6.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Als Maß der baulichen Nutzung werden die Grundflächenzahl, die Höhe baulicher Anlagen und die Zahl der zulässigen Vollgeschosse festgesetzt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Für sonstige Sondergebiete ist im § 17 Abs. 1 BauNVO eine Grundflächenzahl von 0,8 als Obergrenze festsetzbar. Nach § 17 Abs. 2 BauNVO kann dieses maximal zulässige Maß der überbaubaren Grundstücksfläche überschritten werden wenn:
- es städtebauliche Gründe erfordern,
- die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen sind oder Maßnahmen ausgegli-chen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an ge-sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilig Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden,
- sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Zur baurechtlichen Absicherung der gennannten Nutzungen wird die GRZ auf 0,85 festge-setzt. Damit wird die o.g. GRZ überschritten. Das ist wie folgt begründbar:
Aufgrund der Lage in einem gewerblich und vom Einzelhandel geprägten Gebiet und der an-gestrebten Nutzung als Einzelhandelsstandort und dem damit verbundenen Bedarf für Kun-denstellplätze, Fahrgassen, und Anlieferungsflächen erfordern städtebauliche Gründe die Überschreitung der zulässigen GRZ.
In diesem gewerblich genutzten und durch verschiedene Einzelhandel geprägte Bereich werden durch den Neubau des Lidl-Marktes und die Überschreitung der maximal zulässigen GRZ die Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht negativ beeinträchtigt.
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten, weil das Plangebiet zuvor bereits als Gewerbestandort gedient hat und die vorhandenen Strukturen (Gebäude, Infra-struktur) fast vollständig überbaut werden. Die vorliegende Bauleitplanung beansprucht nicht mehr Fläche als bereits im Bestand vorhanden ist (Versiegelungsgrad).
Sonstige öffentliche Belange stehen der Überschreitung der GRZ in diesem Bereich nicht entgegen.
Die Planung von „Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Be-pflanzungen“ innerhalb des Geltungsbereiches stellen ausgleichende Umstände i. S. d. § 17 Abs. 2 BauNVO dar.
Höhe baulicher Anlagen
Für die Höhe baulicher Anlagen wird im Plangebiet eine Oberkante mit maximalen Meteran-gaben über DHHN2016 festgesetzt. Die Festsetzung der Höhe baulicher Anlage orientiert
sich dabei auf die höchste vorhandene Geländehöhe innerhalb der festgesetzten Baugrenze.
Unter Berücksichtigung der Lage in einem gewerblich und vom Einzelhandel geprägten Ge-biet sollen die Höhe der baulichen Anlagen 9 m betragen. Entsprechend ist das Baufeld im Plangebiet mit einer Oberkante von max. 57.74 m über DHHN2016 definiert. Mit diesen Hö-henfestsetzungen sind untere Bezugspunkte nicht erforderlich.
Zudem wird dem Ortsbild an dieser Stelle Rechnung getragen.
Eine Überschreitung des in der Planzeichnung festgesetzten Höchstmaßes der Oberkante baulicher Anlagen (OK) ist im Sondergebiet „EH“ durch gebäudetechnische Anlagen (z.B.
Photovoltaikanlagen, Entlüftungen, etc.) bis zu 2 m ausnahmsweise zulässig.
Mit der Ausnahmefestsetzung zur Überschreitung des in der Planzeichnung festgesetzten Höchstmaßes der Gebäudehöhe durch gebäudetechnische Anlagen wird Bezug genommen auf die permanenten technischen Weiterentwicklungen und die sich stets ändernden Anfor-derungen an solche Anlagen.
Zahl der zulässigen Vollgeschosse
Da für die geplante Nutzung durch Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Nahver-sorgung eine mehrgeschossige Bebauung an dieser Stelle weder erforderlich noch zweck-dienlich ist, wird gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 BauNVO die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse mit I festgesetzt.
6.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Bauweise
Im sonstigen Sondergebiet „EH“ wird gem. § 22 Abs. 4 BauNVO die „abweichende Bauweise (a)“ festgesetzt. Innerhalb der „abweichenden Bauweise (a)“ darf die Länge der Gebäude 50 m (gemessen parallel zur straßenseitigen Baugrenze) überschritten werden. Damit wird die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes ermöglicht, da für die zweckmäßige Realisierung eines solchen Lebensmittelmarktes regelmäßig Gebäudelängen von über 50 m erforderlich werden, welche in einer „offenen Bauweise“ grundsätzlich nicht zulässig sind.
Überbaubare Grundstücksflächen
Mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen werden die bebaubaren Bereiche des Grundstückes definiert und damit die Verteilung der baulichen Anlagen auf dem Grund-stück geregelt. Die überbaubaren GrundGrund-stücksflächen werden durch die in der Planzeich-nung dargestellten Baugrenzen festgesetzt.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen (§ 14 BauNVO) zulässig die dem Nutzungszweck des Baugebiets selbst die-nen und seiner Eigenart nicht widersprechen. Die Ausnahme des § 14 Abs. 2 BauNVO gel-ten entsprechend.
6.1.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
Mit der Festsetzung der Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschafts-anlagen mit der Zweckbestimmung Stellplätze („St“) soll der Bedarf an ruhenden Verkehr in-nerhalb des Plangebietes vollständig abgedeckt werden. Dabei ist die Satzung über die Her-stellung notwendiger Stellplätze (Stellplatzsatzung) der Stadt Trebbin zu beachten.
Da der Bebauungsplan durch die getroffene Festlegung der überbaubaren Grundstücksflä-chen einen mögliGrundstücksflä-chen „Korridor“ für die Hauptanlagen vorbereitet, wird zusätzlich noch fol-gendes festgesetzt:
„Stellplätze und Nebenanlagen sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche als auch in der festgesetzten Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemein-schaftsanlagen mit der Zweckbestimmung Stellplätze zulässig.
6.1.5 Verkehrsfläche
Der südliche und westliche Geltungsbereichsgrenzverlauf des Baugebietes Sondergebiet
„Einzelhandel“ tangiert die Straße „Am Kulturhaus“ und die Landesstraße „L70“. Damit auch die verkehrliche Erschließung des Bebauungsplanes gesichert ist, ist der Geltungsbereich an dieser Stelle zugleich Straßenbegrenzungslinie (vgl. Planzeichnung Buchstaben A-D).
Zu dem wird am bestehenden Kreisverkehr an der L 70 und der Straße „Am Kulturhaus“ ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt zum Plangebiet festgesetzt. Die Festsetzung ist erforderlich um den Straßenverkehr am Kreisverkehr nicht zu gefährden und „Staubildungen“ bei An- und Abfahrten des Geländes zu vermeiden.
6.1.6 Erhalt und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern oder sonstigen Bepflanzungen Erhalt und Anpflanzen von Bäumen
Aufgrund der Baumschutzsatzung der Stadt Trebbin sind insgesamt 97 Bäume innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes nach der Baumschutzsatzung § 2 der Stadt Treb-bin geschützt. Es ist verboten, die Bäume zu zerstören, zu beseitigen oder in ihrem Aufbau wesentlich zu verändern.
Die Baumschutzsatzung ermöglicht unter Antrag des Eigentümers bestimmte Voraussetzun-gen Ausnahmen von den Verboten der Satzung zuzulassen. Mit der Erteilung der Ausnah-megenehmigung soll der Antragsteller mit einer Ersatzpflanzung mindestens im Verhältnis 1:1 beauflagt werden, aber auch Ausgleichszahlungen können ermöglicht werden. Nach der Bestandsaufnahme vom 16.08.2018 wurden nördlich des Bebauungsplanes Baumreihen bzw. –linien kartiert. Auf Grund ihrer ökologischen Wertigkeit und des Artenschutzes wird nördlich des Plangebietes eine Erhaltungsbindung mit einer Tiefe von 5 m festgesetzt.
Der Baumbestand innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche mit Erhaltungsbindung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB ist dauerhaft zu erhalten.
Bei Inanspruchnahme der Flächen der Feldgehölze mit dem geschützten Baumbestand sind in der nachfolgenden Planungsebene unter der Voraussetzung der Ausnahmegenehmigung der Baumschutzsatzung entsprechende Ersatzpflanzungen erforderlich. Der Bebauungsplan
„LIDL-Markt Trebbin, Am Kulturhausweg“ bereitet mit der Festlegung „Umgrenzung von
Flä-chen zum Anpflanzen von Bäumen“ eine Ersatzpflanzung teilweise vor, berücksichtigt aber auch den Artenschutz und schafft für die Zukunft potenzielle Fortpflanzungs- und Ruhestät-ten. Insgesamt sollen 32 Bäume in der Qualität Hochstamm, StU 10/12 angepflanzt werden.
Dabei sind die in der Artenliste I aufgeführten Arten zu verwenden.
Nichts desto trotz verbleiben nach der Baumschutzsatzung der Stadt Trebbin 65 Bäume die unter der Voraussetzung der Ausnahmegenehmigung zu ersetzen sind. Ist eine Ersatzpflan-zung nicht an einer geeigneten Stelle möglich, kann auch eine Ausgleichzahlung herangezo-gen werden.
Im Baugenehmigungsverfahren sind daher geeignete Maßnahmen durch den Eigentümer mit der Stadt Trebbin abzustimmen.
Zusätzlich ist im nordwestlichen Geltungsbereich eine weitere Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen festgesetzt. Dort soll in Verbindung mit der Erhaltungsfestsetzung ein sinnvoller Übergang zur Landschaft hin angestrebt. Aufgrund der vorhandenen Gehölzstrukturen ist zur Zeit eine schlechte verkehrliche Einsehbarkeit von Norden kommend gegeben, um die mög-liche geplante Ein- und Ausfahrt des Plangebietes verkehrsgerecht sicher zu gestalten, aber auch den Naturschutz und dem Landschaftsbild Rechnung zu tragen, wird folgendes festge-setzt:
Auf der (im Plan gekennzeichneten) Fläche FB zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind insgesamt 54 Sträucher (60 – 100 cm), 3x verpflanzt) an-zupflanzen.
6.2 Textliche Hinweise
6.2.1 Maßnahmen der dezentralen Niederschlagswasserbewirtschaftung
Das von den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist auf den Baugrundstücken, auf denen es anfällt, zu versickern (§ 54 Abs. 4 BbgWG i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB).
6.2.2 Bauzeitenregelung
Die Baufeldfreimachung ist nicht im Zeitraum zwischen dem 01. März – 31. August durchzu-führen.
6.2.3 Baumschutzsatzung der Stadt Trebbin
Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes liegt im Geltungsbereich der Satzung der Stadt Trebbin zum Schutz von Bäumen als geschützte Landschaftsteile (Baumschutzsatzung der Stadt Trebbin), in Kraft getreten am 19.01.2017. Die Baumschutzsatzung der Stadt Trebbin ist zu beachten.
6.2.4 Artenschutz
Es ist vor Beginn der Baumaßnahmen eine Artenschutzkontrolle auf Vorkommen von Brut-vögeln und Fledermäusen sowie entsprechende Vermeidungsmaßnahmen durchzuführen (ökologische Baubegleitung), um die artenschutzrechtlichen Schädigungs- und Störungsver-bote für alle europäischen geschützten Tier- und Pflanzarten gem. § 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG einzuhalten.
Das Ergebnis ist zu dokumentieren und der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Teltow-Fläming vorzulegen.
6.2.5 Artenliste
Für die Pflanzungen werden folgende Arten empfohlen:
Artenliste I, Bäume
Feld-Ahorn Acer campestre Eberesche Sorbus aucuparia Spitz-Ahorn Acer platanoides Elsbeere Sorbus torminalis Wild-Apfel Malus sylvestris Schwed. Mehlbeere Sorbus intermedia Wild-Birne Pyrus pyraster Winterlinde Tilia cordata
Artenliste II, Sträucher
Apfel-Rose Rosa rugosa Öhrchenweide Salix aurita
Gemeine Heckenkirche Lonicera xylosteum Hundsrose Rosa canina
Schlehe Prunus spinosa
6.3 Flächenbilanz
Art der Fläche Größe (gerundet)
Fläche Sonstiges Sondergebiet „EH“
- mögliche Versiegelung GRZ von 0,85
9.800 m2 8.330 m2
Gesamtfläche Geltungsbereich 9.800 m2