WISSENSCHAFTLICHE PLAUSIBILITÄTSPRÜFUNG

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P LAUSIBILITÄTSPRÜFUNG UND S TUDIE

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F^INALE FASSUNG VOM 09.S^EPTEMBER 2021

VERFASSER:

PROF.DR.SVEN BIENERT MRICSREV A^LEXANDER M.G^ROH

UNIVERSITÄT REGENSBURG

AUFTRAGGEBER:

Ver band der Südwest deut schen Wohnungs wirtsc haft e. V.

VERBAND DER SÜDWESTDEUTSCHEN W^OHNUNGS-

WIRTSCHAFT E. V.(VDW)

Diese Stellungnahme wurde erstellt von:

Prof. Dr. Sven Bienert MRICS REV

Leiter Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft International Real Estate Business School, IRE|BS Universität Regensburg

Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung Hochschulprofessor für Immobilien, Universität Regensburg

Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyor (RICS, international renommierter Bewertungsverband) Mitglied des Vorstands „Austrian Real Estate Experts“ (ARE) Recognised European Valuer (REV by TEGoVA)

Mitglied des Vorstands „ImmQu“

Mitglied des Vorstands des Instituts Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) Leiter „Kommission Immobilien“ der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V.

(DVFA)

Anschrift:

IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft Universität Regensburg

Universitätsstraße 31 93053 Regensburg

RECHTLICHE HINWEISE

ZUGANG

Die Publikation von und der Zugang zu Informationen in dieser Studie können durch lokale Vorschriften in ge- wissen Ländern eingeschränkt sein. Diese Studie richtet sich ausdrücklich nicht an Personen in Staaten, in denen (aufgrund der Staatsangehörigkeit bzw. des Wohnsitzes der jeweiligen Person oder aus anderen Gründen) entspre- chende Einschränkungen gelten. Insbesondere richtet sich die Studie nicht an Bürger der USA sowie an Personen, die in den USA oder in einem ihrer Territorien, Besitzungen oder sonstigen Gebieten, die der Gerichtshoheit der USA unterstehen, wohnhaft sind oder dort ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Personen, für welche entspre- chende Beschränkungen gelten, dürfen nicht, weder online noch in anderer Form, auf diese Studie zugreifen.

KEIN ANGEBOT

Der Inhalt dieser Studie dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Werbung, kein Angebot und keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder zum Tätigen irgendwelcher Anlagege- schäfte oder sonstiger Transaktionen dar. Diese Studie (einschließlich der darin enthaltenen Informationen und Meinungen) stellt keine Anlageberatung dar und sollte nicht als solche aufgefasst werden. Potenzielle Investoren sind gehalten, spezifische Beratung einzuholen und Anlageentscheide gestützt auf ihre individuellen Anlageziele sowie ihre finanziellen und steuerlichen Gegebenheiten zu treffen.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Die Autoren sind darum bemüht, dass die in dieser Studie enthaltenen Informationen zum Zeitpunkt ihrer Veröf- fentlichung richtig und vollständig sind und aus zuverlässigen Quellen stammen. Die Autoren lehnen jedoch jeg- liche Verantwortung für die Genauigkeit, Zuverlässigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der hierin wiedergege- benen Informationen und Meinungen ab. Die Autoren lehnen ausdrücklich jegliche Haftung für Verluste oder Schäden ab, die sich aus der Nutzung dieser Studie oder dem Vertrauen in die darin enthaltenen Informationen ergeben könnten, einschließlich Gewinnausfällen oder anderer direkter und indirekter Schäden.

INHALT

ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... 5

TABELLENVERZEICHNIS ... 5

ABKÜRZUNGEN ... 6

EXECUTIVE SUMMARY ... 8

1 AUFTRAGSHINTERGRUND ... 11

1.1 Zielsetzung ... 11

1.2 Auftragbeber ... 11

1.3 Aufbau der Studie und Analyseschritte ... 12

2 AUSGANGSSITUATION UND RAHMENBEDINGUNGEN ... 13

2.1 Die Klimaziele der EU, des Bunds und der Länder ... 13

2.2 Wohnkostenbelastung und Warmmietneutralität ... 17

3 METHODISCHER ANSATZ UND EINGANGSPARAMETER... 20

3.1 Grundlagen zur Methodik des Berechnungsansatzes ... 20

3.2 Eingangsparameter, Annahmen und Berechnungsschritte... 21

3.2.1 Wohngebäudebestand und Energieverbrauch ... 21

3.2.2 Sanierungsrate ... 23

3.2.3 Sanierungskosten... 23

3.2.4 Sanierungseffizienz ... 25

3.2.5 Eigentümeranteile ... 26

3.2.6 Sanierungsinduzierte Energiekosteneinsparungen und Warmmietneutralität ... 27

3.2.7 Kalkulationszinssatz ... 27

3.2.8 Förderungen zur energetischen Gebäudesanierung auf Bundesebene ... 28

3.2.9 Förderungen über die landeseigenen Förderbanken in Hessen und Rheinland-Pfalz ... 31

4 BERECHNUNGSERBGEBNISSE ... 33

4.1 Höhe der Förderungslücke in Hessen und Rheinland-Pfalz ... 33

4.2 Sanierungsinduzierte Senkung des CO2-Ausstoßes ... 35

5 FÖRDERUNGSMÖGLICHKEITEN UND IMPULSGEBER ... 39

5.1 Verstärkter Fokus auf Zuschüsse und Aufbesserung von Bundesförderungen ... 39

5.2 Verstärkte Förderungen von Wärmepumpen in Verbindung mit „Niedertemperatur-ready“ ... 39

5.3 Differenzierte Förderung von Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle ... 40

5.4 Ausweitung der Förderung von Quartierslösungen ... 40

5.5 Energetische Mindeststandards für existierende Gebäude... 40

5.6 CO2-Besteuerung und deren Umlage auf den Vermieter ... 41

5.7 Länderförderung für Modellvorhaben ... 42

5.8 Maßnahmenmix erforderlich ... 42

QUELLENVERZEICHNIS ... 43

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1 Entwicklung der gesamten Treibhausgasemissionen in Deutschland nach Sektoren von

1990 bis 2020 ... 15

Abbildung 2 Mietbelastungsquoten der Haushalte in den Bundesländern (2018) ... 18

Abbildung 3 Anteil der Bevölkerung, für den die Ausgaben für Wohnzwecke mehr als 40 % des verfügbaren Einkommens betragen in % (2019) ... 18

Abbildung 4 Schematische Darstellung des Berechnungsansatzes ... 20

Abbildung 5 Häufigkeitsverteilung der Gebäude-Effizienzklassen im deutschen Wohngebäudebestand ... 25

TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 2 Annahmen zu Vollkosten und energiebedingten Mehrkosten nach Effizienzniveau in Euro/qm Wohnfläche auf Basis von InWIS-Aufteilung ... 24

Tabelle 3 Annahmen zum Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser nach KfW- Effizienzniveau und zugehöriger Sanierungseffizienz gegenüber Ausgangsniveau in Prozent ... 26

Tabelle 4 Förderungen im Modernisierungsprogramm für Gebäudesanierungen der ISB (Beträge in Mio. Euro) ... 32

Tabelle 5 Modellberechnungsergebnisse zur Förderungslücke in Hessen ... 33

Tabelle 6 Modellberechnungsergebnisse zur Förderungslücke in Rheinland-Pfalz ... 33

Tabelle 7 Modellberechnungsergebnisse zur CO2e-Einsparung für Hessen ... 36

Tabelle 8 Modellberechnungsergebnisse zur CO2e-Einsparung für Rheinland-Pfalz ... 36

ABKÜRZUNGEN

APEE Anreizprogramm Energieeffizienz

BAFA Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BCG The Boston Consulting Group

BDI Bundesverband der Deutschen Industrie e. V.

BEG Bundesförderung für effiziente Gebäude BEHG Brennstoffemissionshandelsgesetz

BMU Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit BMWi Bundesministerium für Wirtschaft und Energie

BPIE Buildings Performance Institute Europe BRD Bundesrepublik Deutschland

CO2 Kohlenstoffdioxid CO2e CO2-Äquivalent

dena Deutsche Energie-Agentur DMB Deutscher Mieterbund e. V.

DV Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

DVFA Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V.

EEV Endenergieverbrauch

EEWärmeG Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz EWärmeG Erneuerbare-Wärme-Gesetz

EFH Einfamilienhäuser

EnEG Energieeinsparungsgesetz ENEV Energieeinsparverordnung

ESG Energieeffizienz-Strategie Gebäude EU Europäische Union

EZFH Ein- und Zweifamilienhäuser

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

GEG Gebäudeenergiegesetz HEG Hessisches Energiegesetz

HZO Heizungsoptimierungsprogramm

Ifeu Institut für Energie- und Umweltforschung Heidelberg

InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalent- wicklung

ISB Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz

ITG Institut für technische Gebäudeausrüstung Dresden IWU Institut Wohnen und Umwelt

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau KSP 2050 Klimaschutzplan 2050

kWh Kilowattstunden

LTRS Long Term Renovation Strategy

MAP Marktanreizprogramm für erneuerbare Energien im Wärmemarkt MFH Mehrfamilienhäuser

MRICS Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyor MwSt. Mehrwertsteuer

NDC Nationally Determined Contribution

qm Quadratmeter

REV Recognised European Valuer THG Treibhausgas

TWh Terawattstunden

VDI Verein Deutscher Ingenieure e. V.

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.

EXECUTIVE SUMMARY

➢ Die Klimaziele Deutschlands für 2020 hinsichtlich einer Reduktion des Treibhausgasausstoßes um 40 % im Vergleich zu 1990 wurden knapp erreicht. Dabei spielten die durch die COVID-19-Pande- mie induzierten Effekte auf den Treibhausgasausstoß eine entscheidende Rolle. Das Ziel wäre ohne Lockdown – mit Herunterfahren der Industrie sowie der Mobilität im privaten Sektor – wohl verfehlt worden. Da dieser Reduktion somit kein struktureller Wandel zugrunde liegt und Aufholeffekte zu erwarten sind, müssen weitere Maßnahmen ergriffen und/oder verstärkt werden, um die bereits ge- setzten Zwischenziele im Kampf gegen den Klimawandel einzuhalten.

➢ Dem Immobiliensektor kommt eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele zu, jedoch hat er als einziger Sektor die aus dem Klimaschutzplan 2050 (KSP 2050) der Bundesregierung her- vorgehenden Sektorenziele für das Jahr 2020 verfehlt. Immer noch sind die durchschnittlichen Sanierungsraten im Gebäudebestand mit etwa 1 % Vollsanierungsäquivalent p. a. viel zu gering, um Zielvorgaben sowohl auf Ebene der Europäischen Union, als auch auf Ebene des Bundes oder der Länder einzuhalten.

➢ Basierend auf Klimapfaden, die auf eine Erreichung der europäischen und deutschen Klimaziele bis 2030 ausgelegt sind (respektive ein ausreichender Sektorbeitrag), werden in der vorliegenden Studie, mit einem von Prof. Bienert entwickelten Berechnungsmodell, die bis 2030 jährlich erforderlichen Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen des Wohngebäudebestandes auf Ebene der Bun- desländer Hessen und Rheinland-Pfalz quantifiziert. Dabei wird zwischen vermieteten Beständen und selbstgenutztem Wohneigentum differenziert. Durch Gegenüberstellung des auf diese Weise kalku- lierten Investitionsbedarfs, mit unter anderem den damit einhergehenden, erwarteten diskontierten Energiekosteneinsparungen sowie potenziellen Mietsteigerungspotenzialen, wird eine aggregierte Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgenommen – aus Sicht des Wirtschaftssubjektes (Eigentümer) nicht rentierliche Investitionen bedingen eine sogenannte Förderungslücke.

➢ Eine in diese quantitative Analyse integrierte zentrale Bedingung ist die Warmmietneutralität aus Sicht der Nutzerinnen und Nutzer, also die Bedingung, dass durch energetische Sanierungsmaßnah- men die Mietbelastung nicht steigt. Diese wird als Kernelement angesehen, um durch Maßnahmen zur Eindämmung des Klimawandels keine sozialen Verwerfungen herbeizuführen. Hintergrund hierzu ist die Tatsache, dass die Mietbelastungsquote der Mieterinnen und Mieter in Hessen und Rheinland-Pfalz im internationalen Vergleich bereits als überdurchschnittlich hoch eingestuft werden kann. Etwa 28 % der Haushalte haben Anteile der Wohnkosten von über 30 % in Relation zum je- weiligen Haushaltseinkommen.

➢ Ausgehend vom Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) gibt es faktisch in Deutschland seit dem 01.01.2021 eine CO2-Besteuerung für fossile Brennstoffe, die für die Wärmeerzeugung in Gebäuden und im Verkehr verbraucht werden. Die Steuer erhöht die Kosten pro eingesetzte Kilowattstunde. Da energetische Sanierungen den Energiebedarf ceteris paribus senken, führt somit diese Steuer indirekt wiederum zu größeren Einsparungen im Falle einer energetischen Sanierung. Dieser Effekt wurde im Rahmen der Modellrechnung miteinbezogen.

➢ Für das Bundesland Hessen liegt die so ermittelte jährliche Förderungslücke zur Erreichung der Klimaziele – unter Berücksichtigung sozialer und wirtschaftlicher Belange – für alle Wohngebäude zwischen 1351 Mio. Euro und 3150 Mio. Euro pro Jahr im Zeitraum 2020 bis 2030. Für vermietete Wohnungen liegt sie jährlich zwischen 539 Mio. und 1230 Mio. Euro. Die Bandbreite der Förder- lücke ergibt sich ausgehend von unterschiedlichen Studien/empirischen Ergebnissen zu energetischen Sanierungskosten zur Erreichung eines KfW-Effizienzhausstandard 55. Auch wurden hier in einem ersten Schritt bestehende Bundes- und Landesförderungen nicht in Abzug gebracht.

➢ Für das Bundesland Rheinland-Pfalz liegt die jährliche Förderungslücke zur Erreichung der Klima- ziele – unter Berücksichtigung der oben genannten sozialen und wirtschaftlichen Prämissen – für alle Wohngebäude zwischen 988 Mio. Euro und 2318 Mio. Euro. Für vermietete Wohnungen liegt sie jährlich zwischen 297 Mio. und 680 Mio. Euro. Die Bandbreite der Förderlücke ergibt sich

ausgehend von unterschiedlichen Studien/empirischen Ergebnissen zu energetischen Sanierungskos- ten zur Erreichung eines KfW-Effizienzhausstandard 55. Auch wurden hier in einem ersten Schritt bestehende Bundes- und Landesförderungen nicht in Abzug gebracht.

➢ Bringt man bestehende Bundesförderungen in Abzug (bei Annahme ähnlicher Förderprogramme und deren Aufstockung bei höheren Sanierungsraten), so reduziert sich die Lücke in Hessen auf 1076 Mio. Euro bis 2875 Mio. Euro pro Jahr, bezogen auf alle Wohngebäude und auf 429 Mio. Euro bis 1123 Mio. Euro im vermieteten Bestand. In Rheinland-Pfalz auf 787 Mio. Euro bis 2117 Mio. Euro pro Jahr bezogen auf alle Wohngebäude und auf 237 Mio. Euro bis 622 Mio. Euro im vermieteten Bestand. Erwartete Förderungen aus dem Sofortprogramm 2022 wurden bei dieser Betrachtung be- reits miteinbezogen und entsprechend für die Jahre 2022 und 2023 in Abzug gebracht. Die Einführung des Programms ist ein richtiger Schritt und die dahingehende Aufstockung des Fördervolumens sollte mindestens verstetigt werden.

➢ In der vorliegenden Studie wurden auch die landeseigenen Förderprogramme in Hessen und Rheinland-Pfalz durch die WI-Bank beziehungsweise ISB betrachtet. In die oben genannte Be- rechnung sind die diesbezüglichen Ergebnisse nicht eingegangen, da zum einen nicht festgestellt wer- den konnte, welcher Anteil aus den Förderprogrammen tatsächlich der energetischen Gebäudesanie- rung zugeflossen ist, und da zum anderen die geringen Volumina für die Berechnung der Finanzie- rungslücke nur eine marginale Rolle spielen. So wurde für Hessen ein auf den Berichtsjahren 2018 und 2019 beruhendes Fördervolumen von jeweils unter 15 Mio. p. a. aus dem Programm der WI- Bank für alle Wohneinheiten ermittelt. In Rheinland-Pfalz lagen die entsprechenden Förderungen durch die ISB in den Jahren 2018, 2019 und 2020 im Durchschnitt bei etwa 6 Mio. Euro für alle Wohngebäude und bei 4,5 Mio. Euro für Mietwohneinheiten. Nur etwa die Hälfte dieser Beträge ist in Rheinland-Pfalz der energetischen Gebäudesanierung zuzurechnen und der Rest anderen, nicht energiebezogenen und damit nicht Kohlenstoffdioxid-Äquivalente (CO2e) einsparenden Maßnahmen. Für Hessen ließ sich die Aufteilung nicht nachvollziehen. Zur Berechnung der vorge- nannten Fördervolumina wurde die Summe der geldwerten Vorteile aus Finanzierungen mittels zinsverbilligter Kredite und Investitionszuschüssen aus dem jeweiligen Förderprogramm mit Fi- nanzierung durch zum Zeitpunkt der Analyse marktgängigen Hypothekarkrediten verglichen. Als marktüblicher Zinssatz wurden 1,5 % (noch konservativ) angenommen. Anhand dieses Beispiels wird deutlich, dass das anhaltende Niedrigzinsumfeld dem Förderinstrument der zinsverbilligten Dar- lehen das nötige Momentum nimmt. Die Bundesländer sollten daher zum einen Förderprogramme auflegen, die explizit auf die energetische Gebäudesanierung abzielen und zum anderen sollte der Fokus dabei auf die Ausschüttung von Investitionszuschüssen anstatt zinsverbilligter Kredite gelegt werden, um eine höhere Anreizwirkung zur energetischen Sanierung zu erzeugen.

➢ In der Summe wird somit deutlich, dass aus Sicht der Eigentümer auch unter Berücksichtigung von a.) Energieeinsparungen / potenziellen Mieterhöhungen (dennoch Wahrung der Warmmiet- neutralität), b.) Berücksichtigung von bestehenden Bundes- und Landesförderungen und c.) den Mitteln des Sofortprogramms 2022 weiterhin eine signifikante Lücke, respektive unren- tierliche Investitionskosten, bestehen. Diese sind durch die weitere Aufstockung der Förderlinien auf Landes- und /oder Bundesebene zu schließen, um eine zu große Belastung der Eigentümer zu vermeiden.

➢ Den vorgenannten Berechnungsergebnissen liegen noch Dekarbonisierungspfade für Deutschland zu Grunde, die ursprünglich auf die jüngst überholten Klimaziele – mit einer Senkung des CO2-Aussto- ßes um 55 % bis zum Jahr 2030 im Vergleich zu 1990 und Klimaneutralität bis 2050 – bezogen wur- den. Die im Juni 2021 von der Bundesregierung beschlossene Erhöhung des Ziels für die deutsche Wirtschaft für 2030 um 10 Prozentpunkte und Verkürzung des Ziels der Klimaneutralität auf das Jahr 2045 kann nur bedingt in die Modellrechnung übernommen werden. Um die nötigen Maßnahmen innerhalb des Gebäudebestandes zur Erreichung der neuen Ziele zu ermitteln wäre auch eine Ent- wicklung neuer Klimapfade für die gesamte Wirtschaft in Deutschland notwendig, die auch die neuen Sektorenziele und dabei auch Effekte der Sektorenkopplung berücksichtigen. Die Zielstellung für den

Gebäudesektor wurde jedoch, verglichen mit anderen Sektoren (wie bspw. Energie, Verkehr etc.), am wenigsten angehoben. Es wurde ausgehend von 70 bis 72 Mio. Tonnen CO2e auf 67 Mio. Tonnen CO2e maximaler Ausstoß im Jahr 2030 erhöht (Sichtweise: Quellbilanz). Ausgehend von dem Emis- sionsniveau im Jahr 1990 (i.H.v. 209 Mio. Tonnen CO2e) entspricht dies einer Erhöhung des prozen- tualen Reduktionsziels für 2030 um 1,4 bis 2,4 Prozentpunkte (nun 67,9 % vs. 66,5 % bzw. 65,5 %).

➢ Die im Modell enthaltenen Sanierungsmaßnahmen, für die die nötigen finanziellen Förderungen be- rechnet wurden, würden bis 2030 den Ausstoß jährlicher Kohlenstoffdioxid-Äquivalente (CO2e) um 2,6 Mio. Tonnen in Hessen und um 1,9 Mio. Tonnen in Rheinland-Pfalz reduzieren und somit einen erheblichen Beitrag zur Klimazielerreichung leisten (Sichtweise: Verursachungsbilanz). Die Reduktion ist aus Sicht der Autoren ausreichend, um auch vor dem Hintergrund der nunmehr seit 2021 ambitionierteren (Bundes-)Ziele ein Erreichen des Zielbeitrags des Wohngebäudebestands im Jahr 2030 zu ermöglichen. Die für den Immobiliensektor geringfügig angehobene Zielsetzung nach Quellbilanz für 2030 (s.o.) kann nach Auffassung der Autoren auch auf dem im hier zu Grunde gelegten Zielszenario und dem dortigen Niveau einer Sanierungsrate in Höhe von 2,0 % bei einer durchschnittlichen Sanierungstiefe auf KfW 55 erreicht werden. Beachtet werden muss insbesondere auch, dass im Betrachtungszeitraum vor dem Hintergrund der höheren Sektorziele auch die Energie- träger intensiver dekarbonisiert werden und somit die durchschnittlichen (nunmehr stärker sinkenden) Emissionsfaktoren je verbrauchter kWh im Wohnungssektor ceteris paribus bereits zu einer Reduk- tion führen.

➢ Vor dem Hintergrund der fortwährenden COVID-19-Pandemie erscheinen Ausbau und Intensivie- rung öffentlicher Förderprogramme zur Stimulierung der Wirtschaft unerlässlich. Dies insbeson- dere, da die Herausforderungen aufgrund des Klimawandels und sukzessive zunehmender Klimari- siken die Effekte der aktuellen Pandemie deutlich übertreffen werden. Förderprogrammen muss eine praxisorientierte und bedarfsgerechte Ausgestaltung zugrunde gelegt werden. Um seine volle Wirkung zu entfalten, sollte eine Fördersystematik für die verschiedenen Maßnahmen der Energieef- fizienzsteigerung bei Bestandsgebäuden entwickelt werden, die durch differenzierte Förderbedingun- gen und praxisorientierte Förderschwerpunkte gekennzeichnet ist. Hierzu zählt konkret die differen- zierte Förderung unterschiedlicher Maßnahmen an der Gebäudehülle bezogen auf die jeweilige Umsetzungsrate. Ebenso sollten Quartiersansätze stärker als bisher gefördert werden. Diese könnten auch in Zukunft eine gebäudeübergreifende Verrechnung von Emissionen erlauben, um Ei- gentümern Anreize für eine möglichst effiziente Dekarbonisierung ihres Bestands als Ganzes zu er- möglichen. Auch erscheint ein Ambitionsniveau auf „Niedertemperatur-readiness“ - also auf ei- nen Zustand, in dem das Gebäude durch gezielte Dämmung der Gebäudehülle und Optimierung der Wärmeverteilung über Niedertemperatursysteme (wie insb. Wärmepumpen oder Niedertemperatur Wärmenetzen) beheizt werden kann - zielführend. Aus wirtschaftspolitischer Sicht ist dieses Niveau statisch effizienter als das zwangsweise Erreichen maximaler energetischer Verbrauchsreduktionen für jedes Bestandsgebäude. Ebenso sollte die derzeit weiter diskutierte Umlage der CO2-Besteuerung auf den Vermieter einer nach Energieeffizienzstandard differenzierten Struktur folgen, um ihre volle Lenkungswirkung entfalten zu können.

1 AUFTRAGSHINTERGRUND

1.1 ZIELSETZUNG

Prof. Dr. Sven Bienert führte unterstützt von Alexander Groh im Juni 2020 für den DMB (Deut- scher Mieterbund e. V.), den DV (Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung) und den GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunterneh- men e. V.) eine wissenschaftliche Plausibilitätsprüfung und Ergebniskontrolle durch. Dabei wurde insbesondere die vom DMB, DV und GdW errechnete Höhe der notwendigen öffentli- chen Förderungen im Wohngebäudebereich zur Erreichung der Klimaziele – unter Berücksich- tigung sozialer und wirtschaftlicher Belange – hinterfragt. Basierend auf einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung führten die Autoren daneben eine eigenständige Herleitung durch. Die auf dieser Grundlage hergeleitete deutschlandweite jährliche Förderungslücke be- trug zum damaligen Zeitpunkt zwischen 6,1 und 14,0 Mrd. Euro.

In der vorliegenden Ausarbeitung werden aufbauend auf die bereits in 2020 erprobte Methodik der Vorgängerstudie die notwendigen öffentlichen Förderungen im Wohngebäudebereich zur Erreichung der Klimaziele – unter Berücksichtigung sozialer und wirtschaftlicher Belange – auf Bundeslandebene im Marktbereich des VdW Südwest (Hessen und Rheinland-Pfalz) er- rechnet. Spezifisch liegt der Fokus abermals auf den vermieteten Beständen. Die Basisdaten werden dahingehend sowohl räumlich als auch, soweit möglich, zeitlich aktualisiert, wobei die in der Vorgängerstudie dargestellten Unsicherheiten bezüglich der verfügbaren Quelldaten be- stehen bleiben. Ergänzt wird die Untersuchung um die spezifischen Landesförderungen. Es werden außerdem mögliche wirkungsvolle Förderungsmöglichkeiten und Ansätze identifiziert, die auf eine möglichst effiziente Nutzung des hergeleiteten öffentlichen Fördervolumens in den Ländern abzielen.

1.2 AUFTRAGBEBER

Auftraggeber: VdW Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V.

z. Hd. Dr. Axel Tausendpfund Franklinstraße 62

60486 Frankfurt am Main Auftrag vom: 24. Januar 2020

Auftragsgegenstand/

Grund der Stellungnahme:

Erstellung eines Berichts und Präsentation sowie Two-Pager für die Verbandsarbeit bezüglich der Berechnung der öffentlichen Förderungslücke zur Erreichung der Klimaziele bezogen auf energetische Sanierungen im Wohn- und insbesondere im Miet- wohngebäudebestand im Tätigkeitsbereich des VdW sowie Skiz- zierung potenziell wirkungsvoller Maßnahmen im Wohngebäu- debereich.

Seitens der Auftraggeber bereitgestellte Unterlagen:

1. Kurzübersicht zur Sozialen Mietwohnraumförderung in Rheinland-Pfalz

2. Kurzübersicht zur Sozialen Wohnraumförderung in Hessen 3. Folien eines Webinars des Hessischen Ministeriums für

Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen zur Förderung von Wohnraum in Hessen

4. Folien eines Webinars der WI Bank zu den wohnwirtschaft- lichen Programmen der KfW

Erfolgte Abstimmungs- gespräche:

1. Diverse Vorbesprechungen

2. Diverse Telefonate zwischen Dr. Axel Tausendpfund und Prof. Dr. Sven Bienert im Zeitraum Nov. 2020 bis Juni 2021

1.3 AUFBAU DER STUDIE UND ANALYSESCHRITTE

Zunächst erfolgt eine Einführung mit Bezug zu den aktuellen Entwicklungen und zum Status quo hinsichtlich der Erreichung der Klimaziele und der veränderten Rahmenbedingungen in Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie.

In einem zweiten Schritt wird der methodische Ansatz des dynamischen Berechnungsmodells aus der Vorgängerstudie¹ knapp dargestellt.² Daraufhin werden das Berechnungsmodell und die Datenbasis für die Anwendung auf Länderebene für Hessen und Rheinland-Pfalz adaptiert und soweit möglich zeitlich aktualisiert. Die Analyseschritte lauten im Einzelnen:

– Überprüfung aller Annahmen und Datenquellen, – Identifikation der Eingangsparameter auf Länderebene,

– separate Berechnung der jährlichen Förderungslücke für Hessen und Rheinland-Pfalz, – Berücksichtigung bestehender Förderungen auf Bundes- und Landesebene,

– Plausibilisierung der Ergebnisse durch Berechnung der Treibhausgaseinsparungen durch die im Modell implizierten Sanierungsmaßnahmen.

Zuletzt werden vor dem Hintergrund der ermittelten Förderungslücke mögliche wirkungsvolle Instrumente und Impulsgeber identifiziert und in ihren Grundzügen skizziert, um eine mög- lichst effiziente Nutzung der berechneten Volumina sicherzustellen. Zentrale Frage hierbei ist, wie eine Förderung von Maßnahmen im Gebäudesektor gestaltet sein sollte, damit die Förder- mittel tatsächlich abgerufen, Mieter und Vermieter nicht überlastet sowie Klimaziele erreicht werden. Bei dieser Ausgestaltung der Fördersystematik gilt es auch abzuwägen zwischen In- strumenten, die auf die Steigerung der Effizienz im Gebäudesektor versus einer Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien eingehen.

1 Bienert & Groh, 2020.

2 Anmerkung: Da der methodische Ansatz, sowie weitere Teilaspekte der Analyse, aus der Vorgängerstudie stam- men kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Textteile aus dieser übernommen und nicht als solche kennt- lich gemacht wurden.

2 AUSGANGSSITUATION UND RAHMENBEDINGUNGEN

2.1 DIE KLIMAZIELE DER EU, DES BUNDS UND DER LÄNDER

Die aus dem Pariser Abkommen abgeleiteten Klimaziele der Europäischen Union (EU) und Deutschlands sowie die regulatorischen Rahmenbedingungen wurden bereits in der Vorgänger- studie ausführlich erörtert.³ Deshalb sollen an dieser Stelle insbesondere Neuerungen und Ent- wicklungen, die seit der Veröffentlichung im Juni 2020 bekannt wurden, dargestellt und nur die wichtigsten Punkte wiederholt werden.

Die EU hat sich über die für das Abkommen von Paris relevanten „Nationally Determined Con- tributions“ (NDCs) hinaus eigene Klimaschutzziele mit entsprechenden Meilensteinen für die Jahre 2020, 2030 und 2050 auferlegt. Diese lagen bis vor Kurzem bei einer 20%igen Reduktion des Treibhausgasausstoßes gegenüber dem Jahr 1990 bis zum Jahr 2020, zudem um 40%igen bis 2030 sowie in der vollständigen Dekarbonisierung der Wirtschaft inklusive des Gebäude- sektors bis 2050.⁴ Als einen Bestandteil des Europäischen „Green Deal“ hat die EU-Kommis- sion am 14. Oktober 2020 ihre Strategie für eine sogenannte „Renovation Wave“, Renovie- rungswelle⁵ für Klimaneutralität und Markterholung präsentiert.⁶ Die jährliche Gebäudereno- vierungsrate soll dadurch bis 2030 mindestens verdoppelt werden.⁷ Derzeit sind etwa 75 % der Gebäude in der EU nicht energieeffizient, doch 85–95 % der heutigen Bestandsgebäude werden im Jahr 2050 noch in Betrieb sein.⁸ Aktuell beträgt die Rate der jährlichen energetischen Gebäudesanierungen im Wohngebäudebestand sowohl in Europa als auch in Deutschland ca.

1 % des Gesamtbestands.⁹ Besonderes Potenzial, um einen Aufwärtstrend bei der energe- tischen Sanierung auszulösen, sieht die EU-Kommission in der 672,5 Mrd. Euro umfas- senden Resilienzfazilität der Corona-Wiederaufbauhilfen, von der 37 % für klimarele- vante Ausgaben verwendet werden müssen. Mit diesen Mitteln sollen Anreize für Investiti- onen in Renovierung geschaffen und so weitere private Gelder mobilisiert werden.¹⁰

Am 16.06.2020 hat das Bundeskabinett die Langfristige Renovierungsstrategie (Long Term Renovation Strategy – LTRS) beschlossen, die das Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) vorgelegt hatte.¹¹ Damit folgt die Bundesregierung der geltenden EU-Vor- gabe, dass nach der im Rahmen des europäischen Green Deal angekündigten Renovierungs- welle jeder Mitgliedsstaat eine Renovierungsstrategie an die EU-Kommission zu übermitteln hat. Die Sanierungsstrategie benennt Maßnahmen, um Anreize zur energetischen Sanierung des nationalen Gebäudebestands zu setzen, und formuliert ein Konzept, wie für den nationalen Ge- bäudebereich die Energie- und Klimaziele erreicht werden könnten. Die Europäische Kommis- sion hat den deutschen Aufbau- und Resilienzplan am 22.06.2021 positiv bewertet. Damit rückt

3 Vgl. Bienert & Groh, 2020, S. 13 f.

4 Vgl. Europäische Kommission, 2021a.

5 Anmerkung: Treffender wäre hier wohl die Übersetzung des Begriffs als „energetische Sanierungswelle“ gewe- sen.

6 Vgl. Europäische Kommission, 2020.

7 Vgl. Europäische Kommission, 2020 S. 3.

8 Vgl. Europäische Kommission, 2021b.

9 Vgl. Europäische Kommission, 2019 S. 14 ff.

10 Vgl. Europäische Kommission, 2020 S. 11.

11 Vgl. BMWi, 2020a.

eine Auszahlung von 25,6 Mrd. Euro an Zuschüssen aus der Aufbau- und Resilienzfazilität der EU ein gutes Stück näher.¹²

Zudem ist am 01.11.2020 das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) in Kraft getreten. Das GEG führt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparver- ordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen und löst diese ab (vgl. hierzu die detaillierten Ausführungen in Abschnitt 3.2.8).

Im Dezember 2020 haben sich EU-Staats- und Regierungschefs außerdem darauf ver- ständigt, das Klimaziel der EU für das Jahr 2030 anzuheben. Die Treibhausgasemissionen sollen nun um mindestens 55 %, anstatt wie bislang beabsichtigt um mindestens 40 % gegenüber 1990 gesenkt werden.¹³ Zur Umsetzung dieses ambitionierten Klimaziels der EU hat die EU-Kommission unter anderem am 14.07.2021 einen umfassenden und ineinandergrei- fenden Komplex von Legislativvorschlägen zur Anpassung der bestehenden EU-Klima- und Energiegesetzgebung vorlegt, dessen Verhandlung mit den Mitgliedsstaaten nun aussteht.¹⁴ Für Deutschland war eine Reduktion um 55 % nicht nur im Klimaschutzplan 2050 (KSP 2050) im Jahr 2016 festgesetzt worden, sondern bereits mit dem Energiekonzept 2010, in dem sich Deutschland zum Ziel gesetzt hatte, seine Treibhausgasemissionen auf nationaler Ebene bis 2020 um 40 %, bis 2030 um 55 % und bis 2050 um 80 bis 95 % unter das Niveau von 1990 zu reduzieren.¹⁵ Tatsächlich wurden in Deutschland im Jahr 2020 rund 739 Millionen Tonnen CO2e ausgestoßen, was einer Reduktion von 40,8 % verglichen mit 1990 entspricht und einer Reduktion von 8,7 % gegenüber 2019.¹⁶

Abbildung 1 zeigt die mit dieser Reduktion verbundene Entwicklung der Treibhausgasemissi- onen in Deutschland im Zeitverlauf in den Sektoren Energiewirtschaft, Industrie, Gebäude, Verkehr, Landwirtschaft und Abfall/Sonstiges. Deutschland hätte sein im Bundesklimaschutz- gesetz 2019 festgelegtes Klimaziel der Einhaltung einer Jahresemissionsgrenze von 749 Mio.

Tonnen CO2e für 2020 ohne die durch die Corona-Pandemie bedingten Lockdowns ver- fehlt. Die Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie sowie die damit einhergehende allge- meine Konsumzurückhaltung haben insbesondere in den Sektoren Industrie und Verkehr für erhebliche Treibhausgaseinsparungen gesorgt.¹⁷ Ein Strukturwandel ging in den zentralen Wirt- schaftssektoren damit jedoch nicht einher, weshalb ein Wiederanstieg der Emissionen in diesen Bereichen abzusehen ist, wenn die Wirtschaftstätigkeiten wieder vollumfänglich aufgenommen werden.

Die Dekarbonisierung des Gebäudesektors verläuft im Zeitverlauf zudem schleppend.

Zwar kam es 2020 im Gebäudebereich zu einer Emissionsminderung von gut 3 Mio. Tonnen CO2e (minus 2,8 %) auf 120 Mio. Tonnen CO2e pro Jahr, jedoch überschreitet der Sektor damit als einziger in Deutschland die von der Bundesregierung im Klimaschutzpro- gramm 2030 zur Umsetzung des KSP 2050 festgelegten Sektorenziele (von 118 Mio. Ton- nen CO2e für das Jahr 2020). Ursächlich für diesen Trend sind ein geringerer Energieverbrauch

12 Vgl. Europäische Kommission, 2021c.

13 Vgl. Europäische Kommission, 2021d.

14 Vgl. Europäische Kommission, 2021e.

15 Vgl. BMWi, 2010.

16 Vgl. BMU, 2021a.

17 Vgl. BMU, 2021a.

für Gewerbe, Handel und Dienstleistungen, der jedoch von einer gleichzeitigen Zunahme der Emissionen in den Haushalten und damit Wohngebäuden, überlagert wird.¹⁸

Abbildung 1 Entwicklung der gesamten Treibhausgasemissionen in Deutschland nach Sektoren von 1990 bis 2020¹⁹

Im Hinblick auf die (siehe oben) nunmehr ambitionierteren Klimaziele der EU urteilte das Bun- desverfassungsgericht am 29.04.2021, dass das zu diesem Zeitpunkt geltende Klimaschutzge- setz teilweise verfassungswidrig war, da hohe Emissionsminderungslasten unumkehrbar auf Zeiträume nach 2030 verschoben würden, die die Freiheitsgrundrechte heute jüngerer Men- schen in der Zukunft unverhältnismäßig einschränken.²⁰ Daraufhin hat der Bundestag am 24.06.2021 die Klimaschutznovelle beschlossen.²¹ Diese hat unter anderem eine Anhebung der CO2e-Minderungsziele im Zeitverlauf zum Inhalt. Das bislang geltende Ziel einer 55%i- gen Reduktion bis 2030 im Vergleich zu 1990 wird um 10 Prozentpunkte auf 65 % angehoben.

2040 soll die Minderung bereits bei 88 % liegen. Das Ziel der Klimaneutralität, das zuvor für 2050 angesetzt war, wird ebenfalls vorgezogen und soll nun bis 2045 erreicht werden.²² Zur Umsetzung dieser ambitionierten Zielsetzung wurden auch die Sektorenziele für Energie- wirtschaft, Gebäude, Verkehr, Industrie und Landwirtschaft angepasst. Im Verhältnis zum

18 Ebd.

19 Eigene Darstellung nach BMU, 2021b.

20 Vgl. Bundesverfassungsgericht, 2021.

21 Vgl. Bundesregierung, 2021a.

22 Ebd.

vorherigen Plan wurde dabei das Dekarbonisierungsziel für den Gebäudesektor am wenigsten angehoben.²³ Das Ziel aus dem KSP 2050 lag bei 70 bis maximal 72 Mio. Tonnen CO2e in 2030, was einer Reduktion um 65,7 % beziehungsweise 66,7 % im Vergleich zu 1990 gleich- kommt. Das neue Ziel für den Sektor beträgt nunmehr 67 Mio. Tonnen CO2e in 2030, was einer Reduktion um 68,1 % im Vergleich zu 1990 entspricht.²⁴ Das Ambitionsniveau des Ge- bäudesektors für 2030 wurde somit um lediglich 1,4 bis 2,4 Prozentpunkte erhöht (KSP 2050 versus Klimaschutznovelle 2021). Ein im Vergleich zum Gebäudesektor überproportional größerer Anteil der zusätzlichen CO2e-Einsparungen wird somit anderen Sektoren zugeschrie- ben. Am stärksten wurde der Dekarbonisierungspfad für den Energiesektor, dessen Ziel für 2030 nun um 14,5 bis 16,1 Prozentpunkte höher liegt als noch nach KSP 2050, angehoben.

Wichtig erscheint hier jedoch der Hinweis, dass es sich bei den formulierten Zielen um eine Sichtweise aus der Perspektive einer sogenannten Quellbilanz handelt. In späteren Abschnitten der vorliegenden Studie dargestellte Energieeinsparungen von Gebäuden in kWh/qm/a müssen deshalb nicht nur der Zielmarke des Gebäudesektors gegenübergestellt werden. Jegliche Ver- brauchsreduktion ist ein Beitrag zu den Gebäudezielen UND den Zielen des Energiesektors (Sichtweise dann Verursachungsbilanz).

Zur Erreichung der nunmehr ambitionierteren Vorgaben stellt die Bundesregierung weitere finanzielle Mittel zur Verfügung. Mit zusätzlichen 8 Mrd. Euro werden ergänzende Klima- schutzmaßnahmen über das Sofortprogramm 2022 finanziert werden, wovon der Großteil von über 5 Mrd. in den Gebäudesektor fließen soll. 4,5 Mrd. Euro auf zwei Jahre sollen dabei in die Förderung der energetischen Gebäudesanierung investiert werden.²⁵ Auf welchem Weg dies genau geschehen soll ist noch nicht bekannt.

Das Bundesland Rheinland-Pfalz hat frühzeitig als eines der ersten Länder seine eigenen Kli- maschutzziele in einem Klimaschutzgesetz verankert.²⁶ Diese waren bis Juni 2021 konsistent mit den Zielen des Bunds und lassen sich mit einer 40%igen Reduktion der CO2e bis 2020 und einer 90%igen bis 100%igen Reduktion bis 2050 im Vergleich zu 1990 zusammenfassen. 1990 wurden in Rheinland-Pfalz 50,7 Mio. Tonnen CO2e emittiert. Bis zum Jahr 2017 verringerten sich diese Emissionen um 36,7 % auf 32,1 Mio. Tonnen CO2e. Für 2018 wurde für Rheinland- Pfalz bisher nur ein vorläufiger²⁷ Wert von 31,6 Mio. Tonnen CO2e – entsprechend einer Ver- ringerung um 37,7 % gegenüber 1990 – veröffentlicht.²⁸Für ein Reduktionsziel auf dem Ziel- pfad der Bundesregierung von 65 % bis 2030 müsste der jährliche CO2e-Ausstoß von Rheinland-Pfalz um weitere 13,9 Mio. Tonnen gesenkt werden.

Die Klimazielsetzungen des Bundeslands Hessen sind zwar ähnlich ausgestaltet, laufen aber etwas langsamer an, da eine Reduktion um 30 % gegenüber 1990 erst bis zum Jahr 2020 ange- strebt wurde, 40 % bis 2025 und dann, ähnlich wie EU und Rheinland-Pfalz, eine Reduktion um 55 % bis 2030 und um mindestens 90 % beziehungsweise Treibhausgasneutralität bis

23 Anmerkung: Diese Aussage folgt eigenen Berechnungen basierend auf den Angaben von BMU (2016) und BMU (2021b).

24 Vgl. Bundesregierung, 2021b; BMU 2021c.

25 Vgl. Bundesregierung, 2021c.

26 Landtag Rheinland-Pfalz, 2014.

27 Anmerkung: Die Werte der Treibhausgasbilanz für 2018 sind vorläufig, weil sich der CO2-Emissionsfaktor für den Stromverbrauch noch in der Abstimmung der Bundesländer befindet.

28 Ministerium für Umwelt, Energie, Ernährung und Forsten Rheinland-Pfalz, 2021, S. 21.

2050.²⁹ Im „Integrierten Klimaschutzplan Hessen 2025“ und in der Koalitionsvereinbarung der Hessischen Landesregierung aus dem Jahr 2018 wird außerdem bis 2025 eine Verdopplung der energetischen Sanierungsquote von Wohngebäuden in Hessen von 1 % auf 2 % und damit auf ca. 27 000 Gebäude pro Jahr angestrebt.³⁰ Das Hessische Energiegesetz (HEG) nennt in diesem Kontext sogar eine Sanierungsquote von 2,5 % bis 3 %.³¹ Nach der Treibhausgasbilanz für das Land Hessen wurden im Jahr 1990 50,8 Mio. Tonnen CO2e ausgestoßen. Diese Kennzahl liegt für 2018 bei 38,4 Mio. Tonnen und eine vorläufige Berechnung für 2019 ebenfalls bei 38,4 Mio. Tonnen.³² Die Veränderung gegenüber 1990 lag 2018 bzw. 2019 dementsprechend bei 24,4 %. Für das Reduktionsziel von 65 % müsste bis 2030 der jährliche CO2e-Ausstoß Hessens um weitere 21,3 Mio. Tonnen gesenkt werden.

Wann und in welcher Form die Bundesländer Rheinland-Pfalz und Hessen ihre eigenen Klima- schutzpläne anpassen werden, um diese tatsächlich an die kürzlich erhöhten Anforderungen der Bundesgesetzgebung anzupassen ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abzusehen.

2.2 WOHNKOSTENBELASTUNG UND WARMMIETNEUTRALITÄT

Wirkungsvolle Stimuli zur Gebäudesanierung müssen derart ausgestaltet werden, dass weder bei Mietern noch Eigentümern die jeweiligen Belastungsgrenzen des wirtschaftlich Tragbaren überschritten werden. Auch ist zu berücksichtigen, dass durch Schaffung bzw. Beibehaltung eines niedrigen Niveaus der Mietbelastungsquote die Akzeptanz der Energiewende si- chergestellt bleibt. Die Mietbelastungsquote eines Haushalts bezeichnet den Anteil am Haus- haltsnettoeinkommen, der für die Bruttokaltmiete aufgebracht werden muss.³³ Sowohl Rhein- land-Pfalz, wenn auch sehr knapp, mit 27,3 % als auch Hessen mit 28,2 % liegen über dem deutschen Durchschnitt von 27,2 % Mietkostenbelastung inklusive Nebenkosten (siehe Abbildung 2).³⁴ Diese Feststellung ist umso brisanter, als das Deutschland bereits im europäischen Vergleich mit diesem Wert einen der vordersten Plätze einnimmt.³⁵ Generell gilt, dass über einen Anteil der Ausgaben für Wohnzwecke von 30 % des verfügbaren Haushalts- einkommens nicht hinausgegangen werden sollte, um die Belastbarkeitsgrenzen der Bevölke- rung nicht zu überschreiten.

29 Vgl. Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, 2017, S. 14.

30 Vgl. Hessische Landesregierung, 2018.

31 Vgl. HEG, 2012.

32 Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, 2020 S. 94 ff.

33 Vgl. Destatis, 2021a.

34 Vgl. Destatis, 2021b.

35 Vgl. Eurostat, 2021.

Abbildung 2 Mietbelastungsquoten der Haushalte in den Bundesländern (2018)³⁶

Abbildung 3 illustriert den Anteil der Personen in der Bevölkerung, die mindestens diesen An- teil von 40 % ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnbedürfnisse aufwenden müs- sen, und zeigt, dass Deutschland im europäischen Vergleich auch bezüglich dieser Kenngröße, der sogenannten „housing cost overburden rate“, einen der höchsten Werte aufweist.

Abbildung 3 Anteil der Bevölkerung, für den die Ausgaben für Wohnzwecke mehr als 40 % des verfügbaren Einkommens betragen in % (2019)³⁷

36 Quelle: eigene Darstellung, Daten von Destatis, 2021b.

37 Quelle: eigene Darstellung, Daten von Eurostat, 2021.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Sachsen Thüringen Brandenburg Sachsen-Anhalt Mecklenburg- Vorpommern Niedersachsen Baden- Württemberg Bayern Rheinland-Pfalz Saarland Nordrhein- Westfalen Berlin Hessen Schleswig- Holstein Bremen Hamburg

Bundesdurchschnitt

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Energetische Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, können vom Vermieter anteilig auf die monatliche Nettokaltmiete umgelegt werden und damit die Mietbelastung weiter erhöhen.

Warmmietneutrale Mieterhöhungen hingegen führen per Definition aus Sicht des Mieters zu keiner absoluten Erhöhung seiner Wohnkosten. In der Praxis sind die modernisierungsbeding- ten Mieterhöhungen jedoch deutlich größer und bedingen letztlich eine Kostensteigerung aus Sicht der Nutzer. Zur Untersuchung dieses Umstands im Zusammenhang mit den sozialen Aus- wirkungen energetischer Sanierungen, wurden bereits in mehreren Studien Schätzungen der Kosten vor dem Hintergrund der ökonomischen Leistungsfähigkeit der Haushalte durchge- führt.³⁸ Die sanierungsbedingten Energiekosteneinsparungen können die erfolgten Mieterhö- hungen dabei meist nicht decken, sodass die Wohnkostenbelastung der Mieter insgesamt weiter ansteigt.

Die Hypothese einer Warmmietneutralität, welche voraussetzt, dass Mieterhöhungen nur in dem Umfang stattfinden, der durch Energiekostenersparnisse des Mieters gedeckt wird, ist in diesem Fall oftmals verletzt. Die gesamte Wohnkostenbelastung für den Mieter sollte sich also durch eine energetische Sanierung/ Modernisierung nicht erhöhen. Mit einer Steigerung der Wohnkostenbelastung geht einher, dass die soziale Ungleichheit zunimmt, da Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen überproportional von Kostensteigerungen durch energetische Gebäudesanierung betroffen sind.³⁹ Aufgrund dieses Mietenwachstums und der Verteuerung des Wohnraums kann es zum Teil zu Gentrifizierungsprozessen innerhalb ein- kommensschwächerer Bevölkerungsgruppen kommen. Sollte Warmmietneutralität aufgrund hoher Sanierungskosten nicht erreichbar sein, so ist doch mindestens eine ausgewogene Ver- teilung der Kosten – insbesondere auch durch entsprechende öffentliche Förderinstrumente - und auch der erzielten Einsparungen eine unabdingbare Voraussetzung für die Zielsetzung so- zialer Gerechtigkeit und für eine höhere Akzeptanz der Energiewende bei allen Beteiligten und Bevölkerungsschichten.

38 Anmerkung: Einen guten Überblick zu Kostenbelastung und Verteilung energetischer Sanierung und entspre- chenden Studien enthält die Dokumentation des Wissenschaftlichen Diensts des Bundestags WD 5 – 3000 – 020/18 Energetische Gebäudesanierung und Warmmietneutralität.

39 Vgl. Pfnür & Müller, 2013 S. 100, 105.

3 METHODISCHER ANSATZ UND EINGANGSPARAMETER

3.1 GRUNDLAGEN ZUR METHODIK DES BERECHNUNGSANSATZES

Den Ausgangspunkt der Berechnung bilden Zustand und Umfang des Wohngebäudebestands in Deutschland zu Beginn des Betrachtungszeitraums bzw. in der vorliegenden Analyse der Wohngebäudebestand in den untersuchten Bundesländern. Über Annahmen bezüglich jährlicher Sanierungsraten, Sanierungskosten und einer damit korrespondierenden Sanierungs- effizienz werden zwei Szenarien gebildet: eines, welches durch ein Erreichen der Klimaziele gekennzeichnet ist, und ein Referenzszenario, welches ein Verbleiben auf dem aktuellen An- strengungsniveau widerspiegelt. So werden die erforderlichen energiebedingten Investitio- nen in die Gebäudesanierung und die dadurch erhöhten Kosten für Wartung und Instandhal- tung für jede Periode im Zeitraum bis 2030 für beide Szenarien abgeschätzt.

Abbildung 4 Schematische Darstellung des Berechnungsansatzes⁴⁰

Der Betrachtungszeitraum beginnt auch für die vorliegenden Analyse der Länder Rheinland- Pfalz und Hessen im Jahr 2018, weil mehrere der Inputparameter per Q2 2021 für kein jüngeres Datum verfügbar sind und deshalb ausgehend vom Basisjahr 2018 fortgeschrieben werden.

40 Quelle: eigene Darstellung.

Zur Eingrenzung auf lediglich energiebedingte Mehrkosten der Investition werden Annah- men bezüglich dieser Sowieso-Kosten sowie des Anteils, der lediglich auf die energetische Er- tüchtigung der Immobilien entfällt, getroffen.

Von den auf diese Weise ermittelten jährlichen auf die energetische Ertüchtigung bezogenen Investitionen müssen zur Eingrenzung der Mittel auf den reinen Förderbedarf noch Ab- züge berücksichtigt werden: (1) die Barwerte der Energiekosteneinsparungen für vom Ei- gentümer selbst bewohnte Gebäude bzw. im Fall von vermieteten Wohnungen (2) die Barwerte der durch Energiekosteneinsparungen gedeckten möglichen Umlage der Modernisierungskos- ten auf die Nutzer (hier wird die Annahme der warmmietneutralen Erhöhung der Nettokalt- miete, wie in Abschnitt 2.2 begründet, angewendet). Diskutiert man nur die notwendige Aus- weitung der öffentlichen Mittelbereitstellung i. S. d. Förderungslücke, so kann darüber hinaus auch (3) die Höhe der bestehenden Förderungsmaßnahmen auf Bundes- und/oder Lan- desebene Berücksichtigung finden. Das so berechnete Delta spiegelt die Höhe der öffentlichen Förderungslücke unter der Prämisse der Warmmietneutralität für Mieter bei gleichzeitiger Ver- meidung unwirtschaftlichen Mehraufwands für Vermieter und selbst nutzende Gebäudeeigen- tümer wider.⁴¹

Zuletzt werden die Ergebnisse für die betrachtungsgegenständlichen Bundesländer Rheinland- Pfalz und Hessen in Bezug auf ihren Beitrag zu den jeweiligen länderspezifischen Klimazielen beleuchtet.

3.2 EINGANGSPARAMETER, ANNAHMEN UND BERECHNUNGSSCHRITTE Im Folgenden werden die für die Analyse notwendigen Eingangsparameter erörtert sowie An- nahmen bezüglich weiterer verwendeter Inputparameter bzw. Basisdaten begründet und die zu- grunde liegenden Quellen dargestellt. Da ein Teil des Annahmegefüges aus der Vorgängerstu- die⁴² erhalten bleibt, wird im Folgenden insbesondere auf die aktualisierten bzw. für die Bun- desländer angepassten und zentralen Berechnungsparameter eingegangen.

3.2.1 Wohngebäudebestand und Energieverbrauch

Das Hessische Statistische Landesamt (HSL) veröffentlicht jährlich den statistischen Bericht zum Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen in Hessen. Laut der jüngsten Veröffentli- chung hat das Bundesland einen Wohngebäudebestand von 3,06 Mio. Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 295,5 Mio. qm.⁴³ Etwa 61,9 % dieser Fläche entfallen auf Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH) und die restlichen 38,1 % auf Mehrfamilienhäuser und Wohn- heime (MFH).⁴⁴ Der gesamte gebäuderelevante Endenergieverbrauch (EEV) notiert in Hessen im Jahr 2018 bei ca. 63,7 TWh.⁴⁵ Dieser setzt sich gemäß Verursachungsbilanz zusammen aus den Verbräuchen für Raumwärme, Warmwasserbereitung, Beleuchtung und Klimakälte. Der temperaturbereinigte EEV der privaten Haushalte für die Bereitstellung von Raumwärme und Warmwasser erreichte 2018 46,5 TWh.⁴⁶

41 Anmerkung: Eine detaillierte Ausführung zu den Einzelaspekten der Berechnungsmethodik ist in der Vorgän- gerstudie zu finden (Bienert & Groh, 2020, S. 37 ff.).

42 Vgl. Bienert & Groh, 2020.

43 Vgl. HSL, 2020 S. 4.

44 Eigene Berechnungen auf Basis von HSL, 2020, S. 5 ff.

45 Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, 2019, S. 36.

46 Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, 2019, S. 37.

Bezogen auf die Wohnfläche errechnet sich ein spezifischer Verbrauch in Höhe von knapp 160 kWh/qm/a.⁴⁷ Bei Annahme eines Emissionsfaktors von 0,22 kg CO2e/kWh⁴⁸ entspricht dies einem Treibhausgasausstoß von 35,2 kg CO2e/qm/a oder insgesamt 10,4 Mio. t CO2e/a.

Von 2018 auf 2019 fand hinsichtlich der vorgenannten Kennzahlen nur eine geringfügige Ver- änderung statt.⁴⁹ Seit dem Jahr 2000 ist der spezifische EEV in Hessen je Quadratmeter Wohn- fläche zwar maßgeblich (um rund 33 %) gesunken, jedoch fand dieser Rückgang fast aus- schließlich vor 2012 statt und stagniert seitdem.⁵⁰ Der gebäuderelevante EEV der privaten Haushalte stieg sogar erneut leicht an und lag 2019 in Hessen bei 67,8 TWh.⁵¹

Laut dem jüngsten statistischen Bericht des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz zum Thema Wohngebäudebestand vom 31.12.2019 gab es 2018 etwa 2,02 Mio. Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 212,7 Mio. qm.⁵² Etwa 73,0 % dieser Fläche entfallen auf EZFH und die restlichen 27,0 % auf MFH.⁵³ Für Rheinland-Pfalz werden keine Kennzahlen zum ge- bäuderelevanten EEV oder zu dessen Aufteilung auf Industrie und private Haushalte sowie Aufteilung auf Raumwärme, Warmwasser, Beleuchtung und Klimakälte veröffentlicht. Die Aufgliederung erfolgt lediglich in die drei Sektoren Industrie, Verkehr sowie Haushalte/Klein- verbraucher (inklusive Gewerbe, Handel und Dienstleistungen). Über die Annahme eines durchschnittlichen EEV (und CO2e-Ausstoßes) i. H. v. 160 kWh/qm/a (35,2 kg CO2e/qm/a) und dementsprechend eines analogen EEV des Gebäudesektors, wie in Hessen, wird der gebäu- debezogene Treibhausgasausstoß für Wohnen für die spätere Einordnung der modellinduzier- ten Einsparungseffekte grob approximiert. Nach dieser Umrechnung wurden im Jahr 2018 in Rheinland-Pfalz etwa 7,5 Mio. t CO2e durch die Nutzung von Wohngebäuden ausgestoßen.

Die vorgenannten Durchschnittswerte zum gegenwärtigen Energieverbrauch in Kilowattstun- den pro Quadratmeter und Jahr (kWh/qm/a) im Wohngebäudebestand werden in dieser Form nicht als Eingangsgrößen für die nachfolgende Wirtschaftlichkeitsrechnungen verwendet. Sie beziehen den bereits vollsanierten Bestand in den Wert ein und sind daher keine geeignete Basis für zu erfolgende energetische Sanierungsmaßnahmen. Ebenso sind die in jüngster Vergangen- heit errichteten Neubauten enthalten, deren energetische Sanierung bis 2030 als höchst unwahr- scheinlich einzustufen ist.

47 Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, 2019 S. 38.

48 Anmerkung: Die CO2-Intensität von 0,22 kg CO2e/kWh wurde ermittelt als gewichteter Durchschnitt aus den Angaben zum Energiemix aus BCG (Prognos, 2018, S. 221) und den Angaben zu den Emissionsfaktoren einzelner Energieträger bzw. Wärmeerzeugersysteme aus BAFA, KfW (2019) sowie Bohne (2019, S. 200). Die Annahme eines einheitlichen Emissionsfaktors ohne Differenzierung nach dem Wärme-/Energiemix der Länder stellt eine Vereinfachung dar, die aber dem Anspruch einer Approximation der zukünftigen maßnahmeninduzierten THG- Reduktion im Rahmen vorliegender Untersuchung genügt.

49 Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, 2020, S. 38.

50 Ebd.

51 Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, 2020, S. 37.

52 Vgl. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 2019 S. 9.

53 Eigene Berechnung basierend auf Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis, 2021c) zum Wohngebäudebe- stand in Deutschland zum Stichtag 31.12.2019.

3.2.2 Sanierungsrate

Die Sanierungsrate ist ein Ausdruck für die Intensität der Sanierungsmaßnahmen im Bestand.

Sie ist definiert als Prozentsatz der jährlich vollsanierten Gebäudeflächen (sogenannte Vollsa- nierungsäquivalente) ausgehend vom gesamten Gebäudebestand.⁵⁴ Das Zielszenario ist in An- lehnung an das 95-%-Szenario der BDI-Studie „Klimapfade für Deutschland“ von BCG &

Prognos (2018) durch eine jährliche Sanierungsrate von durchschnittlich 2,0 % bei einer durchschnittlichen Modernisierung auf KfW-Effizienzhausniveau 55 gekennzeichnet. Das Referenzszenario ist durch eine durchschnittliche jährliche Sanierungsrate von 1,1 % p. a. und eine durchschnittliche Modernisierung auf KfW-Effizienzhausniveau 85 gekennzeichnet.⁵⁵ Diese Annahmen werden für beide Bundesländer gleichermaßen angewendet.

3.2.3 Sanierungskosten

Die in mehreren Vorgängerstudien⁵⁶ oder auch in der Energieeffizienzstrategie Gebäude (ESG) der Bundesregierung zitierten Kosten energetischer Modernisierung, die auf Sanierungsstu- dien der Deutschen Energie-Agentur (dena)⁵⁷ und Aktualisierungen des IWU (Institut Wohnen und Umwelt) zurückgehen, werden auch für vorliegende Untersuchung verwendet.⁵⁸ Tabelle 1 zeigt diese Kosten einer Sanierung in Abhängigkeit des durch die Sanierung erzielten KfW- Effizienzhausniveaus. Die Angaben wurden mittels des Baukostenindex⁵⁹ für Gebäude auf das Jahr 2020 beziehungsweise 2021 fortgeschrieben. Die genannten Kosten sind ohne beste- hende öffentliche Fördermittel berechnet worden und inklusive Mehrwertsteuer angegeben.

Bei den Angaben wird zwischen EZFH und MFH unterschieden. Zudem wird weiter zwischen Vollkosten und energiebedingten Mehrkosten differenziert. Für die vorliegende wirtschaftliche Untersuchung und aufbauende Abschätzung der Förderungslücke werden vor diesem Hinter- grund lediglich die energiebedingten Mehrkosten in die Berechnung einbezogen.

Die in Tabelle 1 dargestellten Sowiesokostenanteile sind aus Sicht der wohnungswirtschaftli- chen Praxis als sehr hoch einzustufen und werden daher in Wissenschaft und Praxis intensiv diskutiert. Beispielsweise argumentiert InWIS (2014), dass bei einer Sanierung auf KfW-Effi- zienzhausniveau 100 der Anteil der energiebedingten Mehrkosten bei 67 % liege.⁶⁰ Um dieses Auseinanderfallen der Kostenanteile in der Untersuchung widerzuspiegeln, werden weitere An- nahmen bezüglich der energiebedingten Mehrkosten bzw. des korrespondierenden Sowieso- kostenanteils gebildet. Ausgehend von dem oben genannten Wert aus InWIS (2014) werden die in Tabelle 1 dargestellten energiebedingten Mehrkosten als untere Grenze verstanden und ent- sprechend erhöht.

54 Vgl. Prognos, 2013, S. 9.

55 Anmerkung: Für eine tiefergehende Diskussion zu diesen Annahmen siehe Bienert & Groh (2020, S. 20 ff., 37).

56 Vgl. Bienert & Groh, 2020, S. 31 ff.; Prognos, IWU & ifeu, 2015, S. 52; BCG & Prognos, 2018, S. 220.

57 Vgl. dena, 2010.

58 Vgl. IWU, 2014a; IWU, 2014b.

59 Vgl. Destatis, 2021d.

60 Vgl. InWIS, 2014, S. 31.

Tabelle 1 Annahmen zu Vollkosten und energiebedingten Mehrkosten nach Effizienzniveau in Euro/qm Wohnfläche auf Basis von dena/IWU-Aufteilung (2020)⁶¹

Tabelle 2 zeigt die durch diese Anpassung berechneten Werte, welche wiederum insbesondere für das KfW-Effizienzniveau 55 auffällig hoch erscheinen. Da davon auszugehen ist, dass der tatsächliche Durchschnitt zwischen den Bandbreiten der Tabelle 1 und der Tabelle 2 notiert, wird im Modell auf Basis beider Annahmen gerechnet. Die Ergebnisse in Bezug auf die Höhe nötiger Investitionen sowie in Bezug auf die Förderungslücke im Mietwohngebäudebereich werden infolgedessen als Spanne zwischen den zwei Alternativen, deren Grundlage diese An- nahmen bilden, angegeben.

Tabelle 2 Annahmen zu Vollkosten und energiebedingten Mehrkosten nach Effizienzniveau in Euro/qm Wohnfläche auf Basis von InWIS-Aufteilung (2020)⁶²

Kosten für Wartung und Instandhaltung, die nach einer Sanierung potenziell höher aus- fallen können, werden in vorliegender Studie nicht als Sowiesokosten angenommen. Die- ser Ansatz findet sich auch in der dena-Leitstudie, bei der im Gebäudesektor gesonderte Kosten für Wartung und Instandhaltung angesetzt werden.⁶³ VDI 2076 Blatt 1 gibt für Wartung und Instandhaltung einen zusätzlichen jährlichen Aufwand von 1,5 % der energiebedingten Mehr- kosten der Sanierung an. Dementsprechend wird dieser Wert auch für die Modellrechnung an- genommen. Die rechnerische Nutzungsdauer für die Instandhaltungsaufwendungen bezüg- lich der Anlagenkomponenten wird im Modell mit durchschnittlich 20 Jahren angenommen.⁶⁴ Die erhöhte jährliche Instandhaltung wird mit einer Kapitalisierung in einen Barwert überführt.

Der Kapitalisierungszinssatz ist als „Wachstums-Zinssatz“ im Gegensatz zum hier verwen- deten Diskontierungszinssatz um absolut ein Prozentpunkt reduziert worden (3 % statt 4 %).

61 Vgl. BCG & Prognos, 2018, S. 220.

62 Vgl. InWIS, 2014, S. 31.

63 Vgl. dena, 2018, S. 65 f.

64 Anmerkung: Die rechnerische Nutzungsdauer sowie der prozentuale Aufwand der Wartung und Instandhaltung unterscheiden sich erheblich zwischen unterschiedlichen Anlagekomponenten (vgl. z. B. Bohne, 2019, S. 612).

3.2.4 Sanierungseffizienz

Die Sanierungseffizienz gibt an, wie weit der Heizwärmeleistungsbedarf eines Wohngebäudes durch eine Sanierung reduziert wird.⁶⁵ In der vorliegenden Studie werden als Maß für die Sa- nierungseffizienz die erreichten KfW-Effizienzhausniveaus verwendet. Ausgangspunkt der Betrachtung ist nach den oben bereits zitierten Analysen von IWU (2014a, 2014b) immer eine durchschnittliche energetische Effizienz der Bestandsgebäude von 239 kWh/qm/a für EZFH und von 224 kWh/qm/a für MFH. Eine auf diesem energetisch im Vergleich zum Durchschnitt sehr ineffizienten Niveau getroffene Annahme ließe sich über den Betrachtungs- zeitraum von über zehn Jahren vollumfänglich nach unserer Einschätzung nicht aufrechterhal- ten.⁶⁶

Abbildung 5 Häufigkeitsverteilung der Gebäude-Effizienzklassen im deutschen Wohngebäudebe- stand⁶⁷

In Abbildung 5 wird die flächengewichtete Häufigkeitsverteilung der Effizienzklassen nach EnEV 2014, die auch in gleicher Form in das GEG übernommen wurden, für EZFH und MFH sowie für den Gesamtbestand dargestellt. Die eben genannte Annahme von 239 kWh/qm/a bzw.

224 kWh/qm/a entspricht der Effizienzklasse G.⁶⁸ Aus der Abbildung wird sichtbar, dass ins- besondere bei MFH die energetisch schlechtesten Gebäude nach einigen Jahren vollumfänglich saniert wären, wenn das im Zielpfad nötige Vollsanierungsäquivalent von durchschnittlich 2 % p. a. zugrunde gelegt wird.

Der energetische Ausgangszustand der zu sanierenden Gebäude wird deshalb für jedes Jahr im Betrachtungszeitraum angepasst. Es wird angenommen, dass sich dieser bei einer jährlichen Sanierungsrate von 2 % im Durchschnitt um jährlich 5 kWh/qm/a verbessert, bis er für EZFH auf einem Niveau von 200 kWh/qm/a und für MFH auf einem Niveau von 190 kWh/qm/a für MFH für den restlichen Betrachtungszeitraum bleibt. Bei einer Sanierungsrate von 1 % wird

65 Vgl. Prognos, 2013, S. 9.

66 Anmerkung: Der Betrachtungszeitraum beginnt aufgrund der Datenlage mit dem Jahr 2018 und endet 2030.

67 Quelle: eigene Darstellung nach BMWI, 2020a, S. 55.

68 Anmerkung: Effizienzklasse G entspricht einem Endenergieverbrauch von 201 bis einschließlich 250 kWh/qm/a. Die Definition aller Energieeffizienzklassen ist zu finden in der Anlage 10 des GEG.

5 %

2 %

4 %

3 % 4 %

4 % 3 %

12 % 8 % 7 %

17 % 12 % 12 %

19 %

15 %

13 % 15 %

14 %

15 % 15 %

15 % 16 %

9 %

13 % 24 %

7 %

17 %

0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 %

EZFH MFH Gesamt

A+ A B C D E F G H