt ebenso für weitere Nachnutzungen aller Art offen bleiben.

Als Beispiel sei an dieser Stelle das Garagenhostel in Görlitz erwähnt. Es wurde eine ehemalige Garagenreihe zu einem Hostel mit Doppelbettzimmern im typischen Siebzigerjahre-DDR-Stil umgewandelt.

In Anlehnung daran, könnten sich ggf. auch in Spremberg neue Konzepte zur Nachnutzung der Garagen umsetzen lassen.