3. V ERGLEICH VON UNTERSCHIEDLICHEN S ANIERUNGSANSÄTZEN
3.1. Änderung der Raumaufteilung
Als wesentliches Ziel bei einer Wohnungssanierung gilt die Verbesserung der Wohnbedingungen für die Bewohner und somit auch eine Steigerung der Vermark-tungspotentials. Zu den funktionalen Hauptmängeln in Plattenbauten der 60er und 70er Jahre zählen die kleinen Individualräume, familienunfreundliche Küchen, zu kleine Bäder, fehlende Barrierefreiheit und allgemein unzureichende Bewegungs-flächen.58
Die tragenden Innenwände wurden aus Normalbeton hergestellt, während die nicht tragenden Innenwände aus Beton- oder Gipswänden hergestellt wurden. Die sta-tisch irrelevanten Innenwände können im Zuge des Umbaus und innerhalb der rechtlichen Rahmenbedingungen des WEG und MRG entfernt werden.59
Bei der Konzeptionierung einer Wohnungssanierung ist festzulegen, ob Änderun-gen des Grundrisses für eine Wertsteigerung erforderlich sind. Im Wesentlichen gilt, dass die Kosten für die Umgestaltungsmaßnahmen die finanziellen Aufwendungen eines theoretischen Neubaus nicht übersteigen sollen. Mit einer bestandsorientier-ten Planung kann eine Wohnwertverbesserungen wirtschaftlich umgesetzt wer-den.60
57 Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnungsanpassung in Block- und Plattenbauten: Baasch, Helga u.a. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 2002. S.12
58 Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnwertverbesserung durch Grundrißveränderung: Baasch, Helga u.a. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 1999. S.3 f.
59 Atlas Sanierung. Instandhaltung, Umbau, Ergänzung: Giebeler, Georg u.a. 1. Auflage. München:
Institut für internationale Architektur-Dokumentation GmbH & Co. KG 2008. S.204
60 Baasch, Helga.; Paap, Helga.; Rietz, Andreas.: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnwertver-besserung durch Grundrißveränderung. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 1999. S.5
Änderungen der raumtrennenden Elemente
Bauliche Änderungen an der tragenden Gebäudestruktur erfordern einen statischen Nachweis. Weiters müssen bei Wanddurchbrüchen von einer Breite von mehr als einer Türbreite ein erheblicher konstruktiver Aufwand wie Rahmenkonstruktionen angedacht werden. Leichte Innenwände, die keine tragende Funktion erfüllen, kön-nen innerhalb einer Wohneinheit im Rahmen des vorgegebekön-nen Trennwandzu-schlags geändert werden. Durchbrüche in Spannbetondecken sind kaum durchzu-setzen und daher sollte auf bestehende Deckendurchbrüche zurückgegriffen wer-den.61
Für eine Änderungen der Raumaufteilung, die statisch relevante Wände betrifft, ist nach dem MRG bei Mietwohnungen jedenfalls die Zustimmung des Vermieters er-forderlich. Dieser darf seine Zustimmung auch verweigern, wenn diese Verände-rung eine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen birgt.62
Auch bei Änderungen von nichttragenden Trennwänden ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, da hierfür weiters eine Bauanzeige erforderlich ist.63
Durchbrüche oder sonstige Änderungen von tragenden Wänden, erfordern bei Ei-gentumswohnungen nach dem WEG jedenfalls die Zustimmung aller anderen Mit-eigentümer, da diese Maßnahmen eine Gefahr für die Sicherheit von Personen und des Hauses zur Folge haben könnten. Maßnahmen, die Innenwände betreffen, die keine tragende Funktion erfüllen, ist keine Zustimmung erforderlich.64
Änderung des Sanitärraumes
Die Sanierung der Nassräume, stellt aufgrund der Ausgangslage eines meist zu kleinen Bades, eine wesentliche Optimierungsaufgabe dar. Dies hat im Rahmen der technischen, wirtschaftlichen Möglichkeiten und dem Spannungsfeld von
61 Baasch, Helga.; Paap, Helga.; Rietz, Andreas.: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnwertver-besserung durch Grundrißveränderung. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 1999. S.9
62 MRG. BGBl 1981/520 idF BGBl I 2018/58
63 Mario, Kopf: Wohnungssanierung: So gehen Sie dabei richtig vor. In: https://kurier.at/wirtschaft/im-mobiz/wohnungssanierung-so-gehen-sie-dabei-richtig-vor/199.273.748 (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
64 WEG. BGBl 2002/70 idF BGBl I 2018/58
unveränderbaren Deckendurchbrüchen, Lüftungsschächte oder andere Hinder-nisse zu erfolgen.65
Bei einer Sanierung von Sanitärraumes ist es erforderlich, den vorhandenen Platz und Abmessungen platzsparend zu nutzen und wassersparende Toiletten einzu-bauen, um eine Minimierung des Installationsbereiches zu ermöglichen.
Abbildung 11: Beispielgrundriss, innenliegender Sanitärraum und Küche, Installationsbereich kü-chenseitig zugänglich (Oehler, Gisela: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Bäder, Küchen und deren Installationsbereiche. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 2000. S.20)
Durch das Entfernen von Wandteilen ist oftmals die Stabilität und Standsicherheit der Zelle gefährdet und muss berücksichtigt werden. Ein Abbruch der Sanitärraum-zelle ist möglich, jedoch ist in der Regel ein neues Rohrbündel, Schachtverkleidung und Traverse erforderlich. Es bietet sich auch die Möglichkeit der Implementierung eines Sanitärraumes in einen ehemaligen Wohnraum. Hierbei sind
65 Oehler, Gisela: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Bäder, Küchen und deren Installationsberei-che. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 2000. S.1
Sperrmaßnahmen an Wänden und Fußböden, ein neuer Fußbodenaufbau, ein sta-tischer Nachweis und Wand und Deckendurchbrüche erforderlich.66
Die Verlegung des Nassraumes birgt zusätzlich die Gefahr eines Wasserschadens für das Haus und stellt somit klar eine potenzielle Gefahr für die Sicherheit der Per-sonen, des Hauses und anderer Sachgegenstände dar. Wie bei Änderungen der raumtrennenden Elemente, ist bei diesen Maßnahmen sowohl bei Mietwohnungen nach dem MRG und Eigentumswohnungen nach dem WEG jeweils die Zustimmung des Vermieters oder der anderen Miteigentümer einzuholen. Jedoch kann der Ver-mieter die Schaffung eines zweiten Badezimmers untersagen.67
Das Abschlagen der Fliesen kann oftmals einen erheblichen Zeitaufwand darstellen und somit die Kosten für Maßnahmen in Nassräumen erhöhen. Weiters ist die Größe der zu verfliesenden Fläche wesentlich für den ökonomischen Aufwand. Je-doch durch die erforderlichen Kosten für die Ausstattung ist ein größeres Badezim-mer verhältnismäßig nicht wesentlich kostspieliger als ein kleinerer Sanitärraum.
Die Erforderlichkeit einer Umplanung der Elemente ist kritisch zu prüfen, da eine Weiterverwendung der bestehenden Leitungen und Rohre angestrebt werden sollte. Die Materialkosten sind hierbei nicht schwerwiegend, dafür aber die Arbeits-zeit des Handwerkers durch die Neuverlegung.68
Verbesserung des Schallschutzes
Unzureichender Schallschutz kann für den Nutzer einer Wohnung Stress verursa-chen und eine Belastung darstellen Deswegen sollte im Rahmen einer Wohnungs-sanierung auch eine schallschutztechnische Verbesserung der Wohneinheit stets bedacht werden.69
66 Baasch, Helga; Paap, Helga; Rietz, Andreas: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnwertver-besserung durch Grundrißveränderung. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 1999. S.11
67 Mario, Kopf: Wohnungssanierung: So gehen Sie dabei richtig vor. In: https://kurier.at/wirtschaft/im-mobiz/wohnungssanierung-so-gehen-sie-dabei-richtig-vor/199.273.748 (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
68 Sanier.de: Was kostet ein neues Bad. In: https://www.sanier.de/badezimmer/was-kostet-ein-neues-bad (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
69 Sanier.de: Schallschutz und Schalldämmung für Innenwände. In: https://www.sanier.de/schall-schutz/schallschutz-und-schalldaemmung-fuer-innenwaende (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
In Plattenbauten wurde bis 1970 überwiegend ein Verbundestrich aus Fließanhydrid und Zement verbaut, während die erforderliche Trittschalldämmung durch einen weichfedernden Bodenbelag gewährleistet wurde. Im Zuge einer Sanierung sind lose Verbundestriche zu entfernen und durch geeignete Fußbodenaufbauten zu er-setzen.70
Um eine Verbesserung des Schallschutzes zu erreichen, ist es oftmals erforderlich den Fußbodenaufbau zu erneuern. Dies ist meistens prinzipiell möglich, jedoch darf das Gewicht der neuen Konstruktion nicht die Masse des entfernten Aufbaus über-schreiten. Für das Aufbringen eines schwimmenden Estrichs ist ein statischer Nach-weis erforderlich.71
Weiters wird im Falle des Ersetzens eines Bodenbelages oftmals eine Trittschall-schutzentkopplung mithilfe einer Weichfaserplatten, Schaumfolien oder Polysterol-platten geschaffen. Somit wird der Oberboden von der tragenden Unterkonstruktion getrennt.72
Eine ökologischere Alternative sind die umweltfreundlichen Materialien Kork, Ko-kosfaser und Holzfaserplatten. Aus ökologischer Sicht sollte auf Trittschalldämmun-gen aus Kunststoff verzichtet werden.73
Eine weitere Möglichkeit einem unzureichenden Schallschutz entgegen zu wirken stellt eine Vorsatzschale vor einer Innenwand dar, welche einfach und rasch zu be-werkstelligen ist. Diese Vorsatzschale besteht aus einer tragenden Struktur, einer Trennwanddämmung und einer biegeweichen Platte.74
70 Baasch, Helga; Paap, Helga; Rietz, Andreas: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnwertver-besserung durch Grundrißveränderung. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 1999. S.16
71 Baasch, Helga; Paap, Helga; Rietz, Andreas: Sanierungsgrundlagen Plattenbau. Wohnwertver-besserung durch Grundrißveränderung. Berlin: Fraunhofer IRB Verlag 1999. S.11
72 Sanier.de: Bodenbelag: Unterbau. In: https://www.sanier.de/bodenbelag/bodenbelag-unterbau (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
73 Ökologisch bauen: Trittschalldämmung. In: https://www.oekologisch-bauen.info/baustoffe/boden-belaege/trittschalldaemmung.html (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
74 Sanier.de: Schallschutz und Schalldämmung für Innenwände: Schallschutz und Schalldämmung für Innenwände richtig planen. In: https://www.sanier.de/schallschutz/schallschutz-und-schalldaem-mung-fuer-innenwaende (letzter Zugriff 05. 07. 2020)
Eine andere Option stellt die Auswahl von Materialien mit einer schalldämmenden Wirkung dar. So können schallabsorbierende Elemente, wie beispielsweise Tep-pichböden, Vorhänge oder Bauteile aus Kork eingesetzt werden. Fenster und Türen stellen wie im thermischen Bereich die Schwachstellen einer Wohnung dar, jedoch können Vorhänge eine Verbesserung bewirken. Dies stellt oftmals eine gute Alter-native zu kostspieligen Schallschutzfenstern dar, die auch oftmals aufgrund der rechtlichen Grundlagen des MRG oder WEG nicht getauscht werden können.75