Konzeptansätze anderer Städte

Der Fall, dass große Komplexe privater Baulichkeiten sich auf Grund und Boden in öffentlicher Hand befinden – entweder in Form von Datschensiedlungen, Kleingartenanlagen oder den Garagen – ist für die Städte und Gemeinden der neuen Bundesländer charakteristisch. Oftmals wurden Garagenkomplexe einfach abgerissen und das entstandene Bauland wurde für Einfamilienhaussiedlungen verwendet.

Konzeptionell mit den Komplexen beschäftigt, den Bestand erfasst, Bedarfe analysiert und dies öffentlich zugänglich gemacht, haben bislang nahezu keine anderen Städte.

Lediglich unter Wachstumsdruck stehende Großstädte wie Potsdam und Chemnitz haben ihre Garagenentwicklung aufgearbeitet, jedoch in sehr kompakter Form. Das vorliegende Kapitel schafft einen Überblick:

Chemnitz

Die drittgrößte Stadt Sachsens hatte sich im Jahr 2005 wegen der Sorgen von Bürgern durch das Auslaufen der sog. Investitionsschutzfrist erstmals konzeptionell mit Garagenstandorten beschäftigt.

Anders als in Spremberg, existierten in Chemnitz nach der Wende sehr viele Garagengemeinschaften von denen bis heute über 60 erhalten blieben. Vorteil dieser Gemeinschaften ist der verringerte Verwaltungsaufwand für die Kommune, da die Entgeltentrichtung der einzelnen Nutzer, Nutzerwechsel, Versterben der Nutzer usw. nicht direkt von der Stadt abgewickelt werden, sondern über die Gemeinschaft.

In dem Beschluss aus 2005 wurden die Garagenstandorte in vier Kategorien eingeordnet:

 Kategorie 1: Dauerhafter Garagenstandort: Entweder sollen die Baulichkeiten an die Garagengemeinschaften verkauft oder langfristige Nutzungsverträge geschlossen werden.

 Kategorie 2: Verwertungsstandort: Zunächst bleiben die kurzfristig kündbaren Nutzungsverträge bestehen. Ziel sind allerdings investive Verkäufe, bspw. um Wohnbebauung zu schaffen.

 Kategorie 3 u. 4: Mittelfristiger bzw. langfristiger Garagenstandort: Teilweise Vertragsabschlüsse mit 10 bzw. 20 Jahren Festlaufzeit, zum Teil aber auch Kündigungen und Verkäufe.

2017 wurde Bilanz gezogen. So konnte durch die Kategorisierung der Garagenbestand von rd. 13.600 auf 11.200 reduziert werden. Im selben Jahr wurde die Garagenkonzeption fortgeschrieben. Der Schwerpunkt war nun allerdings ein anderer. Durch den erhöhten Druck auf dem Wohnungsmarkt rückte das städtebauliche Entwicklungspotential in den Fokus. Dabei fanden Faktoren wie bestehende städtebauliche Pläne und Konzepte (bspw. Bebauungspläne oder Stadtentwicklungskonzepte), das Einzugsgebiet oder künftiges Flächenpotential eine besondere Rolle.

Folgende Kategorisierung wurde 2017 vorgenommen:

 Standorte mit städtebaulichem Entwicklungspotenzial: Hier bietet sich durch vorhandene Planungen und Konzepte sowie konkretes Interesse von Investorenseite eine neue Nutzung an. Nutzungsverträge mit den Garagengemeinschaften werden daher nicht mit Festlaufzeit abgeschlossen, um die Flexibilität zu erhöhen.

 Standorte mit Bestand der Garagennutzung: Hier werden mit der Garagengemeinschaft bei Gründung einer juristischen Person Festlaufzeitverträge über 10 Jahre abgeschlossen. Der Kauf des Grundstücks durch die Gemeinschaft ist ebenfalls möglich, jedoch auch durch einen Investor welcher die Nutzung als Garagenstandort beibehält.

 Standorte mit noch unsicherem Entwicklungspotenzial: Hier ist bislang keine Einordnung möglich. Nach weiteren Untersuchungen sollen diese Standorte eine der beiden anderen Kategorien zugeordnet werden.

Die Nutzungsentgelte wurden gemäß SchuldRAnpG 1994 auf 60 DM angehoben und 1997/98 bereits verdoppelt auf umgerechnet ca. 62 €. Entsprechend des Bodenrichtwertes für Garagengrundstücke von 2010 wurden die Nutzungsentgelte ab 2018 auf 140 € je Stellplatz angehoben.

Potsdam

In der Landeshauptstadt Potsdam wurde 2009 ein Garagenstandortkonzept beschlossen, welches auf den Empfehlungen eines eigens eingerichteten Arbeitskreises basiert. Das Konzept beschäftigte sich ausschließlich mit Garagen auf städtischem Grund.

Der Arbeitskreis selbst bestand aus drei Vertretern der Nutzerseite in Form von Mitgliedern des Garagenbeirats und verwaltungsseitig von Vertretern des kommunalen Immobilienservice, der Finanzverwaltung und der Stadtplanung. Fünf Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung waren ebenfalls involviert. Dabei wurde im Vorfeld eine Befragung zum grundsätzlichen Nutzerinteresse erstellt.

Entstanden ist eine Dokumentation aller Einzelgaragenstandorte der Stadt. Auffällig ist die hohe Anzahl an Garagenvereinen. In den meisten Komplexen sind die Mitglieder auch heute noch in diesen organisiert. Die Perspektiven für die Standorte wurden planungsrechtlich betrachtet und Nutzerinteressen aufgenommen. Daraus abgeleitet wurde eine Empfehlung der Arbeitsgemeinschaft Garagenstandortkonzept und Handlungsbedarfe. In den meisten Fällen wurde ein Verkauf an die Nutzer zum Verkehrswert empfohlen. Für einzelne Standorte ist eine Räumung und anschließende Verwertung als Wohnstandort vorgesehen. Nur an wenigen Standorten war eine langfristige Sicherung als Garagen vorgesehen.

2015 wurde das Konzept um einen aktuellen Umsetzungsstand aktualisiert. Ein Trend lässt sich dabei nicht feststellen. Einige Garagennutzer haben den Garagengrund gekauft, andere lehnten dies ab. Insgesamt ist bei der Konzeption deutlich spürbar, dass der Druck auf dem Wohnungsmarkt im Berliner Speckgürtel enorm ist und die Flächen benötigt werden.

Weitere

In Jena wurde eine mit Chemnitz und Potsdam vergleichbare Konzeption des städtischen Eigenbetriebes Kommunale Immobilien zwischen 2015 und 2016 veranlasst. Auch hier wurden die Standorte in drei Kategorien eingeordnet: eine die langfristig bestehen bleiben soll, die zweite, welche mittelfristig bestehen bleibt und dann erneut bewertet wird und eine dritte, die kurzfristig zurückgebaut werden soll, um Wohn- und Gewerbeflächen zu schaffen. In die erste Kategorie fällt die Hälfte der Garagen, während rund 14 % kurzfristig zurückgebaut wurden. Es fand jedoch keine Bedarfsanalyse statt. Der Stadtrat hatte 2006 beschlossen, die Standorte mittelfristig bis 31.12.2016 zu erhalten. Daher war das Ziel des Konzeptes zu ermitteln, welche Zukunft die Garagenstandorte besitzen.

Kleinere, stärker von Schrumpfung betroffene Städte beschäftigen sich im Regelfall nicht in diesem Maße mit den Garagenstandorten. Die Stadt Strausberg im Berliner

„Speckgürtel“ plante im Herbst 2019 den Teilabriss eines z.T. verwilderten Komplexes.

Ursprünglich hatte man versucht mit dem Garagenverein in Verbindung zu treten, doch dies gelang nicht, da der Verein bereits zerfallen war. Für die restlichen Eigentumsgaragen wurde eine Umwandlung in Mietgaragen vorgesehen, jedoch nur unter strengen Bedingungen. So müsse der Mieter nachweisen, dass er in direkter Nähe wohnt und auf etwaige Entschädigungszahlungen verzichten.