Bedeutung von reinen Zyklusmodellen

Dieses sehr einfach gehaltene Modell hat seinen Vorteil in der direkten Veran-schaulichung des kombinierten Effektes von Timelags und extrapolativen Er-wartungen. Es zeigt, dass unter den restriktiven Annahmen auch einmalige Störungen von außen zu einem längeren endogenen Zyklus führen können. An diesem Ergebnis ändert auch eine teilweise Lockerung der Restriktionen wenig, wie die vierte Simulation unter Ausschluss von Abrissen zeigt. Die zu kritisie-renden Elemente des Modells sind eine direkte Folge der starken Vereinfa-chung. Die Nichtbetrachtung von Preisen durch die reine Betrachtung von Leer-standsschwankungen bspw. erweist sich spätestens dadurch als unzureichend, dass - real unmögliche - negative Leerstände entstehen können.

An der generellen Aussage, dass exogene Störungen unter geeigneten Verhal-tensannahmen nahezu zwangsläufig zur Ausbildung von Zyklen führen, ändern allerdings auch wirklichkeitsnähere Modelle nichts.

Das Modell von Kummerow ist zweifelsohne eines der einfachsten. Wichtige spezifische Modelle sind die von Barras (Office Development, 1983), sowie der Royal Institution of Chartered Surveyors (Property Cycles, 1994) und Barras (Dynamic Modelling I+II, 1987). Dabei indiziert das Alter der Publikationen, dass sich das Interesse der Zyklenforschung schon relativ früh auf diesen Bereich konzentriert hat. Die Bedeutung von reinen Zyklusmodellen dürfte aber in erster Linie im didaktischen Bereich liegen. Der Grund liegt darin, dass ihr Fokus auf den endogenen Anpassungsvorgängen liegt und daher meist nur von einem einzigen exogenen Faktor ausgegangen wird. Bei den normalerweise

umfang-reicheren, ökonometrischen Modellen werden dagegen möglichst alle relevan-ten exogenen Einflüsse erfasst.

3.6 Zusammenfassung

Ziel dieses Kapitels war es, einen vertiefenden Einblick in die Funktionsweise des Büroimmobilienmarktes zu geben. Dabei ging es neben den Transmissi-onsmechanismen, die zumindest in der Theorie für einen ausgeglichenen Markt sorgen (Abschnitt 3.2), vor allem um die Faktoren, die von außen für Störungen des Gleichgewichtes (Abschnitt 3.3) und intern für fluktuierende Überreaktionen sorgen (Abschnitt 3.4). Das Zusammenspiel zwischen exogenen Ursachen und endogenen Mechanismen wurde in einem vereinfachten Modell für Büroimmo-bilienzyklen demonstriert (Abschnitt 3.5).

Welche Konsequenz ergibt sich aus den Ausführungen dieses Kapitels für die zentrale These, dass Büroimmobilienzyklen auch zukünftig mit hoher Wahr-scheinlichkeit zu erwarten sind?

Zur Beantwortung dieser Frage ist es hilfreich, die Gegenthese zukünftig schwächerer Zyklen aufzustellen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

Nimmt man nochmals die inhaltliche Trennung von exogenen Störungen und endogenen Übertreibungsmechanismen zur Hilfe, so lässt sich feststellen, dass Zyklen sich dann abschwächen werden, wenn

- die exogenen Störungen (bzw. die in Erwartung möglicherweise kom-mender Störungen bestehenden Unsicherheiten) geringer werden

- oder wenn die endogenen Übertreibungsmechanismen, die durch Zeit-verzögerungen, Verhaltensanomalien, Informationsineffizienz und weite-re Effekte entstehen, in ihweite-rer Wirkung abnehmen

- oder wenn sowohl exogen verursachte Unsicherheit als auch die Wir-kung endogener Übertreibungen abnehmen

- oder wenn es eine gegenläufige Entwicklung dahingehend gibt, dass ei-ne die andere überkompensiert, dass also bspw. eiei-ne steigende Unsi-cherheit durch eine um so größere Verbesserung des Anpassungsver-haltens des Büroimmobilienmarktes mehr als wettgemacht wird.

Betrachtet man zunächst das exogene Umfeld, so lassen sich kaum Anhalts-punkte für geringere Volatilitäten im gesamtwirtschaftlichen Kontext ausma-chen. Es scheint im Gegenteil eher wahrscheinlich, dass die unter dem Stich-wort „Beschleunigung“ subsumierte exponentielle Entwicklung des Wissens, der Technologien, der Bedarfsstrukturen und alle damit verbundenen Unsicherhei-ten zu einer erhöhUnsicherhei-ten Volatilität führen.³⁷⁰

Auch in Bezug auf die endogenen Mechanismen deutet nur weniges in Rich-tung nachhaltiger Änderungen der Anpassungsprozesse. Zeitverzögerungen lassen sich zwar durch schnellere Genehmigungsverfahren und kürzere Ent-scheidungs- und Bauzeiten verringern, der Rahmen dafür ist aber technisch begrenzt. Somit bleiben Verzögerungen mit Sicherheit ein charakteristisches Element des Immobilien- und insbesondere der Büroimmobilienmarktes.

Viele Verhaltensanomalien werden überhaupt erst seit jüngerer Zeit bewusst wahrgenommen und wissenschaftlich untersucht. Selbst für den Fall, dass die entsprechenden Erkenntnisse auch an den Markt weitergegeben werden kön-nen, bleibt es zunächst offen, ob dies auch der erste Weg zur Besserung ist und ob künftige Generationen von Marktteilnehmern nicht wieder die gleichen Fehler machen werden. Die Forschungsergebnisse der Verhaltensökonomie und des erst in den Anfängen befindlichen „Behavioral Real Estate“-Ansatzes legen aber nahe, dass ein großer Teil des beschränkt rationalen Individual- und Massenverhaltens systematischer Natur und daher nur in geringem Maße än-derbar ist.

Die Fortschritte in Bezug auf die Informationsineffizienz haben aufgrund der hohen Komplexität der Immobilienmärkte natürliche Grenzen. Zusammen mit der grundsätzlichen Unvorhersehbarkeit zukünftiger Entwicklungen bleiben Fehleinschätzungen auch beim rationalen Investor unvermeidbar. Es erscheint also insgesamt vor dem Hintergrund des theoretischen Rahmens und der zu erwartenden Entwicklungen sehr wahrscheinlich, dass die Ausbildung von

370 Vgl. Hübner/Kurzhals, Prognose, 2000, S. 5: „Seit Beginn der 90er Jahre ist der deutsche Immobilienmarkt jedoch von erhöhten Schwankungen geprägt. Dies steht im Zusammen-hang mit den gestiegenen Unsicherheiten im gesamtwirtschaftlichen Umfeld“.

len auch zukünftig zu den entscheidenden Charakteristika des Büroimmobi-lienmarktes zählen wird.

Insgesamt lassen sich die Ergebnisse also wie folgt zusammenfassen:

- Der Büroimmobilienmarkt kann vereinfachend durch ein Gleichgewichtsmo-dell von vier interdependenten Märkten, bestehend aus dem Flächennut-zungs-, dem Investitions-, dem Projektentwicklungs- und dem Grund-stücksmarkt, dargestellt werden.

- Exogene Störungen verhindern, dass ein möglicher Gleichgewichtszustand Bestand haben kann.

- Endogene Faktoren begünstigen die ein- oder sogar mehrmalige Fortpflan-zung von exogen verursachten Ungleichgewichten und damit die Ausbil-dung endogener Zyklen.

- Da es voraussichtlich auch zukünftig zu exogenen Störungen kommen wird und sich wichtige Markteigenschaften nicht oder nur wenig ändern, werden auch zukünftig ausgeprägte Marktzyklen zu erwarten sein.