Entwicklung und aktuelle Marktsituation der deutschen Shopping Center deutschen Shopping Center deutschen Shopping Center

Die in Generation 5 genannten neuen Angebotsformen der Shopping Center manifes-tieren sich in den aktuellsten Marktdaten des deutschen Handelsimmobilienmarktes und dessen Teilsegment der Shopping Center.

Nach einem Jahrzehnt, in dem sich bundesweit die Verkaufsfläche in Einkaufszentren nahezu verdoppelt hat, wird in der Immobilienbranche und in den Städten über den Sinn der Errichtung weiterer neuer Shopping Center, vor allem in den Innenstädten, diskutiert.³³⁵ Insbesondere in Bezug auf Standorte in Klein- und Mittelstädten erscheint es zunehmend kontrovers, ob neue innerstädtische Shopping Center als Impulsgeber für die Städte gelten können, oder ob von ihnen eher negative Auswirkungen auf die vorhandenen innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen und den Verkehr ausgehen.³³⁶ Für kleinere Städte und Kommunen kann eine Shopping Center Ansiedlung einerseits zu einem wichtigen Wettbewerbsvorteil gegenüber Nachbargemeinden werden: „[…]

im Zuge einer zunehmenden Europäisierung [erfolgt] auch eine Modifizierung des Standortgefüges auf internationaler, nationaler und regionaler Ebene.

331 Vgl. Reichel, R. (2004b), S. 34; Otto, A. (2001a), S. 7; Otto, A. (2001b), S. 28.

332 Vgl. DEGI Research (2005), S. 2.

333 Vgl. Vogel, L. (2003) zur Projektentwicklung von Factory Outlet Centern in Deutschland. Vgl.

zur aktuellen Marktentwicklung in Deutschland und Europa Falk, B. (2005), S. 8.

334 Vgl. Walzel, B./Trabzadah, M. (2005), S. 13. Ein Beispiel ist das Alstertal Einkaufszentrum (AEZ) der ECE in Hamburg-Poppenbüttel. Es wurde 1970 eröffnet, 1991 erweitert und 2001 modernisiert. Derzeit laufen die Bauarbeiten für eine Erweiterung zu einem urbanen Stadt-teilzentrum; vgl. Göppert, K. (2004), S. 21.

335 Vgl. Wiktorin, A. (2004a), S. 42; Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern (2003), S. 7; Otto, A. (2003), S. 17.

336 Vgl. Hahn, B. (2002), S. 159; Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern (2003), S. 7.

chend existiert heute vielerorts ein zunehmender Wettbewerb regionaler Strukturen, d.h. viele Städte und Kommunen streben durch die Genehmigung großflächiger Shop-ping-Center-Projekte eine Neupositionierung und Steigerung ihrer Attraktivität an.“³³⁷ Dies führt andererseits allerdings in vielen Fällen auch zu einer Belastung der Innen-städte als traditionelle Einzelhandelsstandorte.

Trotz der Kaufzurückhaltung der Konsumenten und des Überangebots an Einzelhan-delsflächen in Verbindung mit sinkenden Flächenproduktivitäten³³⁸ ist die Entwicklung der Shopping Center in Deutschland nach wie vor als expansiv zu bezeichnen (siehe Abbildung 16).³³⁹ Weiterhin wird auch ein hoher Flächenzuwachs an Einzelhandelsflä-chen in Deutschland erwartet (siehe Abbildung 17).³⁴⁰

Abbildung 16: Anzahl und Fläche der Shopping Center in Deutschland 2000-2004³⁴¹

337 Besemer, S. (2004), S. 55, nach Held (1999), S. 37ff.; Zwerweck (1999), S. 7.

338 Vgl. DEGI Research (2005), S. 1. Dies ist insbesondere in den Neuen Bundesländern zu verzeichnen, da dort die Shopping Center Fläche pro Einwohner im Vergleich zur geringen Kaufkraft überproportional hoch ist; vgl. EHI EuroHandelsinstitut (2002), S. D.07.2.

339 Falk, B. (2003), S. 8.

340 Vgl. Walzel, B./Trabzadah, M. (2005), S. 13.

341 Quelle: HDE (2005), S. 15.

Abbildung 17: Flächenentwicklung Einzelhandel in Deutschland 1980-2010³⁴²

Dies liegt auch darin begründet, dass institutionelle Immobilieninvestoren das Problem der stetig sinkenden Attraktivität der Büromärkte erkannt haben und verstärkt qualifi-zierte Einzelhandelsimmobilien in Deutschland nachfragen. Dieses Segment präsen-tiert sich, ungeachtet der allgemeinen Konjunktur- und Konsumkrise, überdurchschnittlich wertstabil und ertragreich.³⁴³

Derzeit ist davon auszugehen, dass sich im Investmentmarkt für deutsche Handelsim-mobilien weniger, aber spezialisiertere und bessere Standorte mit einem höheren Ren-ditepotenzial, insbesondere Shopping Center, als bevorzugte Investitionsobjekte darstellen werden. Diese erfahren ihre Stabilität durch zuverlässige und strategisch erfahrene Ankermieter in Form von Einzelhandelsketten mit hoher Bonität und der Be-reitschaft, lange Mietvertragslaufzeiten von zehn bis 20 Jahren zu akzeptieren.³⁴⁴ Zu-nehmend kommen diese bonitätsstarken Mieter mit neuen Einzelhandelskonzepten auch aus einem internationalen Umfeld.³⁴⁵ So werden diese Einzelhandelsinvestitionen

342 Quelle: HDE (2005), S. 17.

343 Vgl. Karl, T. (2006), S. 15; Manginas, N. (2004), S. 27-35; Roos, P. (2003a), S. 16;

ULI/PriceWaterhouseCoopers (2003), S. 39. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre konnten Einzelhandelsimmobilien eine Rendite (Total Return) von 4,2% p.a. erzielen, und die Aussich-ten bis 2009 sind mit vier bis fünf Prozent überdurchschnittlich im Vergleich insbesondere zu Büroimmobilien; vgl. DEGI Research (2005), S. 4.

344 Vgl. Roos, P. (2003a), S. 16.

345 Vgl. DEGI Research (2005), S. 3; Harriehausen, C. (2005), S. V17.

in Qualität und Nachhaltigkeit für institutionelle Investoren kalkulierbar und können sich auch bei Shopping Centern in Mittel- und Kleinstädten auszahlen. Infolgedessen zeichnet sich ab, dass sich der Einzelhandelsanteil in den Portfolien der Investoren kurz- bis mittelfristig weiter erhöhen wird.³⁴⁶

Die Einzelhandelsmieten in Deutschland sind überwiegend stabil, haben jedoch aktuell wenig Steigerungspotenzial, da durchschnittlich immer noch kaum Umsatzzuwächse im Einzelhandel zu verzeichnen sind.³⁴⁷ Nichtsdestotrotz weisen Betriebe in Shopping Centern eine deutlich bessere Umsatzentwicklung auf als der gesamte Einzelhandel.³⁴⁸ Abbildung 18 zeigt, dass die Umsätze bei 56% der in Shopping Centern ansässigen Betriebe von 2003 auf 2004 gestiegen sind, während dies bspw. in Innenstadtlagen nur bei 39% der Betriebe der Fall war. Damit sind Lagen in Shopping Centern eindeutig als die derzeit erfolgreichsten Einzelhandelsstandorte zu bezeichnen, und letztere werden folglich zu bevorzugten Investitionsobjekten.

Abbildung 18: Umsatzentwicklung nach Standort im 2. Halbjahr 2004 in Prozent der Betriebe³⁴⁹

346 Vgl. Roos, P. (2003a), S. 16. Nach einer aktuellen Studie werden Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Shopping Center, von Immobilieninvestoren als das beste Investmentsegment betrachtet; vgl. Karl, T. (2006), S. 15.

347 Vgl. z.B. Atisreal (2005).

348 Vgl. Stumpf, J. (2004), S. 45.

349 Quelle: HDE (2005), S. 25.

Abgesehen von Neuprojekten in Mittel- und Kleinstädten ist der deutsche Shopping Center Markt überwiegend gesättigt.³⁵⁰ Dies wird u.a. dokumentiert durch die Expansi-onsbestrebungen deutscher Shopping Center Entwickler nach Zentral- und Osteuropa, wo die Flächenversorgung hingegen noch gering, fragmentiert und ineffizient ist.³⁵¹ Eine Konsolidierung der Shopping Center Entwickler im deutschen Markt kann antizi-piert werden, da sich der Wettbewerb um gute Standorte verhärtet und die Kosten-struktur der Betreiber effizienter werden muss.³⁵²

In Zukunft ist eine stärkere Bedeutung und Durchmischung neuer, innovativer Shop-ping Center Typen, speziell in Verbindung mit Revitalisierungen, zu erwarten, da sich die Handelsimmobilienbranche verstärkt dem Wettbewerbsdruck im Einzelhandel stel-len und sich kontinuierlich dem Markt, auch aus Konsumentenperspektive, anpassen muss.³⁵³

3.3 Notwendigkeit und Bedeutung von Revitalisierung im