Hauptindikator Büroimmobilien-Gesamtrendite

Als Hauptindikator von Büroimmobilienzyklen wurde in der Definition in Punkt 2.4.3 die Gesamtrendite festgelegt. Es liegt daher nahe, diese auch als Aus-gangspunkt einer empirischen Analyse zu nehmen. Mit dem DIX als einzigem Performanceindex liegt aber leider erst eine sehr kurze Historie der Gesamt-rendite von Büroimmobilien in Deutschland vor. Abbildung 30 zeigt den Verlauf des DIX Total Return für Büroimmobilien seit 1996, der die überwiegende Zeit vor dem Hintergrund einer nahezu konstanten Umlaufrendite einen bescheide-nen, aber kontinuierlichen Anstieg aufweist, sich im letzten Berichtsjahr 2002 aber wieder nach unten bewegt. Es lässt sich hier also zumindest eine gewisse Trendbehaftung konstatieren. Ein insgesamt vierjähriger Anstieg der Gesamt-rendite von 3% auf über 6% bei einer nahezu konstanten UmlaufGesamt-rendite steht zumindest nicht im Widerspruch zur Ausgangsthese dieser Arbeit. Der gering

408 Stochastische Trendmodelle werden in den Kapiteln 5 und 6 spezifischer im Hinblick auf die Anwendungsgebiete Prognose und Simulation vorgestellt.

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erscheinende Schwankungsbereich ist nicht zu unterschätzen, denn der Total Return bezieht sich auf das investierte Gesamtkapital. Da die meisten Büroim-mobilien z. T. zu einem erheblichen Prozentsatz fremdfinanziert sind, wirken sich Wertänderungen auf das gebundene Eigenkapital überproportional aus.

Dieser Effekt wird im Verlauf des sechsten Kapitels näher analysiert.

Bei einer so kurzen Zeitreihe ist die Anwendung statistischer Verfahren aller-dings weder notwendig noch sinnvoll, weshalb zur Zeit und auch in den kom-menden Jahren bei der Untersuchung von Immobilienzyklen auf die Nebenindi-katoren zurückgegriffen werden muss. Diese erfolgt in den nachfolgenden Abschnitten in drei Schritten: zunächst wird die Beeinflussung der Nachfrage durch die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Nachfragefluktuation unter-sucht. Danach werden die zentralen Preisentwicklungen, namentlich die Le-benshaltungskosten, die Kosten für die Erstellung von Büroneubauten, Büro-mieten und Zinsen auf ihre Verlaufsmuster und gegenseitige Vor- und Nachlaufmuster untersucht. In einem dritten Schritt wird die Wirkung auf die Angebotsseite über eine Analyse der Baugenehmigungen und -fertigstellungen betrachtet.

2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0

Total Return 4.5 2.9 5.1 5.2 6.0 6.2 4.6

Umlaufrendite 5.6 5.1 4.5 4.3 5.1 4.8 4.7 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Quelle: DID, Eigene Darstellung.

Abbildung 30: Entwicklung des Total Return von Büroimmobilien 1996-2002

4.3.2 Gesamtwirtschaftliche Nachfrage, Bürobeschäftigung und -mieten Als Indikator der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist das BIP in Zusammen-hang mit der Immobiliennachfrage besonders aussagekräftig.⁴¹⁰ Abbildung 31 zeigt die Entwicklung des realen BIP der alten Bundesländer von 1950-2002.⁴¹¹ Es ergibt sich das Bild eines langfristig nahezu linearen Anstiegs und folglich leicht sinkender, sowie im konjunkturellen Verlauf schwankender Wachstumsra-ten.⁴¹² Die vertikal eingezeichneten Linien markieren Hochpunkte des Wachs-tums, deren zeitliche Abstände zwischen vier und ca. neun Jahren variieren.

Das Periodogramm der Wachstumsraten ab 1971⁴¹³ enthält lokale Maxima um fünfzehn, sechs und vier Jahre, die den visuellen Eindruck der konjunkturellen Periodizität untermauern.

In den vorangegangenen Kapiteln wurde eine zeitverzögerte Anpassung der Bürobeschäftigten an eine sich ändernde volkswirtschaftliche Produktion ange-nommen. Der Untersuchung dieses Zusammenhangs steht zunächst das Feh-len einer öffentlichen Statistik der Bürobeschäftigten im Wege. Über die Bun-desanstalt für Arbeit können jedoch regionalisierte Sonderauswertungen der Beschäftigtenstatistik zurück bis in das Jahr 1987 durchgeführt werden. Zu-sammen mit den von Dobberstein⁴¹⁴ entwickelten Bürobeschäftigtenquoten lassen sich damit die sozialversicherungspflichtig beschäftigten Büroangestell-ten abschätzen.⁴¹⁵

410 Zum Stellenwert des BIP als Indikator für die Immobilienmärkte vgl. Hübner/Kurzhals, Prog-nose, 2000, S. 7-8.

411 Zu methodischen Problemen bei der Verwendung langer BIP-Zeitreihen und ihrer Behand-lung vgl. Anhang A3.1.1.

412 Die Frage nach der Existenz eines Gesetzes abnehmender Wachstumsraten fortgeschritte-ner Volkswirtschaften wird unter Fachleuten kontrovers diskutiert. Die verbreitete Zustim-mung zu dieser These, die auch durch die Betrachtung des bundesdeutschen BIP gestützt wird, wurde durch das hohe und langanhaltende Wachstum der US-Ökonomie Ende der neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts auf die Probe gestellt. Vgl. dazu O. V., Wirt-schaftswachstum, S. 13.

413 Vgl. Abbildung 65, Anhang A3.1.2.

414 Vgl. dazu Punkt „Berufsbezogene Bürobeschäftigtenquoten nach Dobberstein“ in An-hang A1.3.

415 Nicht in der Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten enthalten sind sozialver-sicherungsfrei Beschäftigte, Beamte und Selbständige. Im Jahr 1986 hatte diese Gruppie-rung nach Berechnungen des Münchener Instituts einen Anteil von etwa 30% an allen Büro-beschäftigten (vgl. Bulwien GmbH, Immobilienmarkt, 1998, S. 94).

Quellen: Statistisches Bundesamt, Landesämter für Statistik, eigene Berechnungen.

Abbildung 31: Entwicklung des realen BIP und seiner Wachstumsraten

In Abbildung 32 wird die Veränderung des Bruttoinlandsprodukts der Verände-rung der Bürobeschäftigung gegenübergestellt.⁴¹⁶ Verschiedene statistische Untersuchungen unterstützen den visuellen Eindruck eines leichten zeitlichen Nachlaufs: Das Kreuzkorrelogramm weist innerhalb der ersten drei Jahre positi-ve und anschließend negatipositi-ve Wirkungen des BIP auf die Bürobeschäftigung aus⁴¹⁷. Die These einer so gerichteten zeitversetzten Wirkung wird durch einen Granger-Kausalitätstest gestützt.⁴¹⁸

Die positiven Kreuzkorrelationen bestätigen die exogene Induzierung von Büro-immobilienzyklen durch zyklische Konjunkturschwankungen, während die nach-folgend negativen Kreuzkorrelationen auf endogene Überreaktionen hinweisen.

416 Bei dieser Darstellung und der Interpretation der nachfolgenden Berechnungen ist zu be-rücksichtigen, dass das BIP in Jahreswerten vorliegt, während die sozialversicherungspflich-tig Beschäfsozialversicherungspflich-tigten jeweils mit dem Stand zur Jahreshälfte angegeben werden.

417 Vgl. Abbildung 66, S. 290 in Anhang A3.1.2.

418 Vgl. Tabelle 15, S. 291 in Anhang A3.1.2.

0 400 800 1200 1600 2000

-0.04 -0.02 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12

50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 10 Reales BIP Westdeutschland

WachtumsrateWachstumsrate

-40

Quellen: Statistisches Bundesamt, Bundesanstalt für Arbeit, Bürobeschäftigungsquoten nach Dobberstein, eigene Berechnungen

Abbildung 32: Änderung reales BIP und Bürobeschäftigte

Schließlich ergibt eine Regression der Bürobeschäftigten gegenüber zeitverzö-gerten Änderungen des BIP direkt interpretierbare Zahlen: so führt ein Anstieg des realen BIP um eine Milliarde Euro (in Preisen von 1995) noch im selben Jahr zu 1.600 neuen Bürobeschäftigten, in den beiden Folgejahren nochmals jeweils zusätzliche 1.500 und 1.300 Arbeitsplätze, während es nach sieben Jahren zu einer leichten Gegenreaktion in Form eines Rückgangs um ca. 900 Arbeitsplätze kommt.⁴¹⁹

Als längerfristiger Zusammenhang lässt sich feststellen, dass jede Milliarde Euro zusätzlichen realen BIPs von einem Zuwachs von ca. 3.500 Büroarbeits-plätze gefolgt wurde.⁴²⁰ Diese Beziehung ändert sich im Zeitablauf, da die Ter-tiärisierung eine Verschiebung der nationalen Produktionsfunktion hin zu einer

419 Vgl. Tabelle 16, S. 291, sowie die Anmerkungen zur Interpretation in Anhang A3.1.2. Der Determinationskoeffizient der Schätzgleichung beträgt 0,965, die Durbin-Watson Teststatis-tik 1.062. Durch eine geänderte Schätzung wird sowohl die vorhandene Autokorrelation der Residuen beseitigt als auch der Determinationskoeffizient gesteigert (vgl. Tabelle 17, S.

293). Dabei werden anstelle der absoluten die prozentualen Änderungen der Bürobeschäfti-gung erklärt. Wegen der direkteren Interpretationsmöglichkeit wird hier aber die absolute Schätzgleichung verwendet.

420 Vgl. Tabelle 18, Anhang A3.1.2, S. 294.

intensiveren Nutzung von Büroarbeit bewirkt. Die Verschiebung des Faktorein-satzes zu Gunsten der Büroarbeit zeigt sich in einer Entwicklung der Bürobe-schäftigungsanteile an den gesamten sozialversicherungspflichtig Beschäftig-ten, die allein in den Jahren 1987-2001 durch einen Anstieg von 31% auf über 35% gekennzeichnet war.⁴²¹

Die Bürobeschäftigten sind ein wichtiger Indikator für den Büroflächenbedarf, denn unterschiedliche Entwicklungen beider Größen können nur über eine Fluktuation der Flächennutzungsintensität erfolgen.⁴²² Die Flächeninanspruch-nahme pro Beschäftigtem war – mit leicht zunehmender Tendenz – in den letz-ten zwei Jahrzehnletz-ten aber nahezu konstant.⁴²³ In jedem Fall sollte sich ein steigender Flächenbedarf ceteris paribus angesichts des kurzfristig starren Büroangebots vor allem in den ersten Jahren positiv auf die Mietentwicklung bei Neuverträgen auswirken.

1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000

d(BIP-real) MRD. EUR

Quellen: Statistisches Bundesamt, RDM Immobilienpreisspiegel, eigene Berechnungen.

Abbildung 33: Änderung reales BIP und reale Büromieten im gehobenen Segment

421 Vgl. Abbildung 68, S. 295.

422 Vgl. dazu die Ausführungen im Punkt 3.2.2.2.

423 Vgl. Immobilien Zeitung, Frühjahrsgutachten, 2003, S. 27.

Abbildung 33 stellt die Entwicklung des BIP einem aus Daten des RDM gewon-nen Büromietindexes für Büros mit gehobenem Nutzungswert gegenüber. Auch hier bestätigen sowohl der visuelle Eindruck als auch formale Analysen den temporalen Zusammenhang: die realen Büromieten folgen der Änderung des BIP mit einer zeitlichen Verzögerung von ca. ein bis drei Jahren.⁴²⁴