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Immobilien-Finanzierungen
Vorsicht vor der Zinsfalle
Immobilien werden heute nur selten aus angespartem Kapital finanziert, vielmehr nehmen die meisten Bauher- ren und Immobilienkäufer Fremdmittel in Form von Bank-, Bauspar- oder Versi- cherungsdarlehen in An- spruch. Die richtige Finanzie- rungsstrategie entscheidet je- doch, ob sich der Einstieg in die Immobilien tatsächlich lohnt.
Von 7,5 Prozent auf 9,5 Prozent
Lange Zeit lag der deut- sche Immobilienmarkt am Boden. Mit jährlichen Preis- steigerungen von mehr als zehn Prozent läuft er heute jedoch so gut wie in seinen besten Zeiten nach Kriegsen- de. Leicht haben es Immobili- en-Einsteiger freilich nicht:
Das hohe Zinsniveau am Ka- pitalmarkt führte dazu, daß mittlerweile immer mehr po- tentielle Bauherrn in eine Zinsfalle geraten.
Kostete eine Immobilien- finanzierung bei bundesdeut- schen Banken und Sparkas- sen Mitte 1989 noch rund 7,5 Prozent, müssen jetzt - trotz des zwischenzeitliehen Rück- gangs - durchschnittlich 9,5 Prozent kalkuliert werden. In Zahlen ausgedrückt: Für eine Finanzierung über 250 000 DM müssen heute einschließ- lich Tilgung knapp 2200 DM aufgewandt werden, während dasselbe Geld vor 15 Mona- ten noch für 1770 DM monat- lich zu haben war. Die Mehr- belastung von hier rund 500 DM kann sich jedoch längst nicht jeder Bauherr leisten.
Mancher Bauwillige sieht sich daher jetzt vor eine schwere Entscheidung ge- stellt: Baut er beim jetzigen, hohen Zinsniveau, belasten die Finanzierungskosten das Familienbudget überpropor- tionaL Wartet er indes noch
einige Jahre ab und hofft auf ein niedrigeres Zinsniveau, verliert er bare Münze durch steigende Bau- und Grund- stückspreise: Setzt sich der heutige Trend fort - und da- für spricht der momentane Wohnungsmangel -, kostet der Einstieg in die eigenen vier Wände schon in wenigen Jahren mindestens ein Drittel mehr. Jeder Bauwillige muß mithin jetzt mit spitzem Blei- stift kalkulieren: Ein schnel- ler Entschluß kostet zwar ho- he Finanzierungszinsen, kann jedoch den Baupreisanstieg eingrenzen. Andererseits be- deutet ein Abwarten mögli- cherweise höhere Einstiegs- kosten, denen jedoch schließlich vergehen noch Monate oder Jahre-auch ein höherer Eigenkapitalanteil und möglicherweise wieder niedrigere Zinsen gegenüber- stehen.
Lohnend ist ein sorgfälti- ger Vergleich der angebote- nen Finanzierungsmöglich- keiten: Die "klassische" Form der Immobilienfinanzierung ist nach wie vor das Bankdar- lehen, bei dem die Zinsen meist für einen Zeitraum zwi- schen 5 und 15 Jahren festge- schrieben werden. Faustregel dabei: Je höher das Finanzie- rungsvolumen, um so länger sollte die gewählte Zinstest- schreibung sein.
Wohneigentum - In der 14. Auflage erscheint inzwi- schen "Eigener Herd ist Gol- des wert", ein Ratgeber zum Bau und Erwerb von Wohnei- gentum. Zu beziehen ist die Broschüre über das Institut für Städtebau, Neefestraße 2 a, W-5300 Bonn. Sie wird gegen eine Einzahlung von 9 DM auf das Postgiro-Konto Köln, Nr. 243113-507, zuge-
schickt. WZ
A-1114 (98) Dt. Ärztebl. 88, Heft 13, 28. März 1991
Während es bei einem Darlehen über 50 000 DM kaum eine Rolle spielt, ob die Zinsen von 9,5 auf beispiels- weise 11,5 Prozent steigen und damit die monatliche Be- lastung von 437,50 DM auf 520,85 DM klettert, kann ein entsprechender Zinsanstieg bei einem Darlehen über 750 000 DM mit einer monat- lichen Belastung von 7812,50 DM statt 6562,50 DM schon existenzgefährdend werden.
Dies gilt insbesondere dann, wenn unerwartete Aufwen- dungen - etwa erforderliche Renovierungsarbeiten am Haus - ohnehin erhebliche Belastungen hoch heraufset- zen. Verhandeln lohnt sich je- doch, bekommen doch gerade Ärzte von Kreditinstituten oftmals attraktive Sonderkon- ditionen angeboten.
Bauspardarlehen oder Bankkredit?
Kaum ein Bauherr finan- ziert heute ohne einen oder mehrere Bausparverträge.
Vorteile bringt dies einerseits durch die Tatsache, daß sich Bausparkassen mit einer Ab- sicherung des Darlehens an zweiter Rangstelle im Grund- buch begnügen, andererseits aber auch einen konkurrenz- los günstigen Darlehenszins bieten. Genaues Nachrech- nen lohnt freilich auch hier:
Die Zinsverluste in der An- sparphase und zusätzliche Gebühren bei Vertragsab- schluß und der Inanspruch- nahme des Darlehens erhö- hen die Finanzierungskosten erheblich. Selten lohnend ist daher auch die oftmals ange- botene Variante, daß mittels Bankdarlehen die Mindest- Ansparung auf einen Bau- sparvertrag finanziert wird:
Nachdem das Bank-Darlehen rund 9,5 Prozent kostet, das Bausparguthaben aber meist nur 2,5 Prozent Zins bringt, kann der Zinsvorteil in der Darlehensphase den Zins- nachteil von immerhin 7,0 Prozent in der Ansparphase kaum aufwiegen.
Gerne propagiert wird heute auch die Finanzierung
Die stabile Balance in der Schmerztherapie
Katad lon
AnalgesieÄunter neuem Aspekt P HeFTM A
Ein Unternehmen der Degussa
über ein Lebensversiche- rungs-Darlehen — vornehm- lich verbunden mit einer neu abzuschließenden Kapital- Lebensversicherung, die dem Vermittler erst einmal eine stattliche Provision einbringt.
Im Regelfall wird die Immo- bilie dabei mit einem Bank- oder besonders zinsgünstigen Versicherungsdarlehen finan- ziert. Hierfür fallen lediglich die Zinsen, aber keine Til- gung an. Statt einer laufen- den Tilgung wird das Geld in Form einer Lebensversiche- rung angespart, mit der bei Fälligkeit dann das gesamte Darlehen in einer Summe ab- gezahlt wird.
Da jedoch die Schulden die gesamte Laufzeit beste- hen bleiben und noch dazu zahlreiche Unwägbarkeiten die Finanzierung begleiten — so ist etwa ein vorzeitiger Ausstieg mit ganz erhebli- chen Verlusten verbunden —, sollte diese Finanzierungsva- riante besonders genau
durchkalkuliert werden. Loh- nend ist sie vornehmlich bei vermietetem Immobilienbe- sitz: Nachdem hier die Schuldzinsen in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden können, während der Ertrag aus der Lebensversicherung — eine unveränderte steuerliche Behandlung vorausgesetzt — steuerfrei eingenommen wer- den kann, rechnet sich diese Variante für hochbesteuerte Anleger. Bei 50 Prozent Spit- zensteuersatz kostet das Dar- lehen netto oft nur 4,0 bis 5,0 Prozent Zins, während die Versicherung immerhin bis zu knapp 7,0 Prozent Ertrag erwirtschaften kann.
• Entscheidend ist frei- lich die Wahl einer ertrags- starken Gesellschaft, damit der erhoffte Renditevorteil auch tatsächlich erreicht wer- den kann. Ein vorzeitiger Verkauf der Immobilien ist jedoch auch hier wieder mit erheblichen finanziellen Ver- lusten verbunden, sind die
Beiträge zur Kapital-Lebens- versicherung zumindest aus den ersten Ansparjahren doch weitgehend verloren.
Die Risiken einer Mischfinanzierung
Ebenso sorgfältig prüfen sollte man jegliche Mischform aus den einzelnen Finanzie- rungsvarianten: In computer- geschriebenen Analysen er- mitteln clevere Finanzver- mittler vermeintlich plausible Finanzierungspläne, die dem Kunden offenkundig nur Vorteile bringen. Übersehen werden dabei freilich oftmals die Risiken, die etwa bei ei- ner besonders kurzen Zins- festschreibungsdauer oder gar einer immer möglichen Veränderung der steuerli- chen Rahmenbedingungen eingegangen werden müssen.
Nicht selten wird dann aus ei- nem monatlichen Überschuß von 100 DM für eine vermie-
tete Eigentumswohnung eine Kostenunterdeckung von mo- natlich 1000 DM und mehr — und damit ist das Ziel einer rentablen und steuerlich at- traktiven Kapitalanlage regel- mäßig verfehlt.
Nicht blenden lassen soll- ten sich potentielle Immobili- enkäufer auch durch verspro- chene Wertsteigerungen:
Zwar rechnet man langfristig mit weiterhin steigenden Preisen für Immobilien, doch schlagen diese — wenn sie sich angesichts des laufenden Verfalls bei bestehenden Ob- jekten überhaupt erzielen las- sen — sich ohnehin nur im Verkaufsfall nieder. Die Wahl der „richtigen" Immo- bilie und der „passenden" Fi- nanzierung erfordert mithin heute eine sorgfältige Pla- nung und die Zusammenar- beit mit soliden Geschäfts- partnern, die neben eigenen Interessen auch die Ziele ih- rer Kunden nicht aus den Au- gen verlieren. Peter Jobst
ASTA Pharma AG, Frankfurt am Main. Katadolon e . Zu- sammensetzung: 1 Kapsel enthält 100 mg, 1 Zäpf- chen 150 mg und 1 Kinderzäpfchen 75 mg Flupirtin- maleat. Anwendungsgebiete: Zur kurzfristigen Anwen- dung bei: Nervenschmerzen (Neuralgien/Neuritiden), Schmerzen bei abnutzungsbedingten Gelenkerkran- kungen, Schmerzen bei Krebserkrankungen, vasomo- torischen und Migräne-Kopfschmerzen, Schmerzzustän- den nach Operationen, Schmerzen bei Verletzungen, Verbrennungen, Verätzungen, Dysmenorrhoe, Zahn- schmerzen. Gegenanzeigen: Nachgewiesene Überemp- findlichkeit gegen Flupirtinmaleat. Patienten mit dem Risiko einer hepatischen Enzephalopathie und Patien- ten mit Cholestase soll Katadolon nicht verabreicht werden, da das Auftreten / eine Verschlechterung einer Enzephalopathie bzw. Ataxie möglich ist. We- gen der muskelrelaxierenden Wirkung sollten Patienten mit Myasthenia gravis nicht mit Katadolon behandelt werden. Obwohl es bisher keine Anhaltspunkte für eine fruchtschädigende Wirkung gibt, soll Katadolon bei Schwangeren nicht angewendet werden. Bisher liegen keine Erfahrungen bei Schwangeren vor. Falls Katado- Ion aus zwingender Indikation einer Wöchnerin verab- reicht werden muß, sollte diese unter der Behandlung nicht stillen, da nicht bekannt ist, ob der Wirkstoff in die Muttermilch übergeht. Hinweis: Bei Patienten mit eingeschränkter Leber- oder Nierenfunktion sind Kon- trollen der Leberenzyme bzw. der Kreatininwerte angezeigt. Nebenwirkungen: Gelegentlich Müdigkeit, Schwindel, Übelkeit, Magenbeschwerden, Verstopfung, Durchfall, (Zöpfchen: Afterbrennen). Selten Anstieg der Leberenzymwerte (Transaminasen). Sehr selten können Schwitzen, Mundtrockenheit, Hautreaktionen und Seh- störungen auftreten. Diese Nebenwirkungen sind do- sisabhängig und daher zu einem gewissen Grade steuerbar. In vielen Fällen verschwinden sie im Verlauf der weiteren Behandlung. Beeinträchtigungen des Reaktionsvermögens sind möglich. Wechselwirkun- gen mit anderen Mitteln: Wirkungsverstärkung durch Alkohol und Medikamente mit sedierenden Eigen- schaften möglich. Wirkungsverstärkung gerinnungs- hemmender Medikamente möglich, daher sollten regelmäßige Kontrollen des Quickwertes durchgeführt werden. Gleichzeitige Gabe von Paracetamol nur unter ärztlicher Überwachung (Anstieg der Transamin- asen möglich). Handelsformen und Preise: Kata- dolon' 10 Kapseln (N1) DM
12,45; 20 Kapseln (N2) DM 23,50; 5 Zöpfchen DM 9,95;
10 Zäpfchen DM 18,00; 5 Kin- derzäpfchen DM 7,20; 10 Kin- derzäpfchen DM 12,95. (Stand:
Februar 1991)
Dt. Ärztebl. 88, Heft 13, 28. März 1991 (99) A-1115
