Eigentumsrechtliche Situation

Ein Eigentumsfall, der in der Bundesrepublik nur in seltensten Fällen vorzufinden gewesen ist, in der DDR jedoch üblich war, sind private Datschen, Kleingärten oder Garagen auf öffentlichem Grund gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG (Schuldrechtsanpassungsgesetz). Dies bedeutet, die Baulichkeit gehört dem Nutzer selbst, der Grund und Boden jedoch (im Regelfall) der jeweiligen Kommune. Das SchuldRAnpG von 1994 schuf für diese Miet-, Pacht- oder Nutzungsverhältnisse eine neue Rechtsprechung. Es löste Interessenskonflikte zwischen Grundstückseigentümern und -nutzern und bot letzteren einen umfassenden Kündigungsschutz, begrenzte die Nutzungsentgelte und regelte Entschädigungsansprüche bei Vertragsbeendigung. Dabei sind drei wichtige Zeitpunkte von Bedeutung:

1. Seit 1. Januar 2000 besteht keine Kündigungsschutzfrist mehr. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer (die Stadt) die Fläche einer in einem

Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen kann (Vgl. § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG).

2. Sieben Jahre nach Verstreichen der Kündigungsschutzfrist, also seit 1. Januar 2007, endete ebenfalls die sog. Investitionsschutzfrist. Dadurch erlischt der Anspruch des Grundstücksnutzers, eine Entschädigung über den Zeitwert der Baulichkeit erhalten zu können (Vgl. § 12 Abs. 2 ebd.).

Bei der Vertragsbeendigung ist der Nutzer nun also verpflichtet, die Hälfte der Abbruchkosten selbst aufzubringen, sofern der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird. Die andere Hälfte wird durch den Grundstückseigentümer getragen. Diese Regel gilt jedoch begrenzt bis 2022 (Vgl. § 15 Abs. 1 ebd.).

3. Mit dem 1. Januar 2023 entfällt diese Regel. Der Nutzer hat das Grundstück nun bei Vertragsbeendigung komplett auf eigene Kosten zu räumen (Vgl § 15 Abs. 3 ebd.).

Dies bedeutet, dass ab 2023 die Übergangsregeln des SchuldRAnpG im Falle der Kündigung nicht mehr anzuwenden sind und die Baulichkeit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu behandeln ist. Ebenso entfallen ab diesem Zeitpunkt die einjährige Frist zum Abbruch sowie der Passus, wonach dem Garageneigentümer selbst die Möglichkeit zum Abbruch eingeräumt werden muss.

Theoretisch könnten die alten Bedingungen für Verträge die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden, bei einer Beendigung durch den Nutzer wegen Garagenaufgabe, Wohnungswechsel etc. aufgelöst werden. § 11 SchuldRAnpG verdeutlicht: „Mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses geht das […] Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über“. Um dies zu verhindern und den Nutzern deutlich entgegenzukommen, wird auf Empfehlung des Bundesjustizministeriums, die Anwendung eines sogenannten Dreiseitigen Vertrages empfohlen. Durch diesen kann der ursprüngliche Nutzer, der die Baulichkeit seit 1990 oder noch länger besitzt, den Vertrag zu den alten Konditionen auf eine dritte Person übertragen. Damit gilt das SchuldRAnpG auch für diese Person. Diese Person könnte wiederrum selbst eine weitere Person als Nachnutzer suchen und mittels eines weiteren Dreiseitigen Vertrages die Eigentümerschaft an der Baulichkeit weitergeben.

Hierzu muss jedoch in aller Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht werden, dass diese Vorgehensweise nicht vom SchuldRAnpG vorgesehen ist, es besteht also kein Rechtsanspruch auf die Garage für Dritte (Vgl. § 11 Abs. 2 ebd.). Es handelt sich lediglich um eine Gefälligkeit des Grundstückseigentümers (der Stadt Spremberg) gegenüber den

Nutzern der Garagen. Darüber hinaus müssen die neuen Eigentümer der Garagen wissen, dass trotz des dreiseitigen Vertrages keine Mindestnutzungszeit gilt. So kann theoretisch bereits Tage nach Übernahme des Vertrages die Kündigung durch den Bodeneigentümer ausgesprochen werden und der neue Nutzer muss, zumindest innerhalb eines Jahres, die Hälfte der Abbruchkosten tragen.

Problematisch ist allerdings der knapp bemessene Zeitrahmen von einem Jahr zum Abbruch der Garagen. Schließlich muss in diesem Zeitraum der Nutzer gekündigt, ein Unternehmen zum Abbruch gefunden und die Garage leergezogen sowie abgerissen werden. Aus baulicher Sicht ergibt sich eine weitere Problematik: so kann eine einzelne Garage nicht ohne weiteres abgerissen werden, sondern die gesamte Reihe, bzw. zwei Reihen sofern rückseitig ebenfalls Garagen angeschlossen sind. Im Idealfall sollte die Stadt als Bodeneigentümer bemüht sein, den Nutzern eine alternative Garage anzubieten, wodurch weitere Zeit verstreichen würde. Deshalb besitzt diese Regelung des SchuldRAnpG kaum reellen Nutzen.

Die große Mehrheit der Spremberger Komplexe besteht aus privaten Garagen auf städtischem Grund, während die Stadt einige Garagen selbst vermietet und sich drei Komplexe in privater Hand befinden.

Sogenannte Garagengemeinschaften sind in vielen ostdeutschen Städten typisch für die Garagennutzung, jedoch nicht in Spremberg. Nachfolgend ein Beispiel aus Markkleeberg:

Garagen wurden vor der Wende auf privatem Grund gebaut und für die Nutzung wurde ein Nutzungsentgelt entrichtet. Nach der Wiedervereinigung gründeten die Garagennutzer einen eingetragenen Verein, um die Interessen der Gemeinschaft wahrzunehmen.

Gemeinsam mit dem Grundeigentümer wurde nun der Kauf des Grundstückes durch die Garagengemeinschaft vorbereitet. Die Mitglieder erwarben das Grundstück nun zu gleichen Teilen. Durch eine Satzung werden Verwaltungsgebühren zur Kostendeckung erhoben. Im Falle einer Insolvenz eines Mitglieds kann nur dessen Garage gepfändet werden. Damit besitzt diese Eigentümergemeinschaft die vollen Rechte eines Grundeigentümers gemäß BGB. Durch die höhere langfristige Sicherheit gegenüber den Garagen, die nach dem SchuldRAnpG behandelt werden, wurden ansprechende Fassadengestaltungen, Rasengittersteine und automatische Torschließanlagen angebracht. Diese Qualität besitzt kein Garagenkomplex in Spremberg.

Aktuell ist lediglich ein einziger Garagenverein in Spremberg aktiv, im Garagenkomplex Neudorfer Weg.

Vereinzelt können die Eigentümer von Garagen, die diese mitunter schon seit den 1970ern besitzen, nicht ermittelt werden. Die Spremberger Stadtverwaltung versuchte

durch Aushänge an den betroffenen Garagen an Informationen zu gelangen. In anderen ostdeutschen Städten herrschen ähnliche Zustände vor. Teilweise sind diese Garagen, die niemandem mehr zugeordnet werden können, komplett vermüllt und verwildert.

Besagte Komplexe stellen Angsträume innerhalb der Stadt dar, da sie zusätzlich nicht oder nur schwach beleuchtet sind.