Büroarbeit und Bürofläche

Bei bestehenden Definitionen von „Büroflächen“ und „Büroarbeit“ existieren in der deutschsprachigen Literatur gegensätzliche Vorstellungen zum begrifflichen Ursache-Wirkungsprinzip. Auf der einen Seite wird zunächst die Büroarbeit definiert als:

„Einsatz der vornehmlich geistigen Kräfte und Fähigkeiten des Menschen zur Vorbereitung des Einsatzes der vornehmlich körperlichen Kräfte und Fähigkeiten des Menschen, der technischen Arbeitsmittel und der Rohstoffe zur Befriedigung der materiellen und ideellen Bedürfnisse des Menschen und der Gesellschaft, d.h. für die Produktion und die Distribution von Gütern und Dienstleistungen.“⁷⁵ Die Bürofläche ist diejenige, auf der diese Tätigkeiten durchgeführt werden.

Dobberstein kritisiert die tätigkeitsbezogene Charakterisierung von Büros we-gen ihrer mangelnden Eignung für Büromarktuntersuchunwe-gen. Als Beispiele nennt sie u. a. das Arbeitszimmer eines Hotelmanagers und ein Schulsekretari-at, wo jeweils zwar typische Bürotätigkeiten durchgeführt werden, deren Zu- oder Abnahme aber für die Büroflächennachfrage irrelevant sind. Außerdem

72 Unter „strategische Überlegungen“ ist hier zu verstehen, dass auch das Verhalten der ande-ren Marktteilnehmer unter Berücksichtigung ihrer Erwartungen (einschließlich derer in Bezug auf das eigene Verhalten) einzubeziehen ist. Vgl. dazu Punkt 3.4.5.3.

73 Vgl. Wernecke/Rottke, Verlängerungsoptionen, 2001, S. 268.

74 Vgl. Gerhard, Index-Derivate, 2003, S. 241.

75 Vgl. Böhrs, Büros, 1960, S. 26f.

bedeute die „Dominanz der geistigen Tätigkeit […] keineswegs, daß mit der Büroarbeit keine körperlichen Tätigkeiten verbunden wären“.⁷⁶ Dobberstein schlägt daher den umgekehrten Weg vor, indem zunächst das Büro definiert wird, und anschließend die Büroarbeit als diejenige Tätigkeit charakterisiert wird, die vornehmlich in Büros stattfindet. ⁷⁷ In diese Richtung gehen auch v. Ei-nem und Tonndorf mit ihrer Definition von Bürobeschäftigten als Personen, die

„zumindest einen Büroarbeitsplatz okkupieren“.⁷⁸ Dieser wird aber auch hier im Grundsatz tätigkeitsbezogen definiert:

„Unter Bürofläche kann gegenwärtig der Flächenanteil verstanden werden, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten verrichtet werden bzw. verrichtet werden könnten. Es ist demnach nicht erforderlich, dass Büroflächen auch tatsächlich genutzt werden.“⁷⁹

Ein zweites wichtiges Kriterium von Büroflächen ist die Marktfähigkeit.⁸⁰ In Marktberichten besteht oft das Problem der Erfassung nicht marktfähiger Flä-chen als Leerstand. Dies führt leicht zu einer Verschleierung der tatsächliFlä-chen Marktlage.

Die größenmäßige Erfassung vermieteter Büroflächen und ihre Zuordnung zu den Flächenbegriffen der DIN 277 war jahrzehntelang nicht normiert, was zu einem „Flächen-Wirrwarr“ führte.⁸¹ Abhilfe schaffte hier 1996 die Arbeitsgruppe Flächendefinition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) e.V. mit der Veröffentlichung ihrer Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (MF-B). In dieser Richtlinie werden die in der DIN 277 definierten Flächen nach der Exklusivität des Nutzungsrechtes in „Mietfläche 1“ (Flächen

76 Vgl. Dobberstein, Bürobeschäftigte, 1998, S. 13.

77 Vgl. Dobberstein, Bürobeschäftigte, 1998, S. 12: „Da Büromarktuntersuchungen ausschließ-lich die Nachfrage nach Büroflächen thematisieren, muß bei der Definition der Büroarbeit das wichtigste Abgrenzungskriterium in der Raumbezogenheit bestehen. Dies bedeutet, daß der Begriff der Büroarbeit vor allem durch den Ort der Tätigkeit, das Büro, charakterisiert werden muß“.

78 Vgl. v. Einem/Tonndorf, Büroflächenentwicklung, 1990, S. 26.

79 Falk, Immobilien-Handbuch, 2002, Punkt 3.3.2 und Dobberstein, Bürobeschäftigte, 1997, S.

101. Dabei ist es unerheblich, in wessen Eigentum die Bürofläche steht, also ob sie eigen- oder fremdgenutzt ist.

80 Vgl. Falk, Immobilien-Handbuch, 2002, Punkt 3.3.2.

81 Vgl. Schulte, Flächen-Wirrwarr, 1995, S. 37.

mit exklusivem Nutzungsrecht), „Mietfläche 2“ (gemeinschaftliches Nutzungs-recht) und nicht vermietbare Flächen unterteilt.

2.2.4 Büroimmobilie

Aus der Kombination der Definitionen von Büroflächen und Immobilien sollte sich die Bedeutung des Begriffs „Büroimmobilie“ ergeben. Vielfach werden Immobilien aber gemischt genutzt, bspw. mit Handelsflächen im Erdgeschoss und Büros in den darüber liegenden Etagen. In der Definition von Büroimmobi-lien von Falk wird daher auf die überwiegende Nutzung durch Bürotätigkeiten abgestellt:

„Grundlegend bezeichnet man als Büroimmobilien Gebäude bzw. Gebäudeteile, in denen ausschließlich oder überwiegend von Dienstleistungsunternehmen aller Art Büroarbeit als Wechsel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durch-geführt wird. Die Büroimmobilie besteht in der Regel aus Büroräumen sowie wei-teren Dienstleistungsräumen und Verkehrsflächen, die zur Unterstützung der Bü-roarbeit im allgemeinen Sinne dienen.“⁸²

Falk nennt des weiteren die Kriterien „Abgeschlossenheit“ und „Marktfähigkeit“

von Büro- gegenüber Nicht-Bürogebäuden. Das Kriterium der Abgeschlossen-heit besagt, dass die jeweiligen Büroflächen sich über eine gesamte Etage erstrecken oder zumindest über einen gesonderten Zugang verfügen. Bei der Forderung nach Marktfähigkeit geht es wiederum um den Ausschluss veralteter oder nicht-funktioneller Gebäude.

Wie bei Büroflächen stößt auch die exakte Definition von Bürogebäuden bei der statistischen Analyse auf Datenprobleme. So erfasst das Statistische Bundes-amt Büroflächen in der Gebäudestatistik innerhalb der Kategorie „Büro- und Verwaltungsgebäude“⁸³ - die Lösung der Zuordnungsproblematik von

82 Falk, Immobilien-Handbuch, 2002, Punkt 3.3.2.

83 Die Definition des Statistischen Bundesamtes für Büro- und Verwaltungsgebäude lautet:

„[...]gebäude der gewerblichen Wirtschaft, darunter auch Bank- und Versicherungsgebäude, ferner Bürogebäude der öffentlichen Hand wie Ministerien, Stadtverwaltungen, Postämter, Bahnverwaltungen, ebenso Rundfunkhäuser, Verwaltungsgebäude der Kirchen, der Arbei-terwohlfahrt oder ähnlicher Organisationen“. Quelle: http://www-zr.destatis.de/def/def023 7.htm, Zugriff am 21.12.2002.

ten Nutzungen (Büro/ Wohnen/ Handel) und erst recht die Berücksichtigung der Marktfähigkeit ist auf dieser Grundlage im Regelfall nicht möglich.

2.3 Zyklen