Auslöser aus finanzwirtschaftlicher Perspektive

Auslöser aus finanzwirtschaftlicher Perspektive entstehen meist durch andere Arten von Auslösern. Die ökonomische Überalterung eines Shopping Centers, die bspw.

auch durch marktliche Probleme (siehe Abschnitt 4.3.2.1.3) ausgelöst werden kann, kann der baulichen Überalterung mit einem substanziellen Zeitabstand vorangehen.⁵⁸³ Die finanzwirtschaftliche Perspektive als so empfundener Revitalisierungsauslöser spiegelt vornehmlich die Sichtweise des Center Eigentümers oder eines Investors wider.⁵⁸⁴ In diesem wirtschaftlichen Kontext wird Revitalisierung durch die Kluft

578 Vgl. Hahn, B. (2002), S. 27; Interviews.

579 Vgl. Schantz-Feld, M. R. (1990), S. 199; Holl, S. (2002), S. 2.

580 Vgl. Nunnink, K. K. (1993), S. 25.

581 Vgl. Yuo, T. S.-T. (2004), S. 3.

582 Vgl. Raesch, D. (1998), S. 215.

583 Vgl. Pugh, C. (1992), S. 38.

584 Vgl. auch Glöckner, P., et al. (2004), S. 73.

zwischen der Performance des Shopping Centers und aktuellen Anforderungen ausge-löst.⁵⁸⁵

Zeit Performance

der Immobilie

P₀

T₀

T_kr P_kr

Performance Performance-Lücke

Anforderungen Übergang

Abbildung 41: Performance-Lücke im Lebenszyklus⁵⁸⁶

Zu Beginn der Nutzung des Neubauprojekts (t=t0), erfüllt die Performance nahezu die Anforderungen. Mit fortlaufender Zeit öffnet sich, wie in Abbildung 41 dargestellt, eine Lücke zwischen den beiden Parametern (Performance-Lücke). Dies resultiert aus:

• veränderten Anforderungen an die Immobilie aufgrund von Gesetzesänderungen, Technologieneuerungen, Veränderungen wirtschaftlicher und anderer gewerblicher Faktoren, sozialer Geschmäcker, Standards und Vorstellungen. In einer Phase schneller Veränderungen sind die Anforderungen permanent in einem Übergangs-stadium, wohingegen sie in Phasen langsamer Veränderungen überwiegend stabil bleiben.

• der Unfähigkeit der physischen Eigenschaften einer Immobilie, Nachfrageänderun-gen ad hoc kurz- bis mittelfristig aufzufanNachfrageänderun-gen.⁵⁸⁷

585 Vgl. Ohemeng, F./Mole, T. (1996), S. 1. Der Begriff Performance wird in diesem Aufsatz nicht näher definiert; es ist aber davon auszugehen, dass der Marktwert einer Immobilie gemeint ist.

586 In Anlehnung an: Ohemeng, F./Mole, T. (1996), S. 2.

587 Vgl. Ohemeng, F./Mole, T. (1996), S. 2.

Revitalisierungsentscheidungen werden also letztlich ausgelöst vom spezifischen wirt-schaftlichen, insbesondere finanziellen Zustand des Shopping Centers (sinkende Per-formance), ggf. neuen Finanzierungs- und Ertragsmöglichkeiten, bestehenden Verträgen und Vereinbarungen über die Allokation von Mieten und Erträgen und den – wenn auch eingeschränkten – Chancen, bestehende Verträge zu überarbeiten und neu zu verhandeln sowie neue abzuschließen.⁵⁸⁸ In diesem Zusammenhang können bspw.

auslaufende Mietverträge,⁵⁸⁹ die schon in Abschnitt 4.3.1.3.5 zur Mietvertragsanalyse thematisiert wurden, den Anstoß zu einer Revitalisierung geben, da sie eine wirtschaft-lichere Neudisposition der Flächen in Verbindung mit dem Abschluss neuer Verträge ermöglichen.⁵⁹⁰ Dieses Datum kann aus wirtschaftlicher Sicht den optimalen Revitali-sierungszeitpunkt determinieren (siehe auch Abschnitt 5.1.2.1).

Wenn die Leerstandsrate jedoch sukzessive steigt,⁵⁹¹ die Umsätze und die Kundenfre-quenzen rückläufig sind,⁵⁹² verringert sich spätestens mit dem Erreichen der Degenera-tionsphase des Lebenszyklus die Akzeptanz des Centers bei Kunden und Handelsunternehmen als potenziellen Mietern, aber auch bei den Bestandsmietern.

Die Mietangebote einzelner neuer Mieter sinken mit der abnehmenden Aktualität der Architektur und Innenausstattung des Centers,⁵⁹³ und für Bestandsmieter wird die Er-wirtschaftung der ursprünglich vereinbarten Mieten schwerer – insbesondere, wenn die Mieten durch vertragliche Indexierung stetig steigen -, da es ihnen nicht mehr möglich ist, gute Umsätze durch die gleiche Frequenz und Qualität an Kunden zu attrahieren wie im Neubauzustand.⁵⁹⁴ Mittelfristig besteht folglich die Gefahr einer Mietreduktion (auch durch die gesunkenen Umsätze und den darauf bezogenen Umsatzmietanteil)⁵⁹⁵

588 Vgl. Pugh, C. (1992), S. 41.

589 Möglich sind auch im Mietvertrag bereits festgeschriebene Zeitpunkte einer Revitalisierung, die die Revitalisierung auslösen.

590 Vgl. Interviews; Raesch, D. (1998), S. 215.

591 Leerstand kann u.a. entstehen, wenn die Umgebung ein Flächenüberangebot aufweist, die Mieter Solvenzprobleme haben und ausziehen oder das Shopping Center obsolet ist; wenn die Hauptmieter starke nationale Händler sind, ist das Risiko geringer; vgl. Saft, S. M.

(1990), S. 32f.

592 Vgl. Interviews.

593 Bzw. werden die Mietpreisforderungen des Center Eigentümers in diesem Stadium oft als zu hoch empfunden; vgl. Holl, S. (2002), S. 2.

594 Vgl. Wong, K. C. (2000), S. 17; Interviews.

595 Vgl. Gerbich, M. (1998), S. 286.

im Center oder des Auszugs mehrerer Mieter, wiederum steigendem Leerstand und somit ein Renditerisiko für den Eigentümer.⁵⁹⁶

Eine Abwärtsspirale beginnt, wenn sich revitalisierungsbedürftige Shopping Center eine höhere Auslastung durch niedrige Mieten zur Leerstandsreduktion erkaufen möch-ten. So können jedoch die Kundenfrequenzen und Umsätze nicht gesteigert werden und somit die Performance nicht stabilisiert werden.⁵⁹⁷

Die Investitionsentscheidung in bestehende Shopping Center ist demzufolge zuneh-mend eine Entscheidung, ob Mieten und Renditen im Zeitablauf weiter graduell sinken dürfen oder ob das Center durch eine Nachinvestition reaktiviert wird – bevor darüber nachzudenken ist, die Grundstücksnutzung zurückzubauen (Demalling) und ein Rede-velopment durchzuführen.⁵⁹⁸

Aus finanzwirtschaftlicher Sicht ist daher bei Revitalisierungsentscheidungen immer eine Reflektion auf den Ertragswert nötig. Jeder Shopping Center Eigentümer steht in Verhandlungen mit seinen Banken um die Verlängerung von Kreditlinien. Für diese ist bzgl. ihrer Kreditrisikoposition die Entwicklung des Ertragswertes das entscheidende Beurteilungskriterium des Engagements. Ist eine Verbesserung des Ertragswertes durch eine Revitalisierung möglich, wird die Bank die Durchführung unterstützen; wenn nicht, ist die Maßnahme mit höherem Risiko verbunden, und im Zweifel findet keine Revitalisierung statt, wenn die gegebenen Umsätze und der vorhandene Mietermix noch toleriert werden können.⁵⁹⁹ Häufig entsteht in diesem Zusammenhang jedoch mittelfristig das Problem eines Investitionsstaus.⁶⁰⁰ Im Sinne der Lebenszyklustheorie können Immobilien ohne die notwendigen Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten

596 Vgl. Interviews; Glöckner, P., et al. (2004), S. 73; Reichel, R. (2004a), S. 41.

597 Vgl. PWC Global Strategic Real Estate Research Group (2001), S. 13.

598 Vgl. Pugh, C. (1992), S. 39.

599 Vgl. Interviews. “The nature of retail real estate investment for new space or expansion of existing space is that construction dollars follow sales dollars.” Benjamin, J. D./Jud, G.

D./Winkler, D. T. (1998), S. 298.

600 Vgl. Interviews. Mit bestehenden Groß-Objekten wie dem Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach oder dem Ruhrpark in Bochum haben die Kunden sich längst arrangiert. Diese Big-Boxes können auf ihre Stammkunden bauen. Bei anderen Centern mit geringerer Fläche zögern die Eigentümer aber bereits seit Jahren eine Entscheidung über deren Zukunft hinaus; vgl.

Karl, T. (2000), S. 1.

sowie andere Nachinvestitionen aufgrund funktionaler Überalterung erheblich an Wert verlieren.⁶⁰¹

Für Banken sind bei der Finanzierung eines Shopping Centers zudem Sicherheiten in Form von langfristigen Ankermietverträgen essenziell.⁶⁰² Der Verlust eines Ankermie-ters aufgrund seiner Insolvenz⁶⁰³ kann daher sogar die etabliertesten Shopping Center belasten.

Ein weiterer finanzwirtschaftlicher Auslöser einer Shopping Center Revitalisierung kann die angestrebte Hebung des Marktwertes für einen potenziellen Verkauf sein.⁶⁰⁴ Insbe-sondere in Großbritannien gibt es Unternehmen, die ihr Geschäftsmodell darauf auf-bauen, Immobilien, insbesondere auch Shopping Center, preisgünstig anzukaufen und durch Value-Added-Strategien, zu denen auch Revitalisierung zählt, mit einem guten Wertaufschlag wieder zu veräußern.⁶⁰⁵ Dieser Trend scheint aktuell auch in Deutsch-land zunehmend einzusetzen, da Private Equity und Opportunity Fonds verstärkt kri-senbehaftete bestehende Shopping Center nachfragen, die durch Revitalisierung ertragreicher gemacht werden sollen.⁶⁰⁶